第04章 房地产开发

1、第四章第四章 房地产开发企业会计房地产开发企业会计 主讲：主讲： 徐振发徐振发学习目标学习目标知识目标：知识目标：l了解房地产的含义及其经营范围和特点了解房地产的含义及其经营范围和特点l熟悉房地产开发企业的会计核算对象，弄清房熟悉房地产开发企业的会计核算对象，弄清房地产开发企业开发产品的成本构成地产开发企业开发产品的成本构成l理解房地产开发企业产品开发的成本核算特点理解房地产开发企业产品开发的成本核算特点和程序和程序l掌握房地产开发企业产品开发的成本核算、产掌握房地产开发企业产品开发的成本核算、产品核算和收入的核算品核算和收入的核算能力目标：能力目标：l能运用房地产开发企业的经营特点解释其会计

2、能运用房地产开发企业的经营特点解释其会计核算的对象、科目设置及核算方法核算的对象、科目设置及核算方法l能分析房地产开发企业开发成本的构成，能参能分析房地产开发企业开发成本的构成，能参与房地产开发企业开发的产品核算与房地产开发企业开发的产品核算l能具备房地产开发企业的日常业务会计核算能能具备房地产开发企业的日常业务会计核算能力，能从事房地产开发企业的开发成本、开发力，能从事房地产开发企业的开发成本、开发产品及营业收入核算等工作产品及营业收入核算等工作 第一节第一节 房地产企业会计概述房地产企业会计概述一、房地产开发企业概述一、房地产开发企业概述（一）房地产开发企业的属性（一）房地产开发企业的属性

3、 房地产开发企业房地产开发企业是按照城市建设总体规划，对是按照城市建设总体规划，对城市城市土地和房屋土地和房屋进行综合开发，将进行综合开发，将开发开发完成的土完成的土地、房屋及配套设施等地、房屋及配套设施等作价出售作价出售，实行自主经营、，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，具有独立法人资格的经济独立核算、自负盈亏，具有独立法人资格的经济实体。是逐步从建筑行业分离出来的新兴产业。实体。是逐步从建筑行业分离出来的新兴产业。 目前已成为我国国民经济发展的重要目前已成为我国国民经济发展的重要支柱产支柱产业业 。房地产投资占GDP比例畸高 l据统计，近几年房地产投资占GDP（刮地皮刮地皮）的比重急剧增加

4、，最高为25%，目前在16%左右。l2013年房地产投资占GDP比例高达16%，而事实上从1960年来，但凡房地产投资占GDP比例高于6%的国家，房地产泡沫都出现了破灭。而事实上，当年日本房地产泡沫破灭时，房地产投资占GDP比重也不过是9%，而美国次贷危机爆发时比例达到局部峰值6.2%。 另一种声音另一种声音l房地产是中国经济的重要组成部分，也应该是经济发展 中最稳定的行业。假如没有房地产，中国的GDP水平可能连7%都保不住。 知名地产商 任志强（二）房地产开发企业的经营范围（二）房地产开发企业的经营范围 房地产开发企业的经营对象是房地产开发企业的经营对象是房地产房地产。房地产。房地产是是房产

5、房产和和地产地产的统称。的统称。 地产地产是指土地财产，包括土地和地是指土地财产，包括土地和地下的各种基础设施，如地面道路以及地下供下的各种基础设施，如地面道路以及地下供水、供电、供气、供热、排水排污、通讯等水、供电、供气、供热、排水排污、通讯等线路和管网等。线路和管网等。 房产房产通常是指各种房屋财产，包括住通常是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商铺以及文教、办公、体育宅、厂房、商铺以及文教、办公、体育用房等。用房等。 房地产开发企业的主要经营业务：房地产开发企业的主要经营业务： 主要是主要是房产和地产的开发经营房产和地产的开发经营，具体包括四个方，具体包括四个方面：面： 1.土地开发与经营

6、土地开发与经营 土地平整、管线铺设、道路建设土地平整、管线铺设、道路建设 2.房屋的开发与经营房屋的开发与经营 商品房、学校、厂房、饭店等的开发经营商品房、学校、厂房、饭店等的开发经营 3.城市基础设施和公共配套设施的开发与建设城市基础设施和公共配套设施的开发与建设动力动力、 市政、公用、动力、通信城市基础设施建设；小区市政、公用、动力、通信城市基础设施建设；小区内营业性配套设施内营业性配套设施 4.代建工程的开发和建设代建工程的开发和建设 代为开发的工程项目代为开发的工程项目城市基础设施小区配套设施第一节第一节 房地产企业会计概述房地产企业会计概述二、房地产开发企业会计核算的特点二、房地产开

7、发企业会计核算的特点1.资金筹集渠道的多源性资金筹集渠道的多源性 自行筹集、集资开发自行筹集、集资开发2.资金占用形态的多元性资金占用形态的多元性 资金占用多元性、多向平资金占用多元性、多向平行运动行运动3.核算周期的长期性核算周期的长期性保利地产保利地产:美元债发行美元债发行 融资国际化融资国际化l保利地产公布2013年7月公告，通过其全资子公司PolyRealEstateFinanceLtd在境外发行5亿美元的五年期固息债券 。l2013年7月份，公司实现签约面积62.65万平方米，同比减少18.95%，环比减少38.33%；实现签约金额69.06亿元，同比增长-24.05%，环比增长-4

