社区改造案例

1、社区改造案例存量改造案例分析以下通过改造后的物业类型进行分类：1 .办公楼项目改造据观点地产网统计显示，目前全国有4.3亿平方米被低估的物业面积，其中一些 是硬件老旧或是运营能力有限被淘汰，这对于投资商而言却是很好的投资机会。根据高力国际的数据，2016年上海全市共有写字楼大宗交易38笔（包括写字 楼32笔，商务园区6笔），其中涉及改造的项目有7个，占比接近两成。上海 第一批现代化办公楼大约在1995年开始建造并进入市场，主要分布在南京西路、 淮海中路、小陆家嘴、虹桥、徐家汇及人民广场六大核心区域。经过 20多年的 发展，上海市区甲级写字楼已然成为最具投资价值和稳定回报的优质资产，吸引了大批投

2、资者和企业。但随着时间推移，现存写字楼存在外观陈旧、设备设施老 化、能耗大、缺少配套服务设施等问题，导致其出租率及租金低、管理运营成本 居高不下，亟待改造。1）静安高和大厦：收购一改造+业态调整一租金提升项目位置：南京西路华山路2号，毗邻静安寺，地铁2号线7号线交汇。位于 南京西路顶级商圈的核心位置，东邻静安寺、西邻1788国际中心、北邻百乐门、 南邻会德丰国际广场。周围超甲级写字楼、购物中心、五星级酒店众多，属于上 海最高档的办公区域和最繁华的商业区域。原状：原为中华企业大厦，该写字楼建筑年代较早，规划设计等方面也有待改进。 对外出租66%,大部分2012年，2013年到期，其余自用或控置。

3、收购时间：2012年10月收购方：天津畅和股权投资基金管理有限公司，由高和资本与国开圆融资产管理有限责任公司共同设立，其中高和资本持股 51%。收购价格：7.9亿并购，收购单价约为3万元/平米。标的物业评估的市场价值 为7.63亿元。收购方案：中华企业大厦5至27层物业，体量2.6万平方米。为实施本次收购, 高和资本联合国开行通过信托计划、私募基金与银行贷款结合的方式完成多次杠 杆收购，具具体收购安排如下：a）高和资本以其控制的天津畅和为平台、国开行旗下的国开金融以其控制的国开元融为平台，设立合资公司“元融畅和”作为基金管理人；b）高和资本与国开金融分别制定相关方作为信托计划的一般级委托人（实

4、际承 担劣后责任）向信托计划吹，以1: 2的比例募集信托计划优先级出资（“杠杆 一”）；同时，国开金融以其持有的物业通过非货币方式向信托计划出资，认购 信托计划的中间级信托单位;c）信托计划设立后，元融畅和作为GP与信托计划作为LP共同设立基金一一上 海高开锦有限合伙企业（“上海高开锦”或“基金”）；d）国开行以上海高开锦自由资金1:1的比例向上海高开锦发放并购贷款（“杠 杆二”）；e）通过上述结构安排，高和资本和国开金融最终实现了自由资金出资（包括其 制定的一般级委托人出资）与整体收购对价 1:6的超高杠杆。改造方案：通过整体改造和运营，打造南京西路甲级地段的最新精品写字楼， 吸 引以金融、

5、文化、服务业为主的跨国企业和国内高端企业总部入驻。通过写字楼两级分化的市场断层一一中间断档，区域内顶级写字楼租金全部在10块以上，而普通写字楼租金在3-5元之间，5-10元档次的写字楼供应为零。以填补该档 次的市场空白为定位。高和资本进行大规模升级改造和业态调整，通过外立面、 室内公共区域、楼宇硬件等方面的提升和改造，使其达到国内甲级写字楼的标准， 并将中华企业大厦重命名为高和大厦，以及重新进行销售和招租。具体的改造部位主要有：a）室内大堂、电梯厅、其他楼层过道展开精装。b）电梯内控及外呼按钮将更新，4台电梯将调整为两台高区，两台低区。c）玻璃幕墙更换为更节能环保的新幕墙d）卫生间整层投资客户

