建筑设备管理各阶段注意事项

1、建筑设备管理各阶段的注意事项一、建筑设备管理的三个阶段1、前期介入管理(1设计阶段的介入A、了解国家建筑设计规范、标准;B、认真查阅各机电系统的初步设计图纸;C、根据建筑设计规范、标准,从宏观方面研究、判断系统设计是否合理,提出可行合理的改进建议(系统优化、取舍;(A例如本建筑供配电整体方案的合理性、消耗功率/平方米:认真审核各系统设备所需负荷,核减供电容量,减少供配电设备(高低压柜、变压器、电缆、减少初期投资;(B系统设备的配置是否合理,提出合理建议(例如消防接力水池增加引自生活水池的补水管;(C对非强制性的、非功能需要的系统,认真研究设置的必要性,提出取舍的意见(例如真空排水系统的取消;D

2、、根据管理经验,认真查阅图纸,研究各系统设备布置的合理性:(A布置的空间是否满足规范要求;(B是否方便日常运行管理、操作安全、维护保养;E、根据管理经验,提出机房、管井的装修要求,从源头堵住事故隐患:(A例如机房、管井的墙面、地面、顶面的装修;(B机房、管井的防水门坎的设置;(C电气设备机房不能在水池(箱、水泵房正下方或同一层(同一层时,电气设备机房地面必须比水池、水泵房地面至少高6001000mm;(2施工阶段的介入在施工阶段介入,主要着重从外观检查安装质量,了解设施设备安装位置。对施工安装中存在的问题、缺陷及时向开发商和承建商提出整改建议;把一些在后期管理中无法解决或返工的先天缺陷,争取在

3、竣工之前逐项加以妥善解决,减少后遗症。另外,要对隐蔽工程、管线布置作好现场记录,对建筑设备设施系统、管线布置、隐蔽工程、甚至采用的建筑材料的性能做到了如指掌。2、竣工验收、移交物业管理;在本阶段主要着重了解各系统设备性能、运行参数,运行管理、操作方法。参与竣工验收,为接管验收做好准备工作。3、保修期满,最后验收;(1总结各系统设备在保修期内的运行情况,统计故障、维修事项、遗留问题,统计因更换零部件需要延长保修期的设备。(2与业主、保修单位共同对设备现状进行检查验收,发现问题,要求及时整改,仍有存在问题,应在备忘录中记载,协商解决。二、前期介入对设备查验注意事项(一应了解的图纸文件1、了解国家建

4、筑规范、标准,施工规范及验收标准;2、熟悉各系统设计总说明、技术说明书;(1了解设计师的设计思路、系统设计的基本目标;(2了解系统的基本技术参数(验收参考、运行管理参考;(3了解设备的具体技术参数(验收参考、运行管理、维修保养参考;3、熟悉各系统图纸、平面图纸;(二前期介入的主要任务1、了解各系统设备的安装位置、情况;(1设备设施安装位置、周边环境;(2安装进度、安装情况;(3搜集各系统设备的设计图纸(施工图纸、修改通知、竣工图纸、技术说明书、合同(4抄录设备设施铭牌数据,整理归档(建立设备台账;(5对以上检查跟进的情况作好记录,为接管验收作好准备;2、了解隐蔽工程情况;(1全面了解各系统设备

5、的安装位置、隐蔽部位;(2编制各系统应急布署表、应急措施;3、查验设备的安装质量:(1符合国家建筑规范、施工规范、技术标准、验收标准;(2方便操作管理、维修保养;(3对存在问题提出整改建议及意见;4、根据对各系统设备的全面了解,逐步制定设备管理的相关管理文件:(1各系统设备管理规定;(2操作规程;(3维修管理规程(4应急措施;(5各系统的设备台账;(6设备维修保养计划等;5、参加设备的安装调试:(1设计适当的记录表格,作好必要的记录;(2根据国家建筑规范、施工规范、技术标准、验收标准,判别设备调试质量的优劣,提出适当的意见;(3了解设备的性能、运行参数,为日常运行管理提供参考;(4了解设备的运

6、行及调试方法,为日常管理维修保养提供参考;6、参加各系统设备的培训(1了解设备的技术性能、运行参数;(2了解设备的运行管理方法、操作方法;(3了解设备的维修保养方法、调整方法;(4了解设备的应急处理方法(措施;三、竣工验收、移交物业管理(一接管验收1、参加各系统设备的竣工验收:根据相关的国家标准、施工验收规范等法律法规,密切配合、协助监理、业主工程师开展竣工验收工作:(1检查施工过程存在问题是否整改、解决完毕;(2编制合适的表格,记录设备(试验运行参数,根据相关的规范、标准,判别是否符合要求;(3对存在问题及时提出整改意见;(4对经过整改合格的设备重新验收;(5参加验收各方必须在记录表格签字确