8、3.89%。去年同期基数较高和销售淡季是公司同比增长较低的主要原因。为拓宽公司融资渠道、公司全资子公司在境外发行5亿美元的五年期固息债券。4.商品销售的特殊性商品销售的特殊性l1）不动产：地点固定，附着在土地上，不可移动l2）受相关因素影响大：l地理位置地理位置l交通条件交通条件l基础设施基础设施l配套工程配套工程恒大御府上市公告恒大御府上市公告l恒大御府位于广州大道北怡新路与沙太南路交界处，地理位置较好。从地铁3号线梅花园站B出口步行五六分钟可到达楼盘，周边配套完善，旁边是大型成熟社区怡新花园和合生云山熹景，居住氛围浓厚。值得一提的是，省级名校京溪京溪小学小学就在怡新路上，步行至楼盘不到5分

9、钟，可称得上是地铁名校物业。 l该地块楼面地价接近2.5万元/平方米，业内人士预计新货售价或将超过3.5万元/平方米。 第二节第二节 开发产品成本的核算开发产品成本的核算 一、开发产品成本内容一、开发产品成本内容（一）开发产品成本对象（一）开发产品成本对象 房地产开发企业的产品开发成本按其经济用途，可分为以下四类： 1.土地开发成本 2.房屋开发成本 3.配套设施开发成本 4.代建工程开发成本 案例案例l万科集团（证券代码 000002）2012年全年累计实现销售面积1295.60万平方米，销售金额1421.30亿元，销售金额再度刷新行业纪录，并成为全球首家房地产业务年销售额超过200亿美元的

10、公司。l万科的成功体系在很多方面，其中之一就是对成本管理的较好把握。2003年起万科就确立了“目标成本管理+责任成本管理+作业成本管理”的成本管理模式，卓有成效。（二）房地产开发企业开发成本构成项目1.土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费1）土地征用费土地征用费2）拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费2.前期工程费前期工程费3.建筑安装工程费建筑安装工程费4.基础设施费基础设施费5.公共配套设施费公共配套设施费6.开发间接费用开发间接费用 东濠涌二期拆迁东濠涌二期拆迁 住宅最高补偿住宅最高补偿2.04万元万元/l广州市越秀区国土房管局公布了东濠涌中北段综广州市越秀区国土房管局公布了东濠涌中北段综合

11、整治工程房屋征收补偿方案合整治工程房屋征收补偿方案(征求意见稿征求意见稿)(以以下简称下简称补偿方案补偿方案)，根据，根据补偿方案补偿方案，若，若在征收决定公告发布之日起在征收决定公告发布之日起40天内签订协议并天内签订协议并在规定时间内搬迁的住宅，最高可获在规定时间内搬迁的住宅，最高可获20400元元/平平方米的货币补偿，而在同样条件下的马路面首层方米的货币补偿，而在同样条件下的马路面首层商业房屋最高可获商业房屋最高可获91440元元/平方米。平方米。l 2012-1-31 南方都市报南方都市报(深圳深圳) （三）房地产开发企业开发成本的核算对象三）房地产开发企业开发成本的核算对象(1)一般

12、房屋或土地开发项目应以每一独立编制的设一般房屋或土地开发项目应以每一独立编制的设计概算或每一独立的施工图预算所列计概算或每一独立的施工图预算所列单体单体项目工程项目工程为成本核算对象；为成本核算对象；(2)同一开发地点、结构类型相同的同一开发地点、结构类型相同的群体群体开发项目，开发项目，如果开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可如果开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象；以并为一个成本核算对象；(3)对于个别规模较大、工期较长的开发项目对于个别规模较大、工期较长的开发项目 可以结可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域区域和

13、和部部位位，划分成本核算对象。，划分成本核算对象。划分可按：划分可按：工期、功能、结构工期、功能、结构第二节第二节 开发产品成本的核算开发产品成本的核算二、开发成本核算的账户设置二、开发成本核算的账户设置 （一）开发成本核算的账户设置（一）开发成本核算的账户设置 1.“开发成本开发成本”账户账户 “开发成本开发成本”账户用来核算房地产开发企账户用来核算房地产开发企业在业在土地、房屋、配套设施和代建工程土地、房屋、配套设施和代建工程的开发的开发过程中所发生的过程中所发生的各项开发费用各项开发费用，以及房地产开，以及房地产开发企业对发企业对出租房出租房屋进行屋进行装饰及增补装饰及增补室内设施而室内

