三亚凤凰水城建设工程项目管理规划大纲

1、三亚凤凰水城建设工程项目总承包管理规划大纲编制： 符永坚二00六年九月二十八日目录1. 叙述 42. 项目概述 53. 项目的目标分拆和论证 . 64. 项目管理组织 85. 项目采购和合同管理 126. 项目投资控制的方法和手段. 137. 项目进度控制的方法和手段. 158. 项目质量控制的方法和手段. 179. 安全、健康与环境管理的策略 . 1910、信息管理的方法和手段 2111、技术路线和关键技术的分拆 2212、项目设计过程的管理 2313、项目施工过程的管理 2514、项目风险管理的策略 26 一、叙述本建设工程项目管理规划是以三亚凤凰水城建设工程项目总承包管理为基础进行设计的

2、， 三亚凤凰水 城有限公司为三亚凤凰水城建设工程项目总承包方。 三亚凤凰水城建设工程项目总承包管理是指对三亚 凤凰水城建设工程项目实施阶段的项目总承包管理，它包括项目的设计阶段、施工阶段、动用前准备阶段、 和保修阶段；其项目管理的核心任务是对三亚凤凰水城建设工程项目进行目标控制。三亚凤凰水城建设工 程项目的目标控制包括水城建设工程项目的投资目标、进度目标和质量目标。三亚凤凰水城建设工程项目管理主要为项目的实施阶段，它所涉及的工程内容复杂，参与工程项目实 施的单位较多其各自的工作性质、任务分工和利益不同，因此其项目管理的类型也不同；三亚凤凰水城建 设工程项目管理规划工作主要是服务于三亚凤凰水城建

3、设工程项目的整体利益，也是服务于三亚凤凰水城 有限公司的利益，项目管理规划大纲是指引三亚凤凰水城项目目标得以实现的根本保证。二、项目概述三亚凤凰水城位于海南省三亚市金鸡岭西侧三亚河两岸， 占地约 2500亩，建设项目建筑面积约 160 万M。三亚凤凰水城水系组成主要由原有两支小河在水城中部汇集形成三亚河并贯穿整个水城，水城总体地势偏低，相对于周边市政道路标高差约 46 米。河流水位流量及水量变化均呈现丰、枯交替的周期性变化， 径流丰枯相差悬殊，枯水期流量极小，上游常有断流现象，年平均流量 4.35 m3/s 涨落潮水位差约 1.1 米, 低潮时大部地段水位深不足 0.6 米。在三亚凤凰水城总体

4、详细规划中水城的开发与建设工程项目拟为分期进行实施，整体规划贯彻“统一 规划，分期建设、滚动发展”的原则，三亚凤凰水城一期建设工程占地约 320 亩，项目位于水城整体地块 的北面，东临金鸡岭路及地块中心市政规划路，项目计划开发的有商业街、会所、洋房、联排小高层，建 筑面积约20万川。该期建设项目标准较高，建设项目主要体现了整个片区建设风格，对后期的开发建设起 着一定的示范影响，故一期的工程建设定义为建设工程示范起动区。二期建设项目位于金鸡岭路和中部规 划道路之间，三亚河以北一环路以南的围合区域内，二期建设工程是在一期的基础上强化了度假功能，综 合商业等服务功能，建筑面积约 40万讥三期建设项目

5、位于三亚河、金鸡岭路、解放路和中部规划道路的 围合区域内，同时三亚河边至解放路规划道路以及三亚河道整治工程纳入三期建设范围。四期建设项目位 于三亚河以南，规划路以西片区，建设项目有温泉度假中心及泛酒店式公寓。五期建设项目位于片区北侧， 建设项目有高尚居住别墅公寓。三亚凤凰水城自然环境优越，现状建设情况简单，规划定位较高，三亚凤 凰水城有限公司为水城项目开发主体，三亚凤凰水城有限公司为三亚凤凰水城建设工程项目的总承包方。三、项目的目标分拆和论证三亚凤凰水城建设工程项目目标分析包括建设项目的投资目标、进度目标和质量目标分拆；三亚凤凰 水城建设工程项目的投资目标贯穿着项目实施阶段的全过程，它包括项目

