大型地产公司地库设计及成本控制

1、 地库成本控制，看中海地产如何做！绝对值得学习！部落用户大酋长中海作为房地产行业绝对的利润老大，即使在全行业的利润跌破10%，净利润率仍然达到了23%，秒杀万科、碧桂园、恒大等标杆房企。而中海地产的利润率能甩出对手几条街，主要在于其成本控制太强啊，地库作为成本控制中的重中之重，今天和大家分享一个中海的地下车库成本控制方法。一、地下车库停车数量1、车库范围独立地库与大底盘地库各有利弊，须结合地质条件及总图布局进行经济性研究，确定最优的地库布局，将地库成本控制在最初阶段； 2、车库层数尽量不做两层地库或减少地下二层地库面积3、车库埋深结合场地、管线布局；有条件尽量架空、半地下停车。二、人

2、防地下室问题1、尽量降低人防等级，争取不做5级人房明确人防等级后再开始设计。如果是乙级人防（常5级或常6级），无需每个防护单元均设置通往室外露天的楼梯，可以借用相连的防护单位；这样可以腾出大量车位。人防口部设置应布置在不影响停车的地方，尤其不宜布置在车道旁。2、尽量利用汽车坡道做人防主要出入口人防主要出入口需露出地面，并做防雨设施或做钢筋混凝土防倒塌棚架，既浪费又影响景观，应尽量减少。相邻防护单元的主要出入口应合并设置。三、停车效率的提升1、再次澄清关于“单车位面积”的统计口径地下车库总面积= 地下车库 + 全部设备用房 + 主楼地下室只有当存在垃圾房、污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机

3、动车库、物管用房等特殊情况下需要设置的房间时，可允许进行特别说明及复核。 2、集团控制标准：单车位面积35  控制标准并不是最优值，不能因已经达到而停止优化！1）无人防地下室通常可以做到32/辆。2）大型停车库效率较高，很多可以做到30/辆以下。3）当地库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车率值能轻松做到25平米/辆以下。4）目前，各项目中，有做到33、37、甚至41，成本优化空间仍然是很大。 普通地下一层车库建安成本约1 600元/，人防地下室约2 300元。 以停放500辆的车库，单车位面积每减少1，至少降低造价80万，平摊可售成本降低14.4

4、元。 3、柱网布置集团控制标准：7 800mmX7 800mm汽车库设计规范规定小车位1 800mmX4 800mm，车侧600mm，车尾500mm，两车共用，普通车位可以按照2 400mmX5 050mm。7 800mm柱网可以满足普通停车位要求（除非政府对停车有其他明确意见）。后侧有墙，车位应按照2 400mmX5 300mm。 地下室轮廓线：要求平直方正，无用的面积一定要剔除。无实际用途，应修改地库轮廓。无实际用途，修改地库轮廓或改作他用。 4、布置方式布置方式设备用房面积需要严格控制5、设备用房面积需要严格控制经验数据：10万规模的住宅小区，设备房面积约7

5、00800左右（未含车库排风、消防控制）。其中，变配电房约150；公变房：约50；柴油发电机房：约100；水泵房：约120；生活水池：约100；消防水池：约150；其他：约50。 小区规模每增加10万，设备房增大30%左右。 6、设备用房位置需要仔细斟酌车道两边是车位布置的黄金宝地，设备房（以及非机动车库）不应挤占停车位置；此处位置规整且靠近车道，不宜布置设备用房。 可尽量利用塔楼下方、边角空间等不方便停车的位置布置设备房。 设备房设置在塔楼下方，应注意水泵房及变压器的低频噪音对首层住户有影响，上部有水房间对下部电房有影响。四、车库层高层高每增加100m

6、m，地下室综合成本增加18元/。 1、常见认识误区 1）片面的认为车库净高2.2m，是指最不利空间的净高。其实在设计中，主要能保证“车道处、以及大部分的停车位处”的净高为2.2m即可。2）设备高度计算不精确，当车库设有“喷淋、通风及电桥架等设备管线”时，管线高度计算时不够精确；或者“风道、喷淋”等设备布置没有尽量避开主车道；或者设备管线交叉点也未避让主车道，导致车库高度人为增高，造成不必要的浪费。3）对常用设备配置要求不清楚。当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时，未采取设备用房处局部降板，而是一同按照设备房的高度来设置同层层高。 2、影响地下室层高的因素&#

7、160;1）净高：车库净高：2 200mm。2）机械排烟：总建筑面积2 000地下车库必设机械排烟。3）喷淋：10辆地下车库，或50辆地上车库（含架空层车库）必设喷淋，宽度1 200mm的风道下面需设喷淋。4）防火分区：地下车库一个防火分区2 000设喷淋4 000。5）梁高：800mm高更节省（地下室埋深不大时）。6）设备常用计算高度。3、严格控制地下室层高1）应尽量使“主风道” 靠近车道边侧设置。2）风道宽度尽量控制在1.2m以内，使风道下面不设喷淋。3）电桥架、设备管线尽量与风道平行设置、不设在风道下方。4）各类管线交叉点不要设在主车道处。 车库层高= 车库底板构造面厚度+停车

8、库净高2.2m+通风+（喷淋高度）+（电桥架）+顶板梁高。 风道下无喷淋，层高可以控制在3.40m。（100+2200+300+800） 风道下有喷淋，层高可以控制在3.60m。（100+2200+200+300+800）mm 集团控制标准：普通地库3.6m；人防车库3.8m。采用结构找坡，可省去顶板建筑找坡层（细石砼配钢筋网片）；顶板及底板采用同方向、同坡度的结构找坡。五、覆土厚度地库顶板覆土厚度决定着顶板的荷载，也决定着地库的梁柱高度、截面尺寸、配筋数量等，也间接决定着地库的结构成本。 覆土厚度由管网布局、种植要求、绿地率要求等要素决定，因此，优化综合管网的布局至关重要。 顶板平均覆土厚度：1）应结合景观方案精细化设计，不同种植区域覆土厚度应不同；或采用树池、堆土形式来种植；平均覆土厚度1.01.2m。 2）如采用覆土种植，建议覆土厚度如下：种植大树处覆土局部1 5