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1、内容摘要我国从 20 世纪 80 年代末开始实行住房。随着福利实物分房制度的终止，我国个人住房日益频繁，个人住房市场逐渐火爆。在很多人买上心仪的住房的同时，“炒房”也成为一种新兴的投资行为。个人住房随着房地产行业迅速发展带来的巨大利润，使得很多人投身于炒房市场，甚至还涌现了很多民间的炒房组织。不需要住房的人不断地将房屋买进卖出，抬高房价，从中获取暴利；真正需要住房的人买不起房。住房买受人购房的目的不是居住，而是为了在房价后抛售赚取高额差价，这使原本为解决人们生存需求的住房消费行为增加了丰富的商业色彩。房屋炒作交易行为推高了房价，增加了个人住房的成本，虚繁荣了我地产市场的需求量，加大了个人住房的

2、风险。这样的市场乱象，给对房地产市场的监督和调控增加了难度，也让我国在个人住房法律制度的缺陷充分出来。在住房前，我国长期的福利制公有住房分配，使我国的住房法律制度不健全善。为保障我国城镇居民的正常住房需求，最大限度地保障城镇居民的住宅权益，杜绝个人住房行为中的违法现象，遏制炒房抬高房价行为，采取了大量的措施，如土地用途、信贷、实行住房指导价格、住房价格申报等，其中，也采用税收方式加以调节，颁行有若干房价的规定、通知；2011 年开始，更是在上海、重庆等地进行征收税的试点工作。理论学界越来越多的人将注意力转移到个人住房法律制度的研究，也对住房税收等具体问题进行理论研究，献策献计。本文通过对住房已

3、经实施应当缴纳的各种税收进行介绍、阐释、论证，对正在沪渝两地试点的税，进行了分析、研究，从有利于我国住房健康发展的角度，提出了个人建议。全文分三部分，约 3 万字。第一部分，个人住房相关税收制度的概述。个人住房是指可供人们学习、居住或储藏物资的场所。个人住房有、出租、继承、赠与、交换五种类型。国家征收个人住房税能够起到宏观调控、引导消费、市场监管面作用。个人住房1相关的税种主要有流转税:包括土地、营业税及营业税附加；所得税：包括企业所得税、个人所得税；税：包括税、契税；特定行为税：印花税。第二部分，个人住房、出租、继承、赠与、交换五种类型涉及的相关税种及其法律问题。个人住房包括商品住房和二手房

4、，在商品住房过程中，卖方应纳税种主要有营业税及其附加、企业所得税、印花税及土地，买方应纳税种主要为契税；在二手房过程中，卖方主要应纳营业税及其附加、个人所得税，买方应缴纳契税；个人出租住房，应缴纳税、营业税及其附加和个人所得税；个人住房继承过户登记需缴纳印花税，定继承人根据遗嘱继承的，还需缴纳契税；赠与人赠与个人住房，应缴纳营业税及其附加和印花税，受赠人应缴纳个人所得税、契税及印花税；个人住房交换时需缴纳印花税，交换价格相等的，免征契税，交换产权的房屋价值不等，则由多交付货币的一方缴纳交纳契税、营业税及其附加和个人所得税。第三部分，个人住房持有税即税及其法律问题。从 2011 年开始，在重庆、

5、上海两试点开征税。这部分对两地税政策进行比较：上海与重庆价格为税基对个人住房征收税，上海只对新购住房征税，对存量住房不征税，实行差别化的比例税率；重庆只对高档住宅、别墅等存量住房征税，普通住房，只对增量住房征税。启动税，健全了我国的税法体系，有利于整个房地产结构的调整调控，有调节收入分配的作用，能起到引导市场、适当地改变住房消费习惯的作用。但税在、对房地产价格影响、计税依据的评估等方面存在问题，因此提出了完善、扩大税征收范围、制定性政策加强约束机制、确定评估计税依据等税建议。本文中心突出、结构严谨、层次分明、用语规范、材料丰富，能很好地综合运用所学的理论与本专业的有关知识，研究热点，在查阅大量

