雨润尽调-中商业务-附件：中商在建及运营物业项目模板20150917

1、附件：中商在建及运营项目尽调模板注：本报告中相关表格详见“雨润尽调-中商业务-附件：中商在建及运营物业项目模板-尽调套表.xlsx”；建议先填写该表格中的有关数据，再在本报告中粘贴相关表格；本报告中涉及各类合同、证照等电子扫描文档，请另行打包压缩文件提供；原则上，若同一项目公司有多个项目，应按项目分别作报告；若有相邻项目分属不同项目公司，可合并成一个项目做报告并在项目中说明不同地块分属不同的公司名下盱眙雨润广场项目经营尽调报告盱眙雨润广场项目经营尽调报告报告时间：报告时间：20152015年年9 9月月1818日日总目录总目录一一 项目经营项目经营项目总体信息开发节奏销售计划总成本及各期成本持

2、有物业经营经营业务判断重难点事项及风险提示二二 法律事务法律事务合同文书开发证照涉诉明细公司历史沿革知识产权三三 财务与融资财务与融资财务报告资金界面情况现金流分析会计利润融资借款情况工程款支付税务情况对外担保四四 公司组织架构公司组织架构公司组织架构管理团队五五 项目照片项目照片一一项目经营项目经营1.1 项目总体信息 土地资源盘点 项目所处城市区位及周边资源 土地出让条件、规划、政策要点提示 项目总图及规划指标 项目分期及建设情况 项目第期总图及规划指标 项目第期业态分布及产品配比 总体经营状况描述 总体持有物业专项描述 土地资源盘点1.1 项目总体信息注：1、包含公司名下所有土地、含已交

3、土地出让金但尚未颁发土地证的地块；2、在备注栏中标明开发状态，如已建、未建；3、表格中示例数据请根据实际情况自行更改。区域城市及区位分期权证字号用地性质土地使用年限购买时间（合同签订时间）土地面积（平方米）土地面积（亩）容积率计容建面（平方米）自持体量(平方米)是否可分割销售、最小分割面积（非住宅物业）总地价楼面地价（元/平方米）每亩价格其中已支付地价（万元）其中未支付地价（万元）未支付地价支付时间备注盱眙雨润广场一期盱国用（2013）第283号住宅702012.6.434392 51.65.5182637 10215.38559.33197.9710215.380商业4094418是合计 项

4、目所处城市区位及周边资源：标明项目位置、属板块或商圈以及与城市的关系。1.1 项目总体信息 盱眙地处淮河下游，位于江苏省西部，淮安市南端，洪泽湖南岸，西连安徽，东临京杭大运河，北靠洪泽湖，南接南京，是苏北的南大门，江苏公路交通重要枢纽。宁宿徐、宁连、宁淮多条高速公路穿境而过。由宁淮高速到南京只需45分钟，已融入南京“一小时经济圈”。是长三角最具投资价值的20个县之一。县域面积2483平方公里，人口75万，盱城人口15万。 项目所处城市区位及周边资源：1.1 项目总体信息本案盱眙目前的商业基本上形成两大商圈，一个是龙涧路和华夏国际广场一带为核心的商贸商圈，另一个是以东方商城和国贸商城为核心的五敦

5、国贸商圈，两大商圈之间以淮河东路和五敦西路为连接带，形成两心一轴的格局。国贸、商贸为城市传统商业核心地区、商铺出租率较高。 国贸商圈 商贸商圈 五洲广场 苏宁广场 项目所处城市区位及周边资源：项目四至及周边资源分布图用红色虚线标出项目用地四至轮廓范围，在图中标注周边有利不利因素及配套分布。1.1 项目总体信息n地块周边有利不利因素：有利因素：国贸商圈、毗邻大剧院、奥体中心、各大银行、苏宁生活广场等；业态布局为盱眙县最完整的商业综合体项目；学区房、周边配套设施完善；交通便利。不利因素：周边住宅竞品密集；项目已长达半年停缓建；105户型两房面积偏大，总价超出当地市场认可范围。n项目周边交通及配套等

6、情况：主要城市道路：金源北路与虎泵路之间；公共交通设施：3路、4路、7路公交；学区：新马中学、第一中学、天都幼儿园等；商业及生活配套：规划中有本项目商业综合体及苏宁生活广场；五洲国际广场、山水广场、奥体中心、大剧院等； 土地出让条件、规划、政策要点提示：重点提示突破规划条件、当地政策要求的情况（如有）。如：指标中有可能需要突破的指标：无土地出让时额外附带条件：住宅建筑面积不大于地上总建筑面积的40%，建设购物中心及主题百货面积不小于6万平方米；产权式商业街、公寓面积不大于2.8万平方米，写字楼、酒店面积不小于1.5万平方米，高度不小于99米。其它会影响项目整体规划及经营的要求（如开工、限价、还

7、迁等）：无土地款及契税、大配套费等是否已付清：已付清后续是否有继续拿地约定或计划：无通过努力协调政府同意免交城市建设各项规费计96元/平方米。1.1 项目总体信息 项目总图及规划指标（表3）：1.1 项目总体信息项目 总体指标单位备注 项目位置盱眙县虎泵路物业类型住宅、商业、酒店总用地面积34392无无m容积率5.49m总建筑面积201656m地上计容面积188973m其中可售物业93944无无其中住宅52957商业4540停车楼9418酒店式公寓21656酒店5371自持物业94418.85商业83970办公0停车楼10447酒店式公寓00非经营性配套公建3754其中设备用房3144物业61

