餐饮业态招商基础知识

1、餐饮业态招商基础知识 餐 饮 业 态 招 商 基 础 知 识CAN YIN YE TAI ZHAO SHANG JI CHU ZHI SHI目 录餐饮业态的特点及重要地位餐饮分类及特性餐饮各商家经营选址及物业要求餐饮招商策略和方法一、餐饮业态的特点及重要地位一、餐饮业态的特点及重要地位(一)餐饮业态的特点 承租面积大 聚集人流 延长客户驻留时间生存能力较强 租金承受力相对较强 品类丰富,形式多样花表现(二)餐饮的重要地位开发商对餐饮行业越来越来重视,归根结底在于业态本身具备的若干优势。 餐饮面积往往是一个商业项目最容易出手的部分。 能做餐饮的铺位空间利用率比较高,技术标注也高,投资客非常喜欢购

2、买 餐饮商铺。持有型物业,餐饮也是很合适的业态,它招租比较容易,承租面积 大,生存能力强,租金相对来说也不低。对于商业项目来说,生存的关键就是留住人气,不仅要吸引大量的客流,更要最大限度地延长每位客户的驻留时间。 招商的成败在一定程度上决定了商业地产项目的成败,餐饮招商的成功就是重中之重!餐饮的招商,因为有很多的不确定性因素,导致餐饮招商给人难度大的印象。?与百货超市相比,大部分餐饮企业特别是中餐的产品标准化程度、从业人员的整体文化素质都相差甚远。?地域因素带来的餐饮习惯和文化差异,导致餐饮企业除了快速餐饮外,店铺的标准化和复制都相对比较难。二、餐饮分类及特性业态分类 - 正餐、简餐、快餐、休

3、闲饮品、外卖菜品分类 ? 中餐、西餐、东南亚、快餐、混合型、特色餐饮、素菜档次分类 - 人均消费、经营历史、营业方案客群分类 - 消费模式、性别、年龄、国籍特性分类 - 体验性、主题性、附加功能性、会员制分类原则 考虑因素 作用业态分类 营运模式 合理商业布局菜品分类 菜系起源 了解市场需求档次分类 消费档次 配合项目定位客群分类 消费群体 配合项目定位特性分类 市场特性 经营能力分析1、餐饮的常见分类方式 业态分类投资主体 应从“餐饮业态”及“投资主体”两个方面分别进行分类归纳, 总结其特征、归纳其需求,从而研究其落位原则及成交规律。对商业的作用及价值不同,是招商前期的品牌落位、招商中期的落

4、位调整的重点参考依据2、服务于招商的餐饮分类从招商角度来看,餐饮的业态分类及投资主体是必须首要考虑的两个方面。投资主体的性质差别决定了招商所应采取的策略及手段的不同,对餐饮的成功招商具有关键性指导作用。餐饮业态细分 作用正餐 目的性强,吸引区域内、甚至区域外餐饮消费人群简餐 延长逗留时间和带动人流快餐 聚集、带动人流,业态互动休闲饮品 增加户外商业气氛,延长逗留时间,目的性约会场所外卖 活跃人流、提升租金收益? 餐饮按业态细分及在商业中的作用2.1、按业态分类餐饮投资主体 特征国际餐饮集团(中餐、西餐) 跨国餐饮投资集团,旗下拥有多个餐饮品牌涉及不同业态经营股份制餐饮投资集团(本地)源自本地区

5、、在本地及其它地区拥有一定规模连锁或系列分店的餐饮投资企业股份制餐饮投资集团(非本地) 本地区以外、拥有一定规模连锁或系列分店的餐饮投资企业餐饮中小型投资体(本地) 源自本地区、在本地拥有2家以上连锁分店,其投资行为多为个人或合伙餐饮中小型投资体(非本地) 本地区以外,在当地拥有2家以上连锁分店,其投资行为多为个人或合伙餐饮中小型投资体(加盟)多为非正餐类餐饮品牌,易于标准化及复制,主要依靠吸收加盟的形式发展老字号餐饮品牌 拥有几十年甚至上百年品牌历史,至今仍延续经营并有所发展的餐饮品牌企业? 餐饮按投资主体主要可分为以下几类:2.2、按投资主体分类餐饮投资主体经营品种资金实力股东组合决策程序

