租赁合同（二）

1、    租赁合同（二）                             法条原文：第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。法条文义解释：本条是关于承租人没有履行按约定方法或者租赁物的性质使用租

2、赁物的义务的法律责任的规定。本条所要解决的问题是，承租人违反约定的方法使用租赁物，使租赁物受到损失的承租人的责任。承租人没有按照约定或者租赁物的性质使用租赁物，使租赁物性能遭到削弱，是一种损失，与第二百一十八条规定的“损耗”不同。损耗是合理的、正常的；损失是非正常的，是由于承租人没有按照约定或者租赁物的性质使用租赁物行为造成的。按照约定或者租赁物的性质使用租赁物是承租人的一项基本义务，对此义务的违反构成根本违约。由于此种根本违约的行为造成的损害，承租人应当承担损害赔偿责任。对此各国民法都有类似的规定。如德国民法典第五百五十条规定，承租人以违背约定的方法使用租赁物，并且不顾出租人的劝阻继续为此种

3、使用者，出租人得提出停止租赁之诉。本条规定了出租人对承租人没有按照约定或者租赁物的性质使用租赁物的违约行为，可以解除合同并请求赔偿损失，也就是赋予出租人合同解除权。既然是出租人的权利，出租人就可以行使，也可以不行使。如果出租人还愿意继续该租赁合同，并且承租人的违约行为造成的损失并不严重，可以采取措施予以补救的，那么出租人可以要求承租人停止违约行为，承租人及时停止的，又对损失进行了补救的，出租人也可以不解除合同。对已经造成的损失，承租人应当赔偿。如果承租人经出租人劝阻仍然不停止违约行为的，出租人可以单方解除合同人对承租人给出租人造成的损失，出租人可以请求其损害赔偿。法条原文：第二百二十条出租人应

4、当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。法条文义解释：本条是关于出租人的维修义务的规定。一、维修的定义。维修，是指租赁物不合约定的使用收益状态时，对租赁物予以修理，以使承租人得以按照约定正常使用收益的行为。二、出租人承担维修义务的基础。承租人租赁租赁物就是要使租赁物发挥其效用，这就要求租赁物应保持一个良好的状态。当该租赁物不能满足承租人订立合同时希望得到的使用价值时，就要进行维修。法律为什么要求出租人承担维修的义务呢？出租人在绝大多数情况下是租赁物的所有人，作为所有人，出租人要延长租赁物的使用期，对租赁物进行正常的养护和维修。再者出租人出租租赁物是为了收取租金，承租人为了使用租赁物而支

5、付租金；如果租赁物不能使用了，承租人订立合同的目的就不能实现，再让他支付租金是不公平的。因此，各国法律都把对租赁物的维修义务归于出租人一方。三、出租人维修义务的构成要件：1有维修的必要。有维修的必要是指租赁物需要维修方能满足承租人依约定对租赁物为使用、收益，不进行维修就不能发挥原有的功能、效用，出租人应对租赁物进行及时的维修，以保证其正常使用。2有维修的可能。有维修的可能是指在事实上能够修复，并且在经济上也划算。如果已经不能维修，则发生合同的一部或者全部不能，合同的效力应该依合同履行不能的规定处理。在全部不能时，租赁合同终止。如果此种履行不能是由于可归责于出租人的事由引起的，出租人应该赔偿因给

6、付不能所产生的损害。如果全部不能是由于不可归责于双方当事人的事由引起的，自该事由发生之日起，双方当事人可以行使合同解除权。3在租赁期间承租人履行了通知义务。租赁期间，租赁物是由承租人占有的，所以承租人对租赁物应该最为了解。当租赁物出现问题时，承租人应及时通知出租人，以便能够得到及时的维修。出租人对租赁物进行维修时，承租人不能妨碍出租人维修租赁物，而应当积极配合出租人并为其提供必要的条件。当租赁物出现质量问题时，承租人应当采取必要的措施防止租赁物的进一步被损坏。承租人的此种义务虽然法律上并没有明确规定，但根据合同法的诚实信用原则，这些附随义务也是承租人应当承担的。四、例外情况。本条规定了在一般情

7、况下出租人负有维修义务，但是并非在所有的情况下维修的义务都由出租人承担。此种例外主要有以下几种情况：1法律、行政法规规定，由承租人承担维修义务的。如海商法规定，在光船租赁中，由承租人负责维修保养。2依当地习惯或商业习惯，维修义务由承租人承担的。3双方约定维修义务由承租人负担。法条原文：第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。法条文义解释：本条是关于出租人维修义务的补充规定。出租人履行维修义务，可以是由承租人提出的，也可以是出租人主动作出的。

