房地产项目策划

1、成绩 房地产开发与经营结课论文题 目: “师生周转房地块”房地产项目策划报告 院系名称：土木建筑学院 专业班级： 工管1001 学生姓名： xxx 学 号： 201048150xxx 指导教师评语： 签名： 年 月 日第一部分 项目概述1.项目名称:宏韵雅居2地理位置:牡丹路与月季街交叉口,北边是连霍高速公路,南边直达莲花街弯道处.西边毗邻河南工业大学,东边是未开发的区域.3主要规划指标土地面积：201亩(134000m2)用地性质：住宅用地。楼盘性质:高层.其中33层10座,22层8座.建筑面积:30600m2绿化面积:62000m2其他配套设施面积:41400m2设计容积率:4.2设计绿化

2、率:46.2%第二部分 消费群分析1目标消费群定位经过考察,确定了产品走中档偏高的路线，而作为一个中高档楼盘，它所面对的客户群也必然是有选择性的。由消费群金字塔的结构也可以看出，中高档消费群数量并不多，客源基本上以中等，中高等阶层客户为主，客源区域主要是郑州市城区内,以及外地户口的本地大学毕业生工作5-10年后小有成就,想定居郑州的客源,高新区产业园的高级管理人员等.2.客源购房目的 新增型：新婚或分家的购房,工作定居型的购房； 改善型：改善原有住宅环境和居住层次的；想远离市区的喧闹,过宁静的品味生活的. 工作型：因为工作原因来高新区，为了工作方便的人群. 投资型:看好高新区的未来发展,投资性

3、买房或者出租用房.3主力客源分析本项目201亩，客源定位为公务员阶层、当地富裕阶层、高端工薪阶层、企业管理阶层四大主力群体。其中按年龄分析如下:25岁以下人群：一般是处于工作起步阶段，经济基础薄弱，购买商品房承受能力有限，这类人群大部分暂时没有考虑购买商品房，少数在父母经济支持的情况下考虑购买，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二房，面积90平方米左右。2535岁人群：一般是事业处于发展和稳定阶段，在父母经济支持的情况下，打算购买商品房作婚房使用或从原父母家中分离，独自生活。这类人群不全部是目前的需求者，但是很明显他们具有更强的购买力，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二房和三房，面积90-1

4、10平方米。36-45岁的年龄段群体：这类人群事业已经稳定，并有较大的发展，他们已经有了较为牢靠的经济基础，开始打算购买商品房以改善目前的居住条件，因而这部分人群是现实的主流需求者，主力房型需求为三房，面积110-130平方米。 46岁以上人群：他们多在国家机关部门担任领导职务，家庭年收入一般较高，二次置业购买商品房以改善居住品质的愿望较为强烈，主力房型需求为三房以及三房以上，面积130平方米以上。4.目标消费群消费心理分析本项目的中等及中高等阶层目标消费群,他们的消费需求高，对户型、项目品质,小区的生态、文化环境的有一定的要求.具体有高质量的居住环境,规模化的小区,高标准的社区文化需要,追求

5、个性自由,追求创意.价格因素不是最主要的因素.第三部分 项目分析一.项目周边配套设施现状1.目前地块周边商业没有大型市场大型超市，无法满足项目住宅中高档品位的需求，需要全面提升；2.项目距市中心二七区15公里左右，项目的外部交通优势不好，经过的公交车很少.但是紧靠连霍高速，可快速到达市区.向西可到西四环，向南可到科学大道.而且近期开通的地铁一号线可以聚集人气；3.其他配套设施如政府机构：项目南面临近高新区管委会,高新区派出所.教育方面:项目西面紧邻河南工业大学,郑州大学等两所名校,南面有信息工程大学,外国语学院等,教育氛围浓厚.娱乐：项目靠近高新区游乐园.景观方面：项目周围有西流湖公园等一系列

6、自然景观.环境宜人.二.项目SWOT态势分析1优势（STRENGTH）项目位于郑州高新技术产业开发区，高新区南临西流湖，北接邙山，东与环城快速路相联，西四环穿区而过，距市中心约15公里，南距310国道2公里，北邻连霍高速公路，距新建郑州国际航空港30公里，对外交通条件优越。属暖温带大陆性气候，四季分明，高新区水质、空气质量上乘。是居住的最好选择.本项目所在地区教育环境好,会对区域产业规模化起到带动作用.2劣势（WEAKNESS）项目所在区域尚处于开发期，目前各种配套设施并不齐全，特别缺乏商业及娱乐餐饮设施及居民日常生活配套设施。同时本地居民对老城区还有一定的依赖度，因此目前本项目所在区域人气尚

7、显不足。对于郑州市的几大商圈很难辐射到该项目.而且紧邻连霍高速,可能会有一定的噪音污染.3机会（opportunity）高新区社会经济发展迅速，收入逐年提高，使市民购买力得到了有效的提高。目前当地住宅、商业房产市场产品较为单一，雷同性大，这就为本项目走创意战略奠定了良好的基础。未来地铁一号线的开通会对该区域提高人气形成一定的促进作用.本地政府建设力度逐步较大，为房产市场的发展提供了有力的支撑。郑州高新区努力促进科技成果的商品化、产业化、国际化，大力引进高新技术企业，注重培育有自主知识产权的优势主导产业,这就为未来市场提供了大量的有利空间.4威胁（threaten）本项目对周边地区辐射力较小，近

