瑞安市第三中学物业管理服务竞谈文件

1、瑞安市第三中学物业管理服务竞标书第 59 页 共 59 页 本XXXXXXXX物业管理公司竞 标 文 件项目名称：瑞安市第三中学物业管理服务项目编号: YSCG200970投标人： 瑞安市诚信物业服务有限公司 地 址： 联系人： 联系电话： (至 二00九 年 九月 二十二 日 九 时以前不得开封)目录（1） 报价一览表 （2） 分项报价表 （3） 技术、商务偏离表 （4） 谈判承诺函 ； （5） 法定代表人授权书； （6） 进场设备、工具、器械明细表 （7） 各项管理服务指标承诺 （8） 谈判供应商物业服务业绩等证明 （9） 员工聘用标准 （10） 企业法人有效营业执照和税务登记证 （11）

2、 物业管理企业三级（含暂定）及以上资质证书（12） 谈判供应商简介、服务内容的相关陈述说明（包括人员组成及管理方式；是否从事过类似服务的说明；各项服务工作计划、流程（程序）；各项服务的具体实施方法和技术措施及承诺；针对本项目的特点和难点分析及解决措施；供应商为完成各项服务，并保证工作的正常开展，达到使采购人满意的质量标准的保证措施及奖罚承诺；将采取何种措施来确保工作人员的安全）报 价一览表项目名称：瑞安市第三中学物业管理 项目编号：RACG20090919102名 称报价总价（人民币万元）服务承包期备注壹年大写（人民币万元）：备注：1.投标报价是包括在学校内提供保洁、宿舍管理服务所需的一切人员

3、工资、奖金、各种加班费、夜餐费、各种社会保险、食宿与交通、专用设备及工具、器械、消耗材料、服装、安全、运输（包括垃圾外运）、管理费用、税费、利润、完成合同所需的一切本身和不可或缺的所有工作开支、政策性文件规定，合同包含的所有风险、责任等各项全部费用。2.服务承包期是指年度承包期。3.如果投标人提出优惠条款，请在备注栏内注明。4. 此报价一览表中谈判报价应与附件二“分项报价表”中“总计价”相一致。 5.此表不得自行增减内容，不提供此表格将被视为没有实质性响应采购文件,其谈判响应文件将被拒绝。 谈判供应商（公章）：法人代表或授权代表（签字或盖章）：日 期： 分项报价表另附：分项报价详细构成及分析说

4、明项目名称：瑞安市第三中学物业管理 项目编号：RACG2009091910 【价格单位：元人民币】序号费用名称单价（月金额）总价（年金额）备注1卫生保洁费2宿舍管理费3耗材4管理成本费5税金6利润7管理办公其他费用总计价注：1. 总计价应与附件一“投标一览表”中总报价相一致。2. 各项费用如已包含在服务价格中请注明“含”，若免费请注明“免”, 若没有请注明“无”。 3. 本表所列费用为本项目的全部费用，除此外，不允许增加任何费用。 4. 不提供详细分项报价和分项报价详细构成及分析说明将视为没有实质性响应谈判文件。5本表可在不改变格式的情况下根据具体需要自行增减。 谈判供应商全称（盖章）：授权代

5、表（签字）:日 期：年 月 日 技术、商务偏离表项目名称：瑞安市第三中学物业管理 招标编号：RACG20090919102内容谈判文件要求谈判响应文件内容正偏离或负偏离条款号简要内容条款号实际响应的具体内容技 术 偏 离3.3.1建立卫生管理制度并认真落实，负责爱卫办对学校区域卫生检查考核，配合做好预防与隐蔽性和活动性虫害，如白蚁、消杀老鼠、蟑螂、蚊子、苍蝇等。环卫设施齐备；标准化清扫保洁，由专人负责检查、监督。不见废物、污渍，卫生间清净无异味，及时清扫积水清运垃圾，定期清运化粪池，确保办公区和卫生责任区容貌整洁。3.3.2具体保洁工作范围1）行政楼全面保洁。办公室、会议室、走廊、楼道，每天至

