房地产基础知识

1、房地产基础知识n 房地产业： 是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。n 房地产业主要内容具体包括： 1、土地开发与再开发 2、房屋开发和建设 3、地产经营（土地使用权的出让、转让、租赁和抵押） 4、房地产经营（房产买卖、租赁、抵押） 5、房地产中介服务（咨询、估价、代理等） 6、房地产物业管理 7、房地产金融（信贷、保险和金融资产投资）第一节房地产的概念房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物构成的。在经济学上也叫不动产。一、地产的概念与分类地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产类型：l 居住用地：指住宅区内的居住建筑本

2、身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。l 工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。l 仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。l 交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。l 市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。l 商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等

3、等。l 公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。l 教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。l 港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。l 军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。l 其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。二、土地所有权的概念与划分土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权可分为：国有土地和集体

4、土地两类。国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。三、土地使用权的概念n 是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。n 土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。 1、取得建设用地的方式1）有偿取得方式n 概念:指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使

5、用权出让金的行为。n 土地使用权出让的形式: A.协议 B.招标 C.拍卖2）无偿取得方式 概念：指国有土地使用者，通过国家行政划拨方式取得土地使用权。 国家机关用地和军事用地；城市基础设施建设和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等国民经济基础设施用地；法律、法规规定的其他用地，经县级以上人民政府批准，可以通过行政划拨方式取得土地使用权。 2、土地使用权的转让概念：指土地使用者根据国家规定，在规定的土地使用年限内，在履行原合同义务前提下，将土地使用权有偿让渡给其他使用者的经济行为。它包括：出售、交换、赠予等。3、土地使用权的最高出让年限？1）居住用地70年；2）工业用地50年；3）教

6、育、科技、文化卫生、体育用地50年；4）商业、旅游、娱乐用地40年；5）综合或其它用地50年。四、房产的分类住宅用房：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等。办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等等。 五、房产所有权的分类占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的

7、权利，以满足人们生产和生活的需要。收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。六、房屋的性质种类1、商品房商品房是指依法取得法定资质的房地产开发商开发的建设后用于出售的住宅、商业用房以及其他合法建筑。商品房有以下特点：（1）开发主体是取得法定资质，具有合法的房地产开发权的房地产开发企业； （2）开发商以出让的方式取得土地使用权，并已经足额交纳了土地出让金； （3）商品房的销售价格由开发商根据市场价格予以确定；（4）消费者购买后并办理所有权证书后，即取得该房产的所有权

8、，就该房产享有占有、使用、收益、处分的完全权利。2、经济适用房经济适用房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，按照国家住宅建设标准建设（不包括别墅、高级住宅、高级公寓），得到政府政策扶持的普通住宅。1）经济适用房的特点经济适用房有较强的政策性，这主要表现在以下几个方面：建设用地采用行政划拨的方式供应；建设贷款实行指导性计划管理；房产销售价格实行政府指导价，按照保本微利的原则确定。2）经济适用房享受哪些优惠政策 免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增客费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于1%3%，市场利润被限

9、在3%以下。3）经济适用房与商品房有什么不同 获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金；成本结构不同； 租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制；价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。3、安居房 在国家安居工程计划指导下建造的房屋，按照国家规定的住房制度标准，以城镇中低收入家庭住房困难户为对象建造的成本价住宅工程。它是经济适用住房供

10、应体制的示范工程。它和经济适用房有何共同和差异？无论是经济适用房还是安居房都是为了解决中低收入职工住房而建设的普通住宅，其建设用地都是实行行政划拨；在上市交易时，都必须补交土地出让金的价款。不同之处是安居房以成本价出售，重点是解决中低收入家庭中的住房困难户；经济适用房则是以微利价格出售给广大的中低收入家庭的房屋。4、房改房房改房，就是国家机关、企事业单位根据国务院关于深化城镇住房制度改革的决定（国发199443号）文件的精神，出售给本单位职工或者符合条件的非本单位职工的，原属于单位所有的公有住房。职工在购买房改房时，售房单位按照购房人的工作年限和所购房屋的具体情况，在标准价的基础上给予相应价格

11、折扣，包括成新折扣、工龄折扣、现住房折扣、一次性付款折 扣和提前付款折扣等优惠。5、房本子人们口头俗称的“房本子”所涉及的房产，实际上是国有企事业单位、房产管理局拥有的自管公有住房。国有企事业单位、房地产管理局将拥有的公有住房，根据国家政策的有关规定，以极低的租赁价格出租给城镇住房困难户。承租人与之签订房屋租赁合同，按约定交纳租金。由于租赁合同通常是以证书的形式发给承租人的，因而这样的房屋被称为房本子（房）。这种房产的所有权人是出租人，即国有企事业单位、房地产管理局。6、廉租住房廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主

12、要是腾退的旧公房等。 是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。第二节 房地产市场一、 房地产市场的概念狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。二、 房地产市场的特点：经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法。城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土

13、地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。市场的统一性：指房产市场和地产市场的融合性。在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。供给的稀缺性：指房地产市场是一个供给稀缺的市场。一方面是人口的不断增加，需求也相应增长。另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环节受到

