关于房产融资租赁若干法律问题的思考_图文

1、 砂 自物毋 以经营性物业为主业的房地产公 司 。 因此 , 融资款项发放 的 目的主要 是解决这些开发商或大业主的资金需求 。 相比较而言 , 采取直接租赁模 式的合作各方 , 包括了融资租赁公司 、 房地产开发商和购房者三方 。 一 般的方案是 , 在购房者选定房产后 , 由融资租赁公司按照购房者的要求 与房地产开发商签署融资租赁合 同 , 购买指定的房产并出租给购房者使 用 , 租赁 期届满 , 在 购房者 无违 约 的情 形下 , 房产 的产权 转 回给购 房者 。 由此可见 , 采取房产直租模式 , 除解决房地产开发商项 目销售 回款 的难题之外 , 更大程度上是满足了购房者的资金需

2、求 。 正是基于此 , 很 多地方政府在筹资建设保障性住房的过程中 , 也开始关注并寻求融资租 赁 的途径 。 客观而言 , 在货币政策紧缩 、 房地产调控政策不断加码的情况下 , 引人房产融资租赁业务模式 , 对促进房地产市场健康发展应能发挥积极 的作用 , 甚至可能在一定程度上改变老百姓长期 以来 的置业 观念 和传 统 , 缓解房地产市场供需关系对立的局面 。 其一 , 在房产融资租赁项下 , 购房者可实现 真正意义上的 “零首 付 ” , 降低 了购房门槛 。 如采取按揭贷款 的形式 , 购房者是先借助银行 资金取得房产所有权 , 再以抵押权作为贷款担保 , 银行和监管部 门会有 首付

3、款方面的要求 , 二套房首付甚至提高到了 以上 , 对相当一部 分改善性住房需求无疑会造成不利影响 。 而采取融资租赁 的方式 , 则是 通过支付租金直接获得使用权的形式进行房产消费 。 由于所有权归 出租 人所有 , 所 以购房者不涉及对房产的即时赎买 , 自然也就不需要支付首 付款了 。 其 二 , 在房产 融 资租 赁 项 下 , 购房 者 可 提 前 享受 房 产 “准 物 权 ” 。 以融资租赁的方式购房 , 租赁期届满 , 租赁物归购房者所有 , 即使在租 赁期间 , 出租人也是无权对承租人的正常使用进行任何形式干涉 的 , 购 房者完全可以将租人房地产视为 “准 己产 ”。 因此

4、 , 房产融 资租赁可以 培育有效的住房需求 , 使部分暂无支付能力的家庭实际取得房产 。 采取 融 资租 赁 的方式 购房 , 无 疑将逐 步 改变 国人 的住房 消费观 念 。 其三 , 引人房产融 资租 赁模式 , 可在一定程度上拓宽资本流通渠 道 。 对房地产开发商而言 , 融资租赁是一种先进 的营销方式 , 可 以快速 实现 销售 回款 , 规 模 大 的房地产 公 司还可 以通过 自己成立 或 控股 的融资 携耀 尹 租赁公司促销 自己的产品 。 对融资租赁公司而言 , 在租赁期间 , 作为房 地产产权人 , 基本上不存在承租人信用违约或道德失信带来的风险 然 , 市场风险不在此列

5、 当 , 通过收取租金可以获得稳定 的收益 , 还可以 通过资产证券化 、 财产信托等方式将租金收益权转让给社会投资者 , 分 散经营风险 。 由此可见 , 采取房产融资租赁经营模式 , 可以使开发商提 前实现持有物业的经营模式 , 并为社会投资者分享房地产升值收益创造 了条件 , 实现社会资本的有效流通 。 值得探讨 的是 , 无论采取何种融资租赁模式 , 以房产作 为租赁物开 展融资租赁项 目 , 始终无法回避房产转让环节和持有环节产生的税 费问 题 在商品房销售领域推行融资租赁购房方式 , 虽有种种好处 , 但税收 与商 品房销售 的相关 法律 问 的问题是首先 需要研究 、 分析并应对 的 题 , 如物权登记 、 物业管理 、 业主权利 、 转租关 系