6、少清扫1次；楼道栏杆及大厅玻璃保持清洁、无积尘；办公室、会议室玻璃每学期保洁1次；报告厅不定期清扫；教师健身房每天清扫1次；卫生间每天清扫2次2）教学楼走廊垃圾箱清理、楼梯清理、卫生间每天清扫4次；各年段办公室、医务室每天清扫1次。3）实验楼公共区域每天清洁1次；楼道栏杆无积尘。4）图文中心公共区域、师生阅览室每天清扫1次；楼道栏杆无积尘；卫生间每天清扫2次.5）艺术楼公共区域每天清扫、各活动室不定期清扫；楼道栏杆无积尘；卫生间每天清扫2次.技 术 偏 离6）学生宿舍楼的公共区域每天清扫2次；学生宿舍卫生间每天清扫4次。7）体育馆公共区域、体育馆室内球场、学生乒乓球馆每天清扫1次，看台坐椅每学

7、期清扫3次；大型活动前清扫1次。田径场每周清理2次（草坪除外），篮、排球场每月清理1次；卫生间每天清扫2次。8）交电房每月清扫1次；地下室每月清扫1次。9）校园道路、广场及时清扫，保持清洁；内河道漂浮物及时清理。10）教师公寓每天清扫1次；楼道栏杆无积尘。11）所有走廊上方蜘蛛网清理每月1次。12）学校房屋所有玻璃（玻璃幕墙除外）每学期清理1次。13）寒暑假老师离校2天之后，物业管理人员再放假。3.3.4其它技 术 偏 离1）顶篷、露天阳台等边缘区域，每日保洁2）沟槽、地面、蓬面不定期清扫、冲洗，清洁堵塞物3）沟槽无堵塞物，地面、蓬面无污迹，无杂物堆放，边缘区域无蛛丝、脏物4）随时清洁、循环清

8、洁，保证区域内无垃圾等目视污物，整体干净明亮。保洁员在每天下班前半小时对各自承包区域进行自查，发现问题及时处理。3.5 学生宿舍管理要求3.5.1宿管员持证上岗、着制服、标志明显；3.5.2做到文明礼貌、谈吐文雅、遵章守约、衣冠整洁、举止大方；3.5.3宿管员24小时值班，24小时值班不因双休与节假日而中断3.5.4保障宿舍楼内公共设施完好；3.5.5抓好消防工作，把消防隐患消除在萌芽状态；在学生宿舍每层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志，做好学生的防火监督教育工作；3.5.6完善各项管理制度技 术 偏 离（1）来访登记，来访人员经被访人确认后，本校人士可入内，校外人士须在大厅内等待。（2

9、）男女生不得互相串宿舍。（3）按校方规定开关宿舍大门，非规定时间一律拒绝进入宿舍。（4）每天查寝，对外宿、缺寝人员以及熄灯后点蜡烛、讲话者进行登记，及时回报给学校（5）发现打架斗殴现象立即上前制止，并第一时间报校方。内容谈判文件要求谈判响应文件内容条款号简要内容条款号简要内容 商 务 偏 离注：1、若谈判供应商在谈判响应文件中对谈判文件规定的服务内容、要求、质量标准、付款方式及其他各项要求存在偏离（含正偏离或负偏离），须填写说明偏离内容，否则可能作出对谈判供应商不利的评定。2、谈判供应商如无偏离请在表中注明。3、不提供此表或注明“无偏离”均将视为谈判供应商完全响应及满足谈判文件要求。谈判供应商

10、全称（盖章）：授权代表（签字）：日 期： 年 月 日 谈 判 承 诺 函致：瑞安市第三中学温州市华信采购招标代理有限公司根据贵方为瑞安市第三中学物业管理服务项目（招标编号：RACG20090919102 ）的谈判邀请我方瑞安市诚信物业服务有限公司（投标人名称）作为谈判供应商正式授权 XX （授权代表全名，职务）代表我方进行有关本次谈判的一切事宜。在此提交的谈判响应文件，包括如下等内容，并已密封封装：（）按“投标人须知”要求编制的谈判响应文件【正本一份，副本三份】；我方己完全明白谈判文件的所有条款要求，并重申以下几点：（一）本谈判响应文件的有效期自投标截止日后60天有效，如成交，有效期将延至合同

11、终止日为止；（二）我方委派 担任本项目的负责人（三）我方已详细研究了谈判文件的所有内容包括修正文本（如有）和所有已提供的参考资料以及有关附件并完全明白，我方放弃在此方面提出含糊意见或误解的一切权力；（四）我方明白并愿意在规定的开标时间和日期之后，投标有效期之内撤回投标，则投标保证金将被贵方没收；（五）我方同意按照贵方可能提出的要求而提供与谈判有关的任何其它数据或信息；（六）我方理解贵方不一定接受最低标价或任何贵方可能收到的投标；（七）我方如果成交，将保证履行谈判文件以及谈判文件修改书（如有）中的全部责任和义务，按质、按量、按期完成合同书中的全部任务； （八）所有与本投标有关的函件请发往下列地址