14、设施而发生的出租房工程的发生的出租房工程的支出费用支出费用。 2.“开发间接费用”账户账户 “开发间接费用”账户是用以核算房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场管理机构，为开发产品而发生的各项间接费用的账户。其中主要包括开发建设项目人员的工资、福利费、折旧费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销费等。 房地产开发企业房地产开发企业行政管理部门行政管理部门（总部），为（总部），为组织和管理生产经营活动而发生的组织和管理生产经营活动而发生的管理费用管理费用，不，不在本账户内核算。在本账户内核算。 （二）开发产品成本核算的程序（二）开发产品成本核算的程序房地产开发企业开发的产品成本的核算程序是指

15、房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是：1.归集开发产品费用归集开发产品费用 2.计算并结转已完开发产品实际成本计算并结转已完开发产品实际成本 3.按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户实际成本结转进入有关账户 第二节第二节 开发产品成本的核算开发产品成本的核算三、土地开发成本的核算三、土地开发成本的核算 （一）土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 1.对于一般的土地开发，可以每项独立的开发项目即“地块地块”作为成本核算的对象；2.对于开发面积比较大、分区域开发，并且开发工期比较长的土地，可以

16、一定区域作为成本核算的对象。（二）土地开发成本项目的设置（二）土地开发成本项目的设置 土地开发成本是房地产企业开发产品成本的土地开发成本是房地产企业开发产品成本的一部分，其成本项目一般包括一部分，其成本项目一般包括土地征用及拆迁补土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和开发间接费用偿费、前期工程费、基础设施费和开发间接费用四个成本项目。实际工作中，房地产开发企业对四个成本项目。实际工作中，房地产开发企业对于土地开发，因设计要求不同，开发程度和内容于土地开发，因设计要求不同，开发程度和内容也有所不同，有的土地开发项目只需对建设场地也有所不同，有的土地开发项目只需对建设场地进行清理平整和对原

17、建筑物、障碍物进行拆除等进行清理平整和对原建筑物、障碍物进行拆除等即可达到设计要求；而有的还要进行地下地下各即可达到设计要求；而有的还要进行地下地下各种管线铺设、设施的铺设等。种管线铺设、设施的铺设等。 因此，就每一具体的土地开发项目而言，费因此，就每一具体的土地开发项目而言，费用的发生情况并不完全相同，所涉及的成本项目用的发生情况并不完全相同，所涉及的成本项目也并非一致，所以要求企业在确定土地开发成本也并非一致，所以要求企业在确定土地开发成本项目时，项目时，应根据土地开发费用的实际支出情况，应根据土地开发费用的实际支出情况，来选择相应的成本项目。来选择相应的成本项目。（三）土地开发成本的归集

18、与结转（三）土地开发成本的归集与结转 企业对于两种不同的建设场地，在归集土地开发企业对于两种不同的建设场地，在归集土地开发成本时，应采用不同方法，具体情况如下：成本时，应采用不同方法，具体情况如下： 1.企业开发的企业开发的商品性建设场地商品性建设场地所发生的费用所发生的费用直接直接计入计入“开发成本开发成本土地开发成本土地开发成本”明细账的成本明细账的成本项目中。项目中。 2.企业开发的企业开发的自用建设场地自用建设场地发生的费用，能够分发生的费用，能够分清负担对象的，可以直接计入清负担对象的，可以直接计入“开发成本开发成本房屋房屋开发开发”等开发明细账成本项目中，不必单独核算土等开发明细账

19、成本项目中，不必单独核算土地的开发成本。地的开发成本。 3.企业开发的企业开发的自用建设场地自用建设场地所发生的费用，若在该建所发生的费用，若在该建设场地上进行设场地上进行两个或两个以上房屋和大型配套设两个或两个以上房屋和大型配套设施开发项目施开发项目的建设时，应先归集其发生的所有开的建设时，应先归集其发生的所有开 发建设费用，计入发建设费用，计入“开发成本开发成本土地开发土地开发”明细明细账的成本项目中。待土地开发完工交付使用时，账的成本项目中。待土地开发完工交付使用时，按照一定的分配标准，分别将其按照一定的分配标准，分别将其分配计入有关房分配计入有关房屋和大型配套设施屋和大型配套设施等开发

20、产品成本中去。等开发产品成本中去。4.对于企业在开发建设一块建设场地时，一部分属于对于企业在开发建设一块建设场地时，一部分属于商品性建设场地，一部分属于自用性建设场地，商品性建设场地，一部分属于自用性建设场地，或者该或者该土地未来的具体用途不明确的，土地未来的具体用途不明确的，一并视作一并视作商品性建设商品性建设场地，单独计算该土地的开发建设成场地，单独计算该土地的开发建设成本。本。 5.对于企业在开发土地建设中发生的间接对于企业在开发土地建设中发生的间接费用，先计入费用，先计入“开发间接费用开发间接费用”账户中，账户中，期末再按一定分配标准，分别分配结转期末再按一定分配标准，分别分配结转到应

21、由土地开发成本负担的开发间接费到应由土地开发成本负担的开发间接费用成本项目中去。用成本项目中去。 已经开发完工的土地开发成本项目的结转已经开发完工的土地开发成本项目的结转方法（按用途分别进行）方法（按用途分别进行）l1）商品性建设场地：l2）自用的建设场地，即将投入使用的：l3）自用的建设场地，开发完工后近期暂时不使用的：l案例（案例（P174-175 例例4-1、2）【例【例41】 2016年某房地产开发企业年某房地产开发企业8月份共对三块月份共对三块土地进行开发，其中：甲土地为商品性土地开土地进行开发，其中：甲土地为商品性土地开发；乙土地为自用土地开发，开发完工后供建发；乙土地为自用土地开