14、政府严格限制，具有不完全开放性。市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远，因而房地产市场只是一个不充分市场。房地产市场投机的巨大可能性：房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性。房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。三、 房地产市场的分类（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。（2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。（3）房地产三级市场：即存

15、量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。第三节 建筑物的分类一、建筑物的用途分类及特点 1、 民用建筑：供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋。按其用途不同，有以下两类：（1）居住建筑：供人们生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、宾馆、招待所。（2）公共建筑：供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物，如各类学校、图书馆、影剧院等。2、 工业建筑：供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物、构筑物的总称。通常将这些生产用的建筑物称为工业厂房。包括车间、变电站、锅炉房、仓库等。二、按建筑结构的材料分类1、 砖木结构

16、：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。2、 砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。3、 钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。4、 钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或

17、其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。三、按建筑结构承重方式分类1、承重墙结构它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。2、框架结构主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。3、排架结构主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固

18、于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。4、其他由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。四、建筑高度分类建筑物可根据其楼层数量分为以下几类1、低层：2层及2层以下2、多层：2层以上，8层以下3、中高层：8层以上，16层以下4、高层：16层以上，24层以下5、超高层：24层以上第四节 商品房预售一、预售条件1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书2）有建设工程规划许可证3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金25%以上，并以确定施工进度和竣工交付日期4）向县级以上人民政府房产管理部门

19、办理预售登记，取得商品房预售许可证明二、五证二书：1、 五证a、建筑用地规划许可证建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 b、建设工程规划许可证 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 c、国有土地使用证经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。d、建设工程开工证建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。e、商品房销售(预售)许可证 市、县人民政府房地

20、产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件 2、“两书” 商品房质量保证书、商品房使用说明书三、一手房类别n 期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买"楼花"，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。n 现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。n 准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼

21、间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 n 尾房 ：一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。n 烂尾房：是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。四、价格术语n 均价 ：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建

22、筑面积的和数，即得出每平方米的均价。n 起价：即起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。n 预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。 五、总体规划术语n 容积率：容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。 n 绿化率：绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿

23、化率高为好。n 总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；n 总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以及地面以上各层建筑面积之和； 六、计算方式n 住宅区人口密度=住宅区人口/住宅区用地(人/公顷)n 人均住宅用地=住宅区总用地/住宅区总人口(平方米/人)n 建筑密度:住宅区总建筑基底面积/住宅区总用地面积(%)n 容积率：住宅区总建筑面积/住宅区总用地面积n 1公顷=15亩=10000平方米n 1平方公里=1500亩=100公顷n 1平方尺=1平方米七、衡量标准n 开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。n 进深：在建筑学

24、上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。 n 层高：层高是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。n 净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 第五节 商品房面积的计算及公摊1、商品房的销售面积包括哪几部分？商品房的销售面积由套内建筑面积和分摊的公用建筑面积两部份组成。用公式表示为： 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积2、如何计算套内建筑面积？ 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙

25、体面积+阳台建筑面积套内墙体面积：商品房的各套（单元）之间的分割墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分割墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙。共用墙墙体水平投影面积的一半记入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积；未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积；没有顶盖的阳台不计算建筑面积。3、什么是套内房屋使用面积？ 套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏

26、室、壁柜等空间面积的总和；（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；（3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。 4、什么是商品房公用建筑面积，由哪些部分组成？公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。 公用建筑面积由以下两个部分组成：（1）电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道

27、、地下室、值班警卫室、以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房面积；（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分割墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。不应计入公用建筑面积被分摊的部分有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。售房单位自营、自用的房屋。为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。5、商品房的购房者应当分摊的公用建筑面积如何计算？公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应当合理分摊的公用建筑面积。 分摊的公用建筑面积

28、=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积公用建筑面积分摊的原则有以下三点：公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房分摊的建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。6、公用建筑面积分摊系数如何计算？ 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷套

29、内建筑面积之和即将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到的建筑物的公用建筑面积分摊系数。7、在商品房销售中，产权证登记面积与销售合同约定面积有误差如何处理？最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的有关规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，合同有约定的按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结，买受人要求解除合同的，不予支持；（2）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买

30、受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第六节 房地产价格基础知识 一、房地产价格构成房地产价格主要由以下十个方面组成：l、土地取得费用有四种情况：一是征用农地取得土地的征地费；二是在城市中取得土地的房屋拆迁补偿安置费；三是通过政府有偿出让取得土地的地价款；四是通过二三级市场有偿转让取得土地的购买价款。2、前期工程费前期工程费主要包括以下几个方面：三通一平费：是指为了房屋的建筑施工，需要进行的如建筑地块上的土地平整，以达到通电、通路等投入的资金。地质勘察费：是指委托专业人员对建筑施工的地块进行地质勘察的费用。规划设计费：是指委托设计单位对房屋建没进行规划设计而支付的费用。3、房屋建筑安装工程费是指建造房屋所需的工程费用，是施工企业建造房屋的出厂价格，包括各种材料费、机械使用费、管理费、施工企业