万科集团利润表要点

1、万科集团利润表分析利润表综合分析一、利润减变动情况分析万科集团利润水平分析表项目2013-12-312012-12-31增减额增减一、营业收入1.35419E+111.03116E+113230254594431.33%其中：营业收入1.35419E+111.03116E+113230254594431.33%减：营业成本92797650763654216143482737603641541.85%营业税金及附加628700601.75.76%销售费用38647135703056377657808335913.526.45%管理费用30028375632780308041222529522.1

2、8.00%财务费用891715053.5764757191.7126957861.816.60%资产减值损失60153366.683818288.19-23664921.59-28.23%加：公允价值变动收益-572042.22-8719233.088147190.86-93.44%投资收益1005187804928687953.776499850.638.24%其中：对联营企业和合营企业的投资收益999397871889787588.3109610282.712.32%二、营业利润2426133838721013040794324829759315.46%加：营业外收入118969557.1

3、144645173.1-25675616.01-17.75%减：营业外支出89296694.9587500829.071795865.882.05%其中：非流动资产处置净损益6820073.16068873.87751199.2312.38%三、利润总额2429101124921070185138322082611115.29%减：所得税费用5993461378540759671558586466310.83%四、净利润263496144816.82%归属于母公司所有者的净利润256736701420.46%少数股东损益3179000465311140603167594434.632.17%五

4、、每股收益（一）基本每股收益1.371.140.2320.18%（二）稀释每股收益1.371.140.2320.18%六、其他综合收益(损失)48592005.6-132159076.1180751081.7-136.77%七、综合收益总额281571253018.13%归属于母公司所有者的综合收益274811809522.13%归属少数股东的综合收益3179000465311140603167594434.632.17%1.净利润或税后利润分析2. 利润总额分析 万科集团2013年的利润总额为24291011249，与2012年相比增加了3220826111，增长率为15.29%。利润总额=

5、营业利润+营业外收入-营业外支出。从上表可以看出，万科集团2013年与2012年相比，营业外收入有所降低，同时营业外支又有所上升，在一定程度上降低了利润总额，但是2013年的营业利润与2012年的营业利润相比增长了15.46%，所以综合影响下万科集团2013年的利润总额还是在增长的，但其增长幅度在营业利润的增长率上降低了近0.2个百分点。3.营业利润分析万科集团2013年的营业利润的增长主要是营业收入和投资收益的增加所致。从上表可以看出，2013年营业收入增长了31.33%，增长额为32302545944。营业收入增长的主要原因是2013年公司实现开工面积2131万平方米，竣工面积1303万平

6、方米，较2012年分别增长48.7%和33.1%，分别完成年初计划的128.9%和101.0%。2013年公司实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元，同比分别增长15.0%和21.0%。投资收益的增加，导致营业利润增加了76499850.63，公允价值变动收益增加了8147190.86；同时，资产减值损失减少了-23664921.59，较2012年相比减少了28.23%。但是由于营业成本、销售费用、财务费用增加，导致营业利润的增长幅度只有15.46%。2、 利润构成变动分析万科公司利润垂直分析（%）会计期间2012年2013年营业总收入100 100 0.00 营业收入10

7、0 100 0.00 营业总成本80.51 82.83 2.31 营业成本63.44 68.53 5.08 营业税金及附加10.59 8.53 -2.06 销售费用2.96 2.85 -0.11 管理费用2.70 2.22 -0.48 财务费用0.74 0.66 -0.08 资产减值损失0.08 0.04 -0.04 公允价值变动收益-0.01 0.00 0.01 投资收益0.90 0.74 -0.16 其中：对联营企业和合营企业的投资收益0.86 0.74 -0.12 营业利润20.38 17.92 -2.46 营业外收入0.14 0.09 -0.05 营业外支出0.08 0.07 -0.0

