房地产估价师考试重点考点整理_理论与方法a

1、第一章 房地产估价概论 房地产不仅是资源、财产、生产要素或消费品，还是商品或资产。 专业估价特点：1专业估价机构和专业估价人员完成， 2是专业意见，3具有公信力，4有偿服务，5承担法律责任。 专业房地产估价核心内容，接受他人的委托，为了特定目的，对特定的房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。 要素：1估价当事人2估价目的3估价(价值)时点4估价对象5价值类型6估价依据7估价假设8估价原则9估价程序10估价方法11估价结果。基本要素：1估价当事人2估价目的3估价(价值)时点4估价对象。 房地产评估除了价值评估外，还可以包括1房屋工程质量评估2房屋完损状况评估3房屋使用功能评估4房地产周

2、围环境评估5房地产投资风险评估6房地产贷款风险评估7房地产企业资信评估8房地产制度政策评估。 传统评估业务：房地产价值评估。 非传统评估业务：1房地产价值评估相关业务（房地产价值分配业务、价值减损评估、价值提升评估、相关经济损失评估）2房地产咨询业务。 房地产估价特点：评估价值不是价格；模拟市场定价而不是代替市场定价；提供价值意见而不是作价格保证（鉴证性/证据性估价、咨询性/参考性估价，前者法律责任大于后者）；有误差但在合理范围内；既是科学也是艺术。 出具虚假或重大差错，房地产估价机构5-20万元罚款，估价师1-3万元罚款 不能用一般物理量测量的误差标准要求估价误差标准，法官使用的10%，可放

3、宽到15%，难度大的放宽到20%。 判断评估价值的误差，理论上与真实价值比较，实际中与合格估价师的重新估价结果比较。 房地产需要专业估价因为：1独一无二、2价值较大、3典型的不完全市场（因为无法移动）。 房地产估价占主体：1量大面广，2估价情形较多，3还提供房地产咨询服务。 房地产估价的需要：1抵押、2征收征用、3税收、4保险（不含土地）、5转让租赁、6土地使用权出让、7房地产分割、8房地产损害赔偿、9争议调处司法鉴定、10企业改制重组相关行为、11其他（出国移民、信托基金、开发经营、使用权期间届满） 房地产适于担保品因为：1不可移动、2寿命长久、3保值增值、4价值较大。 城镇土地使用税和耕地

4、占用税不用估价。 估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人。 房地产估价机构分一级、二级、三级、暂定期内三级、有业务范围限制、不受地域范围限制，法定代表人或合伙人3年以上房地产估价师。合格房地产估价师：扎实的理论知识、丰富的实践经验、良好的职业道德。 估价目的决定估价(价值)时点、估价对象、价值类型及估价依据。估价(价值)时点不是随意确定，取决于估价目的。确定估价(价值)时点在先，得出评估价值在后。 估价对象由委托人和估价目的双重决定。任何房地产都能估价。 价值类型有：最基本的市场价值和非市场价值（投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值、残余价值）。 估价假

5、设作用：1规避估价风险、2保护估价师估价机构、3告知、提醒报告使用人、4保护报告使用人。 估价原则：1独立客观公正原则（基本原则、最高行为准则）2合法原则3替代原则4最高最佳利用原则。另外还有“谨慎原则”。 估价程序：1获取业务2受理委托3制定方案4搜集资料5实地查勘6求取价值7撰写报告8审核报告9交付报告10资料归档。 估价程序作用：1规范估价行为2保障估价质量3提高估价效率4防范估价风险 估价方法：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法，市场比较法、收益法、成本法为基本估价方法。 要用两种以上估价方法，相互验证但不能相互替代。 估价师职业道德1诚实道德