22、发，开发完工后供建设商品房设商品房1号楼和号楼和2号楼使用；丙土地为综合性号楼使用；丙土地为综合性使用，开发完工后，一部分作为商品性建设场使用，开发完工后，一部分作为商品性建设场地对外销售一部分供本企业建设商品房地对外销售一部分供本企业建设商品房3号楼使号楼使用。用。 企业确定甲、乙、丙三块土地作为土地开企业确定甲、乙、丙三块土地作为土地开发成本核算对象，设置土地开发明细账，进行发成本核算对象，设置土地开发明细账，进行成本核算。成本核算。本月份发生如下有关经济业务：本月份发生如下有关经济业务：（1）8月2日，用银行存款支付征用甲土地的土地出让金4 500 000元。支付土地开发费7 200 0

23、00元，其中乙土地4 320 000元，丙土地2 880 000元。根据有关会计凭证，应作如下会计处理：支付土地出让金、土地开发费等费用：支付土地出让金、土地开发费等费用：借：开发成本借：开发成本土地开发成本土地开发成本甲土地费用甲土地费用 4 500 000 开发成本开发成本土地开发成本土地开发成本乙土地费用乙土地费用 4 320 000 开发成本开发成本土地开发成本土地开发成本丙土地费用丙土地费用 2 880 000 贷：银行存款贷：银行存款 11 700 000（2）8月月10日日 ，社区管网已竣工，结算应付工程款，社区管网已竣工，结算应付工程款5 670 000元，其中：甲土地元，其中

24、：甲土地2 520 000元，乙土地元，乙土地1 800 000元，丙土元，丙土地地1 350 000元。作如下会计处理：元。作如下会计处理：借：开发成本借：开发成本甲土地开发成本甲土地开发成本基础设施费基础设施费 2 520 000 开发成本开发成本乙土地开发成本乙土地开发成本基础设施费基础设施费 1 800 000 开发成本开发成本丙土地开发成本丙土地开发成本基础设施费基础设施费 1 350 000 贷：应付账款贷：应付账款XX单位单位 5 670 000（3）8月15日，支付项目规划设计540 000费用，其中：甲土地135 000元，乙土地180 000元，丙土地225 000元会计分

25、录如下：借：开发成本甲土地开发成本 135 000 乙土地开发成本 180 000 丙土地开发成本 225 000 贷：银行存款 540 000（4）月末，分配结转开发间接费用，甲土地应负担45 000元。应作如下会计分录：借：开发成本甲土地开发成本 45 000 贷：开发间接费用 45 000（5）8月月31日，甲土地已经开发完工，共开日，甲土地已经开发完工，共开发建设用地发建设用地9 000平方米，总成本为平方米，总成本为9 945 000元，并验收合格，结转其成本。应作如元，并验收合格，结转其成本。应作如下会计分录：下会计分录： 借：开发产品借：开发产品-土地土地 9 945 000 贷

26、：开发成本贷：开发成本-土地开发成本土地开发成本 9 945 000 （6）8月月31日，乙土地已开发完工并交付日，乙土地已开发完工并交付1号楼和号楼和2号号楼房屋开发使用，实际总成本楼房屋开发使用，实际总成本6 600 000元，按各楼元，按各楼实际占用面积进行分配，实际占用面积进行分配， 1号楼项目应负担号楼项目应负担2 640 000元，元，2号楼项目应负担号楼项目应负担3 960 000元。元。 借：开发成本借：开发成本房屋开发成本房屋开发成本1号楼号楼 2 640 000 房屋开发成本房屋开发成本2号楼号楼 3 960 000 贷：开发成本贷：开发成本土地开发成本土地开发成本乙土地乙

27、土地 6 600 000练习：练习：P204实务一实务一第二节第二节 开发产品成本的核算开发产品成本的核算四、房屋开发成本的核算四、房屋开发成本的核算 （一）开发房屋的种及成本核算对象（一）开发房屋的种及成本核算对象1.开发房屋的种类开发房屋的种类 房屋开发是房地产开发企业的主要经济业务、其开房屋开发是房地产开发企业的主要经济业务、其开发建设的房屋，按开发的目的不同可以分为以下四类：发建设的房屋，按开发的目的不同可以分为以下四类：为了为了销售销售而开发建设的而开发建设的商品房商品房；为了为了出租出租经营而开经营而开发建设的发建设的出租房出租房；为了为了安置安置被拆迁居民周转使用而开被拆迁居民周

28、转使用而开发建设的发建设的周转房周转房；企业接受其他单位企业接受其他单位委托委托代为开发建代为开发建设的设的代建房代建房。2.房屋开发成本核算对象的确定和成本项目设置房屋开发成本核算对象的确定和成本项目设置 企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。房屋的成本核算对象，应本核算对象和成本项目进行归集。房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定：加以确定： （1）一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，）一般房屋开发项