6、的文献基础上，对与生活关的个人住房税收法律制度进行介绍、阐释、论证，从推动我地产市场的健康发展和完善我国个人住房税收法律制度的角度，提出了合理化建议，正确地体现了党和的有关方针政策。：个人住房；住房；卖方营业税；买方契税；卖房所得税2AbstractFrom the late 1980s, China has started the implementation of the housing system reform.With the termination of the welfare-oriented public housing distribution system, individ

7、ualhousing transactionshas become increasingly frequent, besides theal housingmarket prospered gradually. While a lot of people buying favorite housing as their residences, "real estate speculation" has become a new kind of investment behavior. Individual housing transactions developed rap

8、idly with the real estate industrys enormous profits, therefore, a lot of people engaged in the real estate market, and even many private real estate organizations emerged correspondingly. Some people who did not need houses buy and sell houses constantly for huge profits; however, people who have g

9、enuine need of housing cant afford housing. The housing buyers purchase purpose is not to live in, but to earn higher price in huge increasing profit margins, which adds the originally consumption behavior solved the people living needs with commercial color. Real estate speculation behavior pushes

10、up the house prices and prospers China's real estate market demand foam-likely; increasing the cost and the risk of individual housing transactions. The confusion phenomenon in this market not only increases the difficulty degree to the supervision and regulation of the national real estate mark

11、et but also exposes the defects in the legal systems of individual housing transactions inChina fully.Before the housing system reform, China having implemented the welfare-oriented public housing distribution system for a long-term makes the legal system imperfect. In order to protect the normal ho

12、using needs of the urban residents in China's urban residents and tenants' rights and to eliminate the illegal behavior in individual housing transactions to bid up prices, China has taken a large number of measures, for instances, control of land use and real estate credit; guide the housin

13、g price and implement the transaction price reporting system. etc, including regulates the real estate market by means of taxation and enacts a number of provisions and notices to control prices. In the beginning of 2012, the government carried outthe property tax policy in Shanghai, Chongqing as pi

14、lot cities. More and more scholars divert1attention to the legal systems of individual housing transactions and the theoretical research on specific issues such as housing transaction tax. This article makes instructions, argumentations and demonstrations on various taxes paid on housing transaction

15、s. Besides,the author not only analysis and research the two pilot property taxes in Shanghai andChongqing but also proposeal recommendations for the benefit of the healthydevelopment of China's housing transactions.The thesis is divided into three parts, about 30,000 words.The First Part. Summa

16、ry on the individual housing transaction tax system. Individual housing is a shelter for people to learn, entertainment, live in or storage. Individual housing transactions have five modes as sold, leased, inheritance, gift, and exchange. The government collects individual housing transaction taxes

17、can play roles in three functions as macro-control, guide consumption and market supervision. Turnover tax in the individual housingtransactions includes the land value-added tax, business tax and business tax additional.Income tax includes corporate income tax,deed; Specific behaviors taxes: stamp

18、tax.al income tax; property taxes: property taxes,The Second Part. Related taxes and legal issues on individual housing transactions and its have five modes: sold leased, inheritance, gift, and exchange. Individual housing trading includes trading of commodity housing and second-hand housing transac

19、tions. In trading of commodity housing process, the seller should contribute payable taxes mainly as the business tax and surcharges, corporate income tax, stamp tax and land value-added tax.Correspondingly, the buyer pays the tax on deed. In second-hand housing transactions, theseller must afford b

20、usiness tax and surcharges,al income tax, and the buyer pays thetax on deed. Inadditionalal rental housing, people should pay property tax, business tax andal income tax; in individual housing inheritance transfer registration, peopleare required to pay stamp tax. And if he is non-legal heirs accord

21、ing to intestate succession,he needs to pay the deed tax; When he presented houses to others, he has to hand in businesstax and its additional and stamp duty, the donee should payal income tax, deed tax andstamp tax; In exchange of individual housing, he is required to pay stamp tax, if the exchange

22、2price is equal, no need to pay for the tax on deed, if not, the people whiver currency moreis to pay the deed tax, business tax and surcharges andal income tax.The Third Part. Static holding tax and legal issues affecting individual housing transaction costs. The so-called static holding tax is a p

23、roperty tax. Shanghai and Chongqing both collect tax according to the individual housing transactions. Relatively speaking, Shanghai only taxes on newly purchased house, not on the stock of housing, implementing of differentiated proportional tax; Chongqing only taxes on high-end residential, villas

