阳西县福临地产项目资料

1、 阳西县福临地产项目可行性分析报告2015年2月第一章、项目概况 一、福临地产项目座落于阳西县是阳大道，项目用地为西北东南走向的矩形地块，总用地面积为14000平主米。西北侧毗邻阳茂高速阳西出口，西南面为中阳大道、东侧为阳西县第二小学及公立幼儿园，北侧阳西县迎宾大道隔路相望。 综合此项目位置，座落于广场、小区、学校之中，交通方便，从自然生态条件和居住文化氛围，都是具有很高的价值，可以说地理位置较为优越，是不可多得的开发宝地。 本项目的规划方案为中高档商住小区，其中包括小高层，商业街，地下停车场等建筑。各项经济技术指标： 总用地面积：13914.3平方米 建筑总面积：517402.9平方米 住宅

2、总面积：41742.9平方米 商业及配套设施面积：5000平方米 容积率：3.0 建筑密度：4.0 绿地率：30% 停车位：417个 总户数：312户项目所在地三、阳西县概况 阳西县建县于1988年，属于广东省阳江市，位于广东省西南沿海，东临江城区、北接阳春市、西连电白区、南濒南海。全县总面积1455平方米 ，海岸线长126.6千米。325国道、广湛高速公路、深茂高铁（2016年通车）通全境，与沿海高速公路、阳阳铁路、国家一娄口岸阳江港连成海、陆交通网络。阳西依山傍海，处于南亚热带和中亚热带过渡带。 阳西县下辖8个乡镇，总人口约70万，是“中国小刀中心”、“中国蚝乡”、“广东省山歌之乡”，粤西

3、区域重要的旅游城市。2014年，阳西县地区总值为160亿元。第二章：市场分析 一、地理位置分析 本项目位于阳西县中阳大道，中阳工业开发区内，毗邻御景湾、粤丰未来城、凯旋豪庭等项目。 本项目近邻阳茂高速阳西出口和阳西汽车总站，交通非常方便是。 二、地块条件分析 本项目地块面积较大，呈长方形形状，具有一定的深度和宽度，比较利于进行建筑物的布置。 本项目靠近中阳大道，项目的第一二层均可开发商业地产。 三项目优势及销售分析 （一）优势分析 A）具有规模优势 项目占地面积14000平方米，地块面积较大，易形成规模，具有一定规模优势。 B)靠近学校 本项目靠近阳西县第二小学，并毗邻公立幼儿园，作为学位房是

4、项目重要卖点。 C）交通方便 项目周边有阳茂高速阳西出口和阳西汽车总站，交通非常方便是。 D)自然环境优美 周边没有大型工厂，无污染，空气质量高。二阳西房地产项目售价及销售分析 A）阳西县住宅项目的销售均价及销售情况随着2009年阳江市住宅价格的整体大幅上扬，阳西县住宅价格也呈现出上升趋势。2014年阳西县房地产销售面积为43.81万平方米、销售金额为138330.30万元：住宅项目的销售价格集中2600-4000元/。商业项目的销售价格集中在6000-15000元/。 中阳工业园区域住宅项目售价在3300-3800元/之间。由于本区域生活配套设施完善，销售情况都比较理想。 B）区域大型楼盘销

5、售情况 项目名称项目名称占地面积（占地面积（）建筑面积（建筑面积（）销售均价（元销售均价（元/） 凯旋豪庭2500006800003600御景湾92116519300003500粤丰未来城1678956339353300第二章：客户需求分析 本区域住宅项目目标客户分析及客户需求预测： 1、县城本地客户 随着本地区经济的持续发展以及当地居民生活水平的不断提高，阳西县城住宅市场获得了快速发展，当地居民本着改善居住条件的需要，纷纷购买住宅项目，成为推动本地住宅市场发展的主要动力。 2、乡镇居民 对于乡镇居民来说，目前他们更喜欢县城区域内的住宅，因为商业及其它配套设施更完善，交通也更方便，随着县城中心

6、内住宅项目价格的不断上升，本项目的价格优势也高，本项目是更好的选择。项目临近高速公路出口和汽车总站，具有县城中心区域的住宅项目所不具备的优势。3.投资客户随着阳江房地产市场的发展，销售价格一路上场，吸引了大批购房者投资住宅，达到物业升值，同时本区域的经济及招商引资力度加大，国内外大型企业纷纷进驻，本区域居民快速增长，不少购房者通过购买住宅，商铺用于出租，经营以过长期收益。4.中阳工业园区内企业员工项目用地位于中阳工业 园区内，目前已经进驻以及将来陆续进驻中阳工业 园区内企业员工数量众多，对住宅产品形成需求，大批中高层管理人员需求，成为项目重要目标客户。5.商业经营者项目面向中阳大道，由于距县城

7、其它商业设施较远，本项目区域需要建设一个区域性商业中心，将来的商业，餐饮等设施经营者以及从业人员数量将非常多，这部分客户将以项目作为置业安家首选。通过对本区域的详细分析，项目客户群定位以及不断增长的本县居民、投资需求及商业经营者为主要目标客户。第四章：价格策略 项目经初步分析，采用中低价位，快速销售策略。住宅的销售均价为3000元/，商铺均价为9000元/。 因本项目体量不大，计划整开发，开发期为1-2年，所发在开发过程中价格应随工程进度调整。 现在阳江市房地产价格年上升率在8%-10%左右，上升幅度在200-300元/上下浮动。在2015年元旦阳江房地产展上反映出的价格在市区内住宅已达4000元/，阳东，阳春也已上升到3500-5000元/。第五章：项目投资估算 一、每平方米成本 A)前期成本 1、土地：620元/（楼面价） 2、前期各种需缴费用：200元/ B)建筑成本 1、建筑施工：1200元/ 2、园区工程（管网、道路、绿化）200元/ C)财务成本：按50元/ D)销售费用：按销售额的3%（90元/） E)管理费用：按50元/ F)税费：按销售额9.5%（300元/） G）不可预见费用：按30元/ 总成本：2740/元 二、成本总额 共计5万*2740元/合共13700万元 三、销售额估算 住宅销售收入：4.5万*销售均价3000元/合计1.35亿元 商业销售收入：0