6、 关注重点 跟进注意 谈判要点POS合作经营 稳定性国际餐饮 集团中餐类 强 集团股份制 规范 品牌形象 从下往上 长远合作 * *西餐类 强 集团股份制 规范 品牌形象 专业数据 竞争对手 * *股份制餐饮投资集团本地 较强 企业股份制 规范复杂品牌/区域占有率分析旧店区域、产品 租期内均价 * *非本地 较强 企业股份制 复杂缓慢品牌/区域高度首家店投入预算较大给予形象宣传附加条件 * *中小型餐饮投资体本地 一般 个人/ 合伙人制直接效率营业额/区域占有率找到投资人偏好出击 低开高走 * *非本地 一版 个人/ 合伙人制直接缓慢品牌/区域高度收集落地人情报出击 市场价格 * *加盟 较弱

7、 个人/ 合伙人制 较快营业额/ 品牌形象可从总部或投资者着手 首年优惠 * * 老字号餐饮品牌传统饮食 一般 国有控股 困难 营业额表面上重名轻利 低于市场 * *? 不同类别投资主体特征2.3、餐饮业态分类及投资分类综合对照列举 业态分类投资性质正餐Formal简餐Casual快餐Fast Food休闲饮料Café,etc.外卖Take Away国际餐饮集团(中餐/西餐)利苑,OUTBACK鼎泰丰,味千,必胜客麦当劳、大快活,肯德基STARBUCKS, Blue Frog吉野家、DQ、 31BUSKIN ROBIN股份制餐饮投资集团(本地)俏江南、同庆楼、湘鄂情澳门茶餐厅 小豆面

8、馆,和合谷水果捞 泡芙工坊股份制餐饮投资集团(非本地)苏浙汇,豆捞坊,小南国,圆苑新旺,巴贝拉,鹿港小镇,葡京真功夫,永和 仙踪林 珍珠奶茶餐饮中小型投资体(本地)泰辣椒,权金城鸿光楼,麻辣香锅台湾小吃 雕刻时光,星奇异找茶、爱尔兰三文治餐饮中小型投资体(非本地)洋葱,金钱豹,真的好元绿寿司, 大长今HOOTERS MANGO 吐司餐饮中小型投资体(加盟)Chef Too 一茶一座, 上岛赛百味 上岛,真锅 街客 老字号餐饮品牌 全聚德, 白魁老号狗不理 老舍茶坊 三、餐饮各商家经营选址及物业要求位置的重要性?对于良好的位置,尽量以国际知名品牌商家为主,以便聚集人气,提升项目档次,形成一个亮点

9、?对于一般的位置,可以引进一些进驻国内、但未完全铺开的国际品牌商家或者当地的一些名商家,来充沛整个商业氛围?对于高楼层的位置,可以引进一些本土市场做的比较好,租金承租能力差、但能相对能吸引周边消费群体有目的性进行消费的商家,来提高商业上的人气?餐饮是需要扎推的,不同品类、不同档次、不同风味的餐饮聚合在一起,越是丰富多样,越是容易红火?在“扎推”之中,需有效避免同类之间的恶性竞争,根据客流量合理安排餐饮配比,各家餐饮尽量形成差异化? 餐饮品牌的落位原则业态细分是餐饮落位首要考虑的因素,此外,落位涉及到的另一重要元素是对可用于餐饮位置的归类,正如上表中我们将各类客户的位置需求归为A、B、C类一样。

10、餐饮位置归类 含义、特征楼层 人流方向 交通便达性 门面展示性 环境优良性 停车便利性A 类 首层或等同于首层 人流汇聚区B 类 首层的上、下一层 人流经过区C 类 其它楼层 选择到达区注:上述特征是相对而言的衡量标准,具体分类视各个项目的不同情况而定。 业态分类位置分类 中式正餐 西式正餐 中式简餐 西式简餐 中式快餐 西式快餐 休闲 外卖A 类 B 类 C 类 ?大型餐饮类商家技术要求相关指标 大型餐饮酒楼面积需求? 20005000?经营楼层选择 1层5层层高要求(m) 4(净高)楼板承重(Kg/?) 350 Kg/?给排水 接驳到位供配电 满足工业用电标准,电流量约240千瓦/时中央空

11、调 需要,200?220Kcal/?,预留空调机位店内垂直交通 升降梯两部,观光梯一部卸货区(?) 60?左右柱间距(m) 8×10m燃气管道 配备管道煤气冲排污 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施集中式排烟管道、进水、地下排污;抽油管道90cm×70cm厨房面积 至少500?停车场位置、数量 100个以上,地面要有停车位租赁年限 10-15年?中式餐饮类商家技术要求相关指标 中餐类酒楼 中式快餐店面积需求? 800-2000 200-400单层面积? 500 200楼层高度m 3.5 (净高) 3.5 (净高)经营楼层选择 1-2 1-2中央空调 需要 需要燃气管