24、 and other stock of housing tax, for ordinary housing, only the increment shelter tax. The government launching the real estate tax makes the tax law system of our country perfect, which is good for the entire real estate structure adjustment control. It has impacts in regulating income distribution

25、, guiding the market and changing housing consumption habits. But real estate tax has various malpractices in legislation, the impact on real estate prices and the tax on the basis of assessment fields. Therefore, it put forward proposal to perfect legislation, expand the property tax ranges, the im

26、plementation of targeted policies to strengthen the restraintmechanism and determination the real estate assessment tax basis.With distinctive theme, strict structure, trenchant arrangement, criterion language, rich material, this paper researches hot issues of society using good comprehensive of th

27、e theories and the professional knowledge. The author makes instructions, argumentations and demonstrations on individual housing taxes and related legal system on daily ordinary lives of people. From the promotion of China's real estate market healthy development and improvement of individual h

28、ousing transaction tax legal system angle, the author puts forwardreasonable suggestions, correctly reflecting the party and states policies.Key words: Individual Housing; Housing Transactions; The Seller Business Tax;The Buyer Deed Tax; Real Income Tax3目录引 言1（一）研究背景1（二）研究目的1（三）研究现状2（四）研究方法2（五）研究不足3

29、一、个人住房税收制度概述3（一）个人住房税收的相关概念3（二）个人住房税收制度税种分析5二、个人住房相关税收制度及法律问题18（一）个人住房的相关税收制度及法律问题18（二）个人住房出租的相关税收制度及法律问题22（三）个人住房继承的相关税收制度及法律问题24（四）个人住房赠与的相关税收制度及法律问题25（五）个人住房交换的相关税收制度及法律问题28三、个人住房持有税税及法律问题29（一）税的启动29的主要问题及建议35（二）我产税制度结论39参考文献40致谢441个人住房税收法律制度研究引言（一）研究背景随着我国市场的进程不断发展，我国的个人住房市场越来越红火。从最早的福利分房到商品房的出现

30、，再从普品房到别墅房等高档商品房的热销，我国的房地产市场经历了突飞猛进的发展。然而，由于炒房团等民间组织的出现，个人住房不再是简单的住宅，反而被赋予了一种商业投资的色彩。个人住房的频率越来越高，甚至专门有人干起了倒卖赚取差价利润的营生。这样情况的发生扰乱了我国正常的房地产市场经营管理秩序，不规范的个人住房行为也极大地了我国消的个人利益。我国个人住房市场的乱象，会 2007 年对中民城市房地产管理专门进行了修订，对城市房地产的行为进行了更加严格的约束和规范。不仅如此，在 2009 年第十一届二次会议上，在其所作的政府工作报告中再一次明确提出了“促进房地产市场稳定健康发展、整顿房地产市场秩序、规范

31、房地产市场行为”的要求，对个人住房市场的稳定提出了明确要求。随着我国个人房地产行为的发展，我地产市场的税收法律制度逐渐完善，有关于个人住房的税收法律制度也逐渐完善起来。本文正是在这样的大背景下对我国个人住房税收法律制度进行研究的。（二）研究目的本研究的目的，是通过对我国现行个人住房税收法律制度的研究找出我国目前在个人住房税收法律制度方面的薄弱之处，并通过对上海和重庆等地的税政策制度研究为未来的个人住房税收法律制度的完善提出合理化建议。1个人住房税收法律制度研究（三）研究现状我国学者对有关房地产市场税收制度的研究起步较晚，这与我地产行业的起步和发展较晚有直接的关系。早期我国学者关于个人制度的研究

32、主要是以地区为主展开的。在 2002 年，我国学者孙爱龙就提出了对申请适用房和廉租房的居民申请应当完善审核制度、公示制度、追责制度等建议，而我国学者在 2004 年结合株税收制度应当遵循的保障原则等。在 2007洲市的发展情况等阐述了个人住房年，我国学者提出要建立收入考评机构，完善税务收讫、的信息共享制度规范个人住房市场的建议。还有在 2008 年，我国学者再一次提出了适用房和廉租房的申请人资格和审核制度的完善建议。还有我国学者也在 2008 年提出应当在我国建立个人收入信息系统和住房，完善相关法律制度的建议，从细节上对规范我国个人住房的统计和规范等提出了合理的建议。此外，我国学者还认为应当吸