29、目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工团预算所列的或每一独立的施工团预算所列的单项单项开发工程为成本核算对开发工程为成本核算对象。象。 （2）同一开发地点，结构类型相同的）同一开发地点，结构类型相同的群体群体开发项目，开竣工开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可以时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并合并为一个成本核算为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。 (3)对于开发规模较大、工期跨度较长、开发产品各异、装修对

30、于开发规模较大、工期跨度较长、开发产品各异、装修标准不同的单位工程，可以结合项目特点和成本管理的需标准不同的单位工程，可以结合项目特点和成本管理的需要，将工程划要，将工程划分分成若干成若干部部位或位或区区域，以分部位、分区域的域，以分部位、分区域的子工程作为成本核算对象。如按子工程作为成本核算对象。如按区域区域可以将项目划分为南可以将项目划分为南区、北区，按区、北区，按开发进度开发进度可以分为一期、二期项目可以分为一期、二期项目，按按产品产品形态形态可以分为写字楼、配套设施、别墅等。可以分为写字楼、配套设施、别墅等。(4)同一项目中有公寓、写字楼等不同功能的，在按区域或期同一项目中有公寓、写字

31、楼等不同功能的，在按区域或期限划分成本核算对象的基础上，还应按照限划分成本核算对象的基础上，还应按照产品类型产品类型划分成划分成本核算对象；同一区域、同一期有高层、多层、复式等不本核算对象；同一区域、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。同结构的，还应按结构划分成本核算对象。 3.房屋开发成本项目设置房屋开发成本项目设置 企业在房屋开发过程中发生的各项费用支出，企业在房屋开发过程中发生的各项费用支出，按照经济用途应设置六个成本项目，即按照经济用途应设置六个成本项目，即土地征土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费

32、、建筑安装工程费、配套设施费、开础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费发间接费。房屋开发成本作为开发产品成本的。房屋开发成本作为开发产品成本的重要组成部分，其成本项目具有与前述开发产重要组成部分，其成本项目具有与前述开发产品成本项目相同的内容。品成本项目相同的内容。（二）房屋开发成本的核算（二）房屋开发成本的核算 在核算房屋开发成本时，需归集两部分费用。一在核算房屋开发成本时，需归集两部分费用。一部分是开发房屋使用建设场地所发生的土地开发费部分是开发房屋使用建设场地所发生的土地开发费用；另一部分是开发建设房屋发生的费用。用；另一部分是开发建设房屋发生的费用。 土地费用土地费用 在发生

33、时能够分清负担对象的，可直接计入各在发生时能够分清负担对象的，可直接计入各房屋的开发成本；房屋的开发成本； 不能够分清负担对象的不能够分清负担对象的，应先归集土地开发费用，应先归集土地开发费用，记入记入“开发成本开发成本土地开发成本土地开发成本”账户，待土地开发账户，待土地开发完工投入使用时，再完工投入使用时，再分配计入分配计入有关房屋的开发成本有关房屋的开发成本。 对于对于房屋开发成本房屋开发成本归集，归集， 应根据具体情况，采用相应的方法计入各成本项目。应根据具体情况，采用相应的方法计入各成本项目。 各项费用的具体归集办法如下各项费用的具体归集办法如下：1.土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆

34、迁补偿费 、前期工程费、基础设施费等、前期工程费、基础设施费等 能分清成本核算对象的能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费”、前期工程、前期工程费、基础设施费费、基础设施费 成本项目，并记入成本项目，并记入“开发成本开发成本房屋房屋开发成本开发成本”账户的借方和账户的借方和“银行存款银行存款等账户的贷方。等账户的贷方。 分不清成本核算对象的 应先将其支出应先将其支出先通过先通过“开发成本开发成本土地土地开发成本开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一

35、定标准将其入使用时，再按一定标准将其分配记入分配记入有关房有关房屋开发成本核算对象，并记入屋开发成本核算对象，并记入“开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本”账户的账户的借方借方和和“开发成本开发成本土地开发成本土地开发成本”账户的贷方。账户的贷方。 房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。 （1）采用出包方式进行建筑安装工程的房屋开发项目）采用出包方式进行建筑安装工程的房屋开发项目， 建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款建筑安装工程支出，应根据企业承付的

36、已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装建筑安装工程费工程费”成本项目，并记入成本项目，并记入“开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本”账户的借方和账户的借方和“应付账款应付账款应付工程款应付工程款”等账户的贷方等账户的贷方。2.建筑安装工程费建筑安装工程费 如果开发企业对如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包建筑安装工程采用招标方式发包，并，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，应按时，应按各项工程的预算造价的比例各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价，计算它