12、道 提供接口 提供接口排污 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施楼板承重(Kg/?) 350 厨房 400 350厨房 400 给排水 符合国家标准 符合国家标准供配电 100KW 100KW停车场数量个 20-100左右 不要求租赁年限 5?10年 通常为5年?西式餐饮类商家技术要求相关指标 西式快餐店 西餐咖啡厅面积需求? 200-600 500-1000单层面积? 100 300楼层高度m 3.5 (净高) 3.5 (净高)经营楼层选择 1-2 1-2中央空调 需要 需要燃气管道 提供接口 提供接口排污 排污、排油井、隔油池 排油井、隔油池

13、及排油烟井道等设施楼板承重(Kg/?) 350厨房 500 350厨房 400 给排水 符合国家标准 符合国家标准供配电 100KW 100KW停车场数量个 不要求 20租赁年限 5-10年 5?10年?时尚餐饮类商家技术要求相关指标 时尚餐饮 特色餐饮面积需求? 200-800 300-600单层面积? 100 300楼层高度m 3.5 (净高) 3.5 (净高)经营楼层选择 1-2 1-2中央空调燃气管道 提供接口 提供接口排污 排污、排油井、隔油池、排烟 排污、排油井、隔油池、排烟楼板承重(Kg/?) 350厨房 400 350厨房 400 给排水 符合国家标准 符合国家标准供配电 10

14、0KW 100KW停车场数量个 集中停车场(20 集中停车场(20租赁年限 5年左右 5年左右?一般情况下餐饮业态选址及物业要求连锁快餐店(肯德基、卖当劳等)普通型餐饮(中式快餐,商务餐厅)火锅店(小肥羊)商圈选择 繁华商业街市、车站、空港码头,及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市 商务型餐厅:以商务酬宾为销售对象,选址于商务区域或繁华街市附近,或其他有知名度的街市大众餐厅:以家庭个人消费为主位于社区型或便利型商业街市。 以大众消费为主,选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈 物业要求建筑要求使用面积300-500平米框架结构; 层高不低于4.5米;位

15、置在地下室或一、二、三楼均可,但忌分布数个楼面商务型1501000平方米、大众型80200平方米;除减力墙或承重墙挡门、挡窗外,各建筑结构形式均适合;餐厅门前须有相应的停车场3001000平方米 、厨房可小于营业面积的三分之一;框架式建筑;楼上商铺亦可;其余同餐厅 配套设施电力不少于20千瓦/100平方米;有充足的自来水供应;有油烟气排放通道,污水排放、生化处理装置,厨房污水排放的生化处理装置及油烟气排放的通道 同普通餐饮合作方式租期10年以上大众化快餐店:24元平米/天消费型快餐店630元租期3年以上低层为1.5元平米/天以上,具体视地段商圈而定;楼上租金略低租期3年以上视商圈、路段、位置而

16、定,一般不高于4元/(平方米?天)茶坊、酒吧、咖啡 面馆 面包、甜品商圈选择选址多高雅路段,具有清净、优雅的环境;以文化、情调、特色,以及舒适和愉悦来吸引消费者;消费对象具有一定的消费能力和文化修养 满足人们速食的要求;宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域各种商圈均可开设;品牌企业多开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上 物业要求建筑要求100300平方米 ;对建筑结构形式无特殊要求,视投资者创意、设想而异;层高不低于2.8米 ;如与居民相邻,设置隔音层 80-200平米;其余与普通餐厅相同60120平方米 ;框架式结构;层高不低于2.8米;门面宽度6米以上,橱窗开阔配套设施电力

17、按每100平米10千瓦配置自来水供应 与普通餐厅相同 与普通餐厅相同合作方式租期3年以上租金320元/(平方米?天)租期3年以上租金25元/(平方米?天)租期3年以上一般企业35元/(平方米?天)一般餐饮一般情况下餐饮业态选址及物业要求海底捞火锅?四川海底捞餐饮股份有限公司成立于1994年,是一家以经营川味火锅为主,融汇各地火锅特色于一体的大型跨省直营餐饮民营企业。十八年来,公司已发展成为在北京、上海、西安、郑州、天津、南京、杭州、深圳等全国16个城市拥有75家直营店。现拥有员工15000余人。?2012年12月13日 新加坡店开业。海底捞海外第一家分店正式开业,进一步推广了海底捞的品牌形象。