6、的投资目标，进度目标和质量目 标，其中投资目标指的是三亚凤凰水城的总投资目标，本文所指的是三亚凤凰水城的首期示范区的总投资 目标，进度目标指的是三亚凤凰水城的首期示范区的总工期进度目标，质量目标指的是三亚凤凰水城的首 期示范区总体质量目标；三亚凤凰水城首期示范区的总投资是以满足于三亚凤凰水城有限公司在三亚凤凰水城首期示范区项目 投资需要为目标的，它以三亚凤凰水城总体项目投资目标为基础进行确定的，三亚凤凰水城总体项目投资 目标是以三亚凤凰水城项目投资可行性研究报告、三亚凤凰水城总体项目详细规划书确定的，它是通过三 亚凤凰水城总体项目管理规划的投资目标控制和有效的项目管理手段来实现的；三亚凤凰水城

7、建设工程项目总进度目标指的是整个项目的进度目标，它是在三亚凤凰水城项目决策阶 段项目定义时确定的。三亚凤凰水城首期示范区建设工程项目总进度规划为三亚凤凰水城建设工程项目总 进度目标的组成部分，是三亚凤凰水城建设工程项目总进度目标的阶段性进度目标。它可以设为项目总工 期目标和里程碑进度目标，在三亚凤凰水城首期示范区建设工程项目进度目标管理中，其里程碑进度目标 最为重要，它直接反映着三亚凤凰水城工程项目的形象进度目标，它是以三亚凤凰水城工程项目的利益需 要而设立的，并通过三亚凤凰水城首期示范区项目管理规划的投资目标控制和有效的项目管理手段来实现。 由于三亚凤凰水城首期示范区总工期进度目标的实现与投

8、资成本之间存在着对立和统一关系，加快工程进 度可能会增加施工成本，过度的缩短工期可能会影响工程质量；因此，保证项目总工期进度目标应是建立 在保证工程质量的基础上，同时必须考虑到投资成本增加的影响，但上述矛盾的一面也是可以通过加强项 目管理手段得以实现的；三亚凤凰水城工程项目质量目标是面向三亚凤凰水城工程项目而设立的项目质量目标，三亚凤凰水城 首期示范区的质量目标和三亚凤凰水城的总体质量目标一致。三亚凤凰水城工程项目质量目标以满足于项 目的技术规范和相关的技术标准规定，以及满足于业主对于项目相应的质量要求而设立。影响三亚凤凰水 城工程项目质量目标实现有：工程项目质量活动的主体中人的意识和质量能力

9、、建设项目的决策因素、建 设工程项目勘察因素、 建筑材料及建筑构配件用品的质量因素、 工程项目施工的技术方案和施工组织方案、 工程项目的施工环境因素等。工程项目质量目标可以通过加强工程项目质量管理和采用必要的、可行的项 目管理措施来实现。在三亚凤凰水城工程项目质量管理活动中可以采用， 。四、项目管理组织三亚凤凰水城项目管理组织是为了保证三亚凤凰水城工程建设项目目标控制而设立的必要的组织管理体系，它以满足三亚凤凰水城工程建设项目需要为目的，它建立在三亚凤凰水城公司管理体制的基础上， 并根据三亚凤凰水城工程建设项目的特点和工程概况而设置的，三亚凤凰水城工程项目实施阶段的项目管 理组织可以按以下两种

10、项目管理模式进行设立：一是以三亚凤凰水城有限公司为总承包方，对项目建设的 设计、施工、监理工程项目实行分包和管理；二是项目建设的设计、施工、监理工程项目实行三位一体的 自行管理模式；在线性项目管理组织结构中，项目实行三位一体的自行管理模式时，其设立的项目管理组 织机构为项目经理部。三亚凤凰水城项目经理部对三亚凤凰水城工程建设项目进行全面管理，项目经理部 设项目经理部经理一人，项目经理部付经理一人；下设总工程师办公室、工程建设监理公司、土建工程公 司A、土建工程公司B、市政工程公司、水电工程公司、绿化工程公司、总工办公室下设工程设计室、招投 标办公室、成本审计处等；在项目实行对外分包管理模式时，

