专家详尽解答

1、专家详尽解答房屋登记办法2008-06-12   “房屋登记办法与老办法有什么区别？”“农村集体土地房屋能否登记？”“哪些情况下可预告登记？”“申请房屋登记，要缴哪些费用？”新办法实施，与普通居民息息相关的一系列疑问也随之出现。正确理解新办法，对保护权利人和利害关系人的不动产物权不受侵害尤为重要。6月10日，市房管局产权与市场管理处处长程成顺、法制处副处长王黎珺接受本报记者专访，针对普通居民的系列疑问，给予了最详尽的解读。  记者：将于7月1日起实施的房屋登记办法与现行的城市房屋权属登记管理办法有哪些重大区别？  王黎珺：首先是登记模

2、式发生了根本性变化。登记机构将从原来的强制性管理形态转变为由权利人自愿提出申请。未经登记，不发生效力，但不违法也不罚款，登记机关只提供服务；其次是确立和细化登记簿制度，登记簿内容高于产权证内容，房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准，产权证不再是房屋唯一的合法凭证；房屋登记簿记载事项的法律效力大大强化了，因而，市民一定要改变以往的重产权证、轻登记簿的观念。为了保护自己的权利，在房产交易的过程中，要养成去登记机关查询房屋登记状况的习惯。    记者：长期以来，在办理房屋权属登记和房产交易时，民间存

3、在两种做法，一是夫妻共有的房产，习惯登记在一方名下；二是二手房交易时，登记机构受理后登记前，买受人就支付了房价款，而实际产权并未真正过户。这些习惯做法，常在交易中产生纠纷，那么新办法将怎样有效保障当事人和善意第三人的合法权益？  王黎珺：新办法规定：共有房屋，应当由共有人共同申请登记，“隐形产权人”需实名化，并实行夫妻共有产权实名登记制度。凡是夫妻共有的房产，应该办理共有登记。在今年7月1日之前，原房屋产权交易或抵押等，均需征得夫妻双方的同意，才能办理有关手续。而在7月1日之后，登记以实名制为准，如果登记在一方名下的房产，其单方就可以行使处置权；同时，将拟建立交易资金监管机

4、制。房产交易的当事人，在受理后登记前这段期间内，将购房款交由机构监管。根据约定，经审查，准予登记的，登记机构将购房资金划到出卖人的账户；不予登记的，则将资金划入买受人账户。    记者：以前，市民经常会买到已经卖给别人的房屋，对于“一房多卖”现象，新办法有哪些规定？只签了房屋买卖合同，房子算不算购买人的？  王黎珺：为防止“一房多卖”现象，对购房后无法及时办理过户手续的，购买人可以与出卖人在合同中对“预告登记”作约定，并及时向登记机构办理预告登记。也就是说，消费者交了首付，买了期房之后，就可以凭借商品房预售合同中关于“预告登记”的约定

5、，到有关部门办理“预告登记”，将消费者要求开发商交房和办理产权过户等预售合同上的权利，登记在房屋登记簿上。买卖房屋合同，从合同成立时生效；未办理所有权转移登记的，不影响合同效力。但该房屋的物权转移，自记载于不动产登记簿时发生效力。另外，对预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让或抵押的，当事人都可以作预告登记的约定。    记者：预告登记有哪些作用？   程成顺：预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告

6、登记，以制约房开商把已出售的住房再次出售或者进行抵押，保障预告登记人的合法权益。预告登记的意义主要体现在以下几个方面：  一是保全作用。如房屋买卖合同成立后，由于合同没有对抗第三人的效力，能否实现合同的约定，还是个未知数；而预告登记后，原房屋权利人一旦违背预告登记而加以变更，其行为为无效，从而使买受人的请求权得以保全。  二是限制出卖人的处分权。在未登记之前，出卖人享有对不动产的处分权，登记后，出卖人不可以再随意处分其不动产。未经预告登记的权利人同意而处分该不动产的，不发生物权效力。  三是产生买受人优先购买的效力。对于买受人而言，没

7、有办理预告登记的房屋买卖合同，只是取得一种合同债权，不是一种优先他人购买的权利；预告登记虽然还不能说取得物权，但可以产生对抗他人的效力，从而使买受人取得了一种具有物权效力的优先购买权（即债权物权化）。  但是，预告登记应以不动产权利人的同意为前提，如果双方没有达成预告登记的约定或者法律没有强制的预告登记规定，是不能进行预告登记的。    记者：哪些行为需要预告登记？  程成顺：有四种情形可以申请预告登记。预购商品房，以预购商品房设定抵押，房屋所有权转让、抵押的可以申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人书面同

8、意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。  记者：利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误，而权利人不同意更正的，利害关系人是否可申请异议登记？  程成顺：可申请异议登记。新办法规定：利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件以及权利人不同意更正的证明材料等申请异议登记。异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。异议登记

