2012住交会产业地产

1、产业地产：鼓角争鸣由于国家针对住宅的宏观调控愈演愈烈，加上政策层面对于产业升级的鼓励，产业地产开始具备与住宅、商业地产分庭抗礼的江湖地位在传统地产领域陷入进退维谷的僵局时，一个崭新的领域却越发呈现欣欣向荣的局面。即将在深圳拉开帷幕的 2012年第十四届 CIHAF中国住交会上，这些领域的佼佼者们产业园区开发运营者，将首次旗帜鲜明地以服务实体经济和企业客户的面貌高调集体亮相。由于国家针对住宅的宏观调控愈演愈烈，加上政策层面对于产业升级的鼓励，产业地产开始具备与住宅、商业地产分庭抗礼的江湖地位，需求空前爆发，越来越多的实业公司、传统地产公司和投资基金涌入这一领域。一时间，群雄并起，鼓角争鸣，暗暗谋

2、求江湖霸主地位的公司大有所在。随着市场的推动和竞争的加剧，产业地产的内涵已经今非昔比，以往靠拼成本、拼政策的竞争优势逐渐势弱。专家认为，尽管国内已经有众多表现活跃的产业地产开发商，但大部分的核心模式还是趋同的，缺乏能够一统江湖的顶尖竞争优势。如何淬炼自身的竞争利器，睥睨全国战场，成为一些有志于将产业地产做大做强甚至成就千亿规模的“隐形巨人”们的当务之急。谋局术：拼资源产业地产领域的特殊之处，在于运作者的身份很大程度上影响着其操作思路，这也让目前国内产业地产的路径百花齐放、各有千秋。一些从传统住宅领域转型而来的企业仍然以固有的逻辑，以地方政府在工业用地外的配套用地为主要利润攫取对象；实业起家的产

3、业地产商则注重产业园对自身产业的扶持和补充作用；而金融领域出身的企业则期望通过资本运作来控制产业地产的投入产出，形成一套独特的“阶段滚动式”投资逻辑。但无论是哪种身份，由于最终服务客户是生产型企业，更有效率整合生产经营所必要的资源成为很多入驻企业的强烈需求。“住宅地产靠配套，商业地产靠人气，产业地产靠资源”的观念已经逐渐深入人心，“拼资源时代”开始成为产业地产竞争的重要阶段。如果说，国家级的大型园区和实业集团自身主导的内生化园区还并未体现得如此明显的话，对于定位于中小企业的产业地产而言，资源平台的搭建已经成为最关键的一环。例如招商地产、中粮地产、海尔地产等这些准备在商务地产有所作为的地产企业瞄

4、准这种“拼资源”的效果，利用自身产业集团丰富多元的资源链条，为入驻客户提供全方位的资源对接和增值服务；而像天安数码城、北科建等专业的产业地产商同样在资源上大做文章，面对众多需求各异的中小企业客户，这些企业已经积累了包括融资、财务、医疗、养生、院线、餐饮等众多资源，为客户提供更强大的服务环境。总的来看，此前的产业地产更多集中在工业厂房的整零出售方面，如今这一领域已萌生了众多意义丰富的概念，如创新产业综合体、产业生态体、商务资源综合体、创新科技城等。尽管名称不同，但这些新兴概念都在土地之上演绎出更多的经营服务项目，融入了生活商业配套、金融服务平台、商务对接平台、产业链资源整合平台等，形成亦产、亦居

5、、亦商的“小王国”。在这些“小王国”内，更集约高效的土地利用、更有强度的产值、就业与税收、更健康的企业生态圈、更有针对性更具效率的资源整合以及升级换代的生产办公环境和条件，已经让产业地产这个实体经济载体更具魅力和说服力，其开发商也一跃成为很多地方政府的座上宾。局中局：机遇与挑战由于政策驱赶效应和规则不成熟造成的暴利机会，让众多资本趋之若鹜，产业地产整体呈现出一种乱局，火中取栗者有之，潜心耕耘者有之，趁火打劫者亦不乏例。鼓角争鸣之中，如何能用一种谋势、谋局的宏大视野与长远眼光去判断产业地产的未来，真正踏踏实实将自身的模式与竞争力做强、做实、做透，无疑能够在中国产业变革洪流中获取重要的一席之地。尤

6、其是在第三次工业革命大潮即将来临之际，土地和能源更集约化的高效利用、第二产业和第三产业的紧密融合以及基于土地之上的企业生产经营、资源整合模式都有巨大的提升空间；在“十二五”提出的中国经济结构转型和产业升级调整大势下，地产所承载的已经不仅仅是城市化带来的旺盛的居住商业需求，如何回归对实体经济的创新性服务、甚至去促进和引导生产方式与流程的变革，都将是未来的发展逻辑和机会窗口。不过，由于整个领域的不成熟，一些有志于在产业地产做出影响力的企业还是面临着诸多亟待解决的问题。首先是模式复制问题，这几乎是所有要做大规模的产业地产商都必然面临的课题。例如清华科技园、北大科技园一些校办科技园区，以及分别在北京产

7、业外溢、武汉汉正街搬迁东风中受益的华夏幸福基业与卓尔发展，它们在天时、地利、人和齐聚的特殊优势条件取得过辉煌的成功。但随着规模壮大和区域扩张，这种模式的复制能否继续取得成功还有待于进一步验证。其次是金融市场的问题。由于不少产业地产商有较大体量的租赁业务或者对产业的直接股权投资，在金融市场支持不够成熟的环境下，缺乏良好退出渠道而造成的现金流问题，会成为继续发展的较大障碍。产业层级限制同样是比较普遍的情况。很多做低端产业园的产业地产商在对外复制时，一些地方政府不愿意将优质地块拱手让给“卖相”比较差的产业园，而这些企业本身对于更高端的产业园也缺乏经验，还需要走过很长时间的升级之路。当然，正如一位产业