37、们的标价即实际建筑安装工程费。计算公式为：即实际建筑安装工程费。计算公式为：各项工程预算造价合计该项工程预算造价标价工程建筑安装工程费某项工程实际【例【例4-34-3】北京鼎盛某房地产开发公司将两幢商品房建筑安】北京鼎盛某房地产开发公司将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为装工程进行招标，标价为10 800 00010 800 000元，这两幢商品房的预元，这两幢商品房的预算造价为；算造价为； 101101商品房商品房 6 300 0006 300 000元元 、102102商品房商品房 5 040 5 040 000000元，预算造价共计为元，预算造价共计为 11 340 00011 34

38、0 000元元 。在工程完工结算。在工程完工结算工程价款时，计算各幢商品房的实际建筑安装工程费：工程价款时，计算各幢商品房的实际建筑安装工程费： 101商品房商品房10 800 000元元6 300 00011 340 0006 000 000（元）（元） 102商品房商品房 10 800 000元元5040 00011340 0004 800 000(元元 )会计分录如下：会计分录如下： 借：开发成本借：开发成本房屋开发成本（房屋开发成本（101商品房）商品房） 6 000 000 房屋开发成本（房屋开发成本（102商品房）商品房） 4 800 000 贷：应付账款贷：应付账款应付工程款应付

39、工程款 10 800 000采用采用自营方式自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出：发生的各项建筑安装工程支出： 一般可一般可直接记入直接记入有关房屋开发成本核算对象的有关房屋开发成本核算对象的“建筑建筑安装工程费安装工程费”成本项目，并记入成本项目，并记入“开发成本开发成本房屋开发房屋开发成本成本”账户的借方和账户的借方和“原材料原材料”、“应付职工薪酬应付职工薪酬”、“银行存款银行存款”等账户的贷方。等账户的贷方。 如果开发企业如果开发企业自行施工自行施工大型建筑安装工程，可以大型建筑安装工程，可以设置设置“工程施工工

40、程施工”、“施工间接费用施工间接费用”等账户等账户，用来核算和归，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，集各项建筑安装工程支出，月末月末将其实际成本将其实际成本转入转入“开发开发成本成本房屋开发成本房屋开发成本”账户，并记入有关房屋开发成本账户，并记入有关房屋开发成本核算对象的核算对象的“建筑安装工程费建筑安装工程费”成本项目。成本项目。 3.配套设施费配套设施费 房屋开发成本应负担的配套设施费是指房屋开发成本应负担的配套设施费是指开发小区开发小区内不能有偿转让的公共配套设施支出内不能有偿转让的公共配套设施支出。在具体核算时，。在具体核算时，应根据配套设施的建设情况，采用相应核算方法。应根据配套

41、设施的建设情况，采用相应核算方法。 配套设施与房屋配套设施与房屋同步同步开发开发 能够分清能够分清并可并可直接计入直接计入有关成本核算对象有关成本核算对象 如果发生的配套设施支出，应由两个或两个以上成如果发生的配套设施支出，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，本核算对象负担的， 先计入：开发成本先计入：开发成本配套设施配套设施 再再 分配转入分配转入 开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本 （配套设施（配套设施项目）项目）配套设施与房屋配套设施与房屋非同步非同步开发开发先开发房屋，后建配先开发房屋，后建配套设施套设施。 在结算在结算完工房屋的开发成本完工房屋的开发成本时，对应负担的配套设时

42、，对应负担的配套设施费，可采取施费，可采取预提预提的办法。的办法。 即根据配套设施的预算成本（或计划成本）和采即根据配套设施的预算成本（或计划成本）和采用的分配标准，计算完工房屋应负担的配套设施支出，用的分配标准，计算完工房屋应负担的配套设施支出，记入有关房屋开发成本核算对象的记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费配套设施费”成成本项目，并本项目，并记入记入“开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本”账户账户的借方的借方和和“其他应付款其他应付款”账户的贷方账户的贷方。预提数与实际。预提数与实际支出数的差额，在配套设施完工时调整有关房屋开发支出数的差额，在配套设施完工时调整有关房屋开发成本

43、。成本。4.4.开发间接费开发间接费 应先通过应先通过“开发间接费用开发间接费用”账户（一级账户）账户（一级账户）进行核算，每进行核算，每月终月终了，按一定标准了，按一定标准分配计入分配计入各有关各有关开发产品成本。开发产品成本。 由由房屋开发成本负担房屋开发成本负担的开发间接费用，应自的开发间接费用，应自“开发间接费用开发间接费用”账户的贷方转入账户的贷方转入“开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本”账户的借方，并记入有关房屋开发账户的借方，并记入有关房屋开发成本核算对象的成本核算对象的“开发间接费开发间接费”成本项目。成本项目。 【例4-4】 某房地产企业某房地产企业2016年年9月份，

44、将对月份，将对A公寓，公寓，乙土地上的商品房乙土地上的商品房1号楼、号楼、2号楼进行开发。号楼进行开发。本月发生了如下与房屋开发有关的经济业务：本月发生了如下与房屋开发有关的经济业务：1.9月2日，用银行存款支付A公寓的拆迁补偿费2 250 000元，农作物补充费450 000元时，应作： 借：开发成本借：开发成本房屋开发成本（房屋开发成本（A公寓）公寓） 2 700 000 贷：银行存款贷：银行存款 2 700 000 借：开发成本借：开发成本房屋开发成本房屋开发成本 （3号楼号楼) 75 000 房屋开发成本房屋开发成本 （周转房）（周转房） 75 000 贷：开发成本贷：开发成本自用土地