12、：地 址： 邮政编码：电话： 电子邮箱：传真：代表姓名： 职务：谈判供应商全称（盖章）：授权代表（签字）：日 期： 年 月 日 法定代表人授权书瑞安市第三中学：温州市华信采购招标代理有限公司：本授权委托书声明：我（法人代表姓名）系（谈判供应商名 称） 的法定代表人，现授权委托（单 位 名 称） 的（授权代表姓名）为我公司法定代表人授权代表，参加贵处组织的 （项目编号： ）项目谈判，全权处理本次谈判活动中的一切事宜，我承认授权代表全权代表我所签署的本项目的谈判响应文件的内容。授权代表无转授权，特此授权谈判供应商（公章）：法人代表（签字或盖章）：日 期：附：授权代表姓名：职 务：详细通讯地址：传

13、真：电 话：邮政编码：注：本法定代表人授权书正本一式二份，谈判响应文件正本中有一份，另一份在递交谈判响应文件时，随授权代表身份证一起交验。 （1）进场设备、工具、器械明细表序号设备名称规格型号品牌/产地已使用年限数量（台） 价格(元)备注项目名称：瑞安市第三中学物业管理 项目编号：RACG20090919102注：1、本表所列为谈判供应商拟投入的设备、工具、器械清单。2、本表所列设备价格不计入报价总价，但应在谈判报价中考虑设备损耗及有关费用。3、此表仅提供了表格形式，谈判供应商可按此表格复制。谈判供应商名称（盖章）： 授权代表（签字）： 日 期： 年 月 日（2）耗材配备明细表序号耗材名称规格

14、型号品牌/产地数量（台） 价格(元)备注项目名称：瑞安市第三中学物业管理 项目编号：RACG20090919102注：1、本表所列为谈判供应商拟投入的消耗材料清单。2、本表所列耗材价格应计入报价总价。3、此表仅提供了表格形式，谈判供应商可按此表格复制。谈判供应商名称（盖章）： 授权代表（签字）： 日 期： 年 月 日（3）岗位员工配置计划表岗位人数现 场 承 担 工 作备注注：此表仅提供了表格形式，谈判供应商可按此表格复制。谈判供应商名称（盖章）： 授权代表（签字）： 日 期： 年 月 日 各项管理服务指标承诺序号承诺项目标准承诺指标实施措施注：此表仅提供了表格形式，投标人可按此表格复制。谈判

15、供应商名称（盖章）： 授权代表（签字）： 日 期： 年 月 日 谈判供应商物业管理服务业绩等证明序号项目名称项目地址合同内容合同总价签约日期获奖情况 注：1、提供合同或中标通知书复印件3份，加盖谈判供应商法人公章。 2、请提供业主评价意见并注明联系部门及电话。谈判供应商名称（盖章）： 授权代表（签字）： 日 期： 年 月 日 员工聘用标准岗位年龄学历身高其他要求保洁员18-45岁155米以上能吃苦耐劳、责任心强宿舍管理员30-50高中以上文化165米以上有丰富的工作经验，责任心强。注：从业人员要有健康证。 企业法人有效营业执照和税务登记证 （复印件盖公章） 物业管理企业三级（含暂定）及以上资质

16、证书（复印件，加盖谈判供应商法人公章,原件携带备查）商务部分竞标人公司简介 我公司是一家具有独立法人的物业服务企业，注册资金50万。企业资质三级，是温州市物业管理协会会员单位，公司通过资源整合来强化自身素质。拥有专业技术人员5名，下属三个管理处和一个文成分公司，管理总面积20万平方米。公司经理陈永超同志2004年参加物业管理工作，具有五年的物业管理经验，经理并担任瑞安市招投标中心专家库专家。公司管理的文成中欧大厦荣获了2006年度温州市物业管理优秀大厦称号，得到了温州房管局领导的一致好评，2008年度瑞安市房管局对30多家物业公司进行评优汰劣考核中取得优异成绩，被评为B级企业（全市仅有5家）。