8、地产人士所提到的，产业地产最大的威胁最终还在于自己。能否熬得住寂寞，用更长期的经营去带动产业、区域的共赢，而不是赚快钱甚至是用擦边球乃至违法的方式牟取暴利，才是这场乱局最终的“收局之道”。案例：清华科技园的孵化扩张路孵化器是产业地产中的一个特殊类型，也是很多产业地产商“虽不能至、心向往之”的领域。由于其孵化的是代表“中国智造”的小微型创新企业，并且需要更强的综合服务与资源整合平台，因此在产业地产的崛起大潮中具有相当的代表性。业内人士甚至断言，这种孵化模式将是未来中国产业地产的一个主流趋势。背靠高校教育资源，坐拥人才、科技资源与平台资源，一批有高校背景的“书生地产商”近年来凭借着强大的品牌效应与

9、资源背景不断在全国范围内发力产业地产行业。其中，以立足北京、辐射全国乃至走向世界的清华科技园最为典型。自 1994年成立至今，清华科技园的版图已迅速覆盖长三角、珠三角、环渤海和中西部地区，打造园区数量超过 30个。 2000年 2005年是清华科技园的初步成型期，这期间清华科技园进行了大规模的空间建设并初步建立了园区的创新服务体系。同时，清华科技园在 2003年被科技部、教育部评为全国唯一 A类国家大学科技园。至此，清华科技园开始逐步奠定在大学科技园内的龙头老大地位。自 2006年开始，清华科技园极力塑造自身两个“供应商”的角色定位，即“创新与创业环境总体解决方案提供商”与“科技型创新与创业企

10、业增值服务商”，并开始了在全国“清华科技园”版图的攻城略地，在上海、广州、南京、昆山、天津等地都相继建设了分园。在接受本报记者独家专访时，清华科技园启迪控股股份有限公司总裁助理黄一峰表示，未来 6年内清华科技园会在全国范围内建立覆盖 100个城市与地区的辐射网络。这种“清华科技园速度”并非空穴来风，背后有的是强大的大学品牌和平台资源支持和科学的评价体系做后盾。“清华科技园设有专门的产业研究院与清华启迪创新研究院，能够对全国各地区城市的经济及产业状况进行分析研究，分析清华科技园总部资源与全国资源到达园区的可到达性，根据一系列完整的标准评价体系进行分析，最终选择灵活多变的方式在外地拓展园区。”黄一

11、峰表示。在外地建分园这种硬辐射扩展的同时，清华科技园更注重的是自身品牌管理模式、运营理念、服务模式与资源的软辐射扩展。清华科技园发展中心副主任陈鸿波介绍，清华科技园有 3种输出模式，第一种是“投人也投钱”，即自己进行物业开发和管理；第二种是“投人不投钱”，利用政府土地优惠等政策，由地区企业进行物业开发和建设，清华科技园则输出管理团队；第三种是最能发挥清华科技园的品牌与平台资源优势的“咨询模式”，即输出自身管理服务模式。值得注意的是，2009年，清华科技园正式投入使用“启迪在线”管理系统，其从园区管理信息化，服务流程标准化方面打通了公司企业、行业信息、服务功能等资源，使清华科技园在“软输出”模式

12、上更加顺畅。在强大的品牌效应与产学研资源的支撑下，清华科技园开始了国际化征程。今年 1月，清华科技园联合瑞安集团、北极光创投和硅谷银行推出中美跨界发展的硅谷孵化器创源（ InnoSpring），成为国内首个走出国门的孵化器。这个孵化器面积有 1350平方米，可入驻 40家企业，与清华科技园一脉相传，推行的是以孵化服务、资金与房租的组合形式来选择市场发展前景好且处于产业链高端的早期项目的“孵化 +投资”模式。而在创源之后，清华科技园的国际化步伐正在加速。今年 9月清华科技园总裁王济武访问英国帝国理工大学后，清华科技园与帝国理工大学共同筹办的清华科技园英国孵化器已正式提上公司日程。声音：黄一峰：科

13、技地产的重点在于聚合资源坐拥高校教育资源，人才与产学研资源，清华科技园 18年来凭借强大的平台资源优势已在业内建立了良好的口碑。近日，启迪控股股份有限公司总裁助理黄一峰接受本报专访，详解清华科技园如何形成了独特的孵化体系，从而成为产业地产一支不容忽视的劲旅。记者： 1994年成立至今，清华科技园做成了国内最具特色的孵化器，能否解析一下清华科技园孵化器的经营模式？黄一峰：清华科技园属于大学科技园体系，是教育部和科技部联合认定的 85家国家级大学科技园之一。清华科技园成立的初衷是把学校里的高新技术成果产业化。背靠清华大学，拥有国内优秀教育与科研资源使得清华科技园具有天然成长优势。目前全国范围内隶属

14、科技部火炬中心孵化器管理处的孵化器超过 600家，其中国家级孵化器超过300家。实际上，孵化器和大学科技园是在不一样的体系中运作的。大学科技园主要是由学校主导，也有少数由政府与学校合办，主要目的是将学校的高新科技成果产业化。而普通孵化器的定位与入驻标准都相对宽泛，只要符合条件，无论是来自学校、社会、还是海归创业团队都能进入其中。记者：那么这一创新创业服务体系有着怎样的特点？黄一峰：清华科技园的创新创业服务体系包括3个部分，分别是基础服务、增值服务和创新服务。从企业与政府关系，企业与科研机构合作，市场开拓，投融资需求以及中介服务体系等方面，全方位地孵化企业成长。这一过程中，强调“四聚”与八个要素

