北京写字楼分析

1、07年北京写字楼市场年终回顾与08年展望  地区宏观经济健康快速发展 写字楼投资施工都有增加2007年前三季度，北京市实现地区生产总值6419.78亿元，同比增长12.6%。三次产业结构由上年同期的1.2:27.5:71.3变化为1.1:27.2:71.7。1-10月份，北京市完成全社会固定资产投资2821.4亿元，同比增长18.6%；其中房地产开发投资为1419.1亿元，增长了18.2%，占投资比重的50.3%。2007年1-10月份，北京市办公物业开发投资额累计185.6亿元，同比增长22.2%，占房地产总开发投资额的13.1%，较去年同期增长了0.5个百分点。办公楼施工面积13

2、58万平方米，同比增长19.9%；新开工面积210.8万平方米，同比下降2.3%；竣工面积79.1万平方米，同比下降40.9%。从06年开始，办公物业的建设就明显放缓步伐，新开工量及施工量大幅增加同时，竣工量相对有限。2007年竣工量更是下降明显，多个计划完工的项目将入市时间推迟至2008年上半。且中心城区土地供应有限，也使得全年新开工面积有所下降。从1-11月份来看，07年写字楼新增供应量同比有所增长，但比年初预计要少，整体市场表现稳中有升，没有出现大的波动。07年北京市写字楼市场销售量、价均有增长宏观经济的发展状况良好，直接带动各行业自用办公物业需求的增加，成为北京市写字楼市场的有力支撑。

3、另一方面，2007年是我国多个行业完全对外资开放的开局年，宏观政策的支持进一步加快了国外企业的进入，同时也带动了国内相关行业的发展。以银行业及保险业为代表的金融行业、现代服务行业、高科技行业是市场的主要驱动者；此外，以会计及律师为主的专业咨询行业、媒体行业等也积极抓住时机，在北京大力拓展业务，这都使办公物业需求增大。1-11月，北京市写字楼总销售建筑面积248.7万平方米，同比增长23.5%，总销售额366.9亿元，平均销售价格为1475元/平方米，同比增长8.9%。其中往年批准销售的项目约占三分之一。第1、4季度供应集中，1-11月销售价格大趋势是上涨图表1：各季度写字楼销售成交面积趋势图表

4、2：各季度写字楼销售成交价格趋势 今年1季度，写字楼新增供应量增多，同时对写字楼特别是甲级写字楼的购买需求增涨明显。新入市项目品质更高，甲级写字楼平均售价较上季有所上涨，达到22500元/平方米。2季度，供应量有所回落，购买需求主要表现在对市场存量的吸纳。租赁市场的活跃及一季度较大的供应量对市场造成一定压力，甲级写字楼价格基本与第1季度持平。而非中心区域总部型独栋办公楼及乙级写字楼市场开始升温，整体销售成交均价较一季度稍有下降。 3季度，中心城区新增销售写字楼物业明显不足，而经过2季度的吸收，市场存量进一步减少，甲级写字楼平均售价23100元/平方米，热点商圈在售高品质写字楼项目销售价格均上扬。另一方面，边缘区域表现活跃，如海淀区永丰新技术中心、宣武区马连道世纪茶贸中心、立水桥旭辉奥都中心、昌平区上北创业中心等均取得了较好的销售业绩。这些项目售价较低，以小面积成交为主，这就使得3季度整体市场吸纳量增加的同时，销售均价和季度平均每单的成交面积较前两季度下降明显。第4季度刚开始市场表现异常活跃，仅10份，北京市销售写字楼41.7万平方米。经过前三个季度的酝酿，金鼎大厦、航宇大厦、