租赁合同（一）

1、租赁合同（一） 法条原文：第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。法条文义解释：本条是关于租赁合同的概念的规定。一、租赁合同的定义。本条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同是在人们的经济生活和日常生活中经常使用的一种合同。它可以在自然人、法人之间调剂余缺，充分发挥物的使用功能，最大限度的使用其价值。通过租赁，承租人与出租人双方的利益可以同时得到满足，因此，租赁是现实经济生活中非常常见的经济活动。二、租赁合同的主体：出租人和承租人。出租人，是指把自己的财产交给他人使用的人。包括所有权人、财产权人、使用人等。承

2、租人，是指租赁合同中使用他人财产并支付租金的人。三、租赁合同的标的：指租赁合同双方当事人权利义务所指向的对象。一般为有形非消耗物。四、租赁合同具有以下特征：（1）租赁合同是转移财产使用权、收益权的合同。物的所有权人对物享有占有、使用、收益、处分之权能。如果所有人将这四项权能全部转移，则可能构成买卖合同或者赠与合同。如果所有人将有限期地交给他人使用，该他人按照约定使用该租赁物并获得收益，就是租赁合同。在租赁合同的期限内，承租人可以对租赁物进行占有、使用、收益，但不能处分租赁物。当租赁合同期满，承租人有将租赁物返还出租人的义务。正是因为如此，承租人的债权人不能以租赁物清偿承租人的债务；在承租人破产

3、时租赁物也不能列入破产财产，出租人享有收回权。因此，租赁合同只是将租赁物的使用权、收益转让给承租人，而租赁物的所有权或处分权仍属于出租人。租赁合同的这一特征使得它区别于买卖合同和赠与合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人的合同。赠与合同是赠与人将自己的财产给予受赠人。这两类合同都是以转移财产的所有权为基本特征的。（2）租赁合同的标的物是有体物、非消耗物。租赁物可以是诸如汽车的动产，也可以是诸如房屋的不动产。但无论是动产还是不动产，它们都是有形的。无形的财产不能作为租赁的标的物，因为无形的财产根本无法交由承租人占有、使用。非消耗物是指能够经多次使用而不改变其形态和基本价值的物。一次性使

4、用的物品或很快就消耗掉的物品不能成为租赁物，因为这些物品一经使用，就已丧失其自身的价值；甚至物本身已经消失了，承租人根本无法向出租人返还租赁物。因此，消耗物不能作为租赁合同的标的物。（3）租赁合同是承租人以支付租金为代价的合同。承租人以支付租金为代价取得租赁物的使用权、收益权。取得物的使用权的当事人是否支付租金是租赁合同与借用合同的最主要一点。借用合同的借用人也可以取得物的使用权，但是没有向出借人支付对价的义务。同时这一特征使得租赁合同区别于借款合同。两者都是有偿的，但借款合同支付的是利息，利息与租金不同：A.租金双方当事人可以任意加以约定，利息在很多情况下是法定的，当事人是不能约定的；自然人

5、之间的借贷当事人可以在一定范围内进行约定，但是自然人之间的借款利息也有一个上限要求，不能放高利贷。B.租金可以不按租期的时间长短来计算，利息往往是根据借款时间的长短来计算。（4）租赁合同是双务、有偿合同。在租赁合同中，出租人和承租人均享有权利和承担义务，出租人须将租赁物交付承租人，承租人负有按照约定向出租人支付租金的义务。双方当事人的权利义务具有对应性和对价性。（5）租赁合同具有临时性。租赁合同是出租人将其财产的使用、收益在一定期限内转让给承租人的合同，不是所有权的转移，物的使用价值也是有一定期限的，因此，承租人不可能对租赁物永久地使用。各国法律一般都对租赁期限的最长时间加以限制。本法第二百一

6、十四条也规定，租赁期限最长不能超过20年。租赁合同根据租赁的不同可分为动产租赁和不动产租赁，不动产租赁在我国主要指房屋租赁。根据租赁合同是否约定期限可分为定期租赁和不定期租赁。定期租赁关系到租金的交付日期、租赁物的返还的日期、合同终止的时间等问题。不定期租赁赋予合同当事人随时解除合同的权利。（6）租赁合同在当事人之间既引起债权法律关系，也引起物权法律关系。租赁合同作为债权发生原因的一种，在当事人之间产生债权债务关系。租赁合同也可以引起一些物权法律关系，形成一些具有物权性质的权利，如租赁权和优先购买权。法条原文：第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限