11、其设立的项目管理组织机构为项目部式管理 组织机构。项目部隶属公司工程付总的直接领导并对三亚凤凰水城工程建设项目进行全面管理，项目部设 项目经理一人、项目付经理一人、总工程师一人、下属工程管理专业人员有建筑工程师二人，结构工程师 一人，水电工程师一人，市政工程师一人，绿化工程师一人，造价工程师二人。其项目施工组织结构图分 为：三亚凤凰水城项目管理组织结构图、三位一体模式项目施工管理组织结构图、三亚凤凰水城项目经理 部组织结构图、项目部式项目施工管理组织结构图三亚凤凰水城公司项目管理组织结构图公司总裁总经理项目付总经理工程付总/业主代表行政部总监计财部总监综合部经理策划部经理营销部经理物业部经理项

12、目部经理三位一体模式项目管理组织结构图绿化公司公司经理水电安装公司经理市政工程公司经理土建工程公司经理土建工程公司经理建设监理公司经理项目经理部组织结构图项目部组织结构图四、项目采购和合同管理工程项目采购模式可分为工程项目管理的委托模式、工程项目设计任务的委托模式、工程项目施工任 务的委托模式、工程项目设计任务和工程项目施工任务的综合委托模式、工程物资采购模式。根据三亚凤 凰水城的工程概况与三亚凤凰水城公司的运行模式，三亚凤凰水城工程实施阶段宜采用工程项目设计任务 和工程项目施工任务的综合委托模式进行管理，其原因是三亚凤凰水城工程项目规模较大，项目开发周期 较长，如果采用较为先进与合理的项目管

13、理模式，既能节约投资，又能保证工程质量和工期，也是项目投 资回报的根本保障；根据三亚凤凰水城的工程概况，为降低建筑设计成本，三亚凤凰水城工程项目设计可 采用多种委托方式进行建筑项目设计，平行委托方案是三亚凤凰水城工程项目设计的主要发包方式，挂靠 自行设计不失为一种可行手段。根据三亚凤凰水城的工程概况，三亚凤凰水城工程项目施工任务的委托模 式宜采用平行委托工程分包方案，也可以采用工程包工不包料的管理模式，当然采用自行组织施工也是目 前海南地区的一种流行模式，工程物资采购一般可采用公开招标采购和议标合同采购为主的模式；项目合同管理的目的是利用建设项目合同的正当手段防范合同风险，以维护自身的正当利益

14、，并获取 尽可能多的利润，三亚凤凰水城建设项目的合同管理是指建设工程合同订立后对合同实施阶段的合同管理， 合同管理的内容包括：建设工程合同分拆，建设工程合同交底，建设工程合同实施的控制，建设工程合同 档案管理。建设工程合同分拆在于理解建设工程合同中复杂的合同条文的内容和法律涵义；理顺工程总包合同和 工程分包合同之间错综复杂的合同关系，以及合同文件和工程活动中存在的衔接关系；及时审查和发现合 同中存在的明确和不明确的经济和技术风险。建设工程合同交底是将建设工程合同和建设工程合同分拆的 资料向各层次的合同管理者进行合同条例和合同责任交底使以责任到人，工程合同交底的内容有：合同管 理人员向项目经理部

15、管理人员及其相关人员对合同的主要内容做出解释和说明；组织和协调合同各方共同 执行合同，检查合同的执行情况并在合同执行过程中存在的合同理解争议做出解释。建设工程合同实施的 控制通过对合同实施过程中的情况做出分拆，找出合同实际偏差，以供项目管理部及时掌握合同的偏差情 况，并做出合理的判断，使其能及时采取措施进行纠偏，以达到合理的合同管理目标；建设工程合同档案 管理包括合同资料的收集、资料整理、资料归档和资料的使用。工程资料包括合同文本、招标文件、投标 文件、图纸、技术规范，合同分拆资料，发包人的各种指令、签证、信函、会议纪要、各类补充协议等； 在三亚凤凰水城项目合同管理的关系中，合同的管理是互相的

