廉租住房配租方式的比较分析

1、廉租住房配租方式的比较分析廖俊平 刘妍洁1摘要：本文分析了廉租房的不同配租方式及其供给成本和消费效用，为政府在不同情况下采用不同配租方式提出了政策建议。关键词：廉租房，配租方式，供给成本，效用。世界各国普遍采取廉租住房保障政策解决城市低收入者的住房困难问题，主要方式可分为实物配租和货币补贴两大类。在我国廉租住房保障政策实施以来的8年中，各地根据实际情况，又细分出一些不同的配租方式。各种方式的具体实施办法不同，所需的成本费用不同，产生的经济效应也存在差异，因此，每种配租方式都有其特定的适用范围，各地在选择时需量体裁衣。1、 我国廉租住房配租方式分类根据我国建设部于2003年11月15日第22次常

2、务会议审议通过的城镇最低收入家庭廉租住房管理办法中第五条的规定：城镇最低收入家庭廉租住房保障方式应当以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅，即我国的配租方式主要被划分为租金补贴、实物配租和租金核减三种。而在实践中，一些城市结合当地的社会、经济状况，在国家政策规定的基础上又将配租方式进行细化，如在实物配租的具体形式上，有的地区采取由政府出资集中兴建的方式，有的地方则是由政府出面在市场上购买已有的符合廉租住房标准的存量住房；租金补贴的方式也根据地区情况的不同分为限定性租金补贴和非限定性租金补贴等方式施行。综合考虑国家政策法规及具体实践情况，将我国廉租住房配租方式归纳为两大类五小类，即实物配

3、租和货币补贴两大类。实物配租中包括集中兴建和分散购置两类，货币补贴中则包括限定性租金补贴、非限定性租金补贴和租金核减三类。各类的具体含义如下表所示： 配租方式划分实物配租方式货币补贴方式租金核减 非限定性租金补贴 且该租金只能按照政府规定一次性在指定地区用于住房消费 政府为廉租家庭按照配租标准提供廉租住房租金补贴，且该租金可以多次积累使用，同时不限定租金补贴必须全部用于住房消费（即廉租家庭可以租住小于配租标准的廉租住房） 政府对已经租住符合廉租住房标准的廉租对象按照配租标准减免租金2、 各种配租方式的比较分析由于各地在政府财政实力、消费者经济承受能力和区域房地产市场状况等方面均有所差异，文章选

4、择从政府支付成本、消费者效用、市场效应三个角度对各配租方式进行比较分析，为各地政府制定廉租住房实施方案和廉租住户选择配租方式提供参考。2.1 供给成本分析主要从供给者即政府的角度比较执行不同的廉租住房配租方式时所需的成本。从政府的角度来看，实施廉租住房社会保障的费用既包括兴建或购置房屋、社区管理、房屋维护的直接费用，也包括用于兴建廉租住房所占用土地的机会成本、监督成本等。其中，房屋兴建、购置、占用土地的机会成本等费用是政府的一次性支出，而社区管理和房屋维护费用则需长期补贴。各项费用的多少受到单位面积建设成本、保障对象数量、每个保障对象标准配租面积等因素的影响。考虑资金的时间价值，将所有的长期费

5、用折现到当期，构造成本函数如下：n C= t (1+i t =0C 政府实施廉租房社会保障的总成本支出M 各地方政府规定的廉租房人均标准配租面积N 廉租房保障人口数量P 政府制定的廉租房保障额度标准，即政府每月为每人每平方米住房支出的保障费用的平均值。在租金补贴方式中，P 为政府规定的每个廉租住房保障对象每月每平方米住房租金补贴额；在实物配租方式中，P 包含两部分，即政府兴建或购置房源的单位面积价格（包括土地的机会成本）和社区房屋单位面积维修、管理费用；在租金核减方式中，P 为廉租家庭承租单位面积公房的市场租金与政府补贴租金的差额。t 政府进行社会保障的时间（以月为单位）。在租金补贴、租金核减