6、按照一个精装考虑，散售楼层按室内精装卫生间交付 对于散售楼层，交房时可以把 01-03户和06 -08户的走廊隔墙外移，以增 大这两户使用面积，把“回”形变成“工”字形走廊。e）室外景观园林和咖啡厅。改造成果：更新后，静安高和大厦的整体估值超过10亿元，租金从4.0元/平方 米/天一跃升至7.0元/平方米/天-7.5元/平方米/天，被誉为当年上海写字楼市 场租金增长最快的项目。入驻的租客包括金赛药业、国都证券等品牌租客。金赛 药业是亚洲最大的重组人生激素生产企业，国内规模最大的基因工程制药企业； 国都证券则是国内排名前十的专业证券公司。借此高和资本正式进入上海市场，并将借助其在商业地产资产管理

7、经验对此物业 进行改造提升。挖掘并释放优质物业内在价值潜力，这也延续了其在一线城市核 心地段收购存量物业的核心战略。该案例是上海市城市更新的范例。高和资本将 该物业以带租约销售的方式散售予投资者，目前已完成退出。2）高和蓝峰大厦：全面升级带来租金快速增长项目位置：位于北京东南三环十里河区域，扼守京沈高速、京津唐高速、京沪高 速等交通要道，距离国贸CBD仅4站地铁，未来会三条地铁在此交汇。原状：原为“丹阳大厦”，是北京元鸿房地产开发有限公司于2004年推出的纯写字楼项目。本次收购前，为韩建集团所属的北京丹阳房产开发有限公司独家所有。大厦高18层，总高度77米，占地面积6661平方米，建筑总面积达

8、43561平方米。楼宇硬件尚可，只是疏于日常运营，加之处于因家居、花鸟鱼 虫市场闻名的十里河商圈，租金水平一直未能突破 5元/平方米。周边乙级写字 楼如联合国际大厦，散售价格大约 3.5万元/平方米。收购方：高和资本收购方案：2013年11月21日，高和资本正式宣布完成对丹阳大厦的整体收购。尽管并未公开此次收购价格，但业内人士预计收购总价将在15亿元以上。（丹阳大厦当时的标的价格为14.88亿元。）改造过程：对项目收购后进行了整体的改造定位及设计， 打造高和的第一座艺术 写字楼，目标租户群是传媒产业相关的 TMT（科技、传媒、IT）类企业。改造后的 蓝峰大厦在办公环境、空间尺度、使用功能上带来

9、变革性提升，工程耗时大半年， 每平方米面积的改造成本达到数千元。具体改造过程如下：a）重修大堂，覆盖立体绿植墙、叠石水景广场绿化景观，花园办公大堂及公共 区域，.改造升级楼体景观照明；b）增加了智能治理PM2.5的净化设备；c）引进员工餐厅、咖啡厅配套，同时引进便利店等服务设施，满足办公白领就餐、休息等需求； d）引进国际一线物业服务公司;e）引入“资产精装修”概念，就是高和在销售的时候，与业主签一份资产管理 协议，继续保留一定年限的资产出租权， 方便统一招租和物业管理，帮助新业主 培养稳定的租户，尤其是大品牌租户，他们对租客品质和整体租金能起推动作用。改造结果：高和资本在收购蓝峰大厦后，通过

10、整体改造和高效运营，将蓝峰大厦 的租金由4元/平方米/天提升至7.2元/平方米/天，租金平均药1幅达到75%,被 评为2015年北京市场租金涨幅最快的写字楼。租金的提升也令蓝峰项目的投资 回报率达到5%以上，领跑北京市场。同时，2015年成为北京的高端写字楼销 售冠军，成交8.5亿元。3）徐航base （原上海航空科技大厦）：通过创意设计和完善设施配备升级租金项目位置：航空科技大厦项目位于徐家汇商圈， 周边商业氛围浓郁，配套设施齐 全。但项目所处地理位置不算最佳，距离地铁 1、9号线步行5分钟内即达。原状：租金为4-5元/平方米/大改造方：翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司 改造方案：将

11、项目定位为创意甲级写字楼，进行了为期半年的改造和产品的全面提升。一楼二楼增设配备健身中心，及多元化的健康餐饮；每个楼层增设宽敞的露天阳台和空中花园，顶楼的天台宽敞明亮兼具休闲及户外活动功能，并融入 时办公及餐饮理念。改造成果：经过为期半年的改造和产品的全面提升， 最终将租金从4-5块提升到 后期的8块左右，与同商圈标志性物业港汇广场持平。4）中关村互联网金融中心：酒店改建互联网金融中心项目位置：位于北京中关村，中关村西区 23号地块。原状：前身是凯宾斯基酒店，经营状况不佳。改造方案：功能定位为科技金融机构聚集空间，重点吸引互联网金融、要素市场、 股权投资以及银证保等各类有代表性的科技金融机构、

