物业管理在房地产开发中的主导作用探讨

1、第 27 卷 第 4 期2005 年 7 月J ournal of Xiangtan Normal University( Social Science Edition)Vol. 27 No . 4J ul. 2005物业管理在房地产开发中的主导作用探讨黄国辉(湖南铁道职业技术学院 经贸管理系 ,湖南 株洲 412001)摘 要 :物业管理是顺应房地产开发而派生的产物 ,它作为房地产商品的消费环节 ,是房地产开发的延续和完善 。随着房地产市场的规范发展及买方市场的全面进入 ,物业管理服务将不再是单纯的售后服务 ,它将贯穿于房地产开发的全过程 ,成为房地产开发经营的主角 。关键词 :物业管理 ;

2、房地产开发 ;规划设计 ;营销中图分类号 :F293. 33 文献标识码 :A 文章编号 :1009 - 4482 (2005) 04 - 0048 - 02房地产开发活动兼跨生产与流通两个领域 ,是一项复 普通日用品有明显的区别 。如果产品定型后 ,与消费者的杂的系统工程 。根据我国现行的基本建设程序 ,房地产开 需求错位 ,将很难采取补救措施 。以高档住宅为例 ,产品定发过程可分为四阶段 ,即决策立项阶段 、 期阶段 、 设阶 位错误后 ,补救措施不外乎降价销售 、 新拆改 。针对户型段和营销阶段 ,这在一定程度上降低了市场风险 ,提高了基 的缺欠而重新拆改一般是难以弥补的 。销售价格降低

3、后 ,本建设项目的经济效益 。由于认识上的误区 ,物业管理被 成功人士不会因为价格降低而购买自己不理想的房屋 。另狭义地作为房产开发的后续环节 ,在房产开发过程中一般 一方面 ,豪宅户型面积大 、 价高 ,一般消费者又没有能力不受重视 ,虽有部分物管企业也开展了物业管理的早期介 购买 。因此 ,精确的市场定位是非常重要的 ,如何把握目标入工作 ,但从物业管理进入的范围和实际效果看都是较小 消费群的心理需求 ,获得他们的认同就成为开发商孜孜以的 。由此引发的问题突出表现在房产开发的各阶段 。如决 求的目标 ,而这正是物业管理企业的强项 。物业管理企业策立项阶段 ,出于缺少物业管理的桥梁作用 ,开

4、发商市场调 直接与业主打交道 ,他们对物业销售的定位 、 主的需求 、研不深入 ,房产供应与市场实际需求脱节造成后期房产滞 业主对物业管理的要求等 ,有较深刻的认识和了解 。在日销 ;前期阶段由于缺少物业管理介入 ,规划重硬件设计轻后 常工作中 ,物 业 管 理 者 与 消 费 者 面 对 面 ,时 刻 保 持 紧 密 联期物业管理 配 套 考 虑 ,造 成 规 划 与 实 际 使 用 不 符 ; 建 设 阶 系 ,可以随时倾听产品使用者对楼房软 、 件等各方面的评段 ,由于缺少物业管理参与 ,造成工程移交缺乏连续性 ,后 价 ,在长期的专业服务中积累了较强的专业感性认识 。物期维护困难 ;

5、营销阶段 ,追求短期开发利润 ,售后服务意识 业管理的参与有助于修正市场定位 ,改进产品的设计和服不强等 。本文拟就房产开发的四阶段中如何发挥物业管理 务 ,使之更鲜明 、 有利 、 能打动人心 ,就这一点而言 ,物的指导作用 ,提高房产开发效益作一探讨 。 业管理人是开发商和市场之间的桥梁 。从国外的经验和国内的发展趋势来看 ,已有一些开发商把物业管理作为房地一 决策立项阶段引入物业管理有利于把握 产的营销流 程 ,让 它 们 直 接 参 与 项 目 的 立 项 分 析 、小 区 规划 、 型设计 、 工监理等 ,从而更有效的把握市场脉搏 ,迎合市场需求 。如 果 物 业 管 理 企 业 能