17、2009年7月瑞安市消防大队和市房管局联合举办的物业企业消防技能“竞赛”中，我公司取得了竞赛第一名的优异成绩。本公司自创建以来，坚持“以诚待人以信为本”的原则。做到：高起点、高标准、高素质，使公司的信誉在物业行业中不断提升。瑞安市诚信物业服务有限公司 2009年8月18日物业管理实施方案第二章 瑞安市第三中学物业管理服务概况瑞安市第三中学新校区位于塘下大道东侧韩田村飞凤大道，系浙江省文明单位，省重点中学，新校区依山傍水，占地228亩，建筑面积6.8万平方米，清扫保洁面积约60000，学生宿舍5幢。第三章 服务思路及管理措施经研究招标文件，现场勘察，网上资料收集，走访教职工及学生，汇总资料后认真

18、分析，就瑞安市第三中学的实际情况，我公司认为整个物业管理区域含有以下特点：Ø 校园建筑分区合理，教学区、生活区、宿舍区、休闲区、运动区等分布明显，便于管理及工作；Ø 校园内各类配套设施齐全，如取水点分布、垃圾桶分布、水电中转设施设备分布合理，由于是重点高中，学生的综合素质也较高，垃圾污染，人为的损坏不多，易于管理；Ø 中学学生正是在学习、生活美好时期的青少年，活泼好动，学习能力强，因此住校生的管理和其他学校的学生宿舍管理不一样。中学生还不能够单独承担民事责任，在个人的行为判断上存在知识的缺陷。因此需要老师、家长、宿舍管理员等多方的关心和爱护。在分析了上述的几个特点

19、后，我公司研究后得出以下几点管理服务思路及措施，作为我公司进驻管理的一个方向。综合服务方面：u 组织培训，提高工作技能效率：我公司进驻校园后，必制定单独的培训工作计划。由于调拨来的或者招聘来的工作人员未能统一思想，统一部署安排，所以，在前两个月培训工作是重点，目的在于提高人员的工作技能熟练程度，提高整体工作效率。u 重视企业形象，统一服装及标识：专业企业运作与学校后勤管理，优越性在于专业、高效、服务、性价比。而统一的标识，统一的形象是关键，我公司在进驻校园后，将不同工种的岗位配置不同类型的工作服，以便识别。此外，校园内的一些温馨提示，安全标语等都将酌情重新更新。u 共同制定工作计划，实行无缝工

20、作链接：瑞安市第三中学的校园管理工作，涉及多个单位，甲方，乙方，第三方等。需要多方面互相配合才能把工作做好，我公司拟采取月底总结、月初计划的方式进行工作。做计划时将充分考虑甲方的大工作计划，按照学校的节奏来工作。如果能够做到工作计划由双方共同制作完成，执行交由物业公司执行，则可以做到整个物业管理工作无缝链接。u 注意服务过程文字记录，档案完整:服务是一个过程，具有时效性，不可复制性。因此，服务的评估需要过程的记录，明确服务工作指标，以便进行结果的评审。作为物业管理服务商，我公司将会注重整个物业管理过程的文档管理，建立齐备的档案目录，在日常工作中做好单项工作有记录表单，工作指标尽量能够数字量化。

21、一般物业管理档案将在我公司保管两年。校园保洁方面：u 按照使用功能特点分区域保洁：按照楼宇、地面、绿化带、大门、卫生间等不同的保洁需要，实行区域划分保洁，更有利于保洁工作的开展；u 实行保洁责任承包制，定量定岗：根据不同区域的工作量、学院的要求，定员定岗，定流程，方便管理，方便监督，能够从工作质量的源头去管理；u 会同学院对全院倡导环保校园，人人参与：环境整洁是每一个学校师生和教职工共同的财富和义务，人人都有责任区遵守市民公约和学院的规章制度。因此我公司提议对全院发出倡导，每学期做一个美化校园、整洁校园的活动，以保持校园的整洁和美观；u 实行全员参与，保持长效保洁机制：我公司派驻的工作人员不论

22、工作岗位和职务均有义务自动自觉维持维护学院的环境保洁，除在工作时间使用工具保洁外，任何时间发现较大的环境垃圾污染，均立即处理和劝阻有关人士。真正做到全员参与，保持长效机制；u 努力创优评优：在公司总部的引导下，派驻的物业服务中心依据学院的要求及合同，积极参与学院组织各类评比活动，参与到学院的运作中来，做到工作不分你我。作为二次项目服务部，积极参与公司内部的各项评优选优活动。此外，我公司将会积极参与教育界、物业管理行业的各项评优活动，有助于大力提高服务质量和甲乙双方的荣誉。学生宿舍管理方面：u 按照学校要求，执行宿舍管理制度：学生在学校的目的很明确，学习知识，学习做人的道理，为下一步的升学和到社