12、服务平台和行业组织聚集。在海淀区出台政策支持后，对入驻企业实施了诸多租金优惠和租房补助政策。改造成果：更新后，吸引了互联网金融企业入驻，成为我国互联网金融产业的集群和创业企业的孵化器。截止到 2015年，已经有P2P网贷公司、第三方支付企业、金融大数据企业、金融产品搜索平台陆续搬了进来，包括京东金融集团、百度小贷等互联网金融机构。这栋已聚集35家互联网金融各产业链企业的大楼，成为全国首家聚焦吸引互联网金融行业全产业链的建筑，也成了名符其实的互联网金融中心。2 .商业项目改造对传统商业零售地产来说，由于电商的强烈冲击下，目前正在历经寒潮，这也加 速了商业零售地产的转型和改造。消费者对高品质、体验

13、性极强的商品消费需求 正在快速增加，建立以消费者为核心的“体验式服务”模式，这就需要构建一个满足消费者购物体验及社交欲求的场所因此，商场的改造和运营管理，成为盘活存量资产的关键。1）凯德望京：办公楼改购物中心原状：收购望京项目时，出地三层，凯德调整的方面是，将原本打算做办公的塔 楼调整为购物中心。改造方案：运营10年之后，望京项目在今年进行了外立面的翻新和停车场的升 级改造，同时，凯德商用每年都会预留资金对地面、墙面和灯光进行优化。然而, 比提升硬件更关键的是软件的升级，它考验的是运管团队的敏锐度和节奏感。此前，望京项目的6-7层是大餐饮，8-9层是KTV, 10-11层是健身房。6-11层只

14、有三个品牌。当凯德发现餐饮与市场消费习惯脱节，KTV的经营也较弱时，便与经营者沟通提前结束租约，腾出 4层面积增加了四五个品牌。运营年限长，租金逐渐升高，租户对消费频效也会有更高要求， 凯德会考虑业态 和品牌的丰富度，尽量控制店铺不要太大，扩大顾客的选择面；同时保证商场的 活力，使得顾客在购物时，视觉上、触觉上有互动。10年时间看似很长，但按商业地产 3年一个周期来看，不过短短三个周期，在 头一个周期，主要是确定商场的定位和运作，第二三个周期，则可以更好地对这 个商场进行把控 新加坡凯德商用一直以商业轻资产运作见长， 输出品牌和管理。凯德商用目前的 项目，很多都由收购得来，不可避免地要涉及存量

15、商业项目的改造。2）上海新天地：老建筑变地标性商业区原状：原法租界1914年第三次扩建的旧式里弄住宅。坐落于上海卢湾区，处于" 市中心的中心”，上海新天地位于市中心卢湾区淮海中路东段，高架桥交汇点。北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至黄陂南路。是一个成熟的商业地段。 毗邻”中共一大会址”，与很多“一大会址”有关的建筑物需要保护，同时，“一 大”周围不能建高层建筑物。改造商：瑞安集团改造方案：以上海近代建筑的标志一一石库门建筑旧区为基础，改变石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能。传统与现代的融合、新与旧的交融 不仅表现在建筑形式方面，更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海

16、石库门居 住文化。改造成果：最终新天地成为了以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐 饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。并且以中西融合、新旧结合为基调，将上 海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。成为上海市地标性商业 区。3）上海金桥 ？佳邻坊：陈旧业态驱使产业升级 项目位置：位于浦东新区金桥镇中心，金高路佳乐路，紧邻金桥市民文化广场及 阳光欧洲城、阳光国际公寓等中高端住宅小区，周边社区成熟， 1.5公里范围拥 有成熟社区人口 10万人，消费人群中产以上比例占40%。原状：原新金桥商业中心，项目由阳光欧洲城集团开发，于 2006年首次开业， 总建筑面积约5500褶，地上商业共2层

17、，地下一层停车场，车位约 100个。 并成功吸引了廊亦舫、家得利超市、爱婴室母婴生活馆、鼎御咖啡、来音琴行、春瑞教育等品牌入驻。但经过几年的发展，周边的商业竞争日趋激烈。面对消费 者对于更加精致舒适的购物环境和多元化购物体验的要求，建筑风格略显陈旧、 业态配置相对单一的新金桥商业中心项目疲态尽显。改造商：大华迈卓商业管理公司改造方案：面对周边大型购物中心的强势竞争，应精准锁定小体量商业便利性、 休闲性、消费频次高等独特优势，采用差异化的品牌配置，多元化的业态组合， 与大型综合购物中心相得益彰，共同打造金桥镇全新的文化、休闲、娱乐、商业 核心区。基于此，迈卓将此项目定位成精致型社区邻里中心，并正