15、。“四聚”模式指的是“聚集、聚合、聚焦、聚变”。“聚集”是指空间聚集的物理过程。在园区的硬环境打造好后，我们就开始聚集企业。物理变化后便是发生化学变化的“聚合”过程；“聚合”指的是园区从“政产学研金介贸媒”这八个要素入手，使其合力作用于入园企业，为其提供针对性的成长服务。为了满足企业在这八方面的需求，我们把政府、学校、科研机构、金融机构、中介机构、贸易和媒介都聚合到科技园内，打造完善的服务体系。接下来是“聚焦”，指园区联合其他战略伙伴把提供的服务聚焦到具有良好成长潜力的明星企业身上。为此，我们推出了“钻石计划”，从全国分园中挑选出“钻石企业”，这些企业首先都是完全自主知识产权，是本土培养出来的

16、。其次，这批企业具有产学研背景且在行业中具有一定的市场地位、市场战略和市场影响力。最后，“聚变”则有两个层面的意义，一是入园企业的聚变，二是企业聚变为我们园区带来的聚变。记者：目前清华科技园的盈利板块有哪些？黄一峰：清华科技园的盈利板块主要有 3部分：第一部分是租金收入。这部分收益是因为我们主张持有物业，这也是为了园区将来能够控制和主导产业的发展方向，如果不能主导产业的发展方向，园区就会变质为物业管理公司，更遑论引导产业发展方向了。第二部分是园区投融资体系带来的收益。我们投资在入园的明星企业身上，伴随着企业的成长，园区也能获得相应收益。第三部分则是园区的创新创业服务体系及其他增值服务带来的收益

17、。记者：清华科技园如何移植学校资源进行复制？黄一峰：在打造全国性网络的时候，我们并不是要把北京的资源移植到外地园区去，这是不现实的，也不长久的。清华科技园在外地建立分园有一套严格的分园选址标准，我们在不同地区是采取不同的方式来搭建分园的，而且会根据区域的实际发展状况来选取最合适的地方合作模式。目前为止，清华科技园根据不同地区的资源，当地的产业发展，从科学的选址标准出发，选择不同的合作模式，已经先后形成了全国 30多个园区的网络体系。但不管采取何种方式，都是在政府的大力支持下的，离开了政府的支持，科技园肯定做不好。【住交会直播】第三届中国产业地产发展高峰论坛· 012年12月07日 &

18、#183; 来源：中国房地产网在200年的全球工业化进程中，中国与历次产业革命失之交臂。这一次，我们可否登上第三次产业革命的快车？毫无疑问，全球新一轮产业革命带来的变革，是系统性的变革，这种系统性变革要求顶层设计和系统性规划，这对我们也是最大的挑战。此外，国内的地方政府、制定政策的主管部门、以及其间的关联企业们，是否对此拥有了充分的准备？2012年12月7日，在深圳会展中心第十四届中国住交会全球论坛现场，CIHAF第三届中国产业地产发展高峰论坛正是在这一时代大背景下举办。本次论坛以“第三次产业革命下的中国机遇”为主题，将深入探讨国内产业地产发展模式与方向。时间：2012.12.07 

19、  10:00-12:00地点：深圳会展中心1号馆报告厅第三届中国产业地产发展高峰论坛现场听众爆满实录内容：【主持人】：大家上午好！我是今天论坛的主持人，我是中国房地产报社总经理助理沈斌。首先请允许我介绍今天到会的各位嘉宾，他们是：全国工商联合会房地产商会会长聂梅生女士；中国房地产报社社长栗文忠先生；北科建集团总经理郭莹辉先生；总部控股董事长许为平先生；长沙先导投资控股有限公司总裁邹林先生；盖世理中国区总经理林磊先生。首先有请全国工商联合会房地产商会会长聂梅生为本次论坛致辞！全国工商联合会房地产商会会长聂梅生【聂梅生】：很高兴在这样一个时节参加这个论坛，我想谈一下我对产业地产这个板块

20、的看法。这个板块在地产界起来的比较晚，应该说受关注度也不如其他几个板块，不像商业地产、旅游地产和商品房这一块那么受关注，但是我觉得它迎来了一个新的机遇，也就是说在十八大之后这一块是非常非常重要的。为什么这么讲呢？我们可以看到下一步中国经济的发展当中，关于产业结构调整、经济结构调整当中，尤其是产业结构调整当中带来了房地产新的机遇，这里面我们都知道提出了一个“新四化”，新型工业化、信息化、新型城镇化和农业现代化，四化当中提的最靠前的是新型工业化，所以新型工业化是在产业结构调整当中放到第一位，放到第一位就需要一些支撑。能不能够新的经济转型其实在新型工业化能不能够成功，我们一定会改变以前产业劳动密集、

21、技术不密集的情况。有很多国外发展的经验，我们以前也看了很多，都是没有引起注意，比较有名的就是硅谷，硅谷是一个奇迹，它就是IT产业拉起来的，而且拉动力一直延续到现在，从美国的西海岸硅谷崛起以后，美国最早的IT中心并不在旧金山旁边的硅谷，而是在西雅图，但是西雅图是一个城市型的IT中心，然后往下走就走到了硅谷，硅谷起来以后拉动了整个一条线，然后再往下走，现在奥巴马政府执政以后坚定不移的沿着这个谷往下走，下面就是太阳谷、新能源谷，我去过很多次，再下面是航空航天谷，这样子一条线下来都是以新型产业拉动的。这里面凝聚了大量的有关产业的产业基地、研发中心和金融机构，所以有一段时间硅谷起来的时候，大家就说硅谷的

22、每一棵树上可能都藏了几个金融家，它就是这样大的凝聚力量，你可以看到整个硅谷的地价翻了很多倍，城市化速度非常非常快，包括下面的太阳能谷是最近发展起来的，就是新能源谷。如果说产业结构转型一定会拉动产业链和新的基地，它就会凝聚我们的生产力和知识、和城镇化，所以房地产应该跟着这个走，因为它将来形成中国新的非常繁荣的板块，而这个板块最后就形成城市。为什么把城镇化放在这四化当中的一个中间位置，它前面也讲了，它前面要支持新型工业化，后面支持农业现代化，它起了一个承上启下的作用，所以就形成了城镇、形成了我们产业地产在里面起到一个非常大的作用以后会拉动城镇化，会拉动新型农业化，会使农民进城的新的业态、新的形势会