33、取西方的先进经验，在我国建立将住房保障制度纳入体系的相关，以真正规范我国的个人住房行为。在最近几年，随着对房地产市场调控政策的出台和税等制度的出现，有关于个人房地产制度的税务制度研究成为新的热点。英在其题为促进我地产市场健康稳定发展的税收政策研究的中就对我国当前的税收政策进行了细致的研究，还有，也在其在现代商业期刊上的题为试论现行税法中公允价值计量的应用的中对我国当前的税法进行了分析，提出了建议。还有我国学者、等人的研究都从全新的角度对我国目前个人住房税收法律制度的一个侧面展开了研究，文的研究提供了充足的理论支持和帮助。（四）研究方法本文的研究主要采用了理论分析法、对比分析法和综合分析法等。所

34、谓理论分析法，主要是指本文的研究是基于对本选题所涉及的学理知识、法学概念、理论基础等基本理论进行充分分析和研究的基础上开展的。所谓对比分析法，主要是指在研究中本文采用2个人住房税收法律制度研究了将研究内容与案例内容进行分析比较的研究方式展开谓综合分析法，是指本文在研究的过程中取得的各种数据、图表等进行了有性的分析和研究。（五）研究不足本文的研究不足在于，鉴于本人的学识能力有限，研究仅限于在本人的学识能力之内展开，对相关的法理分析和制度解读有一定的局限性。另外，由于和研究的资料仅限于最近几年对相题研究的文献资料，对问题的研究认识有限，理解有限。一、个人住房税收制度概述（一）个人住房税收的相关概念

35、1.个人住房的概念个人住房是指可供人们学习、居住或储藏物资的场所。具备房屋功能的，包括与地上房屋相连的以及完全建在地面以下的，能够遮风避雨，可供人们在其中学习、居住或储藏物资的场所，也属于个人住房。一般意义上的个人住房有两类，一类是城镇住房，还有一类是农村住房。农村住房指位于农村集体所有土地上的房屋，一般为农村集体组织和农民个人或家庭所有。而农村宅基地使用权,不仅具有物权的属性，而且在一定程度上与集体组织的成员资格和福利在一起，具有无偿市住房是指在国有土地上建设的住宅性质的房屋。本文所论个人住房仅指城镇住房。2.个人住房的种类，是指双方以货币为媒介的价值的交换。个人住房，是房地产主体之间以个人

36、住房这种特殊商品作为对象所从事的市场活动。房地产专业性极强。房地产的形式很多，不同形式的需要具备不同的条件，遵守不同的程序及办理相关手续。3个人住房税收法律制度研究按形式的不同，个人住房的形式可分为、出租、继承、赠与、交换。在日常行为中，人们通过房屋的、租赁、继承、赠与、交换等房屋流转行为，实现住房作为生活与投资的价值。3.个人住房税收及其功能税收是为实现其公共职能，凭借政治权力，依法、强制、无偿取得财政收入的一种活动。在我地产行业是的支柱产业之一，房地产价值巨大，是我国重要的税源，以其为征税对象，是财政收入的主要来源之一。房地产业具有稳定而强大的财政功能，由于房地产行业的特殊性以及对于发展稳

37、定的重要性，住房税的征收又有其特殊的功能和意义。（1）宏观调控功能2009 年美国次贷所的世界金融，以及、东南亚房地产对于的性打击，不断向我们证明，保持房地产业市场的平稳健康发展对于国不断出台的房地产调控政策文件1中，均可以见到，“调家安全意义。在整完善相关税收政策，加强税收征管”是调控房地产市场的主要调控之一。当房价过高、上涨过快时，合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求成为税收政策变化的主要依据2；当需要提振信心、活跃市场时，进一步鼓励普品住房消费的税收政策3成为应对市场突变的主要调控。（2）房地产消费引导功能保障民生是“十二五”的思想，住房保障是民生发展的重要体现，“居者有其屋”是实现

