房地产工程管理体系的建立与实施

1、房地产工程管理体系的建立与实施第一讲：房地产工程时间计划管理1 房地产时间管理的政策风险2 房地产企业进度计划的核心理念经营进度3 房地产项目进度计划管理的操作原则向关键工作要时间，向非关键工作要资源4 计划管理的概念：什么是计划？4.1 惠普POM：计划是部门之间沟通的工具。4.2 计划要点：确定少数关键性指标，确保部门协调一致。4.3 惠普执行力：计划是控制军队行进步伐的“鼓点”。5 房地产工程时间计划与现场施工进度的关系 5.1 房地产工程时间计划比现场施工进度内涵更丰富；5.2 现场施工进度是房地产工程时间计划的实物体现；5.3 房地产工程时间计划管理评估因素多元化，现场施工进度控制更

2、直观；5.4 影响现场进度的，往往不是承建单位，而是开发商自己。6 房地产工程时间计划的目的 6.1 确保工程任务顺利完成6.2 保证跨专业、跨部门的信息整合、共享、畅通6.3 便于领导对开发过程进行监控与调整7 房地产工程时间计划智慧金钥匙 7.1 计划的本质是工作开始前，思考如何做好它。7.2 避免过于乐观，尤其是在项目的初期，留有余地。7.3 计划是所有人的承诺，制定前应消除不同意见。7.4 经常召开协调和沟通会议，是统一思想的法宝。7.5 执行中保持项目计划的及时分发、一致、有效。8 房地产开发的特点分析8.1 运作周期长：监控成本和监控难度高。8.2 外部接口多：协调和可控性难度高。

3、8.3 手工操作为主：标准化和一致性差（分包体系、民工作业）。8.4 并行运作的单位多：协调和计划控制的难度大（多个单位在项目现场）。8.5 产品不可逆：前期造成的错误，到了后期难以改正，纠错的成本高。9 房地产工程时间计划管理体系的内容 9.1 房地产工程时间计划管理体系的内容主要是在工程管理项目WBS基础上，细化活动内容、配置资源和时间，明确各部门的任务和责任，使项目得到有效监控。9.2 中海、万科的三级管理计划案例，详见链接。9.3 某地产集团时间控制计划的28个节点，详见链接。10 房地产工程时间进度控制实例 10.1 房地产工程时间进度计划一般分解如下：房地产项目开发的发展控制计划、

4、工程实施控制计划、承建单位和甲供材料进场计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计划。10.2 案例：发展控制计划、工程实施控制计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计划。10.3 通过这些计划，将参与工程建设的各个部门的工作有机地衔接在一起。11 房地产工程时间计划管理体系的现实意义：沟通平台、监控平台、知识平台12 房地产项目开工之前编制三级管理计划的意义：设置项目的基准计划。13 建立房地产工程时间计划管理体系的基础 14 房地产工程时间计划管理的任务是什么？ 14.1 房地产工程计划管理的任务就是以营销为中心，将企业的发展战略、发展计划具体落实到开发项目工程实施阶段上来，各职

5、能部门根据批准的计划，开展各项工作，并根据情况变化对计划进行动态控制，从而时刻保持工程管理的主动性。14.2 通俗地说，房地产工程时间计划就是把公司的经营计划转化为生产计划，从而指导生产。15 怎样编制房地产工程时间管理计划？ 15.1 房地产工程计划管理人员要清楚房地产的整个开发流程，并对营销、设计、施工及保修阶段的主要工作有所了解，要有一定的组织能力，能协调各业务的工作。通盘考虑的计划是好计划。15.2 编制房地产项目计划时要充分认识企业的资源状况，包括资金的准备及投入、项目班子的搭建及现有人员的安排、公司现已开发或正在开发的项目情况。在认识到自身的资源情况下，考虑项目范围的划分，充分给足

6、每项工作需要花费的时间，充分考虑实施时风险情况，编制出可行的各项计划。符合企业实际情况的计划是好计划。15.3 房地产工程计划管理人员要对市场上的工作方法进行研究，熟悉完成流程中的各项工作需要的时间，并对此时间内完成工作内容的深度有所了解，能够横向研究其它房地产公司开发项目所需时间、周期，注意收集有关项目开发、项目操作等方面的资料，以便利用。特别是新到一个地区进行项目开发，一定要了解当地的情况。符合市场规律的计划是好计划。 15.4 计划编制要分层次，谁干的工作谁编计划。 能够操作执行的计划是好计划。 16 如何测算房地产工程工期？ 16.1 房地产标准工期测算案例17 保证房地产工程进度的正