23、延续，所以我觉得大家肩负着一个非常重要的任务，我相信在未来的十八大以后的这一阶段，我们中国的产业基地、科技园、工业园这样一种类型的产业地产一定会蓬勃的发展，而且会支持我们经济的转型、支持我们农业现代化。好，祝大家在未来十年当中蓬勃发展。【主持人】：感谢聂会长的精彩致辞！下面有请主办方，中国房地产报社社长栗文忠先生为论坛致辞！中国房地产报社社长栗文忠【栗文忠】：尊敬的聂梅生会长、尊敬的各位嘉宾大家上午好！今天非常高兴的参加此次论坛，实际上在前两次的论坛中我们大家都有一种体会，就是靠这种展会的形式、靠媒介的形式怎么样发展我们的第三产业和工业地产，这给我们提供了一个很好的机遇。作为中国房地产行业的唯

24、一大报中国房地产报，我想我们在今后的岁月里就是要怎样把全国各地，我们各地政府能拿出他们的规划设计，把我们有实力的房地产企业、从事工业地产的这些企业结合起来，把我们国家的工业地产、旅游地产等等产业在未来的十年中发展的更好更快。谢谢大家！【主持人】：感谢栗社长的致辞！现在正式进入演讲环节，首先有请长沙先导投资控股有限公司总裁邹林先生带来“产业新城的发展路径”的演讲。长沙先导投资控股有限公司总裁邹林【邹林】：各位嘉宾大家好！我们长沙近些年在中部开发中进行了有益的产业新城方面的探索，跟大家分享。大家知道国家给了中部一个比较好的政策就是中部崛起，湖南省在中国的中部地区有很重要的战略地位。2008年国务院

25、像给很多国家级开发区一样给了我们一个政策叫“两型社会综合改革配套实验区”，两型就是大家比较熟悉的资源节约型和环境友好型，讲究的是人和自然和谐共生的一种社会形态。大家知道现在环境压力很大，全球经济下滑，资源紧张，在这样的大前提之下我们成立了两型社会综合配套改革实验区，为了加快长沙的两型社会进程，2008年我们成立了大河西先导区，并且成立长沙先导投资控股有限公司，注册资金100亿。在这个背景下我们如何进行产业升级、如何进行配套改革实验？其中2011年通过四年的努力，长沙市的GDP是5600亿，居全国省会城市第七位，中部地区第二位，跟武汉差不多。其中我们发现新型产业在传统工业产业的前提之下，我们大力

26、推展文化产业，大家可能对湖南的文化产业比较了解，湖南卫视金鹰艺术界、我们的动漫产业等等在全国做的算是比较好的。2011年长沙市文化总产出1180多个亿，比上年增长了24%。从事各类文化的演出、经营、现代服务业也有长足的进步。大河西先导区在全国具有示范作用和引导作用的两型产业新城已经成为长沙新的经济增长极。国家给了我们总体划了一个区，总规划是1200平方公里，目前我们在做的是核心区和起步区的一部分，大概有两百平方公里是同时开发建设，包括了我们的产业新城和配套，规划是一核、四区、三带。四区是指现代服务区、现代装备制造和高新产业区、科教文化产业区以及都市农业与农产品精加工区。我们的产业定位是作为湖南

27、省产业先行的先试区，作为长株潭产业转型的示范区，作为长沙市高新产业的核心集聚区，同时也是承接部分沿海产业转移的一个选商区，我们整体的产业结构是荆州配套产业带，以荆州大道为轴充分发挥了岳麓山的优势，结合桃花岭、象鼻窝、莲花山规划人文生态旅游产业带，还有湘江西岸创新创意产业带，以教育科研孵化和文化创意为核心，为科技转化为生产力提供了拓展的空间。工业布局方面，我们主要是把传统工业和高科技产业相结合，大家知道我们长沙近年来的重工业发展是不错的，像三一重工等等占比非常大。我们的高端制造有中航起落架、航天磁电等等，还有电子科技方面。新能源做的是比较成熟的（见PPT）。文化创意是我们的特色，动漫创意园和卡通

28、已经成为中国特别是湖南创意产业一个新的制高点。最重要的一点跟大家分享的，同时也是向各位前辈学习，传统的产业高科技园都是以园养园，主要发动传统工业、高科技、IT软件，我们的想法是在传统的产业上进行升级换代，我们更多的注重发挥一带三轴六极的作用，发挥现代服务业，大家知道一般的产业城留不住高端人士，因为基本都是在工作工作，所以我们先做酒店、会所、俱乐部甚至做球场，把大环境和安家给你准备好了，你再到这个园区里面去，做复合业态，这四年我们进行了一定探索，取得了一定成果。比如我们讲的三轴六极，我们打造了滨江经济区等等。现在的新型新城跟传统城市有很大区别，传统城市粗放、不可持续、高污染、高能耗，我们尽量做到

29、土地的精细开发，这是我们目前做的五个片区（见PPT）。在洋湖总部经济区我们主要是提高产业新城的竞争力和国际化水平，是区域经济增长和地方产业结构优化升级的强劲引擎，我们在资本、就业、消费、产业、税收等方面具有重大的作用，并且积极吸引跨国公司、中央直属企业、国内大型企业集团来长沙设立区域总部或分支机构。其中的一个配套片区我们规划了400公顷的土地，总投资一级开发不算招商引资过来的软件园建设、现代酒店的建设，我们自己投资215亿做配套，其中给产业新城配套了60亩的湿地公园，里面有会所、酒店、游船俱乐部、高球俱乐部等等。在产业新城我们配套三到五个高新区的酒店，产业园区离不开客商交流、商业洽谈、技术合作