8、0地上不计容面积0地下面积24435其中地下车库22785地下商业0其它地下室面积0户数（户）436绿地率10机动车位（个）677其中地下210地上467 项目分期及建设情况：全期总建筑面积20.16万平米其中地上177003平米地下24663平米业态：（商业，高层公寓，公寓，酒店）当前状态：（已开工、已销售）1.1 项目总体信息注：注明分期标准，如以规证为依据。 项目第期业态分布及产品配比：产品类型面积面积比（）套数套数比（）备注可售物业 住宅5100商业6380办公酒店式公寓21696.自持物业商业67109办公酒店式公寓酒店6608 .合计1.1 项目总体信息注：请在备注栏中标明可售物业

9、各户型面积段配比。1#2#3#4#商业B5#商业A4#商业B商业A1#2#3#5#4#商业B商业A 总体经营状况描述（表6）：1.1 项目总体信息单位总建筑面积已开工面积已交付面积已开工未交付面积未开工面积万平米20166620166602016660万元股东资金占压（如有）雨润其他股东实收资本10000万往来余额42862.77万元合计52862.77万元万元8月末资金状况备注：A类为非受限资金、B类为受限资金，请说明资金解冻计划，当地销售监管资金政策A类资金余额108.10万元B类资金余额1645.65万元合计1753.75万元在途资金余额0单位总销售额已售合同额累计已现金回款累计已工抵未

10、转合同的未售已结转库存资源协议额合同额收入（已取销许）（未取销许已达销售部位）万元4.7亿元8505万元8015元665.43527万元1.8亿元8829万元 单位总利润已结转利润剩余利润毛利率净利率万元或%单位持有物业直接成本万元总体持有物业专项描述（表）：1.1 项目总体信息属性 酒店 公寓商业住宅其他（停车楼等）总建筑面积（平米）1926210952837793969723321其中地上建筑面积（平米）1926210952671093969723321地下建筑面积（平米）00166704134729437.64单方成本（元/平米）3674.553724.894038.854243.993

11、804.54总成本（万元）4701.034079.5029725.9121644.358742.83 当前进展状态建设中建设中建设中建设中建设中（设计阶段已交付使用、建设中、未开工） 已发生产值30388万元截至2014年末累计已实现收入/累计支出（万元）418126002.372015年预计收入/支出（万元） 53152016年预计收入/支出（万元）94852017年预计收入/支出（万元） 76092018年预计收入/支出（万元） 7121 开发节奏简表（表13）1.2 开发节奏分期物业类型面积层数精装&毛坯方案批复规划许可证获取时间 施工许可证获取时间 开工时间销售许可证获取时间

12、封顶时间政府颁发的准入证明获取时间 入住时间 地上 地下 合计 地上 地下 时间（客户签署合同） 全期住宅51000 7766 58766 33-2毛坯2013-12-22 2013-10-302013-12-42013-5-112013-12-28商业 15480.7166700182180.77-1精装2013-12-222014-1-142014-9-92013-5-112015-7-16000*小计000*小计000项目合计000注：1.分期分产品类型填写； 2.若无具体开发计划，填写基本数据指标（产品类型、面积等）； 3.注明当地获取销许的工程部位要求。注：分期的产品形式、开工面积、

13、施工许可证、开工、入住时间和目前现场工程进度 2015年在建和计划开工项目进度概况：1.2 开发节奏1#2#3#5#4#商业B商业A 全期:高层住宅、商铺、公寓、酒店，面积201666m2,开工时间：2013-5-11，施工许可证：2013-12-4，入住时间2017-9 1#-3#楼主体工程已完成，2#内墙抹灰完成，地坪完成50%，外墙保温完成，门窗框完成屋面；完成3#楼内墙抹灰完成，地坪完成，外墙保温完成，门窗框完成，屋面完成；1#楼主体结构已完成（尚未结构验收），目前内墙抹灰完成30%，外墙抹灰完成30%； 商业A主体后浇带北侧已完成至二层，后浇带南侧施工至一层； 综合楼主体已完成至一层

14、； 4#楼主体已完成至15层;商业B主体已完成。 2013年2014年销售情况分析 分产品销售总量及库存 库存图 2015年合同销售计划 2015年资金回笼计划 2015年推盘图 协议未转及应收款情况 按揭在途款明细 2015年示范区、售楼处、样板间计划 2015年开盘或加推情况1.3 销售计划物业类型2013年销售情况分析2014年销售情况分析套数面积（）均价（元/）金额（万元）套数面积（）均价（元/）金额（万元）住宅（公寓）0 000778727.6249254298.1023住宅（别墅）00000000酒店式公寓00000000写字楼00000000商铺000010505.8215705

