第九章 房地产宏观调控

1、第九章第九章 房地产经济宏观调控房地产经济宏观调控第一节 房地产经济与国民经济周期房地产经济与国民经济周期 一、房地产经济周期 房地产业在实际经济运行中存在着较为明显的周期波动现象。房地产经济周期可以分为两个过程，即扩张过程和收缩过程。在这两个过程中又可分为四个阶段：复苏与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段和萧条阶段。前两个阶段构成了房地产扩张过程，后两个阶段构成了房地产收缩过程。当扩张过程转为收缩过程时，房地产经济达到繁荣阶段的最高点，即波峰；当收缩过程转为扩张阶段过程时，房地产经济达到萧条阶段的最低点，即谷地。 房地产经济周期中四个阶段的特点： 1、复苏与增长阶段 在房地产周期波动过程中，

2、承继萧条(波谷)而出现的复苏与增长阶段，一般会经历较长的时间。 2、繁荣阶段 继复苏与增长阶段后，房地产周期波动便进入持续时间相对较短的繁荣阶段，并达到周期循环的波峰。 3、危机与衰退阶段 当房地产价格高涨到把真正的用家排斥在市场之外，而仅靠投机资金支撑时，房地产周期也由盛转衰，预示着危机与衰退阶段的到来。 4、萧条阶段 经过急速而痛苦的危机和衰退之后，房地产周期便进入了持续时间相对较长的萧条阶段。 二、房地产经济周期的影响因素 影响我国房地产周期波动的因素，可以从宏观经济环境、投资因素、消费因素、政策因素、人口因素等角度进行考虑。 1宏观经济环境 2投资因素 3消费因素 4政策因素 三、房地

3、产经济周期与国民经济周期的关系 房地产业的发展轨迹是“国家有形之手”与“市场无形之手”较力的结果，也是宏观经济运行态势与房地产内在发展规律融合的结果。中国的房地产发展周期更加复杂，因为国家的行政干预力量较大且比较频繁，房地产业在我国的发展尚处于初级阶段，行业发展的周期性规律尚未完全显示，但是可以看到的是房地产发展周期与宏观经济同波幅摇摆。 第二节第二节 房地产经济宏观调控的基本原理房地产经济宏观调控的基本原理 一、房地产经济宏观调控的涵义 房地产行业作为国民经济的重要组成部分，其发展一直受到国家的高度关注和调节，对房地产经济的调节也构成了国家经济宏观调控的重要组成部分。 二、房地产经济宏观调控

4、的目标 房地产行业作为国民经济的重要组成部分，其发展一直受到国家的高度关注和调节，对房地产经济的调节也构成了国家经济宏观调控的重要组成部分。 调控目标： 1）调节供求关系，实现房地产经济总量的基本平衡 2）优化房地产业结构，提高资源配置效率 3）房地产价格合理化，保持房价的基本稳定 4）确保房地产业持续稳定健康发展，更好地满足生产建设和居民生活消费的需要 三、房地产经济宏观调控的重要政策手段 产业政策一般包括政策目标和政策手段两个方面。房地产产业政为了实现房地产经济宏观调控的目标，政府必须运用适当的政策手段进行有效的调节和控制。 （一）房地产产业政策 通常所讲的产业政策，是指政府在某一时期为了

5、实现本国社会经济增长和各产业之间的协调发展目标，所采取的产业调整政策措施。 1.房地产产业政策的目标 （1）房地产业发展水平目标。 （2）房地产内部结构协调目标。 （3）房地产业效益目标。 2.房地产产业政策的实施手段 （1）间接的经济调节手段。 （2）信息引导手段。 （3）直接的行政控制手段。 （二）房地产经济宏观调控中的货币政策 运用货币政策对房地产经济实施宏观调控，核心是控制投入到房地产业上的货币供应量，主要体现在以下三方面：一是控制货币投放量，以保证货币供应适应房地产业发展的需要；二是控制房地产业的投资规模，使房地产市场供给量与需求量达到动态平衡；三是控制房地产信贷总规模，使之既能满足

6、房地产开发经营和支持居民购房的资金需求，又能防止过度膨胀，确保信贷平衡。 1.货币政策的主要工具 （1）利率政策。 （2）公开市场业务。 （3）法定存款准备金率。 （4）再贴现率。 （三）房地产经济宏观调控中的财政政策 财政政策，就是政府运用财政收支的各种工具，通过调节国民收入分配、再分配的方向和规模，以达到经济总量平衡和结构平衡目的的政策手段。在宏观调控中，财政政策具有最直接、最有效的作用。对房地产经济的宏观调控，财政政策也同样起着十分重要的作用。 主要形式： 1. 财政收入政策； 2.财政支出政策。 （四）房地产投资政策 投资政策是指政府作为宏观经济管理者，根据国民经济发展的总体目标和产业政策的导向，对投资方向、投资规模和投资结构进行调节的政策手段。在市场经济条件下，由于企业是市场经济的主