30、，来来往往的客商非常多，他们需要很好的一个环境和一个商务交流的常说，我们会做三到五个五星级酒店，配套一些四星级酒店，还有高端的商业写字购物，让在这里工作的海内外客商有一个良好的生活环境。当然我们也吸引了类似中海、万科跟我们一起进行打造。配套了生态学校、高端医院（见PPT）。滨江新城片区我们也做了一些有益的探索，滨江新区有是在我们的高科技园区和岳麓区，我们整体规划做现代服务业，主要是银行、保险、金融、租赁等，为整个产业新城做好良好的金融支持服务，让产业新城能够解决好资金的问题和资本运营的问题。当然，我们也引入了很多开发商跟我们共同打造。配套了北津城汉文化公园，这个项目正在规划中，一级规划是150

31、0多亩，总规划3000多亩，给大家提供了一个非常好的休闲运动的场所，也是汉文化的一种体现。我们新城开发的主要理念是“生态主导、精细化土地开发”，所谓的精细化，我们知道传统的工业新城的做法一般是各自为政，盖一座楼或者盖一些厂房，弄空调、装总机，能耗非常大，而且我们提倡一些节能技术，我们集中供能供热，进来以后吃住行游购娱全部完成了，你就安心做你的开发和产业发展。在园区内建议大家骑自行车，给大家一个环保的环境（见PPT）。生物技术，我们湿地公园采用了污水处理系统（见PPT）。环境通过我们有意的改造和建设，得到了很好的提升。同时在“环境友好型”和“资源节约型”的理念指引下，我们的整个市场得到了很好的支

32、持，包括政府行政审批我们使用的是长沙市行政审批2号公章，到这里投资兴业，有的地方盖章跑一百多个，可能跑半年都拿不下来，在这里我们算了一下平均效率提高5-6倍，一个月内跑完，办什么手续我们派人专门给你跑单，跑完以后你负责做你的技术和商业开发就好了。我们还有一些支持，对注册资金1000万以上的我们可以帮你集团注册，而且给予了很好的税收财政等支持，有些土地是划拨，有些土地是出让，或者我们可以协商勾地，谈好一个价钱我再给你划出去。我们对于进入园区和产业新城给予安家费和补贴，对于企业高管超过3万元的税收，也就是百万年薪，超过3万的收个人所得税，其他的返还。租办公楼和买办公楼都有很好的鼓励政策和支持，支持

33、还不少，有的一平米给你补一两千块，因为我们是打造两型社会，你来建绿色建筑，我们要求厂房、公建要到一星，商务酒店或办公室要得到五星绿色认证，除了国家建设部给的补贴以外我们还有补贴。明年还有新的地块和新的项目推出来跟大家合作。时间关系讲到这里，欢迎到长沙做客！【主持人】：感谢邹总的精彩演讲，由此可见邹总的项目确实规模非常庞大，后面提到的一些产业政策扶持这一块也说的很直言不讳。【主持人】：下面有请我的朋友，也是山东三维华德的总经理冯义厚演讲。【冯义厚】：大家好！我是从山东潍坊来的，一个四线城市，而且是从城镇来的，我觉得谈城镇化可能有自己独特的视角。下一步的城镇化会怎么影响我们的城市？最近跟各位交流的

34、时候，尤其从地产来讲，尤其一线城市和二线城市的地产投资目前比较踊跃，而三四线城市的库存量和投资背景目前不太乐观，城镇化会解决什么大问题呢？城镇化的目标就是想让我们的整个生存空间更加均质化，不要所有的好东西包括产业、生态居住都集中在一线城市或者很高端的城市，当然这个趋势改变不了，但是会降低它的程度。国家的目标就是让我们的小城镇、县城、我们的中等城市有更好的资源，我们的年轻人不一定集中在北京、上海、广州、深圳这样的大城市，让他在中等城市小地方也有发展的机会，我想这是国家推进城市化我个人理解的纬度。如果我在小地方很愉快的创业、也能很愉快的生活，我想逃离北上广深随着城镇化是很有可能发生的。当然我也不认

35、为下一步三四线就具有了多大的投资价值，但是作为长线投资或者看未来的年轻人，我认为就要有效的关注中小地区，不是每个地区都有机会，但是我认为谁预先想好了这样的三四线城市或者更小的城镇，我想会有机会。我们去国外旅行，我们喜欢欧洲、喜欢北美，不仅仅是因为他们的大城市，是因为他们的小城镇，是因为生活空间的均质化和服务设施的均质化。我想生活在深圳的郊区和生活在深圳的市中心没有本质的区别，户口这件事是违背整个城市或城市发展规律的，尽管它今天很困难，早晚一天会取消。限制中国人自由的事早晚有一天会失去，因为没有力量能挡住人民自由迁徙的愿望和追求幸福生活的愿望。刚好我做的这个项目，花五分钟做简单介绍。这个项目是在

36、潍坊，潍坊是以风筝而闻名，实际潍坊有非常好的文化底蕴，过去我们叫“南苏州北潍县”，这个话是当天郑板桥提的，郑板桥在潍县做知县的时候提的。我做的这个项目是一个什么样的项目呢？这是一些老房子，是德国人占领胶州湾以后开始从青岛往济南修胶济铁路，因为潍坊南部坊子有煤矿，德国人在潍坊南部把铁路拐了一个大弯，那个时候是用协议的形式，用现在的话说是德国的BT项目，这样就开始有了坊子火车站，1984年的时候胶济铁路因为提速，就是没有必要拐弯了，就曲直了，这个火车站就停用废弃了。今年的煤老板很风光，十五年前的煤老板很难干，十多年前做煤矿采掘生意的人是很困难的，那时候煤矿采空了，这个地方大概两平方公里留了166栋