15、794.3638车位00000000库房000000000000879233.4455155092.4661项目总量合计0000879233.4455155092.46612013年2014年销售情况分析1.3 销售计划备注：该销售数据以签约为准，2013年12月28日开盘，故无签约，2014年住宅签约77套，面积8727.62平米，合同金额4298.1023万元；商铺签约10套，面积505.82平米，合同金额794.3638万元；合计2014年共签约87套，面积9233.44平米，合同金额5092.4661万元。分产品销售总量及库存（表8）注：项目根据实际产品分类进行填写，并填写附表：项目分

16、期分产品销售总量及库存1.3 销售计划项目分期分产品销售及成本表分期物业类型总可售房源情况已售情况分析未售情况分析累计至2015年8月末已售房源情况（合同口径）截至2015年8月末未售房源情况（总可售房源-已售房源）其中截至2015年8月末可售房源情况（销许口径）其中截至2015年8月末已达销售部位未预售取证房源情况套数面积（）均价（元/）金额（万元）套数面积（）均价（元/）金额（万元）套数面积（）均价（元/）金额（万元）套数面积（）均价（元/）金额（万元）套数面积（）均价（元/）金额（万元）一期住宅（公寓）43449832.1447212352513515297.36474772622993

17、4534.7847011626329934534.784701162630000住宅（别墅）00000000000000000000酒店式公寓00000000000000000000写字楼00000000000000000000商铺29714176.96 12807 1815711670.0418559124428613506.9212522 1691328613506.9212522 169130000车位00000000000000000000库房00000000000000000000小计73164009.165124168214615967.45327850658548071.7690

18、6331765854041.76906331760000产品分类合计住宅（公寓）住宅（别墅）酒店式公寓写字楼商铺车位库房项目总量合计一期住宅：1#/2#/3#开盘时间：2013年12月产品类型： 精装高层总面积： 34151.68平米/ 310套总货值： 1.6亿未售面积：18854.32平米/ 175套未售总值：0.882亿一期商业：金街底商开盘时间：2013年12月产品类型： 商业总面积： 3432.34平米/38套总货值： 0.6844亿未售面积：2926.52平米/ 28套未售总值： 0.6058亿二期住宅：4#开盘时间：待定产品类型：精装高层总套数：126套总面积：15952.78平

19、米总货值：0.75亿二期商业：商业B开盘时间：2015年10月15日产品类型：商业 总套数：259套总面积： 10744.62平米总货值：1.13亿二期住宅：5#开盘时间：待定产品类型：酒店公寓总套数：144套总面积：26860平米总货值：0.48亿库存图（示例）在售期区2015年推盘2016年推盘注：数据截止至2015年8月末库存图备注：图中要求标明项目全周期各分期库存情况包括已推及所有未推资源1.3 销售计划1#2#3#4#商业B金街5#2015年合同销售计划（表9）注：1-8月为实际发生数,9-12月为预估计划值1.3 销售计划项目类别分项2015年合同销售计划2016年合同销售计划20

20、17年合同销售计划2018年合同销售计划1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计合计合计合计天墅存量销售面积(平米)27500.5426708.1825335.7924617.72359223033.3922123.448041.7销售均价(元/平米)6505 6556666066416652670667996977销售金额(万元)1788917511168751635015694154451504033177新增量销售面积(平米)00000026425.08000000000销售均价(元/平米)0000007094000000000销售金额(万元)00000018747.0

21、4000000000合计项目类别2015年资金回笼计划（万元）2016年资金回笼计划（万元）2017年资金回笼计划（万元）2018年资金回笼计划（万元）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计合计合计合计天墅期初应收款新增合同回款合计一期住宅：1/2/3#开盘时间：2013年12月产品类型： 精装高层总货值：34151.68平米/ 310套/ 1.6亿未售货值：18854.32平米/ 175套/ 0.88亿15年目标面积： 22283平米/205套15年目标金额 :1.05亿15年目标均价：4712元/平米占全年任务量：52.5%一期商业：金街底商开盘时间：2014年12月产

22、品类型： 商业总货值：3432.34平米/ 38套/ 0.68亿未售货值：2926.52平米/ 28套/ 0.605亿15年目标面积： 2866平米/26套15年目标金额 :0.621亿15年目标均价：21667元/平米占全年任务量：31%二期住宅：4#开盘时间：待审批产品类型：精装高层总货值：15680平米/ 126套/ 0.74亿未售货值：15680平米/ 126套/ 0.74亿15年目标面积： /15年目标金额 :、/亿15年目标均价：/元/平米占全年任务量：/%商业B：开盘时间：待审批产品类型：商业总货值：10744平米/ 259套/1.13亿未售货值：10580平米/ 258套/ 1

23、.08亿15年目标面积： 6648平米/130套15年目标金额 :0.7亿15年目标均价：10528元/平米占全年任务量：35%在售期区15年推盘推盘图备注：图中仅需标注2015年有销售指标的在售及新开资源注：数据截止至2015年8月末2015年推盘图（示例）1.3 销售计划3#2#1#金街4#商业B协议未转及应收款情况 协议未转总量情况线下合同情况（未网签合同）可转协议时间情况协议未转总量其中拟退房其中可转协议可转协议中2015年可转可转协议中2016年可转回款30%回款30%套数金额（万元）套数金额（万元）套数金额（万元）套数金额（万元）套数金额（万元）套数金额（万元）套数金额（万元）23