16、，其合同结构图如下：五、项目投资控制的方法和手段三亚凤凰水城项目投资控制是项目实施的全过程控制，它包括水城项目的设计过程的投资控制，施工过程的投资控制，其中为前者的投资控制最为重要。项目投资的目标以求合理的投入和最优的产出，项目 投资的目标可以通过编制项目投资规划、工程概算和气预算来确定，目标必须经过目标分解、分拆和论证 以确定目标实现的可能性。为保证三亚凤凰水城项目投资控制的目标，项目投资控制可以通过工程合同价与工程概算的比较；工 程合同价与工程预算的比较；工程款支付与工程概算的比较；工程款支付与工程预算的比较；工程款支付 与工程合同价的比较；工程决算与工程概算、与工程预算、与工程合同价的比

17、较；以取得到在工程实施过 程中投资的计划值和实际值的误差，对三亚凤凰水城项目投资控制的目标进行纠偏和控制。投资控制的纠 偏措施可以包括调整组织结构、任务分工表、管理职能分工、工作流程、设计限额、调整投资控制方法等 手段进行，严格工程项目管理制度和项目施工工程变更管理制度、工程项目竣工验收制度和工程项目竣工 结算制度。项目施工工程变更流程图六、项目进度控制的方法和手段 三亚凤凰水城项目进度控制是在项目实施的过程中，由浅到深，由粗到细的不同时期的进度控制 进程，它包括水城项目的总进度纲要、总进度规划、总进度计划、各子系统和各子项目的进度计划等。由 于三亚凤凰水城工程项目规模较大，项目内容较复杂，施

18、工工期较长，因此，根据三亚凤凰水城的工程概 况和工程项目的特点，三亚凤凰水城的工程项目的进度控制可由总进度规划的里程碑事件为进度目标值， 在此基础上以各子系统细化的进度目标值作为进度的计划值。为保证三亚凤凰水城项目进度控制的目标，可以根据进度的动态实际值进行进度纠偏，进度控制的纠 偏措施可以包括调整组织结构、任务分工表、管理职能分工、工作流程、调整进度控制的方法和手段，改 变施工管理和强化施工合同管理，可以考虑改变施工方法或改变施工机具和及时解决工程款支付等。七、项目质量控制的方法和手段 三亚凤凰水城项目质量控制目标是在项目实施的过程中，是依据三亚凤凰水城项目建设意图通过 项目策划和项目决策提

19、出的，其质量目标是以满足三亚凤凰水城建设项目明确和隐含需要的特性；三亚凤 凰水城项目质量控制是三亚凤凰水城工程项目总承包的质量控制，它包括对勘察设计、招标投标、土建施工、水电安装、竣工验收的各阶段的全过程质量控制，工程分包商的质量控制是建立在总承包商项目质量 控制的基础上，工程分包商的施工质量计划是总承包商施工质量计划的组成部份，接受三亚凤凰水城工程 项目质量控制规划大纲的约束和指导，其控制的目的是满足三亚凤凰水城建设项目质量目标的要求；三亚 凤凰水城建设项目应该建立完整的质量控制体系和有效的质量管理机制，设立专门的质量管理监督机构或 委托专门的工程监理公司进行质量管理。在三亚凤凰水城建设项目

20、施工质量控制过程中，工程分包商为质 量自控的主体，三亚凤凰水城工程监理公司为质量监控的主体，自控主体和监控主体在工程项目实施全过 程中相互依存，各司其职，共建项目的施工质量体系，其影响三亚凤凰水城建设项目质量的主要因素有： 三亚凤凰水城项目总体规划以及总体详细规划方案；工程项目的施工和监理单位的选择以及工程项目的施 工方案；建设工程项目的勘察设计因素；建筑材料和工程项目的施工环境。三亚凤凰水城建设项目质量控 制方法可采用PDCA动态循环原理进行管理，即在计划的实施过程中不断地进行检查和处置，可以根据质量的动态实际值进行质量纠偏。八、安全、健康与环境管理的策略 项目安全、健康与环境管理的目的是保

21、护产品生产者和使用者的健康与安全。由于三亚凤凰水城建筑产品具有产品多样性和固定性以及生产的流动性和建筑场所外部环境的复杂性，使得三亚凤凰水城的建设 项目安全、健康与环境的管理工作变得更加严肃和重要。因此，项目的总承包单位和每一个分包单位都应 持有安全监督单位颁发的施工企业安全资格审查认可证书参与施工和管理，必须建立行之有效的职安 康和环境保护制度和必须的职安康和环境管理。安全、健康与环境管理的控制程序九、信息管理的方法和手段三亚凤凰水城项目的信息管理主要是对项目建设各方信息的收集和管理，其信息管理的目的是通过有 效的项目信息传输的组织和控制为项目的建设和增值服务，其项目管理信息系统的功能是：投