6、方式中，t 值为政府计划进行社会保障的时间；在实物配租方式中，计算政府兴建或购置廉租住房的成本时，t 值取0，而在社区房屋维修管理费用的计算中，时间取值方法与租金补贴相同。由于监督成本难以直接衡量，本文的研究仅以核心支出部分为基础进行计算、比较，为各配租方式在不同情况下的费用优势分析提供依据。在实施社会保障前，政府可用公式在现有的经济条件下对各种配租方法进行保障人口数量N 的计算，选取保障人口数量N 最大的配租方法执行；也可以在现有的保障人口数量条件下对各种配租方法进行费用计算，选取费用最低的方法执行。以后者为例，假设某市有待解决住房困难户1000户，政府根据当地经济水平制定的人均住房标准面积

7、为10平方米，人均单位面积月租金补贴额20元，廉租房租金每平方米1元。而该城市廉租住房房源市场平均购置或建设成本为每平方米800元，同等地区楼面地价为每平方米2000元，公房租金为每平方米3元，一般社区管理、维修费用均为每平方米1元。那么，假设资金支付均在每月月初，以1年为单位，取折现率1%，根据公式3-6计算各配租方式的成本如下：集中兴建方式成本计算： 1111n P M N P M N P 4M 1N P M N 312111C=(1+it +(1+it +(1+it (1+it +(1+it =t =0t =0t =0t =0t =0=2822.7(万元P 1廉租房单位面积建设或购置成本

8、P 2建设或购置廉租房所在地区的市场楼面地价P 3社区每月单位面积管理费P 4每月单位面积房屋维护费M 1每个廉租房保障对象标准配租面积分散购置方式成本计算：11n P M N P M N P M N C= t = t + t + t (1+i(1+i(1+i(1+it =0t =0t =0 t =0=2811.4(万元租金补贴方式成本计算：n 11 P M N C= t = 51t (1+i(1+it =0 t =0=227.4(万元P 5每个保障对象每月每平方米租金补贴额注：因未计算监督成本，所以没有区分限定性与非限定性租金补贴两种方式。实际上，限定性租金补贴方式的操作中，加上监督成本后的

9、总成本应高于227.4万元。租金核减方式成本计算：n 11 (P-P MN C= t = 06t 1 (1+i(1+it =0t =0=22.7(万元P 0公房出租单位面积市场租金P 6政府制定的廉租住房单位面积租金由上述计算可知，政府采用实物配租方式的成本支出远大于货币补贴方式，等量资金的前提下，采用货币补贴方式覆盖的保障人群将大于实物配租方式。但不同之处在于，实物配租方式的主要支出为一次性的，且解决的是长期住房问题，而货币补贴方式解决低收入者的住房问题是短期的（如例子中为1年），还需要长期的等量货币投入。因此，政府在资金短缺且房地产二手市场可以满足的情况下，宜先考虑采用租金补贴的配租方式，

10、让廉租家庭自行到市场上租赁合适的住房；在资金压力不大且土地储备较为充裕的情况下，政府可将实物配租和租金补贴方式共同运用，既能保证住房保障的覆盖面，也能解决低收入者的长期住房问题。2.2 消费者效用分析比较使用不同的配租方式使廉租家庭的住房面积达到S 0时，以标准配租面积S 0为基础，其所获得的效用大小。图2-1中H 代表家庭住房消费量，NH 代表非住房消费量，直线AB 表示廉租家庭在获A 1B 1得配租前的收入预算线，P 点为家庭的初始状态点，U 为初始的无差异曲线。直线AB 1、分别为是施行实物配租（集中兴建和分散购置情况相同）和非限定性租金补贴方式后的家庭预算线，折线AP 2B 1、AP

11、1B 2则分别是施行限定性租金补贴和租金核减配租方式后的家庭预算线。其中，P 1B 2、A 1B 1均平行于AB 。根据效用最大化原则，当廉租家庭的住房面积达到S 0时，可能的最优消费点为P 1、P 2，其效用大小由无差异曲线U 1、U 2表示。 图2-1 各种配租方式效用比较分析由图中可以看出，廉租家庭从限定性或非限定性租金补贴配租方式中所获得的效用U 2明显高于租金核减和实物配租方式所带来的效用U 1。此时，限定性租金补贴和非限定性租金补贴所带来的效用大小相同，租金核减和实物配租方式所带来的效用大小相同。然而，在租金补贴额度相同的前提下，由于非限定性租金补贴方式未限制补贴租金的用途，消费者