8、承租人提出维修要求的一般是指在租赁关系存续期间，租赁物出现问题，需要修理的，承租人向出租人提出修理的要求，催告出租人在合理的期限内对租赁物进行维修。该合理期限应当根据物的损坏程度、承租人需要维修的紧迫程度及出租人的维修能力等具体情况确定。出租人应当在承租人提出的合理期限内，履行对租赁物的维修义务，以满足承租人使用租赁物的要求。如出租人拒绝维修或因为其他原因不能在合理的期限内对租赁物进行维修的，承租人可以自行修理。由于对租赁物的维修是出租人的义务，出租人未尽其义务，由承租人代为履行的，由此支出的费用应当由出租人负担，承租人已经垫付的、有权要求出租人偿还或者从租金中扣除。另外出租人无正当理由在承租

9、人通知的合理期限内拒不履行其维修义务的，就构成根本违约，出租人可依据本法有关规定，解除合同并请求出租人承担违约责任。无论是出租人对租赁物进行维修，还是承租人对租赁物进行维修，影响了承租人对租赁物的正常使用收益的，承租人有权要求出租人相应地减少租金或者延长租赁期限。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。法条原文：第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。法条文义解释：本条是关于承租人妥善保管租赁物的义务的规定。承租人在租赁期间占有租赁物的，有妥善保管租赁物的义务。此种义务是基于承租人对

10、租赁物的占有和使用产生的。从表面上看，承租人并不是租赁物的所权人，没有必要维持租赁物良好状态的义务，但是为了维护真正的所有权人的利益，必须规定承租人的保管义务。承租人在使用完毕后，最终要将租赁物返还给出租人，返还时的租赁物应当符合租赁物在使用前的状态或者是性能，承租人就一定要妥善保管租赁物，妥善保管也有利于承租人在租赁期间对租赁物的充分使用。本条中的“妥善保管”应该理解为“善良管理人的义务”。承租人应以善良管理人的注意去保管租赁物。所谓善良管理人的义务就是要像保管自己的财物一样保管出租人的租赁物。租赁物有收益能力的，应当保持其收益能力。承租人的保管义务除了包括本法第二百一十七条规定的承租人应当

11、按照约定的方式或者租赁物的性质所要求的方法保管租赁物之外，还有以下的从属义务：1通知义务。当租赁物出现质量问题影响承租人正常使用时，应及时通知出租人，并采取积极措施防止损坏的蔓延或损失的扩大。承租人的通知义务的构成要件包括：（1）必须出现了应为通知的事项。例如，租赁物出现了需要修理、防止危害的必要，第三人就租赁物主张权利等。（2）出租人不知道该事项。如果出租人事实上已经知道该事项则出租人没有必要维持该事项。有时租赁物发生故障来不及要求出租人维修，如果承租人有能力，也有可能先行对其进行维修，承租人应当先行维修，维修的费用由承租人先行垫付，之后可向出租人追偿或者在租金里扣除。绝不能因为维修义务是出

12、租人的，就对租赁物坐视不管，这样就没有尽到善良管理人的义务。2保存行为的容忍义务。出租人为保存租赁物的必要行为，承租人不得拒绝。当然此种行为必须是必要的，否则承租人有权拒绝。而且如果此种非必要行为给承租人造成损失的，承租人可以要求出租人进行赔偿。承租人违反本条规定的义务，没有对租赁物进行妥善保管，造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。如果是由于其他允许使用租赁物的人或者承租人的共同居住人的行为造成的租赁物的损坏的，承租人也应承担责任。承租人的共同居住人包括承租人的家属、保姆和来宾等。承租人允许使用租赁物的人包括共用人和次承租人。法条原文：第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进

13、行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。法条文义解释：本条是关于承租人对租赁物进行改善或增设他物的规定。一、本条中的“改善”是指对租赁物并不改变其外观形状，而是对其性能进行改良。二、本条中的“增设他物”，是指在原有的租赁物上又添加另外的物。三、本条规定的主要目的：（1）便于承租人行使租赁权及其生产经营。（2）不损害出租人的利益。承祖人在进行改善租赁物或者在租赁物上增设他物的行为时，必须经出租人同意。如果出租人不同意，出租人没有返还费用的义务，而且享有要求承租人恢复原状或者承担损失的权利。四、承租人征得出租人同意，对租赁

14、物进行改善或者增设他物的，在租赁合同终止时，有益费用的偿还问题。所谓有益费用就是承租人支出的使租赁物价值增加的费用。如果出租人同意（包括明确同意和默示同意）承租人的改善租赁物或者增设他物的行为，而且在租赁关系终止后租赁物的价值增加的，则出租人有义务返还有益费用。此种返还的依据是出租人的不当得利。租赁关系终止后，租赁物返还给出租人，出租人就享有了油出租人的改善行为或者增设他物的行为而增加的租赁物价值的利益，与此同时承租人则因为无法继续享有自己支付费用导致租赁物增值的利益，受有损失；其所受损失源自于出租人的收益，而且出租人取得该利益并没有法律上的根据。所有这些正好构成不当得利的构成要件。所以承租人