22、资控制、进 度控制和合同管理。 三亚凤凰水城项目的信息管理可以充分利用互联网和公司局域网的电子传输平台优势， 对三亚凤凰水城项目建设的信息进行信息化管理，其意义有：实现项目管理数据的集中存储，有利于项目 管理数据的检索和查询，能有效地提高项目管理数据的效率，以确保项目管理数据处理的准确性，可以方 便地形成各种项目管理需求的各类报表。三亚凤凰水城项目管理数据的方法有：建立项目信息管理机构、 项目信息管理任务分工表，信息管理职能分工表，利用三亚凤凰水城信息网络平台进行项目信息收集，进 行项目信息分类，项目信息编码，建立工程档案制度，信息管理的保密制度。 十一、技术路线和关键技术的分拆 由于三亚凤凰

23、水城总体项目工程规模过大，工程目标控制项目多，控制内容复杂。所以本章所述的技术路 线和关键技术的分拆，是以三亚凤凰水城建设工程项目的里程碑工作进行控制的，其中三亚凤凰水城首期 示范区工程项目管理进度网络图如下：其中加粗箭头所经过的技术路线为进度管理的关键技术路线， 它的连续时间将直接影响项目管理的进度工期，当然也可以通过调整管理措施、经济措施来调整进度工期水城示范区施工阶段单体进度控制网络图十二、项目设计过程的管理三亚凤凰水城项目设计方作为总承包方的参与方，其设计方的项目管理服务于三亚凤凰水城项目建设 的总体利益，三亚凤凰水城项目设计过程的管理主要是指项目经理部对设计方的项目设计过程进行监督和

24、 管理；在项目的设计过程中，进行项目设计过程的监督和管理主要内容有：设计项目进度管理；设计项目 质量管理。项目管理的依据是三亚凤凰水城项目设计合同书、设计任务委托书、相关法规、技术规范。三 亚凤凰水城项目设计过程的质量管理可以通过加强项目质量管理来控制项目设计产品质量，以达到项目设 计阶段的质量控制目标。一般地可以采用设计方案的设计招标竞赛，优选勘察设计单位，对各阶段的设计 深度进行控制，按法规要求对设计文件进行审批，以保证各阶段的设计符合项目策划阶段提出来的质量要 求。提交的图纸能满足施工要求，工程造价符合投资计划要求，设计产品能满足合同规定的生产工期。在 三亚凤凰水城项目设计管理过程中，根

25、据海南地区建筑设计市场基本市场化的现状，为降低建筑项目设计 的成本，项目设计亦可采用多种方式对项目设计进行委托生产，其委托方式有：项目设计总承包、设计分 包、部份发包、挂靠自行设计，项目设计发包的方式一般以平行委托方式为上；根据海南地区建筑设计市 场的自行设计挂靠通俗做法，建筑设计事务也可由建筑设计工作室（或设计院设计人员）完成，然后在注 册设计院审图盖章出图；如果三亚凤凰水城有限公司能组成建筑设计工作室或建筑设计分院，则也可以参 照上述方法完成三亚凤凰水城项目的部份设计任务；当然，如此做法不主张，但可证明三亚凤凰水城项目 设计工作的实施方式是可以灵活选择的， 灵活的设计实施方案对减少项目的设计费用具有一定的经济意义。 项目设计产品标准的控制是三亚凤凰水城项目投资控制的主要手段，项目设计产品标准的高低将直接影响 项目投资成本高低， 设计深度一般以满足于项目生产的需要， 一般说来设计的深度越深设计的成本会越高。 十三、项目施工过程的管理三亚凤凰水城工程项目施工过程的管理主要是指在项目的实施过程中，对项目目标在实施过程进行控 制和管理，项目施工过程管理的目的是确保三亚凤凰水城项目建设目标的实现。项目施工过程的管理目标 包括投资目标、质量目标、工期目标，其项目施工过程管理的手段主要可采用的是组织措施、经济措施及 合同措施；通过组织措施使其