7、确途径：一是提前安排工作；二是抢工序搭接的时间。18 如何判断现场存在工程进度问题？ 人、机、料。19 如何有效执行工程时间计划？19.1 目标统一的甲方工程时间计划管理体系19.2 组织保障19.3 团队执行力19.4 资源支持19.5 技术支持第二讲：房地产工程质量管理1 房地产质量管理的核心理念产品质量1.1 兼顾工艺质量、客户需求和企业能力，才是房地产企业产品质量控制的最佳选择。1.2 房地产企业要开发符合客户产品质量标准的建筑产品，在现阶段而言，我认为要从建筑产品人性化功能开发（业主使用人性化、物业管理人性化、施工建造人性化） 、建筑产品高新技术应用和建筑产品质量缺陷维修三个方面努力

8、。2 衡量产品质量成功与否的指标：客户满意度2.1 客户对开发商质量与服务满意的四重境界：一次购买满意重复购买推荐朋友购买以开发商物业为荣。2.2 衡量工程质量的具体指标3 房地产项目质量管理与控制思路3.1 工程项目基本保证质量3.2 客户关注质量3.3 优秀的产品质量4 房地产工程质量通病防治措施（客户关注质量）4.1 业主工程质量投诉热点分析4.2 某公司分析出现工程质量通病的原因分析4.3 他山之石可以攻玉4.3.1 铝合金门窗质量控制4.3.2 民用建筑防水体系4.3.3 筑与抹灰质量控制5 如何实现产品质量房地产企业质量管理境界5.1 设计质量是产品质量的先天之本5.1.1 既然房

9、地产企业的工程质量标准不仅仅是工程施工质量标准，而且要保证工程的功能性质量，那么这就要求我们事先必须把客户需求研究清楚，根据客户的需求，先把产品设计好，然后安排施工建造。5.1.2 产品设计天生的就有缺陷，后期再补救也代价惨重 。5.1.3 客户产品质量标准案例分析。5.1.4 近阶段，房地产产品质量在于设计创新。5.2 怎样选好让客户满意的材料与部品5.2.1 好的材料应该是在满足设计图纸以及国家的质量要求外，还能够满足产品的定位要求，营销策划的要求。5.2.2 一种材料在某个楼盘是好材料，客户满意度很高，在另一个楼盘可能就不是好材料了，符合客户市场的材料是好材料。5.2.3 如何做好产品的

10、选材用料，我们要从产品定位、建筑技术市场资源、设计要求、国家地方有关规定等方面来综合考虑。5.3 人性化设计与精湛工艺的完美结合6 引进工程质量保险或担保制度风险转嫁房地产工程管理实战讲座案例锦集房地产工程管理全程策划书案例第1章工程概况71.1项目概况71.2编制要求7案例71.3工程概况7编制要求7案例71.4典型的平立剖图或透视图7第2章开工前准备工程72.1“七通一平”7给水7排水8电力8道路8通讯9宽带9天然气9土地平整92.2施工现场平面布置图中需要房地产企业考虑的主要问题9场地分期开发基本意图9分期开发各期场地衔接利用的基本思路9临时道路布置以及交通系统9项目部、监理机构、施工单

11、位的办公区和生活区布置9竖向垂直运输布置9施工单位的主要加工区、材料堆放区、作业区9临时水电接驳、临时变压器安排9出场车辆的清洗9土方场地内搬运与大型土方堆放场地9室外管线穿插、园林绿化施工与场地移交的运动变化9营销卖场意图在现场平面布置的体现，详见售楼准备工程策划92.3各种临时设施搭设的综合协调92.4工程开工合法手续9用地许可证9计划立项证明9规划许可证9桩基提前开工证明9基坑开工证明9施工许可证92.5现场施工平面布置图案例9现场施工措施要求案例9现场施工平面布置图案例9第3章项目的组织架构与岗位职责103.1编制要求10确立项目经理部的机构设置10明确项目部与监理机构的职责分工103

12、.2项目制管理案例项目制管理的组织架构与岗位职责案例103.3公司职能型管理项目部岗位职责案例中海地产某项目部岗位职责案例10第4章项目的综合协调管理10项目的综合协调管理主要任务是系统协调工程与营销、与设计、与政府主管部门、与合作方等配合关系。此项工作必须事先做好策划，否则工程管理过程中受到的干扰太多。104.1营销意图对工程管理的要求10某世界推盘计划表案例10某项目营销推广及工程进度要求案例10百锐百锐花园项目“六点一线”包装思路案例104.2售楼准备工程任务分配10样板房装修10样板房饰品、家具10卖场包装104.3与政府职能部门的协调10国土局报建10建设局报建10质监站的日常监督管