38、稳定的基石。因此，通过税收政策实现房地产消费引导功能，体现的是一种价值。根据的房地产市场，一方面加大力度调控房地产市场，稳定房价；另一方面又以大规模投资加大保障房建设力度。这一宏观政策目标的实现需要通过税收政策来保障，对保障房等低端房不收取有关税费；对一般商品房等中端住房1如关于进一步做好房地产市场调控工作有题、关于坚决遏制部分城市房价过快上涨等。2关于促进房地产市场平稳健康发展3关于促进房地产市场健康发展的。4个人住房税收法律制度研究给予适当的税收，支持中低收入阶层的购房消费；对别墅等高端住房则通过征收房产税等来加以遏制。（3）市场监管功能房地产市场是要素市场，的逐利性会通过投机制造虚假繁荣

39、，房屋投放，形成人为结构性短缺，甚至威胁金融体系安全。因此房地产市场失灵需要干预。如在 2011 年 1 月 26 日主持召开常务会议上提出房地产市场调控工作的“新国八条”4要求，其中要求市场监管机构应当加强对征地产生的土地的具体征管情况进行监督检查；还应当加强对房地产项目的基准定价明显超过该地区平均房地产价格水平的房地产项目的开发进行仔细认真的土地和稽查；应当加强对房地产价格评估的技术水平以及加强对现房的税收征管管理工作等。这些要求的提出，从税收制度的市场监管的方面出发，制定了市场监管的强制性规范，有利于抑制过度市场投机，保障安全。（二）个人住房税收制度税种分析在现行税收制度中，与个人住房相

40、关的税种主要有流转税：包括土地、营业税及营业税附加，所得税：包括企业所得税和个人所得税，税：包括税和契税，特定行为税：印花税。1.个人住房流转税对住房各环节课以流转税，是世界各国的同一作法，我国也不例外。所谓个人住房流转税是指民事主体以、出租、继承、赠与、交换等方式转移住房所或使用权应当缴纳的；主要有土地、营业税及营业税附加等。、出租、继承、赠与、交换等方式，使个人住房权利处于流转动态中，故称之为动态流转税，或称流转税。（1）土地4 “新国八条”是指关于进一步做好房地产市场调控工作有5题。个人住房税收法律制度研究土地是指转让国有土地使用权、地上的物及其附着物并取得收入的和个人，以转让所取得收入

41、的增值额包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，是房地产流转领域中的主要税种，是转让房地产行为的征收。征收土地的主要法律依据是中民土地暂行条例（以下简称土地条例）及中民土地暂行条例实施细则（以下简称土地实施细则）。在我国，个人住房土地的纳税主体有一个演变过程。土地条例第 2 条规定，转让国有土地使用权、地上的物及其附着物并取得收入的和个人，为土地的纳税义务人。按照这一规定，个人住房土地的纳税主体有单位和个人。然而，对个人缴纳住房土地，土地条例有明确的减免规定。该条例第 8 条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金

42、额；5第 12 条的规定，个人因工作调动或20%的，免征土地居住条件而转让原自用住房，税务机关申报核准，凡居住满 5 年或 5 年以上的，免予征收土地；居住满 3 年未满 5 年的，减半征收土地。居住未满 3 年，按规定计征土地。因此，在实际发生的个人转让行为中，为了合理，事实上很多都会在满 5年期之后正式办理转让手续，实现转让。此外，在 1995 年，财政部家税务颁布了关于土地一些具体问题规定。该通知第 5 条规定了“对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地”。本文研究税限定在五种方式6的个人住房，不包括合作建房的的，对合作建房的所有税收问题不作阐述。“关于土地征免

43、政策问题”中明确规定，自 1999 年 8 月 1。”7这一规定表。这即是说，在我国，日起，“对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地明，居民个人转让住房，不管是否满 5 年都不再缴纳土地个人住房中土地的纳税主体只有而没有个人，更确切地说，就只有开发商。5在笔者看来，“增值额未超过扣除项目金额 20%的”建造普通标准住宅的纳税人一般只有个人或者是为解决本职工住房的；作为以为目的开发商人而言，其土地增值额往往都要超过扣除项目金额 20%，才能，因此，建造普通标准住宅出售的土地纳税人往往也就只是开发商。6五种7 方式是指、出租、继承、赠与、交换。税务财政部关于调整房地产市场若干税收政策6第