15、应当依不当得利制度将其所得利益返还给受损失的承租人。正是由于出租人返还的利益仅以其所得为限，因袭有益费用的范围仅限于租赁合同终止时租赁物增加的价值额，而不能以承租人支出的数额为准。陈祖人虽然支出了费用改善了租赁物使其价值增加，但在承租人使用租赁物期间，该利益并不为出租人享有，只有在租赁合同终止后，现存的价值才能为出租人享有，才属于出租人取得的利益。五、未经出租人同意的改善或者增设他物，出租人不但不负有返还有益费用的义务，而且可以行使要求出租人恢复原状或者赔偿损失的权利。另外还需要注意的是，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者在租赁物上增加他物时，如果出租人在租赁期间届满才发现这一情形，并

16、愿意接受租赁物返还的，就承租人所支出的有益费用，应遵循与前述同样的原则处理，承租人有权主张出租人为不当得利返还。当事人另有约定的除外。法条原文：第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 法条文义解释：本条是关于承租人对租赁物的转租的规定。一、本条中的“转租”是指承租人不退出租赁关系，将租赁物交给第三人使用收益，承租人与第三人形成新的租赁关系的行为。二、关于承租人是否有对租赁物的转租的权利，世界上主要有三种立法模式：（1）限制主义

17、模式，即未经出租人同意不得将租赁物转租给第三人。如德国民法典第五百四十九条第一项规定，“承租人非经出租人允许，不得将该租赁物转让于第三人使用，特别是补的将该物转租于他人。”日本民法典第六百一十二条规定：承租人未经出租人同意，不得将其权利出让或将其租用物转租。采取这种规定的理是，租赁物的所有权不属于承租人，承租人无权处分租赁物，如他要处分须经有处分权的人同意，这是交易的最基本的条件，也为了保护交易安全。因为无处分权的民事行为是一种效力待定行为，它的效力是不稳定的，一旦有处分权人予以否认，该处分行为是无效的，因此，允许承租人随意转租，不利于保护出租人的益，也不利于保护第三人的利益。（2）自由主义型

18、，即除了当事人有不准转租的明确约定以外，承租人都可以转租。如法国民法典第一千七百一十七条规定，承租人有转租或以租赁权让他人的权力，但租赁契约有禁止的约定者，不在此限。采用这种规定的理由是，租赁合同并不以转移标的物所有权为内容，也并不以出租人对租赁物有所有权为必要。所以承租人可以将租赁物转租他人，除非当事人事先约定不准转租。（3）承租人能否转租区分动产租赁和不动产租赁，动产租赁的转租须经出租人同意，不动产租赁则于此不同。如意大利民法规定，除有相反的约定，承租人有将租赁物让渡他人的转租权，但是未经出租人同意不得转卖契约。涉及动产物时，转租应当由出租人授权或者与惯例相符。我国台湾地区“民法”规定，承

19、租人非经出租人承诺不得将租赁物转租于他人，但租赁物为房屋者，除有反对之约定外，承租人得将其中一部分转租于他人。采用这一规定的理由是，动产租赁中的转让须经出租人同意是因为动产有流动性，一旦转移于他人之处，出租人无法对其了解和控制。而不动产租赁中，不动产是不能移动的，能够在出租人的视线范围内，出租人可以根据次承租人对租赁使用的状次进行监督，所以可以不经出租人同意。我国合同法采用的是第一种立法模式。本条规定，承租人将租赁物转租他人的必须经出租人同意。三、转租的法律后果：（一）经出租人同意的转租。经出租人同意的转租包括两种情形：一是在租赁合同订立时明确约定承租人有权出租租赁物；二是在租赁期间承租人征得出租人同意将租赁物转租。对于事前未经出租人同意，事后出租人知道后并不反对或予以承认的，按照本法第五十一条的规定，也可以视为经出租人同意的转租。经出租人同意的转租是有效的，但由于在同一租赁物上出现了三个当事人、两个合同关系，即出租人、承租人、第三人也可称为次承租人，这三人之间的法律关系必须明确。经出租人同意的转租的法律后果：（1）出租人与承租人的租赁合同继续有效，承租人仍然应向出租人承担支付租金、在租赁期间届满时返还租赁物的义务。因次承租人的行为造成租赁物损失的，承租人仍然要对出租人负责。（2）出租人和第三人之间不发生直接的法律关系；