13、理11安监站的日常监督11计划局报建11消防局报建11环保局报建11城管办报建11民防办报建11技术监督局11水务部门11电力部门11燃气公司11有限电视11宽频网络11电话通讯124.4与合作方关系协调12明确合作双方在工程管理上的分工及责任12合作关系矛盾处理124.5与项目周边环境关系协调12民扰情况协调12施工路口安排12夜间施工安排12土方外运安排124.6其它房地产公司办事方式研究12第5章施工部署、项目施工范围划分125.1施工部署、项目施工范围划分的编制要求12划分施工标段12拟定施工顺序、划分施工流水段。根据营销要求，拟定施工顺序、划分施工流水段，地下、主体与安装、装修的衔接

14、关系。12销售示范区的施工要求。根据营销要求，初步拟定销售示范区的施工要求。12拟定分包项及其相互搭接关系12项目施工范围的变更控制125.2设备安装工程合同范围划分方法案例，详见案例锦集125.3一般住宅项目合同分解意见案例，详见案例锦集。12第6章工程进度管理126.1本项目工程进度控制的特点、难点分析以及对策12工程进度控制的特点、难点分析12工程进度控制的策略126.2甲方工程进度控制计划管理系统12房地产项目开发的发展控制计划12工程实施控制计划12承建单位和甲供材料进场计划12承建单位和甲供材料招标计划12施工图出图计划136.3工程进度控制计划的落实13工程进度标志性控制点一览表

15、13工程进度合同化管理13落实工程进度计划日常管理136.4房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制控制计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计划案例案例，详见案例锦集。136.5工程进度标志性控制点一览表案例13第7章工程质量及安全文明管理147.1工程质量目标14工程质量目标案例147.2严格把好设计关14设计质量是工程质量的先天之本14施工图审查指引案例147.3选好承建单位和监理单位14选择承建单位14选择监理单位147.4做好选材用料147.5现场控制质量保证措施14监理机构质量保证体系14施工单位质量保证体系14技术方案先行制度14设备材料进场验收制度15工程样板验收交底制

16、度15工序控制措施15成品保护措施15入住前质量检查和维修把握竣工验收最后防线。完工之前，对每一个非隐蔽分部工程进行100的检查，质量缺陷100封闭，将从政府的抽样验收提高到100的验收。157.6安全文明施工15安全文明施工管理的目标15安全文明施工管理措施15工程CI策划15第8章工程成本管理158.1确定项目定位档次158.2确定付款条件或合作方式158.3规划设计过程中进行成本控制158.4选材用料标准确定158.5编制项目工程成本控制指标158.6承建单位考察、工程技术调研（详见采购与招标管理）158.7招投标及材料采购方式（详见采购与招标管理）168.8确定工程技术标准168.9招

17、标（详见采购与招标管理）168.10技术标分析、商务标分析（详见采购与招标管理）168.11定标（详见采购与招标管理）168.12项目部执行合同，把好现场签证关168.13甲供材料管理168.14进度款支付168.15工程竣工进行决算168.16保固金支付16第9章采购与招标管理169.1招投标及材料采购方式169.2监理招标16入围资格16监理人员的资质审查16现场办公设备要求179.3总包招标17入围资格179.4分包管理与甲供材料协调17总包管理工作17总包配合工作189.5甲供、限价材料管理189.6配套专业分包工程招标199.7承建单位考察、工程技术调研199.8招标199.9技术标

18、分析、商务标分析199.10定标19第10章项目的沟通管理1910.1进场须知1910.2周例会1910.3监理月报1910.4工程月报1910.5里程碑形象进度1910.6文件的收发、传阅1910.7文件归档19第11章项目现场管理标准化1911.1甲方现场项目部工程管理标准化19项目现场计划管理流程19现场工程技术管理流程19现场工程质量与安全管理流程19合同管理与履行和现场签证管理流程19甲供材料管理流程19文件管理流程1911.2监理机构现场管理标准化19第12章工程的难点、重点分析以及对策1912.1编制要求19难点分析与对策20重点分析与对策2012.2案例20第13章工程风险与对