44、 3 条。个人住房税收法律制度研究土地的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上的住房所取得的收入。由于个人不是土地的缴纳主体，则只有开发商转让的商品住房以及该商品住房范围内的国有土地使用权的转让收入，个人住房土地的课税客体。土地条例第 7 条规定，在我国，土地的税收管理实行的是四个级别的超率累进税率核准制度，具体地说，土地实行的是“四级超率累进税率”制度，但是增值额尚未超过已扣除的项目金额总额 50%的，土地的税率为 30%；土地增值，但是增值额已扣除的项目金额总额 50%但尚未超过已扣除的项目金额总额 100%的，土地的税率为 40%，速算扣除系数为 5%或土地增值且增值额超过已扣除的项目金

45、额总额的 100%但未超过已扣除的项目金额总额 2 倍的，土地的税率为 50%；速算扣除系数为 15%或增值额超过已扣除的项目金额总额 2 倍的，土地的税率为60%；速算扣除系数为 35%，但房地产企业建设的是普品住宅的，并且该住宅土地增值额没有超过已经扣除项目金额的总额的五分之一的，土地免征。根据土地条例及其土地实施细则的规定，土地与其它税种一样，依据中民税收征收管理法（以下简称税收征收管理法）及土地条例的规定由税务机关征收，的管理部门和土地的管理部门应向税务机关出具相关资料，并协助税务机关依法征收土地。土地管理部门、管理部门向房地产所在管税务机关提供的“有关资料”，是指与土地有关的个人商品

46、住房价格及权属变更等方面的资料。8纳税人未按照规定缴纳土地土地管理部门、管理部门不得办理有关的权属变更手续。9的，（2）营业税营业税是指对在中民境内转让土地使用权或者销售不动产的和个人，就其营业额所征收的一种税。个人住房营业税的主要依据是 2008 年修订通过2009 年施行的中民营业税暂行条例（以下简称营业税暂行条例），以及财政部、税务2008 年颁布实施的中民营业税暂行条例实施细则（以下简称营业税暂行条例实施细则）。8 土地9 土地条例第 11 条。条例第 12 条。7个人住房税收法律制度研究凡在中民境内提供规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的和个人，为营业税的纳税人，应当缴纳营业税。

47、10此外，在个人住房时，纳税人有下列情形之一的，当视同有应税行为发生：所有人将名下的不动产或者土地的使用权无偿赠与其他或个人的情况；还有财政部和税务在法条中规定的其他情形。在个人住房情形中，营业税纳税主体产生转让或者销售无形资产也就是个人房产或者土地使用权的行为，按照法律规定应当视同为经营行为，其行为产生的价值视同为“营业额”。按照法定税率进行应缴的计算。具体地说，纳税人的营业额是指纳税人转让或者销售其名下的无形资产或不动产所收取的全部现金价款、现金等价物等价外费用的总和。11计算应纳税额的公式是：应纳税额营业额×税率根据营业税暂行条例所附营业税税目税率表的规定，销售不动产，税率为

48、5%。因此，营业税应纳税额营业额×5%。对个人缴纳住房营业税，财政部、税务有明确的减免规定。根据我国颁布实施的关于个人金融商品等营业税若干免税政策中有关的规定指出，所有人个人的无偿赠与等不动产或土地使用权给他人，但凡遇到“离婚分割”、受赠人与赠与人的关系是“配偶、父母、祖父母、外祖父母、孙子女、外、兄弟姐妹”关系的、受赠者与赠与者之间属于“抚养或赡养义务的抚养人或者赡养人”关系的、房屋产权所有人由法律规定的房屋产权法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人接收的情况，暂免征收营业税。除上述免税外，其他城乡居民出租房屋取得的收入，不论是否征收税，一律按的 5%的税率征收营业税。根据营业税暂行条