18、式更名为“金 桥佳邻坊”，项目将着力以开放式的空间形态，时尚的建筑外形，主要业态涵 盖餐饮、生活服务、零售、亲子等，为消费者提供休闲、舒适、趣味、轻松的环 境体验。施工时间已在2015年8月底开始，2016年5月底整体开业。4）天津和平大悦城:老字号输入运营管理新模式 原状：位于天津市和平区南京路商圈，原为天津的老字号商场津汇广场改造商：大悦城地产改造方案：改造后项目总建筑面积达18万平方米，商业运营面积近7万平方米， 拥有地上六层，地下一层，是营口道地铁站的上盖物业。进行了内部建筑改造， 设置了两个“大飞梯”，留出中庭退台式共享空间，使项目焕然一新。在经营上， 将引入大悦城主题街区产品线，打

19、造符合定位的全新街区产品，提供极致互动体 验，“六楼”、“超级工版”、“ Hi内”等主题街区均为商圈首创。大悦城地产并未投入资金收购该项目， 不持有津汇广场股份，而是输出运营管理 模式，与基金合作方新加坡政府投资公司（GIC）共享租金收益和收入分成。（GIC 是大悦城地产的重要合作机构，不 2016年8月18日，GIC与中国人寿旗下公 司以总价92.89亿人民币，收购了大悦城地产旗下的立运、熙安和锦星公司的股 权。）改造成果：目前天津和平大悦城累计签约品牌 184个，累计签约率达到100% , 包括言几又、UGG、Swarovs-ki、Evisu、Moussy等知名品牌，另引入百余个 首次亮相

20、南京路街区的品牌，40多个新进入天津的品牌。5）北京世贸天阶： 商业项目不断更新 原状：2007年建成，作为北京乃至全国的标杆型商业项目，世贸天阶以得天独厚的地理位置、独特鲜明的建筑风格、世界第三大大幕以及众多国际知名品牌的入驻一直吸引着行业的目光、消费者的青睐，这里一度被称为“梦开始的地方”。 世贸天阶即将步入第一个十年，这里仍然是众多国际品牌亮相首选之地。 面对商 业环境的变化、电商的冲击，消费者购物行为的改变，促使世贸天阶着手改造升 级。改造方案：在2016年开始了大刀阔斧的改革，从品牌架构、硬件设施、客户服务、购物体验上进行全面的升级改造。此次调改始于 2016年初，历时5个月，从B1

21、的重装改造，到品牌结构的优化升级，物业管理团队和商户们做出了积极的努力，终于在去年十一如期开业并实现了 60%以上的开业率，截至11月还将 有30%的店铺陆续开业，其中blt超市和西贝筱面村也都在10月10日正式对 外营业，十一期间虽然有些商家还在试营业， 但客流却相当可观，各家餐饮门前 都排起了长龙，B1开业迎来开门红。3 .产业园区改造1)上海1933老场坊：屠宰场变时尚胜地建成时间：1933年原状：老场坊前身为上海公共租界最高行政机构工部局所建远东最大的宰牲场，由英国著名设计大师巴尔弗斯(Balfours )设计，余洪记营造厂建设，带有明显的古罗马帝国时期巴西利卡式建筑风格。建筑外立面的

22、水泥外墙从上到下设立花窗，由方、圆2种元素组成。改造方案：改造过程保留建筑本身最本真的特色，同时又赋予它更多的现代功能， 并植入最时尚的文化创意产业，从而使1933老场坊变身为既代表老上海辉煌历 史，又承载现代文化功能的独一无二的沪上建筑景观。改造成果：自1933老场坊修复成功以来，法拉利庆典派对、BMW亚洲公开赛慈善晚宴、保时捷60周年车展、雷达表50周年庆典、上海国际创意产业活动 周、巴黎艺术设计展、王家卫电影蓝莓之夜亚洲首映派对、Adidas三叶草经典系列狂欢派对、国际铝金协会中国成立10周年庆典晚会、芝华士、可口可乐、耐克等等一系列国际一线品牌与影响重大的文化庆典活动，纷纷在此绽放异彩