19、策21按项目风险引发的原因分类：2113.1项目现金流预测与控制风险2113.2承建商供应商管理风险2113.3设计管理风险2113.4甲方管理风险2113.5政府与政策风险2113.6市场+营销+客户风险2113.7新材料新技术新工艺运用风险2113.8现场工程质量、安全风险21第14章工程验收与物业移交2114.1工程验收21竣工丈量、规划验收21消防验收21燃气验收21电梯验收21人防验收21环保验收21档案验收22安监验收22三算复核22竣工核验2214.2物业正常运作手续办理22正式水办理22正式电办理22燃气开通22闭路电视开通22电话开通22网络开通22智能化开通2214.3物业

20、移交22设备移交22土建移交22第15章工程管理应遵守的标准与规则2215.1国家规范2215.2地方规范2215.3当地主管部门的规定22房地产工程管理通用工作内容汇总（深圳为例）1 合约、预算工作内容1.1工程合约管理工程分判合同管理.1工程分判范围的划分及其相互关系.2编制项目整体施工招标方案及计划.3对投标单位、工程监理和工程造价咨询单位资格审查.4组织工程的招标工作及评标定标工作.5组织工程监理和工程造价咨询委托单位的招标工作.6对合同文件进行交底和解释.7办理工程保险和保险索赔事宜.8检查监督分判合同执行情况，建立承建商履约情况记录物资分包合同管理.1编制甲供物资采购进度计划.2组

21、织工程物资的招标工作及评标定标工作.3提供装修材料和其它需送样报审物资的样品.4工程维修备用物资的移交及工程剩余物资处理工作.5工程物资的统计工作.6乙供物资的询价工作.7检查监督采购合同的执行情况，建立供应商的履约情况记录设计单位招标及合同管理 .1设计单位资格审查的管理工作.2组织设计项目招标及评标定标工作.3检查监督设计合同执行情况，建立设计单位履约情况记录1.2建筑安装成本控制与管理立项阶段.1编制项目建安成本估算.2编制分部分项工程成本估算设计阶段.1编制项目建安成本概算发包阶段.1编制项目工程量清单.2商务标评比施工阶段.1编制项目建安成本预算.2编制项目资金投入计划明细.3审核工

22、程进度款、补充预算.4建安成本动态评估竣工阶段.1工程竣工结算.2审核保固金的支付1.3 建筑市场信息管理掌握市场上主要机电设备和建筑材料的价格和供求情况，建立相应数据库，对各类建筑安装成本数据进行统计、对比、分析，比较系统地掌握建筑安装成本的市场水平；了解在深各施工单位的资质情况、施工业绩、报价水平及任务饱满情况；了解在深各设计单位的工作状况、设计业绩、报价水平及任务饱满情况1.4其它工作项目“三算单”的办理合约、预算项目后评估估政府职能部门要求或领导安排的其它事情1.5.规划设计、工程技术管理内容建筑设计管理.1建筑设计出图计划.2设计全程跟踪管理.3设计变更管理.4组织建筑设计招标及评标

23、定标工作.5施工中的设计配合.6建筑材料选型装饰设计管理 .1装饰设计出图计划.2设计全程跟踪管理.3设计变更管理.4组织建筑设计招标及评标定标工作.5施工中的设计配合.6装饰材料选型景观设计管理.1景观设计出图计划.2设计全程跟踪管理.3设计变更管理.4组织建筑设计招标及评标定标工作.5施工中的设计配合.6景观材料选型工程技术管理.1项目工程可行性分析.2项目周边工程环境调查（包括市政管网、水电接驳）.3项目工程进度控制性时间确定.4项目工程重点与难点分析.5工程各分部分项工程技术研究.6工程选材用料标准的制订.7合同技术措施的拟定与技术标评审.8工程选材用料、优化工程技术方案.9工程技术交

24、底.10现场工程技术支持.11现场工程质量与安全的监督检查.12工程维修技术支持、工程维修总结及反馈.13工程档案管理及档案验收规划设计、工程技术信息管理.1考察新楼盘并编制考察报告.2建筑、环境、景观、工程技术专题研究报告其它工作项目.1配合建筑、环境、景观、工程技术报建工作.2建筑、环境、景观、工程技术项目后评估2 开发报建内容2.1国土局报建办理土地转让手续、核实地价规划、建筑方案报建初步设计报建施工图报建规划查丈、规划验收2.2建设局报建工程招投标或直接发包基坑支护方案备案桩基提前施工许可证施工合同备案墙体材料使用手续施工许可证办理燃气工程验收项目竣工验收2.3计划局报建计划立项固定资