12、可以根据个人偏好选择住房消费与非住房消费的组合，因此，P 2并不一定是非限定性租金补贴下消费者的最优选择。如图所示，当其减少住房消费量至S，增加非住房消费量时，可以达到更高的效用水平U 3。因此，从消费者的角度分析，在同等条件下，非限定性比限定性的租金补贴方式可以带来的效用更高。另外，如果廉租家庭在获得租金核减配租前的住房面积大于S 0，如图所示，即其初始状态在P点，而政府给予实物配租和租金核减的补贴标准都在S 0时，实物配租方式的效用则大于租金核减方式。因此，仅从消费者的角度衡量，为使配租后获得的效用尽可能的大，廉租家庭选择配租方式的优先顺序应为：非限定性租金补贴、限定性租金补贴、分散购置、

13、集中兴建、租金核减。2.3 市场效应分析本文应用美国学者Dennis Dipasquale和William C. Wheaton2提出的四象限模型研究廉租住房保障体系中各配租方式对廉租房以外的房地产住宅市场带来的影响。房地产四象限模型对住宅市场发生变动时，供给和需求将如何变动达到平衡，房地产资产市场和使用市场的相互作用过程做了全面解剖。它将房地产住宅市场分为住宅资产市场和住宅使用市场两部分。图中，第一、四象限代表住宅使用市场，第二、三象限代表住宅资产市场，二者通过纵坐标市场租金R 和开发量Q 相联系。横坐标分别是转让价格P 和住宅存量S 。如图所示，采用政府集中兴建的廉租住房配租方式，将使私人

14、住房市场的需求量有一定程度的减少，四象限图中的需求曲线D 向左下方移动到D，对商品化的住房市场产生一定的挤出效应。同时，由于短期内市场的供给一定，市场租金、转让价格均将随需求的减少而下降，从而房地产市场导致开发供给量下降，并最终减少私人住房市场的存量规模。 2 Denise Dipasquale, William C. Wheaton. Urban Economics and Real Estate Markets. New Jersey:Frentice-Ha11,Inc.1996图 2-2 集中兴建方式市场效应 与集中兴建方式相反，采用分散购置、租金补贴的方式则有助于增加住房市场需求，活

15、跃住房租赁市场，对商品房市场的发展起到一定的促进作用。 。如图 3-3 所示，第 I 象限的 需求曲线将向右上方移动，从而导致市场租金、价格、新项目的开发建设量均增加。但由于 在限定性租金补贴方式中，廉租住户需按照市场价格租赁住房，因此，市场租金的上涨将在 一定程度上削弱政府租金补贴的效果及廉租家庭的受益程度。 另外， 由于非限定性租金补贴 方式中， 政府的补贴租金可用于非住房消费， 部分廉租住户不会将其接受的补贴租金全部用 于租赁住房，因此，商品住房市场所受的影响、各变量的变化程度均会小于限定性租金补贴 和分散购置配租方式。 图 3-3 分散购置、租金补贴方式市场效应分析 而租金核减配租方式

16、由于是对已承租公房的廉租家庭免收部分租金， 政府补贴差额部分 给予产权单位，并不改变其现有住房状况，也不直接发放租金补贴，因此对商品住房市场不 产生任何影响。 就市场外部性而言， 采用分散购置、 租金补贴等配租方式能在解决低收入者住房困难问 题的同时对商品住房市场有所促进，活跃租赁市场，宜于采用；而租金核减方式基本不产生 市场外部效应，集中兴建的配租方式则会对商品房市场产生一定的负面影响。 3 结论和建议 由分析可知， 从支出成本的角度考虑， 实物配租方式对政府财政实力的要求较货币补贴 方式高，但其一次性能解决的低收入者数量也较多。从消费者效用的角度而言，在诸多配租 方式中， 采取非限定性租金补贴方式能使廉租家庭的效应达到最大化， 其次是非限定性租金 补贴，但这两者的实施都需要该地区具备较为活跃的二