房地产开发主要程序

1、房地产开发主要程序(一成立房地产公司(1向相关工商部门申请企业核名。(2准备注册资金、专业技术人员和章程。(3办理工商注册登记和税务登记。(4向建设主管部门申请房地产开发暂定资质证书。(二 对开发项目进行选址、调研和定位(1项目选址(2根据项目的地理位置、交通状况、人文经济、土地面积、用地性质、规划要求等进行市场调研。(3通过评估论证,确定项目定位和初步开发方案。(4向规划部门申请核发项目选址规划意见通知书,并到市房地产主管部门办理相关手续。(三编制项目建议书、项目可行性研究报告和项目概念性规划设计方案(四通过招、拍、挂形式合法取得项目的国有土地使用权(1通过与政府谈判,取得国有土地使用权。(

2、2参加拍卖会,竞拍取得国有土地使用权。(3与国土部门签订国有土地使用权出让合同(4 按拍卖条件,付清土地出让款,办理国有土地使用证。(五向省、市、区发改委(局申请项目立项(1提交立项申请报告。(2附项目国有土地使用证(3附项目建议书或项目可行性研究报告。(4附项目概念性规划设计方案(5取得发改委立项批复文件。(6项目环境评估报告。(7项目水地保失评估报告。(8项目交通评估报告,6、7、8三个报告的依据为项目概念性规划设计方案。(91-8为5的依据条件,并与行政区域规定有关联。(六向规划部门申请核发建设用地规划许可证(1提交申请报告。(2附项目立项批文。(3附国有土地使用证(4附项目可行性研究报

3、告(5附项目概念性规划设计方案(6附项目选址规划意见通知书(七向规划部门申请项目规划设计条件通知书(1提交申请报告。(2附立项报告批复。(3附国有土地使用证(4附委托设计单位的规划设计任务书及相关图纸文件。(5设计单位合同备案。(八委托勘探设计单位进行项目的方案设计、初步设计、工程勘探、施工图设计、立项前完成要件和工程预算及设计招标工作内容。(1提出规划设计委托任务书(2签订勘探设计合同,委托进行工程地质勘探、方案设计、初步设计(含概算书和施工图设计。(3附规划设计条件通知书(4委托省、市环保机构编制项目环境影响评估报告书。(5委托设计单位或工程造价机构编制项目工程施工预算书。(6方案设计文件

4、。(九向规划部门申请核发规划设计方案审批通知书(1提交申请报告。(2附设计单位提交的设计方案(3规划部门核发规划设计方案审批通知书。(十向规划部门申请核发建设工程规划许可证(1提交申请报告。(2附规划设计方案审批通知书。(3附项目初步设计方案。(4附项目施工图设计方案。(5附施工图审查报告(由建设部门指定的权威审查机构出具。出具开工证作为前提条件。(6提请规划部门主持召开项目市政配合会,组织相关单位(国土、城管、交通、消防、环保、环卫、供电、供水、供气、电信、园林等审查会签。若符合要求,则签发建设工程规划许可证。(十一向市、区发改委(局申领投资许可证专项工作。(1提交申请报告。(2到税务局领取

5、税单。(3持年度开发计划、税单到发改委(局领取投资许可证登记卡(4发改委(局核发投资许可证(十二向市建委申领建设工程施工许可证(开工证开工证的前提依据:施工招标,合同备案及专项工作;a覆约保函b施工保险c民工保证金d政府其他专项工作;施工图审查报告(1向市发改委(市建委会签申请把项目列入计划。(2到市建委工程处领取开工审批表。(3持开工审批表到各专业公司办理市政配套工程报装(上水、下水、电力、天然气、电信、消防、环保、交通、城管等并在开工审批表上加盖公章,缴纳相关费用。第十项工作或后工作,及前提条件。(4到市建委主管部门核实建设工程任务,并缴纳城市建设综合配套费等各种报建费用。(5到市建委工程