9、期限为15天，有效期内异议登记申请人，应向人民法院提起诉讼，不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记也可以申请注销异议登记。而且，权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请后，将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。  由于异议登记限制了房屋登记簿记载的权利人处分房屋的权利，所以新办法对申请异议登记作出了严格的规定，权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，应当向房屋登记机构申请更正登记，只有在权利人不同意更正的情况下，利害关系人方能申请异议登记。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向

10、申请人请求损害赔偿。    记者：此前，集体土地范围内的房屋，基本上是不能登记的，现在农村房屋实际情况较多，此次对农村集体土地的房屋登记有无特殊规定？  程成顺：新办法统一了城乡房屋登记制度，该办法第一次将集体土地范围内的房屋纳入了房屋登记的范围。7月1日后，依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照房屋登记办法的规定申请房屋登记，农村村民住房不得转让给房屋所在地农村集体经济组织成员以外的人员。也就是说，只有建房人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，才能进行房屋登记。  

11、60; 记者：集体土地使用权可否抵押？  王黎珺：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权是不得抵押的。但为了鼓励农民开发荒地，解决资金短缺等问题，国家有关法律规定允许以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等的土地承包经营权设定抵押；同时为发展农村经济，有利于乡（镇）、村企业融通资金，允许乡镇、村企业以其厂房等建筑物设定抵押，其建筑物所占用范围内的土地使用权一并抵押。    记者：从7月1日开始，居民申请住房登记或非住房登记，登记部门将怎样收费？  程成顺：此次，有关文件对房屋登记收费标准也进行了明确

12、：房屋登记费按件收取，住房登记一套为一件，改变了此前一些地方按面积收费的做法，非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件；住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记费收费标准为每件550元；房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。房管部门按规定核发一本房屋权属证书免收证书费。向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元；经济适用住房登记，以及房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，减半收费。    记者：此前，在办理房屋贷款时，常要办理房屋抵押权登记，新办法实施后，抵押权登记是否有增加？

13、有哪几类？  程成顺：新办法在抵押权登记方面增加了很多种类和内容。办法规定，不但可以办理一般房屋的抵押权登记，还可以办理在建工程抵押权登记、最高额抵押权登记，这三种抵押权登记都可以办理转移、变更和注销登记（最高额抵押权为确定登记）；还明确了预购商品房抵押权预告登记和房屋抵押权预告登记。  以预购商品房来抵押贷款用于支付购房款的，可申请办理预购商品房抵押权预告登记（即为原来的期房按揭贷款登记），其流程为：商品房预售合同备案预购商品房预告登记预购商品房抵押权预告登记；以购买现房（二手房，未办理转移登记的）来抵押贷款的，可申请办理房屋抵押权预告登记，但只有在办

14、理房屋所有权转移预告登记后才能申请办理房屋抵押权预告登记。    记者：在今年7月1日之前，办理抵押权注销登记的，当事人凭银行提供的注销单，业主自己到登记中心就可办理抵押权注销登记手续。这种方式，常造成隐患，此前也出现了假注销的事例。新办法在抵押权注销登记方面，有什么预防措施？  程成顺：有。根据新办法规定，今后办理抵押权注销登记手续时，除业主（抵押人）到场外，作为抵押权人的银行也要派其代理人到场，由双方共同申请抵押权注销登记，才可被受理。同时，登记机构还要就有关事项询问申请人，询问笔录经申请人签字后存档。  &#

15、160; 记者：已领产权证的房屋，在新办法实施后，老产权证是否要更新？政策实施后，新老产权证将如何衔接？  程成顺：新办法实施后，虽然产权证的样式发生了变化，但并没有规定原产权证的有限期限，登记机构也不强制实施全面的换发产权证，而是在转移登记等过程中，逐步颁发新证。    记者：在以前的产权登记过程中，申请时有些材料不需要提交原件，此次新规定在申请登记时，对材料提交有何新规定？  王黎珺：申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件（加盖印章）；申请人应当对申请登记材

16、料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记；申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本；委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。    记者：住宅小区中公共设施是否可登记？其产权怎样明确？  王黎珺：建筑区划内依法属于全体业主共有的公用场所、公用设施和物业服务用房等房屋，在开发单位申请房屋所有权初始登记时要一并申请登记，由房屋登记机构在房屋

17、登记簿上予以记载为全体业主共有，但不颁发房屋权属证书。    记者：根据新办法规定，申请房屋登记时，应当由有关当事人双方共同申请，有哪些情形，可由当事人单方提出申请？  程成顺：有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有该办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律法规规定的其他情形。房屋预告登记证明在法律上能证明商品房的归属吗？2012-02-04 12:19 提问者悬赏：5分 | wangjs817 | 分类：购房置业 | 浏览12212次我买了一套商品房，房屋已经预告登记，银行按揭贷款已经办理，正在还款；现在发现开发商把这套房又卖给