8、年来郑州市经济有了很大的发展，但相对而言郑州市本地居民对房价的承受力还有限。由于受近期国家房地产政策的调控,市场供给方将会重视对客户的争夺，稀缺的客户资源将会加剧市场激烈的竞争局面，将使本项目面临较大的市场压力。本项目附近西雅图已经先期入市，因此会对本项目的销售产生一定影响。三.策划思路通过调查发现，目前郑州高新区已经面市的住宅产品尚在发展阶段,大部分居民认为“小区的绿化、景观、环境和品质是一个中高档小区必须具备的基本硬件条件”。该项目地块地处郑州市郊区，空气清新，舒适安静，结合我们项目特点，项目概念定位为：智能社区 清新健康小区的规划及建筑设计以创建21世纪居住水准为目标，充分体现智能社区的

9、设计理念，创造出具有良好居住环境、配套设施齐全的的住宅社区,充分体现以人为本的思想,把人居放在首要位置, 充分考虑现代人的生活方式,创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的住区. 强调高科技在建设、管理和生活中的运用，以科技为向导，适应时代的发展和科技的进步，小区内进行智能化配备,高速宽带接入,门禁系统,智能化地理系统,配备集中供暖,自动化火情监测,wifi无线热点接入,体现21世纪的住房趋势. 在项目内配备商业、娱乐、休闲、文化、养生、餐饮等一系列的功能建筑，为客户提供舒适、便捷的生活环境。以弥补配套设施上的缺失.四.户型设计1,A户型,面积90平方米,两卧一

10、厅,配备一厨一卫.2,B户型,面积108平方米,两卧一厅,配备一厨一卫,带独立式阳台.3,C户型,面积122平方米,三卧一厅,配备一厨一卫,带独立式阳台.4,D户型,面积136平方米,三卧一厅,配备一厨一卫,带独立式阳台,立体绿化.其中A户型是迷你户型,户型特点是紧凑感,体现家的温馨,占房源总量的20%.B户型是舒适型,特点是方便适用,占房源总量的30%,C户型是本项目的主力户型,特点是宽敞享受,占比例40%,D户型是定位高端客户,特点是奢华享受,占比例10%.第四部分 产品价格定位1采取低开高走的价格策略以几套相对偏低单价或总价的住宅价格作为市场价格切入，采用低幅多频方式提价，逐步推出略高于

11、市场价格的主力价位，营造不断升值趋势。2低价辅助策略正式销售时，挑选几套位置、景观一般的房型及面积较小的房型。以较低单价或较低总价首先推出，消除客户对本项目高端形象所带来心理价位的抗性。逐渐提高产品知名度.3.折扣定价策略 为了更快的回笼资金,降低资金时间成本,采取一次付款折扣策略,鼓励一次性付款.4.差异化定价策略根据房屋的品质,朝向,方位,和不同的楼层采取差异化定价,方便客户做出正确的选择.具体措施1先期以6666元/m2的价格投放市场，观察市场动态市场反应,以便为后来的定价进行调整；2按照楼层、位置、套型、朝向等由差到好，以100元/m2左右为一涨幅继续向市场投放；3当均价达到7000元

12、时停止投放，根据市场反映再次进行市场评估，重新确定涨幅和放量；4目标价格为8888元/m2,以此为目标进行价格调整.5. 一次性付款（成交后5天付清所有款项），可享受5%的在折扣优惠第五部分 营销策划1. 营销中心营销中心作为项目形象展示的窗口和销售的前沿阵地，直接影响买家的选择。井然有序的购买氛围，良好的购买体验将给购房者带来更为持久的心理好感，有助于提升项目软价值。 因此，营销中心的包装和服务成为营销推广工作的重要组成部分。通过营销中心让买家了解信息；营销中心还需高素质、专业的销售人员.营销中心选址设置于项目地块西南角临近莲花街路口，面积约200平米。销售现场分为模型展示区、洽谈区、签约区

13、、样板展示区、办公区等几个区域.设置整体鸟瞰模型、经典产品单体透视模型、平面户型模型。让客户直观的感受梦幻空间的魅力.装修风格以体现梦幻为主,色调和谐、高雅，以天蓝色淡绿色等色调与标准色和谐搭配，营造高贵梦幻的氛围。展区内部充分运用灯光、水流、玻璃、绿色植物的配合，使场地内外 呈现出梦幻的色彩并具有现代化的气息.与项目的定位吻合.2. 广告营销 本项目广告以报纸,电视,互联网和传单为主要媒介，同时辅以路牌、围墙、车身广告。报纸广告基本采用半版与整版两种模式，以东方今报,河南日报为主.闹市区发传单进行宣传,提高项目的认知度.广告语为 1.生活,我选择宏韵雅居. 宏韵雅居,与众不同. 2.选宏韵,才鸿运.宏韵雅居,鸿运当头.3. 现场活动 采用有意义的现场活动提升产品知名度,提升品牌形象,如通过开盘剪彩,首发日优惠,看房送礼品,购房送车位,明星代言等进行推广,一方面可以举办产品推介会,小型文艺晚会,文艺表演等形式的活动提升产品认知度