24、25656334172231172231000000未收款总量情况可回未收款分类情况可回未收款时间情况未收款总量其中拟退房其中可回未收款可回未收款中银行按揭可回未收款中分期付款可回未收款中借款可回未收款中工抵可回未收款中其他可回未收款中2015年可回可回未收款中2016年可回套数金额（万元）套数金额（万元）套数金额（万元）套数金额（万元）套数金额（万元）套数金额（万元）套数金额（万元）套数金额（万元）套数金额（万元）套数金额（万元）27553.59210027553.592183665 98.09211489.5000027553.5921001.3 销售计划截止日前未收款共计27套，其中：按

25、揭未办理8套，共计366万元（其中住宅1套，36万元，因客户首付款不足，待补款；商铺7套，330万元，因竣工备案问题，暂时无法办理按揭）；分期付款5套，共计98.0921万元（其中3套到期30万元，催款中；2套68.0921万元时间未到）；低首付客户14套，共计89.5万元，（其中3套12.5万元到期，催款中；11套77万元未到期）按揭在途款明细按揭在途明细情况拆分按揭银行至2015年9月末1、首付未交齐2 、件未齐 3、 审批中4、审批通过待备案 5、审批及备案通过待放款 6、疑难客户 7、限购限贷在途按揭笔数金额笔数金额笔数金额笔数金额笔数金额笔数金额笔数金额笔数金额（万元）（万元）（万元

26、）（万元）（万元）（万元）（万元）（万元）*银行小计0000000000000000*银行小计未选定银行小计836613673300000000000合计836613673300000000000按揭在途预计可回情况按揭银行9月 10月 11月 12月 2016年1季度 2016年2季度 笔数金额笔数金额笔数金额笔数金额笔数金额笔数金额（万元）（万元）（万元）（万元）（万元）（万元）*银行小计*银行小计未选定银行小计008366合计0083661.3 销售计划注：银行在途按揭已全部回款，注：银行在途按揭已全部回款，剩余剩余8 8套套366366万未选定银行：其万未选定银行：其中中1 1套住宅套

27、住宅3636万，为客户首付不万，为客户首付不足待补款；足待补款；7 7套商铺套商铺330330万为竣万为竣工备案问题未能办理按揭。工备案问题未能办理按揭。2015年示范区、售楼处、样板间计划2015年开盘或加推情况注：注：示范区、售楼处、样板间计划示范区、售楼处、样板间计划中，项目中每个示范区、每个售楼处、每个样板间计划，需单独分行填写中，项目中每个示范区、每个售楼处、每个样板间计划，需单独分行填写项目分期产品楼号取预售证时间加推时间 开盘套数户型面积区间（）均价（元/）金额（万元）盱眙雨润广场二期商业商业B2015年7月16日待审批25915-601052811312盱眙雨润广场二期住宅4#

28、2015年7月16日待审批126113目分类（售楼处/示范区/样板间）分期（或地块名称）物业类型实楼（楼号/楼层/房号）临建新建/改造面积（）拟开放日期工期日期安排对应产品开盘时间设计开始设计完成施工开始施工完成软装开始软装完成1.3 销售计划1.4 总成本及各期成本 成本测算表-按产品合计 成本测算表-按分期合计 主要设计指标及配置标准表 成本测算表-按产品合计（表10.1）1.4 总成本及各期成本盱眙雨润广场项目成本明细表序号费项编号产品类型持有单方成本（元/m） 产品单方（可售） 可售总成本（万元）持有总成本（万元） 合计 分摊依据酒店（可售单方）酒店（

29、建筑单方）停车楼（可售单方） 停车楼（建筑单方） 商业A、B（可售单方） 商业A、B（建筑单方） 高层住宅 沿街商铺 酒店式公寓公寓式酒店酒店停车楼商业A、B建筑面积(m)* * * * * 51,000.00 6,380.00 10952.00 10744.00 6608.00 22980.00 73600.00 182,264.00 可售/持有面积(m)* * * * * 49,832.00 3,433.00 0.00 10744.00 6608.00 22980.00 73600.00 167,197.00 占地面积(m)* * * * * 13,083.00 3,361.00 1046

30、.00 1209.00 631.00 8453.00 6410.00 34,193.00 可售/持有套数* * * * * 436.00 - 144.00 144.00 69.00 0.00 0.00 793.00 101土地获得价款341.81 341.81 1316.71 1,316.71 341.91 341.91 671.16 4,683.14 1,039.65 374.42 367.45 225.87 3025.80 2516.43 12,232.75 26 02前期费用155.25 155.25 155.25 155.25 155.25 155.25 155.25 791.79 9

31、9.05 170.03 166.80 102.59 356.77 1142.67 2,829.71 可售/持有面积42 03建安工程费2864.13 2864.13 2019.22 2,019.22 3,228.33 3,228.33 2,941.98 14,571.32 1,735.15 3191.86 3830.11 1892.62 4640.16 23760.53 53,621.75 113 04其他工程费83.63 83.63 83.63 83.63 83.63 83.63 83.63 426.50 53.35 91.59 89.85 55.26 192.18 615.50 1,524