49、例的规定，营业税的纳税义务所发生的时间，是纳税人发生“应税劳务”、“转让无形资产”或“销售不动产并获得收入或得到收入凭据”的行为的当天。个人产生的营业税，应当由税务机关征收。另外，该条例还规定，纳税人发生的销售、出租不动产的行为应当主其销售、出租的不动产所在地的税务主管机关进行纳税申报。营业税的纳税期限，根据规定分别是应税行为发生后的 5 日、10日、15 日、1或 1 个季度以内。而纳税人的具体纳税期限，应当由主管税务机关参10 营业税暂行条例第 1 条。11 营业税暂行条例第 4 条、第 5 条。8个人住房税收法律制度研究考纳税人实际应纳税额的大小做具体核定；如果不能按固定期限纳税的，可以

50、采取按次纳税的形式依法纳税。关于“普通住房”和“非普通住房”的标准、个人住房转让营业税免税的具体办理程序、个人住房转让发生的具体时间、的开具、根据相关规定进行差额征税的扣除凭据证明以及非形式（即受赠等方式）取得住宅所的行为等其他税收管理规定的行为，该按照税务、财政部和城乡建设部发布的关于加强房地产税收管理、转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见（以下简称稳定住房价格意见）以及关于房地产税收政策执行中几个具体问题实执行。12具体而言：（以下简称房地产税收执行问题）等有关规定落第一，关于 5 年的时间标准。根据规定，个人住房的时间，一般以取得的证或契税完税证明上标注的时间为准。13个人销售住

51、房的时间，则仍然按照营业税暂行条例及其实施细则中有关销售不动产的时间执行，即为住房销售者收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。第二，关于普通住房与非普通住房的标准。根据稳定住房价格意见规定，可以享受免税的普通住房主要是中低价位的普通住宅、中小户型，具体须满足如下条件：所在的小区的容积率等于或超过 1.0，且单套住房的面积为 120 以下、成交的实际价格在同级别土地上的房屋的平均价格的 1.2 倍以下。、自治区、直辖市结合本地区的实际情况，制定享受免税等政策的普通住宅的标准。单套房屋的价格标准和面积可以适当浮动，但是上浮的比例不能超过上述标准的五分之一，各直辖市和省会城市的政策的具

52、体执行标准税务、财政部、建设部备案后执行。个人对外销售住房，可视以下情况免征营业税或者差额征收营业税：其一：房地产所有人将自购年限达到或超过 5 年的，符合所在地公布的“普通住房标准”的对外销售的时候，应当带着注明该所在地、住房容积率、住房的面积和实用面积、住房的成交价格等材料以及有关的其他材料，向当地的税务机关申请办理营业税免征。接到申请的地方税务部门，应当根据当地已经颁布施行的普通住12 13 税务税务财政部关于调整个人住房转让营业税政策财政部 建设部关于加强房地产税收管理的9第 2 条。第 4 条。个人住房税收法律制度研究房的标准以及从房地产管理部门和管理部门得到的相关资料，对纳税人提出

53、的申请材料进行审核，符合免征营业税条件的，应当给予免征。其二，凡是个人的非普通住房，在达到或超过 5 年后对外销售的，除了要方税务部门提交按销售收入减去购房款的差价缴纳营业税的申请外，还要提供房屋时取得的税务机关监制的作为差额征税的扣除凭据证明。14（3）营业税附加营业税附加是指以应纳营业税额为计税依据或计费依据所应缴纳的税费。包括城市维护建设税、教育费附加与地方教育附加三种。征收城市维护建设税的目的，是为了加强对城市维护建设的力度，扩大和稳定用于城市维护建设所需的资金来源，根据中民城市维护建设税暂行条例（以下简称城市维护建设税暂行条例）的有关规定，只要涉及到税、营业税的纳税和纳税个人，都是应当依法缴纳城市维护建设税的纳税义务人。城市维护建设税的额度，应当以纳税人所实际缴纳的税、营业税的税额为计税依据。城市维护建设税的税率，应当遵照城市维护建设税暂行条例中的有关规定，例如纳税人的纳税地是市区的，按 7%的税率缴纳；纳税地是在县城或村镇的，按 5%的税率缴纳；纳税地非市区非县城或村镇的，按 1%的税率缴纳。15根据征收教育费附加的暂行规定的有关规定，所谓的“教育费附加”是对所有缴纳、消费税和营业税的纳税和纳税个人征收的附加费。征收该附加费的目的，从根本上讲是