8、2 其中：非流动资产处置净损益0.01 0.01 0.00 利润总额20.43 17.94 -2.50 所得税费用5.24 4.43 -0.82 净利润15.19 13.51 -1.68 1、结构变动分析 可以看出万科本年度各项财务成果的构成情况。营业利润战营业收入的比重为17.92%，比上年度的20.38 %下降了2.46%；本年度的利润总额的构成为17.94 %比上年度的20.43%下降了2.5%；本年度净利润的构成为13.51%，比上年的15.19%下降下降了1.68%。可见，从利润的构成情况看，万科盈利能力比上年度略有下降。 万科各项财务成果结构变化的原因，从营业利润结构看，主要是营业

9、成本结构上升，投资收益结构下降以及营业税金及附加、期间费用、资产减值损失结构下降所致，说明营业成本的增加和投资收益的减少是降低营业利润的根本原因。营业总额构成下降的主要原因在于营业外收入比重的下降。 除行业整体趋势外，利润率下降的主要原因，一方面仍在于结算中装修房比例的上升，但装修房比例上升在降低利润率的同时会提升回报率，是效率提升的表现；另一方面在于 2011 年下半年市场调整期内售出的房屋进入结算期。国税发2006187号第四条第四款“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。” 所以，能作为房地产企业土地增值税房地产开发成本加计扣除的装修费用必须是依法发包或者自营

10、的工程费用，而房地产企业自己组织施工的装修工程费用只能作为维护修复销售产品的“销售费用”支出。2013年万科基本实现全装修，交付房屋中九成为装修房。装修房税金支出258.1亿. 3、 营业利润变动分析4会计期间2012-12-312013-12-31增减额增减（%)营业总收入32302545944 31.33 营业收入32302545944 31.33 营业总成本83023173063 29138895392 35.10 营业成本654216143489279765076327376036415 41.85 营业税金及附加628700602 5.76 销售费用30563776573864713

11、570808335914 26.45 管理费用27803080413002837563222529522 8.00 财务费用764757192 891715053 126957862 16.60 资产减值损失83818288 60153367 -23664922 -28.23 公允价值变动收益-8719233 -572042 8147191 -93.44 投资收益928687954 1005187804 76499851 8.24 其中：对联营企业和合营企业的投资收益889787588 999397871 109610283 12.32 营业利润21013040794 24261338387

12、3248297593 15.46 营业外收入144645173 118969557 -25675616 -17.75 营业外支出87500829 89296695 1795866 2.05 其中：非流动资产处置净损益6068874 6820073 751199 12.38 利润总额21070185138 24291011249 3220826111 15.29 所得税费用5407596715 5993461378 585864663 10.83 净利润2634961448 16.82 归属于母公司所有者的净利润2567367014 20.46 少数股东损益3111406031 31790004

13、65 67594435 2.17 基本每股收益1.141.370.23 20.18 稀释每股收益1.141.370.23 20.18 其他综合收益(损失)-132159076 48592006 180751082 -136.77 综合收益总额2815712530 18.13 归属于母公司所有者的综合收益2748118095 22.13 归属少数股东的综合收益3111406031 3179000465 67594435 2.17 利润增减变动分析（1） 净利润或税后利润分析万科2013年实现净利润18297550千元 ，比上年增长了2634961千元，增长率为16.82%。其中，归属于母公司股东

14、的净利润比上年增长了2567367千元，增长率为20.46%；少数股东损益比上年增长了67594千元，增长率仅为2.17%。从水平分析表看，公司净利润增长主要是利润总额比上年增长3220826千元引起的，所得税费用比上年增长了585865千元，二者相抵，导致净利润的增长。（2） 利润总额分析万科利润总额增长了3220826千元，增长率为15.29%，关键原因是营业利润的增长，营业利润比上年增长3248298千元，增长率为15.46%。但是，万科2013年营业外收入比去年有所减少，减少了-25676千元，降低率是17.75%；营业外支出却在增加，虽然只增加了1796千元，增长率为2.05%。综合