25、产投资许可证2.4消防局报建方案报建扩初报建施工图报建消防工程竣工验收2.5环保局报建项目环境影响审批，提出环境评估报告环保验收（包括发电机机房噪音单项验收、排污验收、排烟与隔油验收）2.6城管办报建占用绿化及人行道的审批开路口审批营销广告审批2.7民防办报建人防方案审批初步设计审批人防竣工验收2.8技术监督局电梯报装电梯验收2.9物业正常运作手续办理办理临时用水、用电手续临时用水转正式用水临时用水转正式用电燃气开通闭路电视开通电话开通网络开通智能化开通3 现场项目管理内容3.1进度计划管理甲方计划.1项目发展计划.2工程进度控制总计划、总计划评审记录、总计划调整.3施工图交付计划及调整情况.

26、4承建商进场计划及调整情况.5甲供材料进场计划及调整情况.6样板确认计划及调整情况.7施工过程控制计划.8施工总进度计划报表及评审意见.9施工月进度计划及评审意见.10施工周进度计划及评审意见.11延长工期报审表或报告3.2现场工程技术管理图纸管理.1图纸清单.2图纸会审记录设计变更管理.1设计变更清单.2各专业设计变更施工组织设计.1施工组织设计清单.2施工组织设计报审表.3施工组织设计原件测量资料.1基准点座标.2测量报验资料.3沉降及变形观测记录技术交底3.3工程质量管理工程质量控制重点与难点以及控制方法样板确认单现场巡视记录及封闭情况公司检查记录及封闭情况其它检查记录及封闭情况竣工之前

27、全面质量检查记录及封闭情况工程质量问题调查、处理3.4合同管理合同文本.1合同清单.2施工合同.3监理合同.4甲供材料合同.5工程委托书3.4.2合同交底记录3.4.3合同附件清单（比如：投标技术标）3.5工程成本管理进度款支付.1承建商进度款申请审批表.2承建商进度款申请书.3补充预算.4奖励、罚款通知单.5甲供材料扣款.6工程往来其它扣款单.7乙供材料认质认价现场签证管理.1现场签证原始资料工程结算.1甲供材料、设备结算.2工程计算书3.6甲供材料与材料供应商管理甲供材料需求计划管理.1承建商材料需求计划.2材料月度使用计划汇总表材料管理.1材料样品清单.2材料进场验收记录.3材料进货台帐

28、.4材料移交记录材料供应商来文发文材料供应商3.7监理工作管理监理配合指引总监理工程师任命通知书监理机构构架、监理人员登记表、人员更换审批监理规划及审核意见监理细则及审核意见监理月报及审核意见安全检查记录监理工作质量检查表监理工程师通知单发文监理机构3.8承建商工作管理施工单位资格报审表工程配合指引开工报告场地移交记录（重点）材料检验隐蔽验收记录混凝土浇灌令外架拆除令分部工程中间验收报告专项工程及工程验收报告工程移交资料承建商来文发文承建商4 物业移交工作4.1设备移交变配电工程水泵房消防中心空调系统智能化系统4.2土建移交土建室外园林5 监理机构管理内容（暂略）6 施工单位管理内容（暂略）百

29、锐花园项目防水保温体系设计方案（深圳案例）防水工程是保证建筑物及构筑物的结构不受水的侵蚀，内部空间不受水危害的一项分部工程，在建筑工程中占有重要地位，防水工程质量的好坏，直接影响到建筑物和构筑物的寿命，影响到人们正常、舒适的起居环境。一栋建筑物没有高质量的防水工程就不能保证其正常功能的实现。建筑防水工程是一项系统工程，它涉及设计、施工、材料、管理等各个方面，建筑防水工程的任务则是综合上述各方面的因素，进行可靠、耐久、合理、经济的设计，选择符合要求的高性能的材料，精心组织施工，实现防水工程的高质量，满足建筑物的防水耐用年限，取得良好的综合效益。百锐花园项目是我公司发展的的第二个项目，防水工程一定