7、认验收结果。2、设备的接管验收:应与监理、业主工程师加强沟通,了解接管验收的内容;根据中华人民共和国行业标准房屋接管验收标准、相关的国家标准、施工验收规范等法律法规,开展接管验收工作:(1对各系统设备的接管移交作出计划;(2根据计划,对设备逐步进行接管验收:A、对已经竣工验收的设备认真检查验收;B、编制合适的接管验收表格,记录设备运行参数、验收情况;C、对不合格的设备设施提出整改意见,限期整改;D、竣工图纸、技术资料(包括说明书、操作手册、维修保养手册等接管验收(必须认真检查验收、记录;E、维修工具、备件、材料的接管验收(必须根据招标文件、合同文件、工程量清单认真检查验收、记录;3、对经过检查

8、验收合格的设备,参加验收各方人员必须签字确认;4、对存在问题的设备限期整改,整改合格后重新验收;5、对经过整改仍存在问题的设备,必须作好备忘录,以分清各方的责任,并进行一步协商如何解决。(二保修期内设施设备管理的原则性规定根据国家有关设备设施保修规定、招标文件、合同文件,承建商、施工单位、供应商必须在约定的保修期内对所属范围的设备设施进行保修,但物业管理人员应注意以下事项:1 、在保修期内,工程部负责所有设施设备开机、停机操作及运行管理,表面清洁,不许拆解、维修,以便清楚界定责任。2、对验收中发现的问题、设施设备遗留问题进行汇总,将汇总的遗留保修项目,提交给开发商有关保修的负责人或施工单位负责

9、人,或设备供应商，并协商开展返修工作。 3、业主（开发商、建设单位） 、工程部对返修项目的完工验收，严格 把好质量关。 4、在保修期内，设施设备发生故障、存在问题、不能正常运行的， 一定要联系保修责任单位，尽快修复后，经双方验收、确认后，才能正式 投入使用。 5、在保修期内，发现设施设备出现故障或隐患，应及时停机，转换 备用设备，联系保修责任单位，派人员到现场检查维修；如果保修人员需 要，工程部人员可以协助工作，但不准许擅自检查、拆解故障设备，以防 保修责任的转移。 6、保修工作完成后，应及时检查试验，确定已经修复、达到技术要 求、能正常投入运行，双方在验收单上签字确认。 7、对经过保修的所有

10、设施设备，必须认真记录。特别是更换零部件， 需要重新计算保修期的，应双方签字确认。 8、记录表格 8.1 报修记录表格：包括报修的日期、时间、报修人，保修单位、接电 话（传真或通知单据）人员、电话等内容。 8.2 设施设备保修记录 ：保修单位人员到达日期、时间、开始维修 时间、完成时间，维修的设备名称、故障情况、维修情况、更换零部件名 称，试运行情况、运行参数、更换部件保修期延长等。双方签字确认。 （四）保修期内设施设备维护保养 1、认真研究招标文件、合同文件，了解在保修期内属于施工单位维护 保养的项目，分清职责； 2、 建立负责维护保养单位负责人的联系表， 了解、 协调维护保养计划； 3、督

11、促施工单位按照相关文件规定，认真执行设备设施的维护保养工 作； 4、对施工单位的维护保养工作进行检查、评价，提出整改意见； 5、负责非施工单位维护保养的设施设备的正常管理工作。 四、保修期满，最后验收 保修期满， （一）认真研究招标文件、合同文件，对各系统设备设施运行情况进 行总结。 11 各系统所有设施设备在保修期内，经过运行检验符合国家标准、 规范、设计要求； 12 各系统所有设施设备在保修期内安全、正常运行； 13 各系统所有设施设备在保修期内，没发生故障、损坏； 14 所提供的设备如果在保质期内有发生损坏，更换设备或部件，以 修复正常运行后，开始计算更换的设备、部件的保质期； 1.5

12、统计在保修期内各系统设备故障、维修事项、遗留问题，统计因 更换零部件需要延长保修期的设备。 （二）最终的验收 2.1 在保质期满前，参加由业主、施工单位代表组织的对各系统设备 设施全面检查和最后验收，必须认真做好验收记录； 2.2 如在验收中发现各系统设备存在任何缺陷，必须由施工单位负责 修理，或更换零部件，并经过调试、运行试验，以检验设备是否已经修复， 能够正常运行。 2.3 设备经过维修、检验合格后，施工单位应将缺陷原因、修理内容、 完成修理及恢复正常的时间和日期等报告给业主，报告一式两份。 2.4 在最终验收发现的故障设备，经维修恢复正常运行后，必须协商 确定保修期的延长，并双方签字确认。 2.5 施工单位必须提供对新维修或更换的