6、2回避利益冲突3具备专业胜任能力4勤勉尽责5保守秘密6公平竞争7承担社会责任。第二章 房地产及其描述 房地产指土地和建筑物等地上定着物，实物、权益、区位的结合体。 广义建筑物：房屋+构筑物，狭义建筑物仅指房屋。 建筑物：人们可以直接在里面进行生产生活活动，有门窗顶盖；构筑物如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 地上定着物：管线、设施、围墙、假山、水池、树木等，临时搭建的帐篷戏台不属于地上定着物。 房地产实物：看得见摸得着的部分，有形的实体+实体的质量+实体组合完成的功能。 房地产权益：无形的不可触摸的部分，权利、利益和好处。 房地产权益包括：1房地产权利（所有权、使用权等）2该房地产

7、权利受其他房地产权利的限制情况（抵押权、地役权、租赁权）3该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况（使用管制、相邻关系、查封处分限制）4额外的利益或好处（屋顶、墙面出租广告收入等） 房地产区位：位置（坐落、方位、距离、临街、朝向、楼层）、交通条件、外部配套设施（基础设施、公关服务设施）、周围环境和景观（自然、人文、景观） 房地产特性：1不可移动（地区性市场）2独一无二（相同房地产难以大量供给、不能完全替代、非完全竞争市场、容易受个别因素影响、不宜采用样品交易方式、必须到估价对象实地查勘；仍然有一定的替代性、存在一定程度的竞争、价格上有一定程度的牵掣。）3寿命长久（商业旅游娱乐40，居住70，

8、其他50）4供给有限（本质上由于不可移动，非土地总量不能增加，与一般商品在供给上的区别）5价值较大6用途多样（经济性：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地）7相互影响（外部性、外部经济）8易受限制（政府限制4种特权：管制权、征税权、征收权、充公权）9难以变现10保值增值（1投资改良2外部经济3需求增加导致稀缺性增加4使用管制改变5通货膨胀；自然增值靠：外部经济、需求增加导致稀缺性增加、使用管制改变） 开发程度分类：1生地（无基础设施）2毛地（有基础设施地上物）3熟地（完善的基础设施，场地平整：三通（水、电、路），五通（给水、排水、电、路、通讯），七通（给水、排水、电、路、

9、通讯、供热、燃气）4在建工程5现房 拖欠的建设工程价款优先受偿于抵押权和其他债权，已经依法公告拆迁的房产不得设定抵押，有时也要评估无形资产价值。 房地产状况描述：基本状况（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）、实物状况、权益状况、区位状况（位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观）。第三章 房地产价格和价值 房地产估价评估的是价值。价值的外在表现是价格。 价格形成条件：1有用性、2稀缺性、3有效需求（不仅愿意买，而且有能力买）。 房地产价格:1与区位关系密切、2实质是房地产权益的价格、3有买卖价格和租赁价格、4容易受交易者的个别情况影响、5形成的时间较长。 决定房地产需求量的因素：1该种房

10、地产价格水平2消费者收入水平3消费者偏好4相关物品价格水平5消费者对未来的预期。 炫耀性商品和吉芬商品需求规律相反。 宾馆和写字楼之间存在一定替代关系（租宾馆当办公用）。 潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类+其他种类转换为该种+新竣工量 决定房地产供给量的因素：1该种房地产价格水平2该种房地产的开发成本3开发技术水平4开发企业对未来的预期。 预期未来房价跌，短期供给量会增加。 土地总量不能增加、开发期长、不可移动性等导致房地产供给缺乏弹性。 本地区同类房地产的供求状况决定某一房地产价格水平高低的供求状况。 广义价值分使用价值和交换价值，狭义为交换价值。没有使用价值就没有交换价值，没有交换

11、价值不一定没有使用价值。 成交价格，市场价格（平均水平价格），理论价格（真实需求真实供给相等的价格，自然价格，真实价值） 市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。 成交价格围绕市场价格上下波动，市场价格围绕理论价格上下波动。波动上升。 正常成交价格形成条件：1公开市场2交易对象具有市场性3众多的买者和卖者4出于自愿5自私且理性的经济行为6完全信息7适当的期间完成交易。 土地出让价格：协议成交价格，招标成交价格，挂牌成交价格，拍卖成交价格。拍卖挂牌最高，招标次之，协议最低。 交易情况正常，成交价格接近市场价格。市场状况正常，市场价格接近理论价格。估价是科学准确的，评估价值接近市场价格或理