30、要认真设计、精心施工、严格管理,确保百锐花园项目的防水效果，达到百锐花园发展报告中提出的防渗漏目标，即：屋面防水、卫生间防水质量目标100不漏，门窗、管根防水质量目标98不漏，外墙及螺栓孔洞渗漏点10处（注：防渗漏目标百分率及渗漏点数，按经历一个雨季的渗漏点进行统计。）第一节 防水设计要求1.防水设计的原则：可靠性设计；按级设防；防排结合；脱离分仓；刚柔结合；多道设防；复合防水；节点密封；加强保护；充分考虑施工因素。2.防水设计应考虑的因素2.1建筑物的性质、重要程度、结构特点、使用功能、地区环境、使用年限2.2根据上述因素，设置合理的构造层次、选用相适应的防水材料2.3设计可靠的节点，提出切

31、实可行的技术措施，使设计作到可靠、耐久、合理、经济的要求。3.防水层的要求3.1有克服结构变形、温差变形影响的能力3.2抵御阳光、紫外线、臭氧等造成的老化及风雨的冲刷。3.3承受酸、碱、盐等化学介质的侵蚀和动水压等的作用。4.建筑防水设计的几个部位4.1屋面防水4.2墙面防水4.3卫生间墙及地面防水4.4地下室防水4.5游泳池防水4.6生活水池、消防水池的防水第二节 屋面防水设计1.百锐花园屋面防水等级百锐花园项目屋面的防水等级按广东省建筑防水工程技术规程的标准定为级（防水耐用年限为15年，屋面防水工程主要考虑：1.1采用按抗裂设计的整体现浇砼屋面的自防水结构；1.2设置柔性防水层；1.3屋面

32、放坡，及时排放雨水，坡度为；1.4注意穿墙、板管线及防水层收口节点的处理。2.百锐花园屋面防水做法2.1 10厚地砖，35厚水泥砂浆铺贴。2.2素撒水泥面（洒适量清水）2.3 25厚1：3干硬性水泥砂浆结合层2.4 40厚C20细石混凝土，内配4150双向钢筋网，分缝2000，内填密封油膏2.5 60厚（最薄处）1：8水泥陶粒保温找坡层，坡度2%2.6 20厚；2.5水泥砂浆保护层2.7 911聚氨脂防水涂膜2MM厚2.8 现浇钢筋混凝土板，初凝前原浆收光3.百锐花园架空层防水露天部分做法作法基本同一般屋面工程，区别是在种植土下面设置60mm厚的卵石并加盖土工布的滤水层，滤水层中设置排水管，把

33、种植土中的自由水排放到雨水管系统，有利于屋面防水及植物生长。具体做法如下：3.1植被（路面铺装部分见园建施工图做法）3.2种植土，厚度根据苗木而不同；同时根据园建施工图，做好与室内部分的衔接；3.3土工布一道；3.4填60mm厚卵石滤水层，适量布置PVC排水管；3.5铺大阶砖一层20mm厚3.6 20厚1：3干硬性水泥砂浆结合层3.7 40厚C20细石混凝土，内配4150双向钢筋网，分缝2000，内填密封油膏3.8 60厚（最薄处）1：8水泥陶粒保温找坡层，坡度2%3.9 20厚；2.5水泥砂浆保护层3.10 911聚氨脂防水涂膜2MM厚3.11现浇钢筋混凝土板，初凝前原浆收光4.百锐花园架空

34、层防水室内部分做法4.1 10厚地砖，3-5厚水泥砂浆铺贴4.2 素撒水泥面（洒适量清水）4.3 20厚1：3干硬性水泥砂浆结合层4.4 20厚1：2.5水泥砂浆保护层4.5 911聚氨脂防水涂膜2MM厚（此防水层与露天部分防水层同时施工，连为一体。）4.6 现浇钢筋混凝土板，初凝前原浆收光5.空中花园防水做法5.1铺装部分 10厚浅色地砖，3-5厚水泥砂浆铺贴素撒水泥面（洒适量清水） 25厚1：3干硬性水泥砂浆结合层（因建筑做法需要适当提高标高，可以适当加厚此层。） 1：8水泥陶粒垫高找平（如建筑做法需要提高较大标高，采用水泥陶粒垫高找平。） 20厚1：2.5水泥砂浆保护层 911聚氨脂防水

35、涂膜2mm厚 现浇钢筋混凝土板，初凝前原浆收光5.2花池部分种植土，厚度根据苗木而不同土工布一道填60mm厚卵石滤水层，适量布置PVC排水管铺大阶砖一层20mm厚 20厚1：2.5水泥砂浆保护层 911聚氨脂防水涂膜2mm厚现浇钢筋混凝土板，初凝前原浆收光6.屋面防水节点要求6.1屋面雨水口处，设置一个500×500mm排水漏斗，并配置镀锌雨水篦子，详见6.2女儿墙泛水处，离屋面结构面500mm处，设置挡雨檐，突出墙面60mm，防水材料必须做到挡水檐下收口，见下面详图。6.3凡屋面或空中花园或架空层，与室内共用的墙体，下部浇注与墙同宽、高500的C15防水混凝土坎。第三节 外墙防水设