37、德式老型殖民系统，有军官别墅区、邮局、司令部这样一些东西。因为它在城区的偏远地区，又是煤矿采空区，加上这些东西都在废弃的军医院手里，很幸运的保留下来了。过去我们花了几年时间进行梳理和研究，现在很时髦的研究文化创意产业和老建筑修复，我们请了同济大学的阮老师去看了一下，他看了以后非常兴奋，花了时间进行修复。一战以后日本又占领了这区域，其实当时还有很多数不清的民国很多的住宅，两平方公里形成了一个非常完整的小街小巷的区域，我们现在把它打造成画廊、美术馆这样的东西。做这个项目是很投钱的，这个位置是潍坊的主城区（见PPT），这个位置是1995年建的新城区，最南端这个项目就是我们项目所在地，但这个区域因过去

38、是个建城区，除了两平方公里的老建筑之外，确切的说潍坊的老弱病残都集中在这个地方，后来政府下决心，我们做了一个绿苹果计划，因为这些文化建筑在潍坊这么一个小地方是很难生存的，所以后来回到我们的老本行，我们叫“资源空间型再生”结合产业的再植入想把它做成一个坊茨新城的概念，实际上政府花了很大的经历。周围除了这个资源之外，我想我们中国最不缺的就是文化或者是各种故事，每个地方甚至每个村子都是故事，我建议大家在地产开发或者旅游开发的时候一定要从文化的角度，单单盖很多房子或者很多东西对我们将来可能是很麻烦的事，我们周围就有西汉遗址或者这些东西，我就不说了。我们的绿苹果计划是用文化的两平方公里做了苹果的内核，外

39、围低效城区做了苹果的肉，我们在外围大力发展种植业。其实今天沈斌邀请我来讲，我其实特别想跟大家分享一下产业，产业有个什么话题呢？我们一谈城市改造，我们的市长、我们的领导都喜欢谈制造业、产业园，搞高端服务业，我请问大家如果我种地能挣很多钱难道不行吗？如果种地、种菜或者从事种植业能挣很多钱和养活很多人，为什么不发展，难道一产是落后吗？这个话题我抛出来给大家思考。我们说荷兰，荷兰种花是第几产业？我认为是一产和三产的融合。我想在一产这个领域，大家好好想想13亿中国人早晚要吃东西的，让单个农民种植永远没有机会，所以今天的农业产业化有很多机会。汇源集团的老板是我的山东老乡，我跟他也做过交流，他做了一件事，很

40、可惜我们的发改委笨蛋没有批这件事。他当时想拿回170亿在全国做果树的上游，大量在全国种植果园，进入种植业，因为他认为资源就是材料消耗型的产业，控制了上游才能做大做强，他想做果汁的主要供应商而不是汇源牌的果汁，他把品牌和系统卖给可乐以后，他自己也是农民出身，他认为一产里有他的机会。做这个的时候你们留意山东有个六和集团，现在属于新希望的全资公司，老板是我的朋友，通过这个领域我认识到了农业和农业周围的附属产业，六和（音）用短短十五年的时间，以青岛为总部，2011年的营业额是522亿，人家做农业产品、做肉食的做到500多亿，老板非常低调。我们今天是做地产的，我们要回归本质，我们要好好想一想我们做的事对

41、得起天、对得起地，我们才有未来。谢谢大家！【主持人】：下面有请北科建集团的副总裁李顶新进行演讲。【北科建副总裁李顶新】：尊敬的各位领导，女士们、先生们，大家上午好！很荣幸参加住交会2012第三届中国产业地产高峰论坛，和大家共同探讨第三次产业革命下的中国机遇。今天受组委会的邀请，我和大家共同分享一下北科建集团从事地产的经验，谈谈我的看法。我演讲的主题是“落实科技驱动战略，打造创新科技平台”，世界经济发展的历史告诉我们，每一次经济危机都会孕育着一次新的技术革命和产业变革，2008年国际金融危机以来全球经济增速渐缓，世界各国都开始进行经济结构的调整，许多国家把加强科技创新，加强前沿技术研究，加强人才

42、培养，加快培育和发展新能源、新材料、信息网络、生物医药、低碳环保、绿色经济等新型产业作为新一轮技术革命和产业发展的重点。美国出台创新战略，明确提出美国未来经济增长以国际竞争力取决于创新实力，欧盟2002战略明确将研发投入强度达到3%，作为五大战略目标之一，把建设创新联盟作为七大配套旗舰计划之首。日本提出了未来开拓战略。俄罗斯提出了发展再生能源，国家政策作为重点。韩国提出了绿色国家发展战略。我们党的十七大五中全会提出把转变经济发展方式作为十二五发展的主线，强调根本要依靠科技的力量，大幅提高自主创新能力。十二五规划明确提出，要与重大技术突破和重大发展需求为基础，促进新兴科技和新兴产业的深度融合，在

43、继续做大做强高技术产业基础上，把战略性新兴技术产业培育发展为先导性支柱产业。要加快建立以企业为主体的技术支撑体系，发挥科技创新在经济结构调整中的引导作用。十八大报告进一步强调了实施创新驱动战略。总体看来，发达国家的综合国力和竞争力的格局没有改变，我国仍将长期面临着发达国家在经济、科技方面更高层次、更高水平、更为激烈的国际竞争。国际金融危机对我国的经济冲击表面上是对经济增长速度的冲击，实际上是对经济发展方式的冲击。我国经济总量、产业规模、企业数量已经很大，取得了很多世界第一，但产品技术含量不高，企业技术创新能力不强，产业结构不合理，现代产业体系不健全等问题仍然比较突出。在全球IT企业投入的30强

44、中，美国有12家，其次是日本有10家，中国只有1家企业上报，2011年美国研发投入占全球份额的33%左右，是中国两倍半，这种经济发展方式不转变，我们在未来激烈国际竞争中仍将处于战略的被动地位，在主要经济大国之间的竞争越来越集中到对主导产业和战略新兴产业控制权的争夺，如果中国不能取得突破，不仅无法战略产业革命的制高点，更有可能在新一轮的产业分工和财富版图的切割中被分化。上世纪，我国为发展高科技发展产业开始了以中关村为代表的国家高新区建设，二十多年来，国家高新区在发展科技发展、促进科技成果转化方面取得了重大的成就，已成为推动中国科技创新和区域发展的强大引擎。2010年，国家高新区共创造全国11.5

