房屋租赁合同法律风险防控

1、 CHINA PETROLEUM ENTERPRISE中国石油企业84管理实务MANAGEMENT PRACTICE房屋租赁合同双方在签订合同之前,应该认真了解相关法律、法规,避免出现租赁合同纠纷。 文/廖杨 殷勇 陈雪峰房屋租赁合同法律风险防控合同管理是减少合同纠纷、防范法律风险的途径和手段之一,双方当事人就房屋租赁行为所签订的明确双方权利义务关系的协议,直接影响当事人的利益。在现实中,合同双方签订合同时关注更多的是租金、支付时间等事项,忽略了一些不常见的问题。而正是由于对这些问题的约定不明,往往导致租赁纠纷的产生。有效的风险防范措施,能提高合同审查质量,降低企业法律风险,维护企业合法权益。

2、租赁合同登记备案最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(以下简称房屋租赁解释第4条规定:当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。为使交易安全,租赁双方应进行登记备案,以减少合同风险。转租中的法律风险1. 承租人转租房屋必须经出租人同意合同法第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔

3、偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”;城市房屋租赁管理办法第3条规定:“承租人经出租人同意,可以依照本办法将承租房屋转租。”按以上两个法律、法规的规定 ,承租人转租房屋是可以的,但事先应征得出租人的同意。因此租赁合同双方应明确约定转租条款,出租人可对转租附加一些必要的条件,只要不违反法律、行政法规的规定即可。2. 出租人、承租人均可从转租中获益城市房屋租赁管理办法第27条规定:“出租人可以从转租中获得收益。”城市房屋租赁管理办法第30条规定:“转租合同生效后,转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务,并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务。”转租后,承租人的义务加

4、重了,所以法律应该允许承租人从转租中获益。鉴于出租人、承租人均可从转租中获益,因此在租赁合同中双方应明确约定转租收益分配比例,该比例中应考虑承租人后期对房屋修缮的投入,确保公平,避免出现纠纷。3. 房屋转租后次承租人享有优先购买权在房屋转租合同合法有效的情况下,出租人转让房屋,承租人与次承租人同等条件下均享有优先购买权,次承租人因已经实际占有、使用房屋,因此其优先购买权优先于承租人。为了最大限度地保持法律状态的稳定,房屋租赁解释规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,无权以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效。因此,出租人如知道承租人未经同意转租,应当及时

5、行使权利。租赁合同无效的几种情况根据民法通则、合同法、物权法和房屋租赁解释,房屋租赁合同确认无效后,在处理上,主要是承租方腾退房屋,租赁房屋恢复到签订合同之前的状态,承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵顶。承租方实际使用房屋的,出租方不返还租金,作为支付房屋占有使用费以弥补租赁期间出租人不能使用房屋的损失。造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因此,签订租赁合同前,双方应尽职调查,避免签订无效合同。此外,在以下情况下,房屋租赁合同无效:一是未经竣工验收的房屋出租;二是违章建筑的房屋出租;三是被确定为拆迁的房屋出租。 CHINA PE

6、TROLEUM ENTERPRISE 中国石油企业85房屋维修责任城市房屋租赁管理办法规定:“出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的,由出租人负责修复。不及时修复,致使房屋发生破坏性事故,造成承租人财产损失或者人身伤害的,应当承担赔偿责任。租用房屋从事生产、经营活动的,修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。”因此,出租人有对房屋及其设备及时、认真地检查和修缮,以保证房屋居住和使用安全的义务。但“因承租人过错造成房屋损坏的,由承租人负责修复或者赔偿”。从举证的角度,应将“承租人过错”进行列举,在租赁合同的房屋修缮责任条款中加以明确,减少不必要的争议。返修责任房屋租赁解释第7条规定:承租人

7、擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第219条的规定处理。出租人作为房屋所有权人,当房屋因承租人擅自改变主体和承重结构或扩建受到损害时,出租人有权随时要求承租人恢复原状,不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时,必须在“合理期限”内要求承租人恢复原状,承租人在此期限内不予恢复的,出租人方可解除合同。补偿责任恶意添附是指在出租人同意承租人装修,但对添附处理约定不明的情况下,承租人主观上存在利用“不能拆除的,可以对添附物现价值进行评估,归出租人所有,并对承租人予以适当补偿”的规定,以期在租赁

8、合同终止时获得更多补偿的行为。因此,在订立合同或者在租赁期间,承租人应与对方明确约定添附物种类、价值及补偿标准等,并对装修过程进行尽职调查,以保护自己的合法权益不受侵害。房屋装饰装修的处理房屋租赁解释根据房屋的装饰装修是否经出租人同意、租赁合同是否有效等具体情况,适用不同的处理规则。房屋租赁解释根据有效合同和无效合同的不同法律效果,对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。在合同无效场合,承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间,其在此期间享有的装饰装修利益,不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除时,装饰装修的剩余“价值”,这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值

9、为基础,且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。因此,承租人如需对房屋进行装饰装修,应当经出租人同意,并在租赁合同中对租赁期间届满或者合同解除时装饰装修如何处理做出明确约定。房屋扩建的处理房屋租赁解释在对待房屋扩建问题上,同样依据房屋扩建是否经出租人同意、是否办理合法建设手续,适用不同的规则。因此,承租人如需对房屋进行扩建,应当经出租人同意并办理合法建设手续,同时在租赁合同中明确约定扩建费用由谁承担。其他注意事项1. 口头租赁合同的有效性合同法第215条规定,“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁”。期限在六个月以下的口头租房合同是合法有效并受到法律保护的,合同当事人双方均应按照口头约定执行。2. 公房可以出租、转租城市房屋租赁管理办法第4条规定,“公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租”。因此,公房依法可以出租、转租。3. 出租房屋须缴纳税费房屋租赁合同依法进行备案登记会涉及缴纳税费问题。合同双方应对缴纳税费进行约定,避免产生纳税争议。4. 不得出租的房屋城市房屋租赁管理办法第6条规定,以下房屋不得出租:(1未依法取得房屋所有权证件的;(2司法机关和行政机关依法