36、计1.外门窗防水外门窗渗漏是许多工程存在问题，其主要原因之一是门窗本身防水性能差，特别是窗户周边塞缝防水性能差，针对这种情况，制定如下其主要设计控制要点，确保达到公司的防水要求。1.1 门窗设计性能指标要求门窗的用料要通过计算确定是否具备足够的强度以保证抗风压及密封性能。具体指标要求如下：抗风压强度：12层（含12层）以下抗风压强度³2500Pa；12层22层³3000Pa；23层以上³3500Pa。抗渗要求：门窗的雨水渗透性能为 I级，即D³500Pa。此标准比国家标准提高2个级别。为达到以上要求，需结合外立面进行窗型专项设计和计算，选择合适的型材并通

37、过试验确定。1.2 节点设计要求 上框料要有滴水线条，下方框料要有排水槽。平开窗框料必须为高低脚形式，方便塞缝，延长水路、从而保证塞缝质量。 采用优质配件，包括执手、锁、铰链、铆钉等，保证节点质量。 玻璃与铝合金之间的缝均应采用合格的中性硅酮密封胶密封，不得采用胶条密封。 窗户防水节点做法详见图。1.3 采用切实有效的塞缝方法采用：干硬性水泥砂浆塞缝，减少砂浆收缩裂缝。在塞缝外侧加刷聚合物水泥基涂膜3遍，厚度2mm，不应选用聚胺脂类涂料，否则聚胺脂类涂料会与建筑密封胶发生化学反映，引起材料性能改变，颜色变化，影响美观。铝框或塑框与墙体之间采用DowCorning793或GE2000建筑密封胶嵌

38、缝。1.4 门窗防水方案详见门窗专项设计2. 外墙墙体防水外墙设计时已考虑尽量使用混凝土，以提高其防水性能。对突出外墙的混凝土构件如空调盒等在设计时均要求为现浇。2.1 混凝土外墙面的防水主要包括以下几个方面的内容：控制外墙的垂直度和平整度，保证抹灰厚度不超过规范规定，对于个别超厚达以上的，必须加挂钢丝网，以防止抹灰层开裂、空鼓。螺杆洞的处理：全部螺杆洞都必须处理且通过专项隐蔽验收。处理方法是：在螺杆洞外侧凿出xx喇叭形（要求开口朝下），用防水砂浆分两次封闭，第一次封闭深度的一半高，并在砂浆凝固后用水泥浆养护两次，第二次封闭高出墙面，并检查是否出现细微裂缝或空鼓。脚手杆洞的处理用细石混凝土堵塞

39、，并作专项隐蔽验收。2.2砌体外墙的防水设计.外墙砌筑材料采用实心粘土砖。.与混凝土墙体、柱、梁与砌体相交之处严格按设计图纸要求予留好拉接钢筋，并保证其长度。砌体与混凝土相交部位部位抹灰前加挂钢丝网，以减少裂缝并限制其发展。抹灰的要求：抹灰要分三次抹灰，第一次是钉钢丝网处得先抹灰，保证钢丝网与墙体材料之间能够充分密实，避免钢丝网处出现空鼓现象，第二、三次按规范规定的正常抹灰进行。抹灰总厚度大于3.5cm需挂钢丝网处理。一次抹灰厚度不大于10mm。外墙抹灰中掺入的纤维为美国杜拉丝纤维，每立方米砂浆掺入0.9kg。与屋面、空中花园相接的墙体，墙体底部做法详见屋面节点做法。2.3 其它外墙洞口的设计

40、要求.空调洞的处理。设计中空调洞为一次现浇或后浇，并在空调口内侧考虑了防水坎，已经通过专项审核修改了部分不合理的设计。另外，所有空调位均考虑了具有防雨功能的挑檐，大大增强了其防水性能。所有外露的管道洞口（如空调冷凝管进出口），设计成向外坡度，内外高差³mm，防止雨水倒灌；外露的洞口，采用抽芯成型，以保证位置准确；对百叶窗内等部位的非外露洞口，采用预埋管的方式成型。.窗洞口的上下口坡度要大，高差为20mm以上。2.4 选择合适外墙饰面材料，提高防水性能外墙选用何种饰面材料对防水影响较大，如大块面材，因粘贴工艺要求而容易使防水性能变差。因此，建议选用带纸皮的面砖，可以显著改善防水性能。此