45、%的工业增加值、8%的GDP和16.8%的出口创汇，但国家高新区万元能源消耗平均只占全国一半。2010年国家高新区营业总收入、工业总产值、实现利润、上缴税收、出口创汇与“十五”末相比分别增长了182.4%、111.6%、207.5%和21.8%。以中关村为例，2010年中关村企业总收入达到1.6万亿，全国高新区的总收入是10万亿左右，而中关村就占全国园区总收入的1/6左右，同比增长22.6%，对北京经济增长的贡献率达到23.5%，可以看出以国家高新区为代表的科技园区的开发建设和运营服务是我国推动科技创新战略的重大举措。北科建集团是北京市政府为落实国务院加快中关村园区建设批复的大型企业，北科建始

46、终坚持以服务区域经济、助推产业升级、加速科技转换、提高社会效益为使命，成功的开发了中关村商务核心区，中关村软件园、中关村生命科学园等高科技园区，吸引了微软、IBM、普天、甲骨文、百度、博傲芯片等4000多家大型企业总部和高新技术区企业落户在我们园区。园区累计获得国家自主知识产权和国内外专利5000多项，中关村商务核心区成为国家自主创新示范核心区的典范，仅2010年就创造产值2600多亿，上缴税收160多亿，软件园是首批国家软件出口基地和产业基地，生命科学园被命名为国家生物产业医药基地，两个园区有上市公司27家，其中汉王科技、广连达、碧水园等12家企业都是入主我们园区后通过支持不断壮大，分别在国

47、内外上市。目前有上市企业224家，仅次于美国第一大科技园区硅谷。通过十多年的实践与研究，北科建积累了园区开发的经验，形成了强大的品牌影响力和先进的规划理念和持续的创新精神，培育了强大的资源整合能力，锻炼了一支高素质的全产业链团队，尤其是对高科技产业发展的规律有了比较深刻的认识，能够切实把握高新技术企业需求以及高新技术企业人员的需求，为提升园区的质量、推动科技企业发展平台奠定了基础。进入“十二五”以来，北科建仅仅把握国家实施自主创新战略和发展新兴战略产业的机遇，认真总结了参与中关村开发建设的经验，发挥了自身的资源禀赋，传承创新，提出了全新的科技园区发展模式和科技地产的发展模式。科技地产是产业地产

48、市场上的细分，以房地产开发为手段，整合科技和产业资源要素，对接金融资本市场，着力为创新型和成长型企业提供开发研究的载体和产业增值服务，在科技地产的开发中房地产开发已经退居为基础和手段和支持的平台，而产业聚集和产业发展成为主角。在开发中我们强调整合产业资源、服务资源、金融资源、政策资源，为企业提供全方位的专业化服务，以加速企业的成长这一十八大强调的以构建以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的创新体系是高度吻合的，因此科技地产开发模式已经超出了传统房地产开发的范畴，是服务于技术创新，推动国家自主创新战略和战略新兴产业发展的重要平台，是国家自主创新体系的重要组成部分。北科建集团的科技地产模式更加注

49、重结合企业的实际需求，尤其强调园区的硬环境和软环境的同步建设，从硬环境的研发载体来看，园区按照环境清新优美、配套设施完善、产业高度聚集、自主创新活跃的标准进行高品质的建设，产品涵盖了孵化器、研发楼、办公楼、商务酒店、配套宿舍、教育培训等多种业态，可从不同程度和不同阶段为企业提供研发和综合服务。高新技术企业对于物理空间和品质要求越来越高，大多数出语成章期的企业既需要办公厂房、实验室等相对独立的空间，同时又不愿意离开创业地和智力密集区，因此载体设计需要多元化。同时要完善社区的配套服务和做好他们的生活配套。从软件环境看，园区围绕着产业发展的资本、技术、人才和市场四大要素，构建了产、政、学、研、介、贸

50、、媒等八大平台，为入园企业提供支持，使企业能够更加专注于自身的发展。北科建科技地产模式有两类产品，科技新城和专业化的科技园区都强调在园区的建设上突出多业态，满足不同阶段企业的发展需求，而且强调专业化，全方位为企业降低创新创业成本，加速企业的发展。目前，我们正在按照科技地产的模式全力打造嘉兴支付城，同时在无锡正在建设无锡中关村软件园的太湖分园和青岛蓝色生物产业园两个高端专业园区，总投资达到250亿，总建筑面积在400万平方米。科技新城遵循着以城带业、以业兴城，宜居宜业，包括产业研发区、商务功能区和住宅区，囊括了孵化器、研发楼、厂办一体化、写字楼、星级酒店、餐饮街、购物中心、住宅等八种业态，为不同

51、成长阶段的高新技术企业提供最适合的研发和载体，和最舒适的工作生活和配套环境。嘉兴支付（音）城总投资约100亿，总建筑面积150万平方米，以高新技术产业和现代服务业为主导产业，以产业研发为核心，把商务功能区、生态住宅区有机融合，是集科研研发、企业总部基地、商务办公、五星级酒店、时尚购物于一体的中心，预计实现产值250亿，实现就业5万人。目前园区孵化器已经完成并交付使用，国家纳米研究院等知名企业已经入驻，该项目不久前获得精锐产业创新奖，也是产业创新奖设立以后第一个获得这个奖项的产业地产项目。长春北湖科技园占地60万平方米，规划面积约100万平方米，总投资约50亿人民币，园区以生物产业、先进的材料、

52、电子信息为重点产业，着力打造集基础研发、科技孵化和总部办公为一体的国际高端科技园区，园区正式投入运营后，预计将吸引孵化创新型企业和中小企业500余家，预计年产值将达到150个亿，税收达到15亿，直接可以为两万人提供就业机会。园区将以环境清新优美、智力资源丰富成为长春高新区重点支持的项目。无锡中关村软件太湖分园位于无锡国家物联网产业示范新区，作为中关村软件园在长三角地区的延伸，太湖分园结合北京与无锡两地在产业、市场、人才等方面的资源优势，以软件研发、服务外包、物联网信息服务、创新创意为主导，同时辅以中小企业的孵化、软件人才培训、中介服务、投资融资等服务，打造以高端、低碳、环保、生态为特色的国际化