32、.23 可售/持有面积05开发间接费（资本化费用）38.52 38.52 38.52 38.52 38.52 38.52 38.52 196.45 24.58 42.19 41.39 25.45 88.52 283.51 702.08 137 06资本化利息191.21 191.21 191.21 191.21 191.21 191.21 191.21 975.15 121.99 209.41 205.43 126.35 439.39 1407.28 3,485.00 可售/持有面积138开发成本合计3636.03 3636.03 3766.02 3,766.02 4,000.33 4,000

33、.33 4,043.23 21,447.90 3,049.20 4037.31 4659.65 2402.69 8654.31 29442.40 73,693.45 139 销售费用 0.02 629.55 485.90 - - 1,115.45 140 管理费用 0.04 1,808.53 124.59 - 389.93 2,323.05 141 财务费用 - - - - - - 142 营业税金及附加 0.04 1,329.16 1,025.87 - - 2,355.03 143 土地增值税 0.10 - 6,304.52 - - 6,304.52 144完全成本 - 25,215.14

34、10,990.08 4037.31 5049.57 2402.69 8654.31 29442.40 145 07 销售收入 0.65 23,525.00 18,157.00 - - 41,682.00 146 08 毛利润 0.65 -1,690.14 7,166.92 -4,037.31 -5,049.57 41,682.00 14709毛利率（毛利润/收入） 1.00 -0.07 0.39 #DIV/0!#DIV/0! 1.00 15110净利率（净利润/收入） 0.75 -0.05 0.30 #DIV/0!#DIV/0! 0.75 成本测算表-按分期合计（表10.2）1.4 总成本及各

35、期成本盱眙雨润广场项目汇总表序号费项编号产品类型一期单方成本（元/m）持有单方成本（元/m）一期成本合计二期单方成本（元/m）持有单方成本（元/m）二期成本合计整体单方成本（元/m）持有单方成本（元/m）整体成本合计一期（可售单方）一期（建筑单方）一期（可售单方）一期（建筑单方）二期（可售单方）二期（建筑单方）二期（可售单方）二期（建筑单方）整体（可售单方）整体（建筑单方）整体（可售单方）整体（建筑单方）建筑面积(m)79076.00 103188.00 182264.00 0.00 79076.00 103188.00 182264.00 可售/持有面积(m)64009.00 167197.

36、00 64009.00 0.00 0.00 167197.00 占地面积(m)18699.00 18699.00 15494.00 15494.00 34193.00 18699.00 18699.00 15494.00 15494.00 34193.00 可售/持有套数724.00 724.00 69.00 793.00 724.00 724.00 69.00 793.00 101土地获得价款1009.96 1009.96 558.99 12232.75 1009.96 1009.96 558.99 12232.75 2602前期费191.80 191.80 155.25 2829.71 1

37、91.80 191.80 155.25 2829.71 3803建安工程费3644.56 3644.56 2935.74 53621.75 3644.56 3644.56 2935.74 53621.75 11304开发间接费103.31 103.31 83.63 1524.23 103.31 103.31 83.63 1524.23 13705资本化利息236.21 236.21 191.21 3485.00 236.21 236.21 191.21 3485.00 138开发成本合计5185.84 5185.84 3924.82 73693.45 5185.84 5185.84 3924.

38、82 73693.45 139销售费用140管理费用141财务费用142营业税金及附加143土地增值税144完全成本14507销售收入14608毛利润14709毛利率（毛利润/收入）148901税前利润149902所得税150903净利润15110净利率（净利润/收入） 主要设计指标及配置标准表（表14）1.4 总成本及各期成本序号名称单位当期（即全期）高层住宅产品停车楼产品自持商业产品酒店式公寓产品公寓式酒店产品酒店产品沿街商铺产品备注配置标准价格标准配置标准价格标准配置标准价格标准配置标准价格标准配置标准价格标准配置标准价格标准配置标准价格标准1标准层高m2.9M地下4.2M，地上一至三层

39、3.2M，四层3.5M商业A地下一层6.5M、半地下室5.5M、一层至二层5.5M、三至七层5.1M；商业B地下一层3.9M、一层至二层5.5M、三至六层5.1M；十七至二十二3.3m十一至十六5.3m八至十层3.6m5.1/4.52赠送面积比例（如有） %3%3车位配置比例1:X4单车位平均面积 建筑m2/车位38.685外檐装饰 元/建筑m2其中：涂料元/涂料m2外墙涂料装饰(真石漆)75外墙涂料装饰(真石漆)75外墙涂料装饰(真石漆)75真石漆75 石材元/石材m2外墙幕墙装饰（玻璃幕墙）1000铝板幕墙/玻璃幕墙 650/1000铝板幕墙/玻璃幕墙650/1000铝板幕墙/玻璃幕墙65