6、 在 房 地 产 立 项 阶 段 介入 ,那么物业管理企业就会从楼盘的定位 、 物业管理的角度 、 准业主的角度为房地产开发商提供很多有益的建议开发的最早阶段 房地产立项阶段就聘请物业管理公司全程介入 。事实证明 ,物业管理企业在房地产立项阶段介入效果最佳 。对一个房地产项目来说 ,立项阶段特别重要 。因为房地产建设有一千相当长的周期 . 而且市场变化快 ,市场竞争激烈 。所以 ,如果能对一个项目进行前瞻性的研究 ,用超前性的战略眼光 ,准确地把握市场 ,该项目才有可能按既定的计划实施下去 ,最后获得成功 。作为商品的房屋单价高 、 资大 ,具有不可移动性 ,与和策划方案 ,至少可在物业管理智

7、能化系统的设计 、 备的选型等一些细节方面为房地产开发商出谋划策 ,从而增加楼盘的综合素质 ,增加楼盘的卖点 ,也为日后的物业管理打下良好的基础 。二 前期阶段物业管理介入有利于设计的优化 、 少物业管理后遗症规划设计是房产开发的源头 ,物业管理应积极介入前期物业规划设计阶段 。一方面因为规划设计是各功能区能作者简介 :黄国辉 (1977 - ) ,男 ,湖南岳阳人 ,湖南铁道职业技术学院教师 ,经济师 、技师 、估价师 ,主要从事房地产 、企业管理 、市场营销方向研究 。48© 1995-2005 Tsinghua Tongfang Optical Disc Co., Ltd. A

8、ll rights reserved.湘潭师范学院学报 (社会科学版)市场动向 ,减少决策的盲目性当前 ,人们对物业管理的要求越来越高 ,物业管理作为楼盘销售卖点的地位也越来越凸现 ,房地产开发商对物业管理也越来越重视 。一些有远见的房地产开发商从房地产前 建 重总业硬更 更户 施从从投设减 收稿日期 :2005 - 01 - 10否形成完整 、 适 、 利的区域的制约因素 ;另一方面 ,在市场经济的大潮中 ,房地产开发企业要保持自己产品的竞争力必须具有超前意识 。所谓的超前意识 ,就是要从高点起步 ,充分考虑人们对房屋产品和居住环境需求的不断变化 ,不仅要重视房屋本身的工程质量 ,更应考虑房

9、屋的使用功能 、 区的合 理 布 局 、建 筑 的 造 型 、建 材 的 选 用 、室 外 的 环境 、 住的安全与舒适 、 活的方便等等 。物业管理规划与建筑规划的不同之处在于 : 各自所站的角度不同 。我们发现 ,大多数建筑设计院在规划设计时 ,未能充分或准确考虑日后的物业管理 ,给住户造成了麻烦 ,给物业管理公司带来了不便甚至困难 。比如 ,空调机的安装与排水考虑失误 ,造成影响制冷效果或装修困难 ; 铁围栏及其他铁制材料的过多使用 ,造成日后的保养负担过大等 。这些情况都说明设计院对物业管理问题考虑欠缺 。同时由于物业管理公司熟知这些问题 ,因而才能在这方面提出专业意见 。在规划的初期

10、就积极引进物业管理观念 ,让物业管理与规划设计 、 筑安装 、 电设备 、 销推广等不同专业在不同的层面上进行互动 ,将对整体项目质素的提高大有裨益 。一个房地产开发项目的建设需要几年的时间 ,但其使用时间却是几十年甚至上百年 。这期间 ,科学的发展 、 术的进步 、 济的增长 ,生活水平的提高使人们对居住和工作环境及质量的要求不可能停留在原有的水平上 。再者 ,以往的房地产设计人员仅从设计技术的角度考虑问题 ,往往忽视了以后的管理和使用问题 。比如通常的铝合金窗移动的滑轨都是平口槽的 ,但是沿海地区都有台风季节 ,台风夹着暴雨 ,就可能会使槽内浸水 ,并倒灌进屋 ,因此必须对平口槽进行改进

11、,变成外低内高 ,就可有效防止进水 。又如现在每栋楼宇在设计中都预留空调 、 排油烟机的位置 ,但由于科学技术的发展 ,产品的更新换代 ,设计的预留位置常常会不适用 。而上述问题有经验的物业管理却十分清楚 ,因此物业管理应积极介入项目设计阶段的相关工作 。一则反映以后专业化物业管理得以顺利满足各种需求 ; 二则从业主或使用人的角度 ,凭专业人士的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题和缺陷 ,对物业的规划设计进行审视 ,对不适之处提出修改方案 ,以优化 、 善设计中的细节 ,避免一些在后期工作中难以解决的设计缺陷问题及保持房地产开发项目的市场竞争力 。三 建设阶段物业管理参与有利于工程

