项目开发指引20——精装修策划

1、项目开发指引2.0运营中心第五部分 精装善策划，质量有保障四审四查八项先行三大管理通病预防2慎选分包制度严谨样板先行前紧后松3手工劳动为主4做业分布面广2属小量重复性工作1客户满意不仅是规范5实施人员参差不齐6总包配合过程中强势7精装修分包天生弱者8甲方有劲使不上精装修策划精装修工程特点做什么怎么做首立规矩首立规矩选项确认选项确认1整体装修版本核对24水电配套电位数量及位置2部品配置清单核对25电路通畅检测3渗漏控制卫生间闭水验收单26煤气表位置复核4塑钢窗淋水验收单27空调孔位置腻子施工前打设5阳台、空调位盛水验收单28墙地砖墙地面弹线6地热管道打压验收单29瓷砖集中加工7给水管道打压验收单

2、30墙地砖铺贴墙压地方式8裂缝控制墙面抹灰无空鼓、裂缝31墙地砖空鼓验收并标识9石膏板吊顶拼板时采用整体L型转角32铺贴表面质量情况10石膏板板缝用胶带纸等进行处理33卫生间过口石耳朵尺寸55*35mm11腻子开始前室内瓷砖工程已进行完毕34卫生间砖低于过口石材15mm12涂料施工期间及施工完毕3天内不开窗35未贴砖部位水泥砂浆找平压光至顶棚13 工厂化装修前标准尺寸确认（详见标准尺寸控制图）36室内安装室内门开槽及切割位置规则无毛槎14装修后标准尺寸确认（详见标准尺寸控制图）37室内门表面覆膜平整无起翘15墙棚地地面平整度检验（地板基面）38橱柜水盆给水点开圆形孔16棚面平整度39橱柜煤气表

3、后侧规则开孔或背板封闭17墙面平整、垂直度4018成品保护控制入户门、塑钢窗成品检验及保护（装修前）4119室内门成品保护4220橱柜成品保护43 21收纳衣柜成品保护44 22洁具成品保护4523厨房电器成品保护461.周例会制度2.图纸交底制度3.现场管理制度4.设施要求制度5.材料堆放制度6.加工场地制度7.样板先行制度8.装修放线制度9.装修工程实施制度10.质量巡查制度11检查清单制度12.成品保护制度没有规矩不能成方圆，精装修质量控制首要工作是立规矩四审、四查审计划审图纸审工序审运输4查工作面查交接单查隐蔽查工艺出图计划分包商确定及进场计划样板确认计划甲乙方供材料进场计划精装修计划

4、有条不紊精装修工程管理是多专业、多工种、 多工序、多协调工作，计划工作至关重要。临水临电堆场运输计划资金使用计划合同前置及数量准确充分考虑前置图纸会审及深化分包商早进场并连续施工保障样板工艺、工法落实甲乙方材料堆场及加工场总包临水临电运输预留四审、四查审计划审图纸审工序审运输5查工作面查交接单查隐蔽查工艺装修设计图水电图结构图建筑图每一个户型现场比对装修深化图四大件安装图精装修设计图不是“先毛坯，后装修”在建筑结构设计时应开始介入。区域设计管理部应先行介入，在分包商准备进场时进行图纸交底。方案设计建筑图应关注墙体定位，卫生间及厨房应关注窗位置及开启方向；结构图应关注板梁之间的标高；水电图应关注

5、厨卫的水电点，厅房的空调插座及空调出墙孔位置交圏设计在主体结构完成后，每一个户型都应将墙体位置、水电点位、湿铺贴排版线、烟道位置线、四大件落位线、天花线等在实体户型中放线落实，对需调整部分修改现场设计主要是审查水电位的匹配、煤气管道与橱柜安装匹配、浴柜与水点匹配、浴柜与墙体的尺寸匹配、PVC门与墙的厚度及门垛尺寸的匹配等安装设计将修改、深化部分纳入到装修图纸中，进行工艺优化、简化对质量影响并对总包及分包进行图纸交底施工图设计流程关注审计划审图纸审工序审运输查工作面查交接单查隐蔽查工艺关注四审、四查审计划审图纸审工序审运输查工作面查交接单查隐蔽查工艺工序特点实施原则： 先里后外，先上后下，先泥水