6、处办理招投标审批手续,到市招标办办理招标登记,进行相关招标工作,确定施工单位。(6委托技术质量监督站和监理公司进行工程质量监督管理。(7到市统计局落实任务。(8到市审计局核实资金来源,任务来源及办理其它手续。(9到市开发办登记备案。(10到市建委领取建设工程施工许可证(十三施工组织,开发程序内容,及施工管理内容。(1自管形式:公司自己安排工程计划、财务管理、合同签订执行、工程造价控制,由项目经理、技术人员负责项目工程施工管理。(2托管形式:委托项目总承包单位或监理公司进行施工全过程管理和控制。(3企业自管和托管相结合形式(混合式。(十四项目工程监理(1建立项目监理机构,开发企业与监理公司签订监

7、理合同。应在开工证前完成。监理三个文件,a监理大纲b监理规划c监理实施细则。(2监理公司编制监理计划及实施细则。(3监理公司全权负责工程施工阶段的项目监理工作(包括依照法律法规、标准规范,审核设计文件、施工合同、做好工程质量、材料选购、施工工序、工程造价、施工进度等的监督管理和控制等(4销售许可证取得的前提文件;1、开工证2、图审报告3、图纸销售面积预测报告4、资金证明文件。图审报告是开工证和预测批量报告的前置条件。 （十五）项目销售 十五） （1） 申请销售许可证 （2） 商品房销售及按揭办理。 （3） 申请竣工验收，取得建筑工程竣工验收备案表 。 （4） 申办建设工程规划验收。 （5） 进

8、行全数登记，取得商品房权属证明书 （6） 物业管理公司选择和前期介入。 （7） 项目物业移交。 (十六 项目竣工验收 十六 十六 （1） 安排工程收尾检查，编制竣工验收计划，提出申请，筹备竣工 验收。 （2） 组织现场验收，由主管部门牵头，会同勘察设计、规划、国土、 环保、消防、质检、审计、监理等部门成立验收委员会，进行 现场验收。符合国家规范、行业标准、规划要求为合格，进行 工程质量等级评定，由建设主管部门签发工程竣工验收合格 证 。 （3） 竣工结算。依照施工合同、标书、施工图和变更通知单，工程 预算定额和取费定额及调价约定，相关施工技术资料、验收报 告等进行结算。竣工结算书由开发商与施工

9、单位共同编制，必 要时聘请工程造价评估中介机构参与编制和审查。 （4） 竣工资料整理和移交。要求全面细致，反复核实，做好备案。 包括：施工技术资料、工程资料、工程检验评定资料、施工图 纸（全部地上、地下工程及管网竣工图。提交施工技术资料 移交明细表建筑安装工程施工技术资料工程质量保修 、 、 书住宅质量保证书和住宅使用说明书等。 、 （5） 办理竣工验收备案。向建设主管部门、城管、房管等申请办理 竣工验收备案，需要提交：竣工验收备案表、竣工验收报告、 规划、消防、环保等部门出具的认可书或批准使用文件、施工 单位签署的工程质量保修书等。 （6） 竣工决算。由开发单位编制，包括文字说明和决算报表，

10、属项 目开发成果和全部费用的总结性经济文件。 （十七）项目交房和入住 十七） 房屋竣工验收合格后， 开发商提供 入住通知书 收楼须知 和 ， 销售部、物业公司财务部、管理处到现场集中办公，办理以下相关手 续： （1） 购房余款结算和按揭手续办理。 （2） 发放（领取） 住宅使用说明书住宅质量保证书及有关装 、 修规定和表格。 （3） 签订物业管理公约 （4） 由销售部或物业部陪同业主验房，签署楼宇交接书 。 （5） 按规定收取（缴纳）首期物业管理费，灶具报装费、有线电视 报装费、电话网络初装费等。 （6） 发放（领取）房屋钥匙，办理装修或入住手续。 备注说明：房地产开发在中国已经持续发展了近 30 年的时间了，其 备注说明： 年的时间了， 流程、程序，