15、作用下，导致了利润总额增加了3220826千元。（3） 营业利润分析万科营业利润增加主要是营业收入和投资收益所致。营业收入比上年增加了32302546千元，增长率为31.33%。根据2013年年报，万科以1709.4亿元再次刷新中国及全球企业房地产业务年销售额历史纪录，销售金额同比增长21.0%，实现了主营业务收入的大幅增长；其他业务收入的增长主要是由于万科收取合营联营企业的运营管理费用的增加。投资收益的增加导致营业利润增加了76500千元；资产减值损失的减少，是导致营业利润增加的有利因素，万科2013年资产减值损失减少-23665千元，下降了28.23%。投资收益的增加主要是2013年权益法

16、核算的长期股权投资收益的增加和处置金融资产取得的投资收益的减少。资产减值损失主要是由于坏账损失的减少，比上年降低19.82%。但是由于营业成本、营业税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用的增加，公允价值变动损益的大幅减少等因素的影响，使得营业利润增加了32302546千元，增长率为15.46%。（4）基本每股收益和稀释每股收益比上年也有较大增长，增加了0.23元，增长率为20.18%。企业净利润加上其他综合收益等于综合收益总额，“其他综合收益总额”反映根据企业会计准则规定未在损益中确认的各项利得和损失扣除所得税影响后的净额。万科2013年净利润增长了增长了2634961千元，增长率为16.8

17、2%；2012年其他综合收益为-132159千元，2013年为48592千元，增长额为 180751千元，增长率为-136.77%，其他综合收益由负转正，变化很大。两者共同作用导致综合收益总额比2012年增加了2815713千元，增长率为18.13%。其中，归属于母公司所有者的综合收益比上年增加了2748118千元，增长率为22.13%；归属少数股东的综合收益比上年增加了67594千元，增长率为2.17%。分项分析二、成本费用分析1.产品销售成本分析（1）分行业分析（单位：千元）销售成本资料表主营业务（分行业）实际单位销售成本实际销售总成本行业名称实际销售量（平方米）2013年2012年201

18、3年2012年主要产品其中：房地产123100007.4352972387.179843999152850988383879.51物业管理非主要产品其他业务合计注：公司产品仍以中小户型普通商品房为主，144平方米以下户型占比达到91.5%. 由于查询不到物业管理及其他业务的销售量数据，无法计算平均成本及实际销售总成本等数据。房地产销售成本降低额=91528509-88383879.51=3144629.486 千元房地产销售成本降低率=3144629.486/88383879.51*100%=3.56% 可见，万科公司2013年房地产销售成本较2012年同期相比有小幅度上升，上升额为31446

19、29.486 千元，上升率为3.56%。（2）分地域分析（单位：千元）销售成本资料表主营业务（按投资区域划分）实际单位销售成本实际销售总成本变动额变动率对房地产销售成本的影响区域实际销售量（平方米）2013年2012年2013年2012年广深区域39635477.2615614255.8808739772878154023309120.415472419.5923.48%6.51%上海区域194296010.3557566810.036619052012082119500749.35620071.64933.18%0.74%北京区域34577007.3954819687.06834115925

20、57135824440203.221131154.7764.63%1.35%成都区域29457386.1846457495.685878411821834616749108.091469237.9058.77%1.75%合计123099459269206583999181.088692883.9210.35% 其中：对房地产销售成本的影响=某地域销售成本变动额/2012年房地产销售成本*100%。可见，四个区域的销售成本均有不同程度上升，根据不同区域对房地产销售成本的影响程度分析得知，房地产销售成本比上年上升主要是因为广深区域销售成本的上升引起的。而不同地域的销售成本水平不同受社会因素等影响。

21、2.销售费用完成情况（1）水平分析（单位：千元）销售费用分析表项目2013年2012年增减额增减率品牌宣传推广费用1561487115635540513235.04%销售代理费用及佣金95990171424224565934.39%其他1343326118578015754613.29%合计3864714305637780833726.45% 从销售费用分析表可以看出，企业销售费用比上年增加808337千元，提高率为26.45%，而销售费用变动的主要原因：一是品牌宣传推广费用有较大增长，较上年增长35.04%；销售代理费用及佣金也有大幅增长，较上年增长34.39%。这是因为，2013年房地产宏