45、开发成本自用土地开发成本 150 0002.2.结转出租房、周转房使用土地应负担的自用土地开结转出租房、周转房使用土地应负担的自用土地开发成本时：发成本时： 3.9月20日，企业收到承包单位工程价款结算账单，要求支付1号楼工程进度款1800 000元，将应付该工程款入账时：借：开发成本借：开发成本房屋开发成房屋开发成A公寓（公寓（1号楼）号楼）1 800 000 贷：应付账款贷：应付账款应付工程费应付工程费 1 800 0004.分配应由房屋开发成本负担的水塔配套设施支分配应由房屋开发成本负担的水塔配套设施支出时出时： 借：开发成本借：开发成本房屋开发成本（房屋开发成本（1号楼）号楼） 80

46、000 房屋开发成本（房屋开发成本（2号楼）号楼） 60 000 贷：开发成本贷：开发成本配套设施开发成本配套设施开发成本水塔水塔 140 000 5.月末，月末，A公寓已经完工，但幼儿园配套设施尚未公寓已经完工，但幼儿园配套设施尚未竣工，预提应由房屋开发成本负担的幼儿园设施竣工，预提应由房屋开发成本负担的幼儿园设施支出支出810 000元，作如下分录：元，作如下分录： 借：开发成本借：开发成本房屋开发成本房屋开发成本A公寓公寓 810 000 贷：其他应付款贷：其他应付款预提配套设施费预提配套设施费 810 000 8.8.分配应由房屋开发成本负担的开发间接费用时，应作分配应由房屋开发成本负

47、担的开发间接费用时，应作： 借：开发成本借：开发成本房屋开发成本（房屋开发成本（1号楼）号楼）82 000 房屋开发成本（房屋开发成本（2号楼）号楼）68 000 贷：开发间接费用贷：开发间接费用 150 000 练习：练习：P205 实务三实务三五、配套设施开发成本的核算五、配套设施开发成本的核算（一）、配套设施的种类和支出归集基本原则一）、配套设施的种类和支出归集基本原则 配套设施配套设施是指房地产开发企业根据城市市政建设规划的要是指房地产开发企业根据城市市政建设规划的要求，或按照开发项目建设规划的要求，为满足居民居住的需求，或按照开发项目建设规划的要求，为满足居民居住的需要，与开发项目配

48、套建设的各种服务性设施。要，与开发项目配套建设的各种服务性设施。 分为两大类：分为两大类： 一类是在开发小区内开发的一类是在开发小区内开发的不能有偿转让不能有偿转让的公共配套设施的公共配套设施 如派出所、幼儿园、消防设施、锅炉房、水塔、公用厕所等如派出所、幼儿园、消防设施、锅炉房、水塔、公用厕所等 一类是能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施项目。具体包括三类具体包括三类：（1）开发小区内的）开发小区内的营业性营业性公共配套设施公共配套设施 如超市、银行、游泳池、球场、健身房、邮局等如超市、银行、游泳池、球场、健身房、邮局等（2）开发小区内的）开发小区内的非营业性非营业性公共配套设施公共配套

49、设施 如物管部，学校、会所、居委会、图书馆、医院、儿童乐园等如物管部，学校、会所、居委会、图书馆、医院、儿童乐园等 （3）开发小区）开发小区外外为居民服务的为居民服务的供电、供气、供暖、给供电、供气、供暖、给 排水的排水的增容、增压设施、交通道路等增容、增压设施、交通道路等 财务制度规定，财务制度规定，大型配套设施大型配套设施的成本的成本不能计入不能计入商品房成本（？）商品房成本（？）不能有偿转让的不能有偿转让的开发项目内的公共配套设施发生的支出则开发项目内的公共配套设施发生的支出则可以可以计入计入开发项目成本。开发项目成本。对配套设施支出的归集，可分为如下三种： 1对对能分清能分清并并直接计

50、入直接计入某个成本核算对象的某个成本核算对象的第一类第一类配套设配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成开发成本本房屋开发成本房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；账户中归集其发生的支出； 2对对不能直接计入不能直接计入有关房屋开发成本的有关房屋开发成本的第一类第一类配套设施支配套设施支出，应先在出，应先在“开发成本开发成本配套设施开发成本配套设施开发成本”账户进行账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；发成本；3对对能有偿转让能有偿转让的的第二类第二类大配套设

51、施支出，应在大配套设施支出，应在“开发成开发成本本配套设施开发成本配套设施开发成本”账户进行归集。账户进行归集。 配套设施开发成本的核算 在配套设施开发成本中核算的配套设在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，施支出，只包括只包括不能直接计入有关房屋等不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。二类大配套设施支出。 (二二)配套设施开发成本核算对象的确定配套设施开发成本核算对象的确定1.一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，2.对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施