40、0/1000铝板幕墙6506外檐门窗 元/门窗m2断桥铝合金窗650断桥铝合金窗650断桥铝合金门窗650断桥铝合金门窗650断桥铝合金门窗650断桥铝合金门窗6507入户门元/樘材质：钢制门，木纹转印尺寸：1M*2.1M、1.2M*2.1M（子母门）锁具：普通防盗锁具；440-470元/平方+150元/把，库内A/B级1500材质：钢制门，木纹转印尺寸：1M*2.1M、1.2M*2.1M（子母门）锁具：普通防盗锁具；440-470元/平方+150元/把，库内A/B级1500材质：钢制门，木纹转印尺寸：1M*2.1M、1.2M*2.1M（子母门）锁具：普通防盗锁具；440-470元/平方+15

41、0元/把，库内A/B级1500材质：钢制门，木纹转印尺寸：1M*2.1M、1.2M*2.1M（子母门）锁具：普通防盗锁具；440-470元/平方+150元/把，库内A/B级15008公共部位精装修其中：地上大堂元/地上大堂建筑m2D级2500D级3000D级3000D级3000 地下大堂元/地下大堂建筑m2 电梯厅元/电梯厅建筑m2地面:地砖;墙面:乳胶漆;电梯门套:拉丝不锈钢套;顶棚:石膏板吊顶乳胶漆.600 地面:石材或地砖(材料150元/M2);墙面:局部墙面砖(材料60元/M2)+乳胶漆;电梯门套:石材;顶棚:乳胶漆.1000 地面:地砖(材料70/M2);墙面:局部墙面砖(材料70元

42、/M2)+乳胶漆;电梯门套:石材;顶棚:乳胶漆.1200 地面:地砖(材料70/M2);墙面:局部墙面砖(材料70元/M2)+乳胶漆;电梯门套:石材;顶棚:乳胶漆.1200 地面:地砖(材料70/M2);墙面:局部墙面砖(材料70元/M2)+乳胶漆;电梯门套:石材;顶棚:乳胶漆.1200 走道元/走道建筑m2地面:贴地砖;墙面:乳胶漆;顶棚:乳胶漆.400 地面:贴地砖;墙面:乳胶漆;顶棚:乳胶漆.400 地面:水泥砂浆地坪;墙面:内墙涂料;顶棚:乳胶漆.400 地面:水泥砂浆地坪;墙面:内墙涂料;顶棚:乳胶漆.400 地面:水泥砂浆地坪;墙面:内墙涂料;顶棚:乳胶漆.400 9成品房精装修（

43、如有）元/套内建筑m2D级600010空调元/套内建筑m244011电梯元/建筑m2蒂森克虏伯73.25蒂森克虏伯18.04蒂森克虏伯188蒂森克虏伯77.45蒂森克虏伯77.45蒂森克虏伯77.4512轿厢装饰元/轿厢13环境元/景观m2400 400 400 400 400 400 400 14智能化41 20 41 50 51 41 41 总体持有物业运营情况：（暂无）1.5 持有物业经营项 目2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年经营面积(平米)一、营业收入 1、租金收入 2、佣金收入 二、营业支出 1、人工 2、物业费 3、水电煤4、税费.注：注：1

44、1、收入和支出包含项目所有收入、支出，表格中为列出类型请补充。、收入和支出包含项目所有收入、支出，表格中为列出类型请补充。市场分析及客户分析市场分析 近3年普通住宅量价特征城市住宅及商业供求特征：城市住宅及商业供求特征：成交套数、均价、面积、年总销金额等1.6 经营业务判断年度成交套数与上年同比成交面积（万平方米）同比成交金额（万元）同比成交均价（元/平方米）与上年同比2013年695820.7%76.1722.6%28822734.8%378410%2014年6265-10%69.05-9.3%265751-7.8%38491.7%2015年至8月底3829/42.37/149385/382

45、2/盱眙县历年普通住宅销售情况表盱眙县历年商业销售情况表年度成交套数与上年同比成交面积（万平方米）同比成交金额（万元）同比成交均价（元/平方米）与上年同比2013年2093-8.6%19.1-1.3%122134-17%6395-16%2014年274631.2%22.1716.1%14236216.6%64210.4%2015年至8月底1351/12.53/78768/6654/2014-2015年盱眙县，住宅成交套数、面积、金额同比分别下降10%、9.3%、7.8%，成交均价同比小幅度上浮1.7%。2014-2015年盱眙县，商业成交套数、面积、金额、均价同比均有上浮，分别上浮比率31.2

46、%、16.1%、16.6%、0.4%。盱眙雨润广场附近二手底商商铺售价13000元/，租金48元/月，投资回报率4.43%五洲国际住宅均价3900元日月星城均价3700元东方世纪城均价3880元西班牙名都均价3660元恒宇广场均价4080元五环中央公馆均价4260元盱眙雨润广场项目万盛悦府均价4050元金鼎华府均价3960元1.6 经营业务判断市场分析及客户分析市场分析 竞品分析市场分析及客户分析客户分析 包含已成交客户分析和目标客群分析两部分内容1.6 经营业务判断盱城镇成交占比48%，重点乡镇鲍集、马坝、仇集、明祖陵、官滩、铁佛占据25.4%。1.6 经营业务判断客户分析区域市场分析及客户