12、论价格。 评估价值中，市场法比准价值（趋于成交价），收益法收益价值（趋于最高买价），成本法积算价值（趋于最低卖价）。市场成熟且正常状况下，三种价值基本一致。 价值类型：市场价值（最基本常用），非市场价值（1投资价值，2谨慎价值，3快速变现价值4现状/在用价值5残余价值）。 市场价值形成条件：1适当的营销2懂行3审慎4无被迫5公平交易6无特殊兴趣7不过于乐观保守8最高最佳利用9继续利用，企业持续经营。市场价值是客观的非个人的。 投资价值对特定的投资者而言，主观的个人因素的。市场价值唯一，投资价值因投资者不同而不同，可能高于低于或等于市场价值。投资价值高于等于市场价值才会投资。 评估市场价值，收益

13、预测是客观的，折现率是社会一般报酬率（典型投资者要求的报酬率）；评估投资价值，收益预测可能乐观或保守，折现率是某个特定投资者要求的最低报酬率。 谨慎价值低于市场价值，抵押价值。 快速变现价值低于市场价值，不符合“适当的营销”。 现状在用价值：合法利用下低于市场价值，但如果最高最佳利用等于市场价值，不是合法利用下可能高于市场价值。 残余价值：非继续利用下的价值，低于市场价值，不等同于残值。 商品租金全价租金折旧费维修费管理费投资利息房产税保险费地租利润。 成本租金=折旧费维修费管理费投资利息房产税。 抵押贷款额度=抵押价值*贷款成数；抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=未设立

14、法定优先受偿权下的价值-已抵押担保债权数额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款。其他法定优先受偿款：应补交的土地出让金，不包括诉讼费用、估价费用、拍卖费用、税金等。 无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值 会计中的几种价格和价值：历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值、账面价值（账面净值、折余价值）=原值价值-累积折旧 政府对房地产价格管制或干预的程度划分价格：市场调节价、政府指导价、政府定价。 政府定期确定公布的价格有：基准地价（区域平均价）、标定地价、各类房屋的重置价格。 房地产分割后各个独立部分的价值之和一般小于整体价值，合并后的价值大于各个独立部分的价值之和。 总价

15、不能反应房地产价格水平的高低，单位价格可以反应。 名义价格vs实际价格：成交日一次性付清的价格或多次付折现到成交日期的价格为实际价格。 期房价格=现房价格-预计到现房期间租金净收益的折现值-风险补偿 成交价的平均价格，而不是成交价，一般可以反映销售商品房的总体价格水平。 第一次拍卖的保留价=评估价=市场价值。增加拍卖中，起拍价通常低于保留价。第四章 房地产价格影响因素 分类一：（房地产权利及其行使的限制） 分类二：一般因素（经济、货币等宏观一般因素）、区域因素（区位条件）、个别因素（房地产自身状况） 分类三：房地产自身因素、房地产市场状况因素、房地产交易情况因素 许多因素对房地产价格的影响难以

16、用数学公式或数学模型量化，某些因素可以如土地使用期限。 空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离（采用有代表性的使用者适用的交通工具和出行时段来测量）、经济距离（交通时间和交通费用统一用货币来衡量） 制度政策影响中，房地产制度政策影响最大，特别是所有制、使用制、交易管理制度和价格政策。 金融制度政策：货币政策（1从紧2适度从紧3稳健4适度宽松5宽松）+房地产信贷政策 综合效应，房地产价格与利率负相关。 房地产投机的影响可能使房价上涨、下跌或稳定。 权益因素中，房地产权利及其行使的限制如“中国内地的土地使用权不包含地下资源、埋藏物和市政公用设施”。 居住房的区位优势看：交通条件、配套设施完备程度