6、后安装，先封闭后消项多专业 多工种 多穿插 多流水单位工程量小 批量重复量大工序前后制约性强 如返工涉及多工种 不同工种施工速度相差巨大不同施工完成面成品保护要求不同不同工种对资金要求不同审工序示示例例审工序 实际施工中，厅房与厨房施工并非独立施工，考虑到厨卫间的湿作业和厨柜安装等工作对厅房部分的成品保护有直接影响。因此，现场工序安排要求在地板铺设前，必须完成厨卫间的主体施工，减少相互间的破坏和交杂施工的影响。 示示例例9审工序计划项目提供精装修采购计项目提供精装修采购计划划交付节点交付节点装修施工工序汇总精装修施工计精装修施工计划（初稿）划（初稿）精装总包进场精装总包进场进行样板实施进行样板

7、实施土建移交精装土建移交精装样板样板工艺样板工艺样板成品保护样板成品保护样板初开荒样板初开荒样板精保洁样板精保洁样板交付样板交付样板样板点评样板点评风险排查风险排查销售承诺销售承诺周边环境变化周边环境变化功能缺陷功能缺陷与销售样板不一与销售样板不一批量施工批量施工编制可视化进编制可视化进度及过程控制度及过程控制精装修精装修工作准备工作准备土建界面移交土建界面移交土建类土建类水电类水电类部品类部品类室内穿线室内穿线厨卫墙砖施工厨卫墙砖施工门槛石施工门槛石施工房间地砖施工房间地砖施工非厨卫吊顶施非厨卫吊顶施工工厨卫吊顶施工厨卫吊顶施工+烟机烟机、排气、排气管预埋管预埋天棚墙面腻子天棚墙面腻子腻子打

8、磨腻子打磨门套基层安装门套基层安装卧室地坪施工卧室地坪施工护窗栏杆预埋护窗栏杆预埋件安装件安装底漆施工底漆施工开关插座安装开关插座安装柜柜体安装体安装门套门扇安装门套门扇安装木地板及角线木地板及角线安装安装面漆施工面漆施工厨卫五金及设厨卫五金及设备安装备安装阳台墙面面漆阳台墙面面漆施工施工门窗、台面打门窗、台面打胶胶房间开荒清洁房间开荒清洁成品保护、安成品保护、安全文明建设全文明建设材料下订单材料下订单图图纸纸标标准准化化123部品类部品类4四审、四查审计划审图纸审工序审运输查工作面查交接单查隐蔽查工艺精装修运输水平运输垂直运输后期前期人货梯优先运输数量大、重量大等材料，如：水泥、砂、抛光砖、

9、埃特板等。在精装修施工前应安装并调试完毕，用于施工工人、装修材料等运输，为保障安全宜由精装修分包单独管理专门制作装修材料运输车，保障室内电梯正常运行。避免大量材料过早运输至 施工现场精装修施工前期准备阶段可以使用，但在精装修实施阶段杜绝使用，保障已实施的成品保护后期前期四审、四查审计划审图纸审工序审运输查工作面查交接单查隐蔽查工艺成品检验基准尺寸工作界面点位清点隐蔽验收查工作面土建界面、安装隐蔽界面、湿铺贴界面、装饰界面、四大件安装界面、装饰面界面、设备安装界面、初验收界面、成品保护、关门界面1米线、净高线、净尺寸线上道工序的成品检验、完成尺寸检验、其余观感检验、 成品交接单水电点位清点、预留

10、孔位清点水电隐蔽验收、带压水验收、防水成品验收在检查工作面过程中除施工队自检、甲方组织监理、施工方联合检查外，应善于利用下道工序施工队对上道工序施工队工作面的交接检查四审、四查审计划审图纸审工序审运输查工作面查交接单查隐蔽查工艺楼号房间号户型装修版本关键工程节点参建单位D1#3501AA铺砖2009-8-15（含墙地瓷砖铺贴、腻子）建设*万科房地产开发有限公司家俱2009-9-30（含门、收纳柜体）监理*工程建设监理公司竣工2009-10-30（地板安装完毕移至保洁）施工*建设工程有限公司选项确认选项确认1整体装修版本核对24水电配套电位数量及位置2部品配置清单核对25电路通畅检测3渗漏控制卫