7、和方式、租赁物维修等条款。法条文义解释：本条是关于租赁合同的主要内容的规定。本条的规定是一个提示性条款，为当事人订立租赁合同提供参考。租赁合同应当具备的条款主要包括： （1）租赁物的名称。租赁物的标的条款应该清楚的写明标的物的名称。租赁物应是有体物，非消耗物；应是自由流通物，禁止流通物不能作为租赁物。租赁物可以是种类物，也可以是特定物，对于种类物，一旦承租人对其选择完毕就已特定化。租赁物约定明确关系到租赁物的交付、合同期限届满承租人返还租赁物、第三人对租赁物主张权利等问题。（2）租赁物的数量。数量必须明确，首先应选择双方共同接受的计量单位，其次要确定双方认可的计量方法，例如是以单位数、还是以体

8、积、面积、长度来计量标的。只有在标的物数量确定的情况下，出租人才能准确的履行交付租赁物的义务，它也是租赁期限届满时，承租人返还租赁物时的依据。（3）租赁物的用途。租赁物的用途关系到承租人如何使用该租赁物，因为承租人负有按照约定使用租赁物的义务。如果承租人没有按照约定使用承租物的，出租人可以解除合同并要求承租人赔偿损失，所以租赁物的用途就必须约定清楚。如果租赁合同中没有明确租赁物的用途，当租赁物损坏时，出租人也难以行使其请求权。约定租赁物的用途也可以明确承租人对租赁物使用过程中的消耗的责任归属问题。租赁物的用途应当根据租赁物本身的性质特征来确定。（4）有关租赁期限的条款。租赁期限直接关系着租赁合

9、同的存续期间，既涉及到当事人的期限利益，又是确定租金的重要依据，同时也是判断违约与否的要素之一。租赁期限还直接关系到承租人使用租赁物的时间的长短、支付租金的时间、交还租赁物的时间等等。如合同当事人对支付租金的期限没有约定时，可根据租赁期限来确定支付租金的期限。租赁期限由当事人约定，但不能超过本章规定的最高期限。租赁期限可以年、月、日、小时计算，要根据承租人的需要来确定。如果当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，可按照合同法的有关规定来确定。（5）租金的支付方式和期限。租金是承租人使用租赁物的对价，出租人出租租赁物的目的就是收取租金，租金同租赁物一样是租赁合同中必不可少的条款，支付租金是承租

10、人的主要义务，收取租金是出租人的主要权利。租金的支付可依当事人的约定，可以以现金支付也可以以实物支付，但如果该实物是禁止流通物，则该约定无效。租金的支付涉及是以人民币支付还是以外汇支付，是直接支付还是邮寄支付，是现金支付还是支票支付，是按月支付还是按年支付，是一次支付，还是分次支付，是预先支付还是事后支付。租金支付的期限既是判断承租人是否违约的重要依据，又是承租人享有一定期限利益的依据。租金支付的期限可以由当事人自由约定。（6）有关租赁物维修的条款承租人租赁的目的是为了使用收益，这就要求租赁物的状态必须符合使用的目的，同时，在使用租赁物时必然会有正常的消耗，这就有一个对租赁物的维修问题。对租赁

11、物的维修义务应当由出租人承担，这是出租人在租赁合同中的主要义务。但并不排除在有些租赁合同中承租人负有维修义务。一般有几种情况：一是有些租赁合同，法律规定承租人负有维修义务，例如海商法有关光船租赁的规定。二是根据商业习惯，租赁物的维修义务由承租人负责。三是为了能够对租赁物及时、更好地进行维护，保持其正常的使用功能，合同双方可以约定，维修义务由承租人负责。本条的规定只是提示性条款，租赁合同并不因为缺少这些条款而无效。当然，当事人也可以根据租赁合同的具体情况约定本条没有提到的其他条款。法条原文：第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但