23、会上工作积累。学生在学生宿舍里面的各种行为将牵涉到学习的效率，牵涉到其他同学的成长。因此学校为学生制定了许多制度，物业公司将按照学校的要求，严格执行宿舍管理制度；u 配合开展思想引导工作：学生宿舍管理是学生管理工作的一个重要部分，学生在学校，学习的时间约每天6小时，其余就是课外活动和学习休息的时间，一名中学生在宿舍的时间比在教室的时间要长。因此，学生宿舍的管理是学生工作部门不可忽视的一个部分。在学生宿舍里，学生的日常行为，思想动态，为人处事等是一个真实的体现，物业公司将配合学工部门做好学生思想引导工作。有条件的情况下，还开展学生宿舍的各类文化活动。u 维持宿舍区的生活工作秩序，开展各类评比：瑞

24、安市第三中学的学生一部分是来自市区，一部分来自区县等，中学生的生活逐渐开始涉足社会。宿舍区的生活工作秩序是学生在校学习的最重要保障。因此，宿舍管理员将加强学生宿舍的管理，巡视；记录学生的内务、行为、思想动态、预防安全事故发生。第四章 派驻服务机构及工作人员根据具体情况，我公司拟在瑞安市第三中学组建物业服务中心来承担瑞安市第三中学外包的各项物业管理服务。第一节 组织结构图在综合一体化管理方式的思想指导下来实施物业管理服务工作，我们力求：部门设置精简、高效；人员配置合理、科学。在物业管理服务中心物业主任的调度下，各司其职，各负其责，以协调的、高效率的、相互促进的管理模式来实现管理服务的良性循环。其

25、机构设置如下:第二节 工作职能运行图第三节 部门设置及编制本着精简、高效的原则，根据瑞安市第三中学的实际服务、管理和经营的需要，在保证学校高质量的物业管理水平及物业物业管理服务中心员工素质的基础上。同时，也为充分表示我公司对瑞安市第三中学物业管理项目的重视程度，我公司决定组建成立瑞安市第三中学物业管理服务中心（暂设2个下属职能部门，共X人编制），负责学校的各项物业管理工作的开展，采用物业主任经营负责制，签订经营目标责任书。具体如下：物业管理服务中心办公室：任务和性质：物业管理服务中心是公司履行委托物业管理合同的主体，办公室就是整个物业服务中心的指挥系统，由物业主任主持工作，处理各类日常事务，起

26、草工作计划报备公司总部与甲方审批，利用公司的资源组织执行已批准的工作计划，协调有关方面的各类事宜。服务中心接受公司总经办的直接指挥，和学校总务处做工作对接。人员配置：序号岗 位数 量工作内容备 注1物业主任1人主持全面工作，向总经理汇报工作，向学校总务科长进行工作对接。合 计1人管理人员1人宿舍管理部：任务和性质：宿舍管理部是学生宿舍管理的执行业务部门，受物业管理服务中心及学校学工方面领导的双重领导。负责学生宿舍门岗来访人员登记、内务卫生督导检查、学生宿舍区日常秩序维持、大件物品搬离检查、紧急状况应急处理、安全知识宣传、学生日常生活设施巡视、公共管理等诸多安防方面的工作。人员配置：序号岗 位数

27、 量工作内容备 注1宿管主管X人负责学生宿舍管理日常工作，向物业主任汇报工作，督促值勤管理员检查内务卫生，巡视学生违规违纪现象，上课期间清理宿舍区，填写宿舍区值班表等。2宿舍管理员X人日常值勤，做好门岗监控，定时巡逻，检查学生内务，做好公共卫生等工作合 计X人管理人员X人，员工X人保洁服务部：任务和性质：保洁部是执行合同委托范围内各项保洁消杀工作的业务部门。人员配置：序号岗 位数 量工作内容备 注1地面保洁员X人校园公共场地，道路、球场等2办公楼宇保洁X人办公区楼梯、走廊、厕所、室内3教职工宿舍区X人楼梯、地面、垃圾清理合 计X人员工X人第五节 人员培训及管理一、培训工作的指导思想无论从事何种