11、生间闭水验收单26煤气表位置复核4塑钢窗淋水验收单27空调孔位置腻子施工前打设5阳台、空调位盛水验收单28墙地砖墙地面弹线6地热管道打压验收单29瓷砖集中加工7给水管道打压验收单30墙地砖铺贴墙压地方式8裂缝控制墙面抹灰无空鼓、裂缝31墙地砖空鼓验收并标识9石膏板吊顶拼板时采用整体L型转角32铺贴表面质量情况10石膏板板缝用胶带纸等进行处理33卫生间过口石耳朵尺寸55*35mm11腻子开始前室内瓷砖工程已进行完毕34卫生间砖低于过口石材15mm12涂料施工期间及施工完毕3天内不开窗35未贴砖部位水泥砂浆找平压光至顶棚13工厂化装修前标准尺寸确认（详见标准尺寸控制图）36室内安装室内门开槽及切割

12、位置规则无毛槎14装修后标准尺寸确认（详见标准尺寸控制图）37室内门表面覆膜平整无起翘15墙棚地地面平整度检验（地板基面）38橱柜水盆给水点开圆形孔16棚面平整度39橱柜煤气表后侧规则开孔或背板封闭17墙面平整、垂直度4018成品保护控制入户门、塑钢窗成品检验及保护（装修前）4119室内门成品保护4220橱柜成品保护4321收纳衣柜成品保护4422洁具成品保护4523厨房电器成品保护46装修施工标准流程进行阶段示意参考万科工作面交接可视单四审、四查审计划审图纸审工序审运输查工作面查交接单查隐蔽查工艺3卫生间防水2冷热给水1电线管4尺寸控制点5窗塞缝防水查隐蔽完成电线穿线或铁丝穿线冷热水联通带压

13、蓄水24小时1m标高线复核外墙淋水测试15432四审、四查审计划审图纸审工序审运输查工作面查交接单查隐蔽查工艺阳台下水管周边做返槛美观，避免渗漏未做返槛影响美观，施工困难，容易渗漏地漏施工容易，便于排水做封边，美观，避免积尘未考虑吊顶标高，未做封边，影响美观，容易积尘查实施工艺最重要的是简化施工、保障质量、美化观感、防通病未考虑窗台面石材施工问题，后续石材施工便利性和质量受到影响方便窗台面石材施工，后续石材施工便利性和质量得到保障用塑料角线做阴阳角，美观，避免碰撞破坏人工批灰阴阳角，工人技术难以满足要求，容易破坏示示例例八项先行八项先行1.管理先行2.样板先行3.材料先行4.分批先行5.封闭先

14、行6.放线先行甲方精装修管理小组；乙方精装修负责人；总包精装修协调人；精装修例会组织人；材料检查准用审批人；施工过程成品保护负责人；分批工作面交接验收负责人样板确认交底（深化施工图、工作面交接、工序、工法、工艺、质量标准、验收、成品保护要求等）甲供材料计划；甲供材交接制度；乙供材料计划；乙供材检验制度项目精装修批量分批实施表；分批实施进度计划表分批封闭计划（铝合金门窗封闭、预留管洞封闭、防水封闭、线槽封闭、入户门封闭等）精装修标高控制线；天花标高线；湿铺贴排版线；水电定点线；铝合金门安装控制线；入户门标高线等7.堆场先行8.加工先行装修材料堆场平面布置图；水泥、砂堆放区布置图；现代家私4大件堆放区；装修垃圾堆放区浆料搅拌加工区；铺贴材料加工区；板材、龙骨加工区16三大管理成品保护管理过程质量管理人员管理精装修人员（包含湿铺贴）精装修施工工人：5080人/百套其中：泥水约20人/百套 油漆约15人/百套 木工约5人/百套 管理约2人/百套 杂工约8人/百套成品保护关注：严格工作面交接验收制度；严格执行成品包装保护规定；发挥总包、物业保安巡查作用；建议精装修施工现场封闭管理（人员与现场分开设置）过程质量管理应关注：1.选择具有相同质量理念的施工方；2.下道工序对上道工序的检查；3.严格按照样板确认的施工工法实施；4.要求施工方建立对施工人员准入制度；5.建立过程质量定期检查奖罚制