22、观环境虽较2012年有所缓解但仍为严峻，所以为取得利润的增长，万科选择继续加大宣传推广并且加强销售的战略。（2）垂直分析（单位：千元）销售费用明细表项目2013年2012年结构2013年2012年差异品牌宣传推广费用1561487115635540.40%37.83%2.57%销售代理费用及佣金95990171424224.84%23.37%1.47%其他1343326118578034.76%38.80%-4.04%合计38647143056377 从表中可以看出，2013年万科销售费用结构中品牌宣传推广费用占的比重最大，达销售费用的40.4%，另外，其他费用占的比重也很大。从动态上看，20

23、13年品牌宣传推广费用比重较去年上升2.57%，销售代理费用及佣金上升1.47%，而其他费用有所下降，下降比例为4.04%。3.管理费用分析（1）水平分析（单位：千元）管理费用明细表项目2013年2012年变动额变动率人工与行政费用250361023164801871308.08%财产费用447409437012103972.38%其他51819268152500493.25%合计300283827803072225318.00% 管理费用较上年同期增长8%，增长额为222531千元，管理费用变动的主要原因是人工与行政费用的增加，增加187130千元，涨幅为8.08%。其他管理费用虽然有巨大的

24、增幅，但是其占管理费用的比重很小，对管理费用总额影响不大。（2）垂直分析（单位：千元）管理费用明细表项目2013年2012年结构2013年2012年差异人工与行政费用2503610231648083.37%83.32%0.06%财产费用44740943701214.90%15.72%-0.82%其他51819268151.73%0.96%0.76%合计30028382780307从上表可以看出，2013年万科管理费用结构中人工与行政费用比重最大，高达83.32%几乎占据所有管理费用。管理费用结构非常稳定，各个项目的增减都非常小。三、资产减值损失分析 根据万科集团年报合并利润表项目附注中关于资产

25、减值损失的资料，编制资产减值损失分析表。资产减值损失分析表项目2013年2012年增减额 坏账损失67201388.9783818288.19-16616899.22 存货跌价损失（转回）-7048022.37-7048022.37合计60153366.6083818288.19-23664921.59 从上表可以看出，万科集团2013年度资产减值损失减少了23664921.59，主要是2013年度公司资产减值损失各项目都有所减少所致。其中坏账损失2013年67201388.97与2012年83818288.19相比，减少了16616899.22；同时，2013年存辉跌价损失（转回）70480

26、22.37，两者综合作用，导致资产减值损失在2013年的时候有所减少。4、 投资收益分析2013年万科投资收益总额为1005188千元，较2012年增加了76500千元。其中占比例最大的为对联营企业和合营企业的投资收益，占2013年度投资收益总额的99%.五收入分析（一）收入的确认收入是万科集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的总流入。收入在其金额及相关成本能够可靠计量、相关的经济利益很可能流入本集团并且同时满足以下不同类型收入的其他确认条件时，予以确认。（二）收入确认原则(a) 销售商品收入当同时满足上述收入的一般确认条件以及下述条件时，万科确认销售商品收

27、入： 万科将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方； 万科既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。万科按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。 房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排) 确认销售收入的实现。万科将已收到但未达到收入确认条件的房款计入预收款项科目，待符合上述收入确认条件后转入营业收入科目。(b) 物业出租物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的实现。(c) 提供劳务收入万科对外提供

28、劳务，于劳务已实际提供时确认相关的收入，在确认收入时，以劳务已提供，与交易相关的价款能够流入，并且与该项劳务有关的成本能够可靠计量为前提。物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。(d) 建造合同收入在资产负债表日，建造合同的结果能够可靠估计的，根据完工百分比法确认合同收入和合同费用。万科根据已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定合同完工进度。建造合同的结果不能可靠估计的，万科分下列情况处理： 合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同