41、外，石材幕墙的勾缝材料采用专用的勾缝材料（如日本产的INAX或国产的HB专用勾缝材料），以减少砖缝处的裂缝。第四节 卫生间、阳台、管根的防水1.一般卫生间1.1 卫生间地面，做法为现浇砼初凝前收光，面刷2mm聚胺脂防水层。1.2 卫生间四周先做200mm高C15素砼坎，之上采用120厚砖砌墙体。1.3 卫生间四周墙体离地面300mm高、与浴缸接触的墙面离地面700mm高的范围内均刷2mm厚聚脂防水层，门口铺出500mm；为防止防水涂膜上的水泥砂浆出现空鼓现象，防水涂膜上粘粗砂。1.4 一般卫生间结构已降板50mm，使得室内外形成明显的高差，地面找坡1%，坡向地漏，避免积水流向厅房的地面。2.

42、阳台根据现有经验，阳台很少发生渗漏，个别渗漏处主要发生在管根，具体做法如下：2.1现浇砼板，取消聚胺脂防水层，以防止地面装饰层空鼓。2.2穿阳台楼板的管根处后浇混凝土，四周100mm宽范围内均刷2mm厚聚胺脂防水层保护。做法见图2.3图6。2.4管根的混凝土施工要求：管根分两次封堵，第一次浇注五分之三，第二次浇注五分之二，每次需进行试水。2.5阳台地面结构已降板50mm，使室内外形成明显的高差，地面找坡1%，坡向地漏。3.其它管根，参照阳台管根第五节 地下室防水1. 地下室的防水基本上以结构自防水体系为主，采取以下措施：1.1地下室底板及墙体为C40 S8抗渗砼自防水结构；1.2地下室底板不做

43、防水；1.3地下室侧板采用JS半刚性防水层，厚度2mm，施工面从地下室底板护脚处开始，采用20mm厚苯板作防水层的保护层；1.4地下室顶板，选用屋面做法，花池处屋顶花池防水做法。第六节 游泳池防水1. 游泳池防水采用以下措施：1.1游泳池采用双层板混凝土结构型式；1.2在二层混凝土之间增设一道911聚氨脂涂膜防水，与架空层防水层连为一体；1.3在游泳池内侧采用JS半刚性防水层，厚度2mm。第七节 生活水池、消防水池防水1. 生活水池：防水涂膜与环保涂膜二合一。2. 消防水池：先试水，渗漏处由主包单位修补，不另外做防水。第八节 防水材料选用建议1. 防水施工单位招标时，我们可以采用甲方指定防水材

44、料品牌报价和投标单位自行选用防水材料品牌报价相结合的方式。2. 防水材料品牌选用建议：三元乙丙卷材选用“卡莱尔”或山东“辉力”品牌，JS选用“金汤”或“黑豹”品牌，聚氨脂选用“汇丽”或“富盛”品牌，生活水池防护材料采用901瓷釉涂料或鞍马防化柔韧膜。第九节 施工质量控制要求1. 屋面（包括架空层、空中花园）防水施工控制要求1.1施工之前，先对屋面混凝土结构层进行试水，水深100mm左右，浸泡24小时。如发现有渗漏现象，先对混凝土结构裂缝进行修补。1.2第一道涂膜防水施工完成后，进行试水，水深100mm左右，浸泡24小时。1.3三元乙丙橡胶防水卷材的搭接部位，要使用专用粘结胶剂，对粘结胶剂的质量要进行严格控制。1.4防水层（涂膜、卷材防水层）隐蔽之前，必须100检查。2. 卫生间防水施工控制要求2.1施工之前，先对卫生间混凝土结构进行试水，水深50100mm，浸泡24小时。2.2涂膜防水层施工完成后，进行试水，水深50100mm，浸泡24小时。3. 外墙防水施工控制要求3.1外墙砌筑材料选用粘土实心红砖。3.2砌筑砂浆必须机械搅拌。3.3标准层的砌体，分三次砌筑，日砌高度不超过1.4m，雨天施工日砌高度不超过1.2m；顶砌在歇墙至少7天后施工，高层顶砌要分竖向施工段从上往下顶砌。3.4外墙砖施工。为了节约工程成本，外墙砖粘贴不选用