28、行业，工作最终是由人去落实完成。所以，我们始终高度重视入力资源的开发，尤其强调企业对员工的内部潜能开发即培训。因此，我们把培训工作提升到物业管理公司是否能按照既定目标实现物业管理优质服务的战略高度来对待。我们相信，一个好的物业管理服务模式必定包含一个良好的培训机制。我们认为：培训是企业壮大的催化剂，是员工职业生涯的加油站，是企业给员工最实惠的福利。我们在人员培训工作上拟采取如下措施：1. 结合XXXX物业两年来在校园物业管理优质服务方面的经验，并根据物业管理市场及行业动态的最新变化，随时调整培训策略，不断更新培训内容，保证培训的效果。2. 树立“管理者就是培训者”的观念。每一位管理人员都应该担

29、负起培训下属员工的职责。我们尤其强调培养员工实际工作中的能力，要求员工通过培训结合自己的工作实践来不断提高自己的工作能力，掌握和熟悉日常工作的程序、要求、方法和技巧。3. 培训考核绩效化。我们将把管理处每次培训考核的结果与个入的绩效考核挂钩，目的就是落实培训，量化培训，避免管理处培训流于形式。4. 结合实际不断持续改进培训课程的内容。我们将不断总结实际工作中的良好经验，并用以指导员工，防止员工在机械循环的培训中丧失学习动力。采用先进科学的方式（例如拓展训练、感受性训练、游戏等），使培训形式多样化，增加不断培训的效果。5. 采用目前国际企业管理培训行业中流行的“KAS”培训方法，即集知识（KNO

30、WLEDGE）、能力（ABILITY）和技巧（SKILL）于一体的培训方法。具体方法如：讲授法、讨论法、案例法、模拟角色法、对抗辩论法、专题讨论会、参观学习、现场实习和职务轮换等。6. 培训工作制度化，保证员工有足够的培训时间。通过分级考核及末位淘汰制度，调遣员工的紧迫感和压力感，将传统的被动性接受培训，变为员工自发性的主动参与。二、培训系统的实施运作1、 培训系统图修正 执行培训计划 岗位应用 培训组织反馈 评价 培训考核系统图说明：1 针对瑞安市第三中学的管理特点来设置培训目标并拟定实施计修正。2 效运用多种培训形式和方法，确保培训达到预期效果。3 通过对员工进行考核，了解培训的有效性及员

31、工的接受程度。4 根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路并确定未来培训重点。强调将理论应用到实践工作中。2、培训的组织方式培训职责：1)管理处主任负责员工日常培训的计划、协调、组织、考核等工作。2)主管级以上的管理人员根据管理处提出的培训计划进行逐级培训，并对培训实施评估，并及时将培训效果和情况反馈给上级培训人员。培训实施流程我们对员工的培训分为三个阶段：入职培训岗位转正培训日常管理培训。每位新入职员工必须接受为期21天的入职培训，内容详见新员工公共培训科目：三个月试用期满后，员工将接受为期一周的转正培训，考核合格后方可转正。转正以后员工将接受长期连续的日常管理培训，内容详见各工种培训科

32、目表。3、培训时间 为实现“加油站”式培训，我们对各工种员工亦制订了具体的培训时间要求，完成培训后登录积分，详见下表：职 务（岗 位）项目经理部门主管以上管理员（班组长）作业服务员工每年培训时间不少于100小时不少于80小时不少于60小时不少于60小时 据脱产情况培训亦可分为三种，即：全脱产培训、半脱产培训、在职培训。我们坚持以“在职培训为主脱产培训为辅”。4、员工培训常用方法序号培 训类 别培 训 方 式、方 法培训对象培训目的及适用环境1综合类1参加拓展训练管理人员促进相互的信任、支持与合作2参加军事训练全体人员增强员工的组织纪律性和自律性3“5S”培训管理、工程技术人员提高员工职业素养4

33、投影、录象、电脑演示等视听教育全体人员增加感性认识2研讨类1头脑风暴法管理人员提高创造力，培养创造性思维2专题讨论法管理人员提高管理水平3典型案例、个案剖析、情景模拟等案例分析法全体人员提高综合分析解决问题的能力3演练类1模拟角色法全体人员熟悉公司情况及各类业务工作2对抗辩论法管理人员提高员工协调沟通能力3游戏训练法全体人员激励员工工作积极性4学习类1检查表法管理人员提高创造力及观察问题的能力2快速阅读法管理、工程技术人员培养快速阅读能力5讲课类1逆向思维法管理人员培养换位思考的逆向思维三、培训内容及目标1、新员工公共培训科目序号培训科目培训内容课时1军训军事训练和体能训练5天2礼仪知识常用礼