29、费用； 合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。(e) 利息收入利息收入是按借出货币资金的时间和实际利率计算确定的。 （三）收入分析1. 营业收入与应收账款增幅之间的关系会计期间2013-12-312012-12-31增幅变动原因营业收入1.35419E+111.03116E+1131.33结算规模增长项目2013-12-312012-12-31变动情况变动额变动（%）应收账款净额30789697811886548523119242125863.21%对总额的影响（%）0.31%尽管万科营业收入增幅低于应收账款的增幅，甚至不到其一半，但由于应收账款净额占总资产比重较小

30、，与营业收入相比较小，因此属于正常幅度变化。2. 销售收入与生产能力关系。（1）公司向前5名供应商合计的采购额占全年采购总额的百分比 2013年公司不断扩大采购范围，深化与合作伙伴的关系，进一步加大集中采购和战略合作的比例，发挥采购规模效益。报告期内，公司从前5名材料设备供应商的采购额合计29.1亿元，比2012年增加9.12%，占全年采购总额的2.86%，比12年减少0.75个百分点。由此可以看出万科加大了对产业的投资。 （2）经营计划实施情况公司聚焦主流客户自住需求，积极推动销售，取得良好的表现。2013年公司实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元，同比分别增长15.0

31、%和21.0%。年初公司计划全年新开工面积1653万平方米，竣工面积1290万平方米。2013年公司实际完成开工面积2131万平方米，比年初计划多28.9%，实际实现竣工面积1303万平方米，比年初计划多1.0%。此方面表明了万科资源的增加。（3）结算面积与存货 2013年，公司实现结算面积1231.0万平方米，同比增长36.9%；实现结算收入1327.9亿元，同比增长30.7%；实现营业收入1354.2亿元，净利润151.2亿元，同比分别增长31.3%和20.5%。公司房地产业务的结算均价为10787元/平方米，较2012年下降4.5% 。截至报告期末，公司合并报表范围内尚有1437.4万平

32、方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1623.3亿元，较2013年初分别增长6.1%和13.0%。充足的已售未结资源为未来的业绩体现奠定了良好基础。截至2013年底，公司各类存货中，已完工开发产品（现房）177.2亿元，占比5.35%；在建开发产品1886.8亿元（其中包含已售出未结算产品），占比56.98%；拟开发产品（对应规划中项目）1243.7亿元，占比37.56%。存货结构保持在合理水平。 从年报可以看出，万科房地产在2013年的营业收入增加主要是结算收入的增加，与企业不断增加的房屋结算面积相匹配。3. 营业收入与相关费用，经营性现金流量关系。由上述可以看出，由于销售规模，经营规模增

33、长，营业费用增加了26.45%，管理费用增加了8%,与营业收入增长幅度相匹配。在经营活动现金流量中，销售商品，提供劳务收到的现金的情况如下（单位：人民币万元）20132012增幅15343706.7411610883.960.321493419此与营业收入的增长幅度相匹配，说明万科营业收入质量良好。4.关联交易 2012年5月11日公司2011年度股东大会决议，授权董事会决定在人民币105.9亿元以内，与华润集团有限公司及其关联公司（合称“华润”）继续展开合作，包括同珠海华润银行股份有限公司签订贷款合同，利用华润深国投信托有限公司信托资金和汉威资本管理有限公司旗下基金的资金，同华润深国投信托有

34、限公司、汉威资本管理有限公司共同投资。授权期限1年。 报告期内，为满足上海虹桥11号项目发展的需要，公司之全资子公司上海万科投资管理有限公司将持有的上海虹桥11号项目39%的权益转让给深圳市华威欣城一号投资合伙企业（有限合伙），双方共同开发上海虹桥11号项目。而汉威资本管理有限公司和华润深国投信托有限公司分别持有51%和49%股权的深圳市华威永盛企业管理有限公司，是深圳市华威欣城一号投资合伙企业（有限合伙）的普通合伙人。 2013年3月20日公司2012年度股东大会决议，授权董事会决定与华润继续合作，授权期限调整为2年，授权额度调整为每年累计总额不超过人民币127亿元（即不超过公司2012年度经审计净资产的20%）。报告期内，在授权范围内还未有新的合作事项实施。与华润合作事项有利于充分利用华润在金融方面的优势及平台，拓宽公司融资渠