12、约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。法条文义解释：本条是关于租赁期限的最高限制的规定。我国原来的法律并没有对租赁期限的最高限制做出规定。在某些情况下，由于时间过长，是合同双方当事人受合同约束的状况长期不能改变，不利于保护当事人的利益，针对此情况，合同法做出了本条的规定。租赁期限的长短由当事人根据其使用租赁物的目的和租赁物的性质自主决定。应当说租赁期太长并不利于当事人权利的实现。当事人要根据租赁物的性质和承租人的使用目的来确定确定租赁期限长短。一般而言，动产租赁的租赁期限是比较短的。例如，租赁汽车，按照国家有关规定，汽车的使用寿命是十年，双方当事人不可能约定一个租赁期超过十年的租赁合同。不

13、动产租赁的期限则比较长。很多国家的法律都对租赁合同的最长期限作出限制。例如，德国民法典第五百六十七条规定：租赁合同的期限逾三十年者，在经三十年后，当事人的任何一方，均得在遵照法定期限的情形下，为预告终止契约的通知。意大利民法典规定，租赁不得超过三十年，如果约定期间超过三十年或者永久的，则将被减至三十年。日本民法典第六百零四条规定，租赁契约的存续期间不得超过二十年，如果所订租赁契约比这个期间长的，要缩短为二十年。我国台湾地区“民法”规定，租赁契约之期限不得逾二十年，逾二十年者，缩短为二十年。为了更有效地保护租赁合同双方当事人的权益，对租赁期限的最高期限进行限制是必要的。因此，本法作出了租赁合同的

14、期限最长不得超过二十年的规定。当事人可以续订合同以延长租赁的期限，所以二十年实际上并不是一个绝对的最高限。在实践中，当事人可以采取两个办法：一是约定更新。双方当事人根据原合同确定的内容再续签一个租赁合同，如果需要较长的租期，当事人仍然可以再订一个租期为二十年的合同。二是法定更新。在租赁合同期限届满后，承租人仍然使用租赁物，出租人也不提出任何异议。这时法律规定视为原租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期，即双方当事人又形成了一个不定期租赁的关系。法条原文：第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。法条文义解释：本条是关于租赁合同形式的规定。合同

15、法第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。这是合同法总则关于合同形式的一般规定。这里的法律不仅指有关的专门的法律，而且也包括合同法分则中规定的对特定合同的特定的书面要求，当然也包括本条的规定。本条对租赁合同的形式作了三个层次的规定：第一，租赁期限不满6个月的租赁合同，本条没有作强制性规定，所以以反面解释，当事人可以采用口头形也可以采用书面形式。这是因为一般而言，租赁期限较短的合同租赁物价值不大，租赁物使用后消耗也不大，租金相对也较少。即使发纠纷责任也较容易分清，因此，不必要求当事

16、人必须订立书面合同。采用口头形式订立合同有其一定的便利性，临时性使用时间很短，涉及的租金也较少，就不必非要采用书面形式订立合同。但是也有例外情况，例如，对于房屋租赁合同，即使租赁期限不满6个月，因房屋的价值较大，租金也相对较多，根据城市房地产管理法规定，房屋租赁，出租和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。第二，租赁期限在6个月以上的应当采用书面形式。承租人在使用租赁物时应当按照约定使用，如果对租赁物造成损害要视不同情况承担相应的责任，这些权利义务关系应当明确、具体。租赁合同毕竟是出租人所有的或可支配的财产交付于承租人手中，承租人对其占有使用，对出租人来说有丧失租赁物的风险，如

17、果没有采用书面形式订立合同，一旦发生争议，口说无凭，当事人的权利很难得到保护。所以租赁期限在6个月以上的应当采用书面形式。书面形式可以是在本法第十一条规定的任何书面形式。以租赁期限长短为是否应当采用书面形式的标准是考虑到租赁期限长短与合同当事人双方的利益关联性较大，因为租期较长的合同的租赁物一般价值较高，租金较多，对租赁物的使用消耗也多。以书面形式将双方的权利义务规定清楚，便于在发生争议时解决纠纷，保护当事人的合法权益。第三，租赁期限6个月以上的，当事人没有采用书面形式，不管双方当事人有没有对租赁期限进行约定，均视为不定期租赁。不定期租赁并不是无限期租赁，应当理解为任意期限。承租人有权在任何时