47、分析成交客户认知途径活动、DM单页、户外大牌老带新占据比重较大，合计占据66%。成交客户25-30岁占据22%，31-35岁占比27%，35-40岁占比17%，40-50岁占比16%，50岁以上占比13%。1.6 经营业务判断客户分析区域市场分析及客户分析成交客户比较关注价格因素，占比30%，其次为房源交付时间和交通分别占比20%。成交客户主要集中在盱城镇，占比48%；鲍集、马坝、仇集、明祖陵、官滩、铁佛占据25.4%。1.6 经营业务判断 客户分析区域市场分析及客户分析成交客户购房用途主要为了自住，占比50%，其次是为子女上学考虑，占比30%成交客户主要为个体经营者，占比40%，其次为公司管

48、理人员及普通职员，均占比20%。 区域市场分析及客户分析项目定位住宅定位：盱眙县高端住宅，针对改善型客户商业定位：金街：大众消费，特色商业街商场：盱眙县最高端品牌商场，经营业态以体验式消费为主1.6 经营业务判断根据客户定位，打破常规，全方位挖掘潜在客户现场售楼处现场售楼处外场乡镇巡展、拓客外场乡镇巡展、拓客商场入驻商场入驻联合互动售楼处推广:接待户外广告导入、走过路过客户、上门推介通DM投递、电话营销、SP推介、广告媒体客户挖掘：展开主动的上门推介、团购促销、SP推介客户联动多元化：与雨润华府成交业主资源互换，启动老带新等政策乡镇客户拓客：主动展开乡镇渠道拓客，通过路演、下乡派单、巡展、户外

49、看电影等形式对重点乡镇全方位拓客三维销售模式三维销售模式 “坐销坐销” +“行销行销” +“联销联销”1.6 经营业务判断 加快库存去化的措施寻找客户手段 通过短信、网络、微信、户外、活动、渠道等立体式推广释放 项目信息。同时配合各类圈层，节点、营销活动线下释放产品促销信息，加快库存去化。网络活动 拓客、 渠道 短信圈层活动暖场活动节点活动事件营销网上楼市、冲浪宜居每天5-8万条：节点信息释放产品信息释放活动信息宣传派单及外销启动商场外展老带新及客户维护与华府联谊启动微信户外户外围挡围墙1.6 经营业务判断 加快库存去化的措施寻找客户手段 加快库存去化的措施价格调整策略1.6 经营业务判断项目

50、产品在本地认可度较低，105两房面积较大，总价偏高，且现有剩余产品单一，货源不足。1#住宅均价4749元/；2#均价4531元/；3#均价4761元/，与市场比较，本项目价格偏高，市场对价格存在抗性。金街：因金街暂未形成商业氛围，为培养金街商业氛围建议金街可通过免租的形式，培养金街商业，做好商业规划；金街销售模式，第一年采取免租形式，第二年根据经营情况可继续续租或者直接销售。金街销售需免租3月后，形成良好的商业氛围后启动销售，针对目前金街价格过高，建议进行价格下调。因商业B未能按原定计划开盘，造成前期蓄水客户流失严重，需集团尽快审批并给予明确开盘时间，重新进行造势，提升项目品牌形象。 加快库存

51、去化的措施其它销售政策及措施1.6 经营业务判断 1、恳请集团尽快决策商业B开盘时间及价格审批方案，项目公司按既定方案落实执行； 2、2015年1-5月份营销费用为88.16万元，商业B自6月开启认筹至7月25日预定开盘，因集团统筹安排，导致商业B未能如期开盘，使得商业B前期营销工作与后期营销宣传脱节，商业B预定营销推广工作未能持续展开，恳请集团重新拟定2015年度营销费用考核标准； 3、商业B现有付款方式为一次性付款，按揭付款，建议商业B增加分期付款方式，分期时限拟定12个月（备注：购买商业B客户，多数拥有各种商业资金往来，客户贷款办理较难）； 4、目前项目渠道人员缺编严重，县级城市渠道专业

52、人才匮乏，建议集团针对本项目提供专业渠道人员支持； 5、客户因工程经常停缓建等原因，对项目存在质疑，望集团尽快恢复项目工程施工，加快工程进度，提升客户信心，将延期交付影响降至最低。营销宣传设置外展场考虑增加拓展外展场地，类似于盱眙各大连锁超市、各大二手房中介以及相关写字楼、高档住宅等高端聚集场地进行外展。置业顾问周边专业市场团购拓客拜访针对成交比较集中的，周边的凯盛家居广场、家喜服装市场、海通建材城、新世纪建材城、双虎家私家居城等市场进行团购拜访活动。短信针对性发放在主流媒体效果逐渐减弱的情况下，短信作为最有效地宣传渠道，适时增加短信的发送量，对短信资源和产品卖点进行了梳理，结合销售节点进行短

53、信投放。老业主拜访启动老带新宣传政策，带领项目资料及老业主政策定时拜访，定期组织老业主活动，加强老业主关系维护直投报纸利用直投报纸，发行员对高档小区、各大商圈、新旧小区，将宣传品投入客户邮箱、各大沿街商铺等，针对性强到达率较高。1.6 经营业务判断 改善经营业绩的措施拓展市场渠道45将盱眙县城分为8各区域，每周一个区域，每个区域拓展2-3天。时间早9点晚5点，完成每天有效留电50组，派单每人300份目标为准。1.6 经营业务判断 改善经营业绩的措施扩大业务范围46盱眙县各乡镇拓客：1、在盱眙13个乡镇中选择重点的乡镇进行拓客、派单等活动；2、利用各个老乡会或行业协会，进行圈层发动，加大口碑宣传