18、-“好火锅自己会说话”海底捞火锅商圈选择 一、二线城市成熟商圈物业要求经营面积1、水、电、煤气的正常供给已1500-2000平米店面为标准电容量为500千瓦,天然气容量为80-100立方每小时,排水管径为200-300mm,天然气借口距离该房屋距离不能太远,不要穿过马路。2、房屋所处位置的交通便利,为双车道以上,能调头。3、房屋附近100米处是否多路公交车,行人穿过马路方便。4、车位充足,(固定停车位在30以上,周边300米内有大型停车场)5、备选址周边的应为商业密集型区域,包括2公里范围内学校、企业单位,居民住宅应密集分布;5、应有位置安放广告牌和霓虹灯;空调外机(空调制冷量是400瓦/平米

19、左右);物业形状供电供水、燃气等硬件设施停车位其他合作方式 目前采取全直营方式,租期一般要求5年以上。海底捞火锅选址要求“把客人当朋友,把伙伴当家人”一茶一坐(CHAMATE),一茶一坐来自台湾,成立于2001年,致力于发扬中国茶及餐饮的文化,打造第一个国际化中式休闲连锁餐饮的领导品牌。?一茶一坐的休闲氛围吸引着以白领为主的广大消费群,餐厅不仅提供高质量的精致午餐、浪漫下午茶以及轻松惬意的晚餐,也是亲朋好友休闲聚餐或下午茶歇的好选择。一茶一坐,让用餐不仅是传统意义上的味觉享受,更体现一种对精致生活的质量追求。 一茶一座一一一茶一座拓展城市及商圈选择 全国经济发达的直辖市,省会和一线城市,东部沿

20、海二三线城市的成熟商圈:商业+商务型商圈物业要求经营面积1、楼层:一层,2层+1层门面;2、面积:使用面积350-400平方左右,楼层单层层高在5.3米以上,可以考虑做夹层,面积可控制在250-300平米左右;特别规定不能在住宅楼下;3、基础设施:具备水,电,煤气,上下排水,隔油等等;物业形状供电供水、燃气等硬件设施停车位其他要求合作方式 目前采取全直营方式,加盟,租期一般要求5年以上。一茶一座选址要求四、餐饮招商策略和方法开发商招商员如何让三方盈利?进驻档次高的项目是商家本身档次和实力的体现,他们很乐意接受你的邀请的。即使项目要求的条件高,他们也能接受,关键是整个项目自身的规划及其他零售大商

21、家的进驻情况,要让商家感受到品牌扎推以及项目长期繁荣景象。想要餐饮招商顺利,应先按照基本要求来规划和建设,才会在后期的谈判中加快进度,减少不必要的工程改动和带来的投入有时候牺牲部分租金,并通过一些有实力的招商策略,吸引“最好”的餐饮主力店,用它的品牌知名度给项目带来巨大的支持力,使招商工作的进度良好的推进。项目自身的优劣势 商家布点情况周边项目优劣势 商家赢利点一、知己知彼商家选择项目条件同期项目情况品牌定位与项目定位的匹配度品牌客群与目标客群匹配度品牌号召力品牌经营能力品牌租金承受力品牌安全边界品牌独有性合作成本物业条件品牌消费力(如提袋率、翻台率等)品牌销售额品牌利润点店面形象面积需求品牌

22、选择的14项基本原则:二、了解商家选择项目的条件三、租金如何预估计算?餐饮营业额推算如下: 客单价*翻台率*客座位*上座率日销售 例如:550*2*260*50%1300006-8% 根据行业规律租金占销售额比例6-8% 经测算得出租费承受力应在8.83元/天*平方米 签约价格为租金7.3元/天*平方米,物业费1.57元/天*平方米,合计8.87元/天*平方米一般中餐馆可接受租金最高80/平米?月;西餐位置较好的店可接受较高租金,最高可能接近200元/平米?月;一般餐饮租金水平在50-120元/平米?月;一般情况下,房租和营业收入的月度比例是?中餐 不超过20%?西餐 不超过25%?火锅 不超过25%?快餐及小吃 不超过30%谈判优势的营造1. 供求关系(稀缺性)2. 大量投