17、、周围环境和景观；商业房的区位优势看：繁华程度、临街状况、交通条件；办公费的区位优势看：商业氛围、交通条件；工业房区位优势看：利于原料和产品的运输、便于动力取得、便于废料处理。21 经济地租曲线梯度从大到小（利用效率）：1零售业2专业服务业、轻工业和批发业3高密度多层住宅4平层住宅5农业。 朝向中，十字路口房地产优劣：43 商业用房中，其他楼层不到地上一层的价格或租金的60%。 环境和景观因素中包括：大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境、人文环境。 人文环境包括：声誉、居民特征、治安状况、相邻房地产的利用情况。 人口增长有：人口净增长、人口零增长、人口负增长。 土地利用总体规划的控

18、制指标：建设用地总量、耕地保有量。第五章 房地产估价原则 房地产估价原则：1独立、客观、公正原则2合法原则3估价(价值)时点原则4替代原则5最高最佳利用原则6谨慎原则 房地产估价原则的作用：不同估价师估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象、同一估价目的、同一估价(价值)时点下的评估价值趋于相同或近似。 评判评估价值是否正确，检查是否遵循了应遵循的估价原则。 合法原则并不是指只有合法的房地产才能成为估价对象，理论上任何房地产都能可以作为估价对象。 房屋权属证书：房屋所有权证，房屋他项权证；土地权属证书：国有土地使用证，集体土地所有证，集体土地使用证，土地他项权利证书。 依法判定的权利类型和归属

19、，以登记簿、权属证书、合同为依据；依法判定的使用权利，以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据；依法判定的处分权利，以法律、法规、规章、政策或合同为依据；依法判定的其他权益，应符合国家的价格政策。 不得抵押的财产：1土地所有权2耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有地土地使用权，但法律规定的可以除外3学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施4所有权、使用权不明或有争议的财产5被查封、扣押、监管的财产。乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押。还有列入文物保护的建筑物。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受作为贷款抵押物。 不符合转让条件的房地产

20、不得作为抵押物：支付出让金获得土地使用权证书+完成投资总额25%，成片开发土地的形成工业用地或其他建设用地条件。转让房屋已经建成的，应持有房屋所有权证书。 建设工程承包人行使优先受偿权的期限为6个月，自竣工之日或合同约定的竣工之日。 评估现在的价值，估价(价值)时点为估价作业日期内特别是实地查勘估价对象期间的某个日期，原则上为完成估价对象实地查勘之日。 替代原则要求估价结果不得不合理偏离与估价对象相似的房地产在同等条件下的正常价格。 市场法是以替代原理为基础，收益法中的客观收益、成本法中的客观成本、假设开发法中后续开发的必要支出及应得利润都是遵循替代原理来求取的。 最高最佳利用指：1法律上允许

21、2技术上可能3经济上可行4价值最大化。最佳的用途、规模、集约度、档次。 把握最高最佳利用原则：1收益递增递减原理（投入产出关系，帮助确定最佳集约度和最佳规模）2均衡原理（内部组成部分是否搭配，帮助确定最佳集约度和最佳规模）3适合原理（与外部环境是否协调，帮助确定最佳用途）。 当估价对象与其外部环境相协调，各个组成部分组合又搭配时，便为最高最佳利用。第十二章 房地产估价程序 被征收房屋价值评估，除了10个基本程序外，还需要公示初步评估结果并进行现场说明解释。 不应承接估价业务的情形：1超出本机构的业务范围（二级不能公司上市、企业清算，三级不能公司上市、企业清算、司法鉴定，暂定三级不能公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋拆迁、在建工程抵押）2与自己有利害关系或利益冲突3自己的专业能力不能胜任（可以合作）4估价业务有较大的风