54、；3、置业顾问对各乡镇府、学校进行上门拜访和洽谈商业合作、编外经纪人等定向拓展事宜。1.6 经营业务判断 改善经营业绩的措施 扩大业务范围 改善经营业绩的措施提高营销手段：1.6 经营业务判断 1、对105两房户型重新定位，目标群体为改善性客户为主，后期重点将以拥有一套住宅且追求住宅品质客户为重点拓展方向； 2、针对本地市场上更倾向于三房选择，用4#131三房货源补足目前因115户型即将封盘货源不足等问题； 3、提高员工专业技能，进行定期培训； 4、完善团队架构，丰富客户挖掘动作，加强营销力度。1.7 重难点事项及风险提示重点难点事项：1、工地常期停工导致雨润项目口碑较差，客户流失严重；2、住

55、宅及金街10月31日面临交付，工期严重滞后，按时交付存在风险；3、住宅及金街延期交房带来群诉风险及客户赔偿；4、金街层高遗留问题；5、尽快确认商业B开盘时间及价格审批。建议：恳请集团尽快复工，加块工程进度，提升客户信息，确保住宅按时交付；面临延期交付，对外释放因115赠送户型需额外施工期，故交付需延后，105 按合同执行，同时与政府协商，住宅及金街交房时间合同签约延后3个月；金街层高问题，通过法律途径解决。二二法律事务法律事务2.1 合同文书土地合同及相关补充合同（若有）、股权合作协议、股权转让协议等总包合同要点及重要分包（精装修、景观施工等）合同要点（包括计价方式、付款方式等重要约定）销售合

56、同若有特殊约定（如包租、回租、固定回报等约定）说明：本处可列明签署时间、重要条款等，同时提供土地合同及股权合作协议的电子文档（PDF扫描格式）序号序号合同号合同号合同对方合同对方合同主要内容合同主要内容金额（单位：万元）金额（单位：万元）合同签订的日期合同签订的日期合同约定履行期限合同约定履行期限备注备注1XG12016盱眙国土局出让地块总面积34392109202012.6.42014.5.242.2 开发证照颁发时间证照面积备注方案批复文件2013.10.2234392建设工程规划许可证2013.10.30建筑工程施工许可证2013.12.4销售许可证2013.12.28竣工备案证明文件说

57、明：本处列明领取的各类开发相关证照，若同类证照多次领取，请插入行列明，同时提供上述证照的电子文档（PDF扫描格式）国有土地使用权证明细表国有土地使用权证明细表序号序号证号证号使用权人使用权人土地座落土地座落用途用途土地性质及年限土地性质及年限面积面积1盱国用（2013）第283号盱眙雨润中央购物广场有限公司盱眙金源北路与虎泵路交叉口西南侧商住用地商业40年，住宅70年343922.3 公司涉及诉讼及行政处罚事件明细立案时间原告第一被告第二被告标的保全说明案件进程2015.05.08南京颂唐房地产咨询有限公司盱眙中央购物广场有限公司无1932913无仲裁未开注：包括公司所有未了结的诉讼、仲裁、行

58、政处罚（含未执行完毕的）处罚时间处罚单位被处罚人处罚事由处罚结果行政复议执行情况公司名称项目名称公司注册资本金法定代表人董、监、总经理（注明委派方）股东名称及持股比例（工商登记）利润分配比例（依据约定）盱眙中央购物广场有限公司盱眙雨润广场10000万元祝义财公司股东结构及权益2.4 公司历史沿革及相关信息注：同时提供公司营业执照、税务登记证等文件的电子文档（图片格式）三三财务及融资财务及融资3.1 三年财务报告注：粘贴公司资产负债表及损益表，同时提供公司近三年度的财务报告（若经审计，提供经审计的审计报告）的电子文档（图片格式）链接：盱眙雨润广场财务报告3.2 资金界面情况须说明与股东资金界面情

59、况，包括但不限于：涉及合作项目的资金管理界面，详细说明各方股东的资金投入回流及计息等相关约定（有无协议）说明至2015年8月末雨润及其他股东分别对项目的累计资金投入(包括实收资本、往来余额等），及预计股东可收回投入的时间目前已知近期与各方股东资金划拨安排等3.3 现金流分析-项目整体现金流情况（表4）现金流量表单位：万元项目累计至2015年8月31日实际9月10月11月12月2015年9-12月合计1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2016年合计2017年2018年2019年2020年2021年及以后项目合计期初余额1754.62 2725.12 327.96 -2911.

60、54 1896.16 -4029.51 -2410.27 -461.03 1308.22 3077.46 5176.70 7095.95 8775.19 10454.43 12133.67 14232.92 16102.16 -4029.51 17781.40 32288.76 38915.09 38915.09 38915.09 0.00 期初可动用资金余额108.10 1425.12 -972.04 -4211.54 108.10 -5329.51 -3710.27 -761.03 1308.22 3077.46 5176.70 7095.95 8775.19 10454.43 12133.67