23、。随着1933老场坊知名度大增，如IPOD专卖店、American Apparel服饰店、UNISONO、亚洲时代陶瓷工艺品店、雪茄客上海俱乐部等一批国内外高档品牌纷纷落户于此。这座曾经承载古老工艺流程具有浓厚历史气息的建筑，如今已成为全上海最激动人心的时尚先锋之地。2）上海8号桥：早期老厂房改造时尚企业建成时间：20世纪70年代 原状：上海汽车制动器厂约15000平方米的老厂房 改造方案：2004年3月开始着手改造，是上海老厂房改造较早的项目之一，由 时尚生活中心进行改造，为上海首批创意产业集聚区。项目总占地面积近万平方 米，建筑面积逾20000平方米。改造成果：该项目吸引了众多创意类、艺术

24、类及时尚类的企业入驻，包括海内外 知名建筑设计、服装设计、影视制作、画廊、广告、公关、媒体、顶级餐饮等公司，如设计金茂大厦的S.O.M、设计新上海国际大厦的B+H、英国著名设计师 事务所ALSOP、法国F-emotion 公关公司等。目前，入驻率保持在 90%以上。3）上海滨江创意产业园区：老旧工厂变设计天堂建成时间：1920年代原状：位于上海市杨树浦路近宁武路，原是上世纪 20年代的一个旧工厂。改造方案：由台湾知名建筑设计师登琨艳设计改造。 在厂房改造中，融入了大量 的废弃木料，瓦片青砖甚至是石库门等草料，通过青草毛竹将这些搭配组合，用 年轻的视觉打造出最前卫的空间环境。改造成果：变设计产业

25、的天堂。吸引了大批游客和企业，企业中尤以创意型艺术 型为多。4 .改造成联合办公楼联合办公和长租公寓是目前比较风行的两种存量改造业态。1)上海新车间 原状：位于上海徐汇区，原为普通办公场所。改造方案：配备了完备的工具、零件、独立的寄存箱供创客们DIY时使用，也提供各类个性化服务。改造成果：是中国第一家创客空间，创客们可以在此开设讲座、交流经验，进行 头脑风暴，还有咖啡馆等场所提供休闲娱乐。新车间的社区化运营模式既为每个 创客分配了独立的工作空间，也提供了相互交流的机会，吸引了大批创客入驻。2) WeWork中国旗舰店原状：位于威海路696号，原本是一个废弃的鸦片工厂，曾一度是艺术家们聚集创作的

26、地方，在2011年被纳入改造范围。改造方案：整栋楼呈“回”字形，设计师在原本露天的中庭部分加盖了玻璃屋顶， 屋顶之下就是整个空间的开放区。网织状的线缆上挂着一粒粒圆球状的灯，让本 来就敞亮的大厅更加亮堂且具有装饰性。 旋转景观楼梯将三层楼连接，美观又实 用。每层都有吧台分布，啤酒、咖啡等饮料免费提供。音乐贯穿整个中庭，音量 大小适中，不会影响工作，同时又能增添气氛的活跃。WeWork 威海路新空间共有1300个工位。空间窄小且可以保证短时间内舒适 使用的电话亭、多功能会议室、流动性工位和大小不一的固定办公室等硬件产品 都是通过建筑信息建模(Building Information Modeli

27、ng ,简称BIM )对用户 使用信息进行收集、分析而设计出来。从装修材料的挑选和处理，到各个功能性 设施的安排和设计都是全球标准化。WeWork的三大招数、分别是空间、社区、以及服务，其中社区和服务是这个 品牌最大的优势。专注于存量改造的地产基金存量改造项目中，资产管理机构以及运营商的专业能力则会更大程度上决定项目 价值的实现。目前很多大的地产商拿地能力强，但运营能力严重不足，好的资管、 运营团队又缺乏资本去获取资产，而不同类型城市更新业务与金融工具之间可建 立多种勾稽关系，所以未来各方共同成为GP管理人来设立基金，一起参与具体 的业务管理，设计退出机制，或许是存量改造项目合作的发展趋势。1）高和翰同成立时间：2015年10月资金方：翰同资本与高和资本资金规模：一期5亿元的基金在短短两个月内获得了全额认购，并于 2015年 12月份出资到位。投资案例：目前已经投资了 7家企业，主要为创新的运营商（包括长租公寓、文 创产业园、商业地产运营、养老地产、旅居等 卜交易平台、以及服务型企业等。 其中包括集中式连锁公寓“新起点公寓”、联合办公品牌“优客工场”