12、质量的优化 ,减少后期维护难度一些热销楼盘发展商曾明文规定 :”规划设计方案没有物业管理单位的签字不能实施 ,施工结算没有物业管理单位签字不能付款 ,让物业管理全方位地参与项目的质量监督”。物业管理企业在物业修建过程中站在业主的角度 ,对物业的整体施工质量进行了认真的监督 。物业管理公司与专业监理公司不同 ,监理公司与开发商是合同关系 ,工程验收一旦结束 ,就不再有任何的后续服务 。而物业管理公司必须长期应付各种可能出现的问题 ,提供的是一种”长效服务”,必须为以后的维修服务着想 。过去的商品房开发 ,工程建设阶段物业管理企业不介入 ,加之滞后的物业管理大都由开发企业派生的物业管理企业实施管理

13、 ,因而 ,即使到了商品房进入物业管理企业接收验收阶段 ,也多是马马虎虎 ,给后期的日常管理埋下隐缓 。因此 ,物业管理公司必须参与工程建设活动 ,了解该物业的内部结构 、 线布置 ,甚至所用建材 ,这样才能开展后续服务工作 。与此同时 ,结合物业管理经验 ,能从实际使用角度提出对工程核心部位施工质量控制的意见 。例如 ,针对顶层 、 生间 、 房漏水问题 ,分析成因提出工程建议 。另外 ,物业管理公司参与施工管理有利于物业的良性开发 。对开发商来说 ,使工程多了一份质量保证 ,同时又保证了建筑移交和今后物业管理的连续性 ,为开发商节省了时间 ,有利于提高工质 、 期及售后服务等方面的信誉 。

14、四 营销阶段做好售后服务 ,打造物业管理品牌促进房产销售物业管理已越来越成为投资置业者选择物业的一项重要标准 。近年来 ,随着生活水平的日益提高 ,人们的居住观念也发生了很大变化 ,住房不再仅是遮风避雨的场所 ,而是安全 、 明 、 适的工作和生活环境 。购买者花钱买的不仅仅是房子 ,还有管理和服务 。随着房地产市场逐步走向理性和成熟 ,在新一轮经济周期里 ,房地产企业之间可能将价格竞争转向多元化竞争 ,功能 、 质 、 置和物业管理好的房地产将占有更多的份额 。据专家评论 ,目前物业管理的因素已占到楼宇价值的 20 %30 % ,而且越来越多的房地产投资者把物业管理效果的优劣 ,作为投资和消

15、费的重要选择因素 。有这样一个论断 “昨天购房是选地段 、 价格 、今天购房是选环境 、 配套 、 天购房就是选物业管理了”。部分先知 ,精明的开发商已意识到这一点 ,并已逐步开始将小区物业管理做为一个全新的卖点大包装 ,同时这也就为物业管理企业与潜在业主间的信息交流创造了客观条件 。为了配合销售 ,物业管理专家应该在全面销售前完成的工作是 : (1) 明确服务内容 ; (2) 明确设备配置 ; (3) 确定组织架构 ; (4) 明确财务预算 (即收费标准) ; (5) 完成管理份额计算 ; (6) 完成所有合同文本 。这一系列工作的完成 ,通常需要两到三个月的时间 。只有如此 ,不能把一般意

16、义上的”售后服务”工作做好 。对房屋建筑及其设备 、 政公用设施 、 化 、 生 、交通 、治安和环境容貌等管理项目进行及时有效地维护 、修缮与整治 ,并向星级物业管理看齐 ,不断提高服务档次与品味 。由此来打造物业管理品牌 ,以服务促进房产销售 ,实现房产经济效益 、 境效益和社会效益的统一 。物业管理是房地产开发的延伸 ,从近年的情况看 ,在房地产开发中将发挥越来越重要的作用 ,甚至成为企业经营的品牌 。如让消费者信赖的中海外 、 科地产除了有成功的开发经验外 ,很大程度也归功于物业管理的品牌 。这里必须要说明的是 ,上述作用是物业管理贯穿在整个房产开发过程中取得的 ,可以说物业管理在房产开发中起到了承上启下的主导作用 。参考文献 :1 王贵岭 . 物业管理 M . 北京 :中国物价出版社 ,2003.2 贺学良 , (美) ALBE