53、综合生态高科技园区。园区建成后，预计吸引入驻企业500余家，实现年均产值200亿，上交税收18亿，将吸引4万名创新创业人才入驻我们的园区。青岛蓝色生物产业园，位于青岛未来第三代新城核心区，总建筑面积195万平方米，以海洋生物、医药为主导产业，重点吸引国家基础医药、小分子药物、蛋白质药物、海洋生物药物、检测检验及生物制剂等方面的国内外研究机构和著名企业入驻我们的园区，园区建有12万平方米的生物医药孵化器，主要用于孵化生物技术及生物医药企业，可以为这些科研单位提供研究的场所。园区建成后预计提供3万个岗位，每年预计收入可达100亿人民币。当前，在中国城镇化的大背景下，北科建集团正在研究和谋划第三代科

54、技园区，我们认为由园到城实现产业功能的充分融合，是未来产业地产发展的必然趋势，传统的新城开发模式就是以公共交通为导向的城市规划，强调政府指令性的资源分配，通过外生力量改变资源配置，实现人口与产业的发展，这种模式缺乏强大的产业支撑，使城市缺乏了产业功能。我们目前正在着力打造的科技新城强调的是先业后城的发展模式，通过产业聚集实现人口聚集和经济发展，实现新城的崛起。科技兴城本质是里独立于城市形态，在其内部产业、居住、商业、休闲、教育、社区管理等功能共同共生。不仅强调产业功能与城市功能融合，而且强调通过运营物联网和云计算实现智能化的城市管理，成为经济发展和商务文化的中心区。朋友们，一枝独秀不是春，百花

55、齐放春满园，我们希望有更多的房地产企业从事到产业地产的发展，尤其是科技地产的发展建设中来，打造出更多的科技创新的平台，让我们自觉的成为区域经济的推动者，国家自主创新战略的实践者。北科建集团愿与各位朋友一起落实创新驱动战略，铸基创新平台，加快科技创新的发展，为抢抓第三次产业下的中国机遇贡献我们的力量。谢谢大家！【主持人】：下面进入对话环节，我们请出对话嘉宾：冯义厚冯总，梁环宇梁总，谭善隆谭最。首先请问冯总，你是怎么把政府捆绑上你的战车的，让政府成为你的股东？【冯义厚】：我一个商人在中国做生意，我觉得听从政府管理，跟领导搞好关系，我想在座的各位没有不这么想的，对不对。因为今天这个论坛大家花这么多时

56、间，我们从大老远集中到深圳来，我还是说一点我们自己的体会，我很满意我目前在潍坊市政府给我创造的营商环境，是因为我觉得我跟这些在别人看来很重要的领导，包括市长、分管城建的领导，从领导到局长很善待我。王石在业界是以不送礼敢拍胸脯的人，我不敢拍这个胸脯，我是有送礼的，八月十五、过年过节我是送礼的，我们当地商场有购物卡，我会送给他们。但是我不会为了批地或某一件事跟哪个官员去走对。另外，我作为一个做民营企业的人要控制两种风险，第一种是不希望跟官员之间的利益关系太深厚，我可能会获得短期的优势，但长远来讲风险很大；另外一个，在税的问题上我是要做好文章的，在座的各位自己当老板的你们做举手，每年主动邀请税务局查

57、你帐的人有吗？我是这样的，他给你一个税务审计和审查报告对你是非常有价值的，所以我公司每年到了年末，所有的子公司都会邀请当地的税务局或者分管的，本来拿了500万了，象征性的到年底再拿上50万，我要拿到当地的税务审查报告，这是我每年必须做的。总体上坚持这两个原则，剩下的，跟当地领导因为没有很多个人利益上的交往，反而我经常做一件事，多读书，假如今天我做了房地产，我就努力的希望当学生，从各位同行这里学习，另外也希望院校交流进修对实践进行总结，一定多关心一些超越你项目的事。我是做设计的，联东做产业地产的，没有一个人的存在是独立存在的，所以一定要管闲事，把你周围相关联的事多操点心，多替领导操点心，领导会感

58、谢你。我们当老板的也喜欢这样的员工，如果这个员工除了他自己的事之外还有更多自己的担当，那么这个人很容易获得群体效应，我自己就是努力用这样的方法。外面我们潍坊市管城建的夏市长去香港出差，专门停留一天到深圳支持我一下，我就非常感动。我一个做地产的人，我的本业是做服务业，做零售综合体开发，这两年动作读书，哪天跟维思平的设计师交流点城市规划的话至少他不觉得我外行。跟领导做交流的时候，领导特别希望听到一些真实的不同的声音，我们的属下不太会跟你说反对性意见或独立的见解，恰恰我们的市长、市委书记没有办法听到除了表扬之声之外对真实问题的真实看法。而我呢？比专家差很多，可是我比专家有一个很大的优势，我每天都用我的脚步丈量着这个城市，能摸到这个城市的脉搏，我提供的建议不仅仅是理论概念，有非常强的针对性和操作性。所以这时候给当地的城市领导成了顾问或参谋，用江南话叫民间的师爷。你想想看雍正的师爷影响力有多大，我就是这么搞好政府关系。【主持人】：感谢冯总。想问梁总这样一个问题，梁总在产业地产以口才好著称，没有人提问他一个人也能说半天没有问题。我今天有一个问题要问一下您，前几年联东第一个提出做产业地产的第一品牌，不管在座的还是不在座的有不少且都不服气，联东集团为什么有这样一种胆量来说这两年走出来之后将来持续走这一块有什么一种感悟？【梁环宇】：我