52、，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。 3.如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象， （三）配套设施开发成本的归集与结转（三）配套设施开发成本的归集与结转 企业发生的各项配套设施支出，应在企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成开发成本本配套设施开发成本配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算核算对象和成本项目进行明细分类核算 。发生发生各种费用时时，借记 “开发成本配套设施开发成本”，账户；贷记“相关账户” 相关费用包括：土地征用及拆迁

53、补偿费、前期工程费、支付施工队的费用、工资、材料等费用 配套设施工程费用发生时，配套设施工程费用发生时， 借记借记“开发成本开发成本配套设施开发配套设施开发”账户，贷记有关账户；账户，贷记有关账户；开发完工后开发完工后， 第一部分配套设施工程的开发成本第一部分配套设施工程的开发成本，应按一定标准进行分配结，应按一定标准进行分配结转，借记转，借记“开发成本开发成本房屋开发房屋开发”账户，贷记账户，贷记“开发成开发成本本配套设施开发配套设施开发”账户；账户；第二部分配套设施工程的开发成本第二部分配套设施工程的开发成本，应转入开发产品，借记，应转入开发产品，借记“开发产品开发产品配套设施配套设施”账

54、户，贷记账户，贷记“开发成本开发成本配套配套设施开发设施开发”账户。期末账户。期末“开发成本开发成本配套设施开发配套设施开发”账户账户的余额，表示正在开发的配套设施的成的余额，表示正在开发的配套设施的成。（三）配套设施开发成本的归集与结转（三）配套设施开发成本的归集与结转 对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可按施尚未全部完成的，经批准后可按配套设施的配套设施的预算成本或计划成本预算成本或计划成本，预提配套设施费预提配套设施费，将它，将它记入房屋等开

55、发成本明细分类账的记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施配套设施费费”项目，并记入项目，并记入“开发成本开发成本房屋开发成房屋开发成本本”等账户的借方和等账户的借方和“其他应付款其他应付款”账户的贷账户的贷方方。 配套设施费的分摊：配套设施费的分摊：l计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：配套设施费的计算，一般可按以下公式进行： 费预提率配套设施成本（或计划成本）该项开发产品预算提的配套设施费某项开发产品预100%计划成本）合计发产

56、品的预算成本（或应负担该配套设施各开（或计划成本）该配套设施的预算成本费预提率配套设施 【例【例4-54-5】 北京绿岛开发小区内幼托设施开发成本应北京绿岛开发小区内幼托设施开发成本应由由101101、102102商品房，商品房，151151出租房，出租房，181181周转房和周转房和201201大大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等售、出租时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开

57、发产品和幼托设施的预算成的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如表本如表4-44-4所示。所示。 表表4-4 绿岛开发小区开发项目预算成本表绿岛开发小区开发项目预算成本表 配套设施配套设施101商品房商品房102商品商品151出租房出租房181周转房周转房210商店商店251幼托所幼托所预算成本预算成本10 000 0009 000 0008 000 0008 000 000500 0003 200 000预提幼托所配套设施费计算如下：预提幼托所配套设施费计算如下：%8%1005000000800000080000009000000100000003200000设施费预提率幼托设施配

58、套各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为：各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为： 101商品房：商品房：10 000 0008800 000（元）（元）102商品房：商品房：9 000 0008720 000（元）（元） 152出租房：出租房：8 000 0008640 000（元）（元） 182周转房；周转房；8 000 0008640 000（元）（元） 201大配套设施大配套设施商店：商店：5 000 0008400 000（元）（元）根据上述计算，会计处理如下：根据上述计算，会计处理如下：根据上述计算，会计处理如下： 借：开发成本借：开发成本房屋开发成本（房屋开发成本（101商品房）

59、商品房） 800 000 房屋开发成本（房屋开发成本（102商品房）商品房） 720 000 房屋开发成本（房屋开发成本（152出租房）出租房） 640 000 房屋开发成本（房屋开发成本（101周转房）周转房） 640 000 配套设施开发成本（配套设施开发成本（201商店）商店） 400 000 贷：贷：其他应付款其他应付款需提配套设施费（需提配套设施费（251幼托所幼托所 ） 3 200 000l【例【例4-6】l房地产开发企业建设住宅小区，根据设计规划房地产开发企业建设住宅小区，根据设计规划要求，在开发小区内负责建设一家超市和一座要求，在开发小区内负责建设一家超市和一座锅炉房，一座水塔

60、。上述设施均发包给施工企锅炉房，一座水塔。上述设施均发包给施工企业施工，其中超市建成后，有偿转让给商业部业施工，其中超市建成后，有偿转让给商业部门。锅炉房和水塔属于全体业主所有。锅炉房门。锅炉房和水塔属于全体业主所有。锅炉房与商品房等同步开发，水塔与商品房等不同步与商品房等同步开发，水塔与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。开发，其支出经批准采用预提办法。配套设施的核算配套设施的核算1.用银行存款支付前期工程款，作如下分录用银行存款支付前期工程款，作如下分录: 借借:开发成本开发成本配套设施开发成本配套设施开发成本(超市超市) 500 000 配套设施开发成本配套设施开发成本(锅炉房