18、候提出退租，出租人有权在任何时候要求撤租。法条原文：第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。法条文义解释：本条是关于出租人义务的规定。本条规定了出租人的两条义务：一是交付义务，二是对租赁物的瑕疵担保责任。这两项义务是出租人的基本义务。一、出租人交付租赁物的义务。（1）交付租赁物就是将租赁物的占有转移至承租人。承租人要对租赁物的进行使用就必须占有该租赁物，占有是使用的前提。所以，承租人有权要求出租人按照约定向其交付租赁物。所谓按照约定交付租赁物，包括按照约定的交付方式、交付时间和交付地点向承租人交付租赁物。出租人应该依照租赁合同约定的交付方式交付

19、租赁物，交付方式包括现实交付、指示交付和简易交付。出租人应该依照合同约定的时间交付租赁物。交付的地点可以是承租人所在地，也可以是出租人所在地。这由合同约定的履行地点来决定。（2）出租人在交付时对租赁物的瑕疵担保责任。租赁物的瑕疵担保一般包括价值的瑕疵担保、效用的瑕疵担保以及所保证的品质担保三种情况。这里主要指的是效用的瑕疵担保情况。租赁物的效用包括通常的效用和合同中约定的的特殊效用。通常效用是指依租赁物的性质通常所具有的效用。合同中约定的特殊效用是指当事人在合同中约定的满足特定条件的效用。如果合同中没有关于租赁物效用的规定，则当事人仅就租赁物的通常效用负担保责任。但租赁物的效用减少无足轻重时，

20、不能视为有瑕疵。在合同订立时，租赁物即存有瑕疵的，承租人可能知道，也可能不知道。承租人不知道时，出租人自然要承担租赁物的瑕疵担保义务；承租人已明知时，若租赁物的瑕疵并不危及承租人的安全或者健康的，则出租人无须承担租赁物的瑕疵担保义务。若租赁物的瑕疵危及承租人的安全或者健康的，则承租人仍然可以解除合同。二、出租人应该保持租赁物合于使用、收益状态。出租人不仅应该在交付时保证租赁物处于约定的使用、收益状态，还要在租赁关系存续期间也保持租赁物的状态适合于约定的使用收益状态。在承租人的使用收益受到妨害或者妨害之虞时，出租人都有除去或者防止的义务，而不论妨害是基于可归责于出租人的事由还是基于第三人的行为发

21、生，也不问其为事实上的妨害还是权利的侵害。在租赁物受到自然侵害而不适于约定的使用收益状态时，出租人应当予以恢复。法条原文：第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。法条文义解释：本条是关于承租人按约定使用租赁物的义务的规定。承租人租赁该物的目的就是获得租赁物的使用权，所以使用租赁物是承租人在租赁合同中的一项基本权利。但是在租赁合同中只是租赁物的使用权和收益权发生转移，而所有权并不转移，最终租赁物还是要返还给出租人的。因此，承租人使用租赁物应当按照约定的方法使用。要注意的是，任何物经

22、过使用都会有正常消耗的，慢慢丧失其价值。所以承租人只负有按照租赁合同的约定使用租赁物的义务，而不负有保持租赁物与交付时具有同等品质和效用的义务。所以只要承租人依照约定或者租赁物的性质使用租赁物，租赁物受到损失的，无须承担损害赔偿义务。承租人在占有租赁物后，应当合理利用租赁物。此处所说的合理利用包括两种情况：一种情况是在双方当事人就租赁物的使用方法有明确约定时，可以将关于租赁物使用方法的条款视为留待将来确定的条款，由双方当事人事后协商确定。如果经过协商无法达成协议的，则应运用合同的解释方法，尤其是体系解释的方法，来确定租赁物的使用方法。仍然无法确定的，可以参照交易习惯。交易习惯无法确定或者没有交易习惯的，则应该依照租赁物的性质来确定租赁物的使用方法。承租人如果不依照约定或者租赁物的性质使用租赁物的，给租赁物造成损害的，应该承担损害赔偿责任。