34、仪知识6课时形体训练员工行为语言规范3服务意识职业道德教育3课时客户沟通协调技巧受理及处理客户投诉4企业文化企业发展史及基本情况介绍3课时企业理念与宗旨员工手册与劳动人事规章制度5物业管理知识物业管理基础知识6课时物业管理的行业法律、法规6课时学生宿舍管理服务要求与技巧3课时典型物业管理案例6课时6关于学生管理制度学生管理文件体系6课时7安全防范知识消防知识6课时治安防范知识与技巧8学校情况学校基本情况介绍3课时9带班实行7天2、保洁员培训科目序号培训内容培训频率培训目标1工作例会每周一次提高政治思想觉悟，开展批评自我批评2保洁方法与清洁剂使用每月一次熟悉掌握基本方法及技巧3保洁设备操作保养知

35、识熟悉掌握基本方法及技巧4保洁服务工作手册熟悉岗位职责、操作规程、工作标准5病虫害消杀与防治熟悉掌握基本方法及技巧6环境保洁法规与规章制度熟悉掌握相关法律、法规以及规章制度7消防知识及训练每季度一次熟悉消防救火职责及掌握基本操作技能3、学生宿舍管理培训科目序号培训内容培训频率培训目标1工作例会每周一次提高政治思想觉悟，开展批评自我批评2学生宿舍分配安排按实际情况3学生宿舍区设施每月一次按清单每天检查运行情况4服务意识接待学生建议请求投诉5内务卫生检查按标准和要求检查督导学生内务6公共秩序维持劝导违纪学生7紧急状况处置每季度一次紧急状况应急处置。（演习）第六章 物业管理费用测算第一节 测算的依据

36、与测算的构成一、指导思想物业管理是保本微利的行业。正确的核算物业管理成本，控制各项成本开支，是保持物业管理规范运作、良性经营的基础。学校后勤物业本着精打细算、严格控制成本的原则以保证瑞安市第三中学的物业管理服务优质优价。二、测算依据1、浙江有关物业法规及相关文件；2、国家有关学校后勤管理规则；3、招标文件提供的相关数据、查询得到的资料和实地考察情况；4、行业惯例和专业物业管理经验；5、我公司承诺的各项质量管理指标。三、测算项目1、工作人员薪资2、工作人员保险福利3、工作服4、加班、培训、奖金5、服务项目成本（物资采购）6、行政办公费7、管理费用8、法定税费合作进驻计划一前期准备阶段（约三天时间

37、准备）XXXX物业1、与瑞安市第三中学签订物业管理合同；2、按照服务标准确认年度工作计划；3、组建管理队伍并按时上岗；4、购买添置物品工具；1、双方协商；2、三工作日内；3、一星期内；4、五个工作日内瑞安市第三中学1、与XXXX物业签订物业管理合同；2、准备瑞安市第三中学拟投入使用的物业房屋分区安排（图）；3、准备瑞安市第三中学各部门单位的联系方式名单；4、审核签订附属协议;5、安排妥当乙方的办公用房、办公设备、相关人员宿舍；6，准备推荐原有工作人员名单及档案；1、双方协商；2、一星期内；3、三工作日内；4、另约时间5、进驻前6、进驻前二进驻移交阶段（约两工作日完成）XXXX物业1、完善管理用

38、房及员工宿舍；2、接收瑞安市第三中学各部门单位联系方式名单；3、针对工作移交的情况汇总成文，办好书面移交手续；4、其他有关事宜；进驻后一星期内工作重点瑞安市第三中学1、拨付物业管理用房，移交办公设备；2、交付校区内各楼宇房间等使用安排（图示）；3、移交半个月内尚施工的单位等有关资料；4、协助监督XXXX物业与有关部门单位的各项移交工作；5、移交瑞安市第三中学各部门单位联系方式名单；6、移交有关门的钥匙；或安排此项事宜7、将所有移交的设施、物品、钥匙、资料等汇总，办好书面移交工作；8、向校园内师生公布；9、其他有关事宜；移交后一星期内工作重点三正常管理阶段XXXX物业1、正常开展物业管理工作，落

39、实各项规章制度；2、根据合同及甲方要求不断做服务水平调整；3、每月3号提交上月工作总结及下月工作计划。4、其他有关事宜正常履行合同条款瑞安市第三中学1、履行合同中甲方的权利义务，监督XXXX物业履行合同有关服务条款；2、协助处理各种意外事件；3、审核乙方提交的计划文件；4、其他有关事宜正常履行合同条款七、物业管理制度第一章 各岗位职责一、物业主任管理职责报告上级：公司总经理督导下级：物业管理服务中心各部门主管。 业务联系部门：公司各职能部门，学校后勤、学工等部门管理职责：1) 全面主持物业管理服务中心的工作，领导全体员工完成公司下达的责任目标。2) 根据国家的政策法规和物业公司的指示精神，制定

40、物业服务中心的经营方针和运作模式。3) 制定各项规章制度、服务规范及操作规程，明确各级管理人员和员工的职责，并监督贯彻执行。4) 建立健全物业服务中心的各级组织架构及工作程序，使之合理化、精简化及效率化。5) 编制物业服务中心业务中、远期发展计划，负责制定年度工作安排，员工培训计划及年终工作总结。6) 对物业服务中心的全面工作有决策指挥权，对物业服务中心所属管理岗人员的任免及聘用、调动和辞退有建议权；对物业服务中心所属服务岗人员有人事决定权。7) 负责制定、审核物业服务中心的经费收支，做到合理收支、开源节流，开展各项有偿服务，力求取得良好的经济和社会效益。（开支权限为200元以下）8) 组织物

41、业服务中心的月检工作，对物业服务中心的整体服务质量，安全生产负责。9) 负责对外业务的联系工作及合同的评审工作，并组织实施对供方的考评，有权建议决定聘用或解聘，并上报公司批复。10) 注重与行业主管部门及同行业之间的交流，树立公司对外形象，努力争创优质服务。研究制定物业服务中心所辖物业的“创优”评比计划及方案，使所辖物业随社会的不断进步和行业的不断前进而发展，最终形成品牌物业。11) 定期巡视所管物业及各部门的工作情况，检查服务质量，及时发现问题，解决问题，做好上请下达的保障工作。12) 以身作则，关心员工，奖罚分明，使物业服务中心具有高度凝聚力，引导员工以高度热忱和责任感去完成本职工作。13

42、) 完成公司交办的其它工作。二、学生宿舍管理职责：宿管主管岗位职责报告上级：物业管理服务中心主任督导下级：宿舍管理员联系部门：工程部、安防部、保洁绿化部，以及学校有关部门岗位职责：1） 坚决贯彻执行物业服务中心主任的指示，工作上直接对所属物业服务中心主任负责；业务上与学校学工部门对接；2）带领各岗位宿舍管理员贯彻落实学校规章制度，按时检查内务卫生，查验学生人数，禁止异性逗留宿舍，按时作息等；3） 组织本部门职工进行业务政治学习，努力提高工作技能。4） 指导各岗位员工正确填写本班值班记录；5） 接待学生的投诉、建议、请求，及时为学生转达对应部门，记录在案；6） 配合学工部门关注学生思想动态，认真

43、进行引导教育，配合纠正不良行为；1) 积极配合其他部门，做好学生宿舍区防火、防盗等各项安全防范工作，把好辖区的大门关。宿舍管理员岗位职责报告上级：宿管主管岗位职责：1）按时出勤，注意仪表风貌，佩戴工牌，穿好工作服，遵守公司的规章制度。2）密切关注管理辖区内的学生学习生活秩序，遇到喧哗、纠纷、打架等恶性事件及时劝阻，同时不得随时传播学校、学生的隐私。3）准时开关宿舍大门，禁止外来人员随意进入学生宿舍区，落实大件物品搬离核对制度。4）严格执行学生宿舍钥匙管理制度。5）日常巡检中注意宿舍内配套物品及公共区域的设施完好，务必保持事件的原始记录在案，协助上级处理此类事宜。6）做好日常宿舍内务卫生检查督导

44、工作。7）做好劝阻违纪学生的思想工作，特殊情况记录后向服务中心和上级领导汇报。8）正确填写有关工作表单，每日于9：30前填写好宿舍管理岗位日记并上交。9）及时张贴各类校园通告、通知，并告知学生。10）服从分配，听从指挥，积极主动做好本职工作，完成领导交办的其他工作任务。三、保洁服务部职责：综合领班岗位职责报告上级：物业管理服务中心主任督导下级：保洁员联系部门：学生宿舍管理部，以及学校有关部门岗位职责：1）熟悉本辖区的清洁工作内容及标准，绿化养护工作内容及标准。2）熟悉清洁工具使用性能和药品、的性能、比例用量及使用方法。3）负责清洁、绿化用品的领用与发放，并作好记录，对所需物品每月固定时间前向管理处填报物品申购单。4）每天不定时巡视责任区域，现场督导保洁