房地产开发建设中的价值工程应用研究——第一阶段分析报告(最终版)(06.11.30)

1、房地产开发建设中的价值工程应用研究第一阶段分析报告（梅陇镇项目实例分析）引言 房地产市场的竞争日益激烈化，要想在这样的市场竞争中发展壮大，就必须提高自身的综合实力，加强成本管理力度，运用先进的科学技术和科学的管理理念来取代传统的经营模式。作为房地产开发经营过程的最终产品住宅，是一种向居民提供居住、学习、娱乐等多方面需要场所的物质实体，要想赢得消费市场，就必须在合理成本范围内有效提高功能配置上下功夫，也就是我们常说的“好钢要用到刀刃上”，用有限的资金和有限的空间为消费者提供最佳的居住场所。要想真正达到以上要求，从经济学的角度思考，将价值工程的学说应用到住宅建设过程中就显得十分必要。对于房地产开发

2、企业合理分配和使用资源，减少不必要的浪费，提高经济效益和社会效益具有十分重要的现实意义。1 价值工程简述价值工程是20世纪40年代发展起来的一种科学管理技术。这种技术自1978年正式从美国传入我国后，得到了较广泛的应用并取得了明显效果。简要地说，价值工程就是通过有组织的功能分析，以最低的成本获得必要的功能，使产品的价值得到提高的活动。价值工程涉及了价值、功能和成本三个因素，这里说的价值是功能与成本的关系，是从消费者的角度来考虑某种产品的适用价值。用数学公式可以表示为：价值（Value）功能（Function）/ 成本（Cost）通常提高产品价值的途径有以下五种：1、 功能不变，成本降低；2、

3、成本不变，提高功能；3、 功能提高，成本降低；4、 成本提高，但功能有更大的提高；5、 功能下降，但成本下降幅度更大。运用价值工程的方法，透彻地分析成本、性能、价值之关系，就可以通过功能细化，把多余的功能去掉，对造价高的功能实施重点控制，对客户关注的功能进行重点设计和投入，从而最终对整个项目的工程造价进行合理的分配和调整，以增加决策依据，大幅度提升产品性能，使得楼盘的素质产生质的飞跃。并实现建设项目经济效益、社会效益和环境效益的最佳结合。2 价值工程实施方案“任何设计都可能有不必要的成本”以及“任何设计都可能再加以改善”是价值工程的基本立论。在经济活动中，我们知道用户购买产品，并不是购买产品的

4、本身，而购买它所具有的必要功能。如果功能过高、过全，必然会导致成本费用的提高，而超过必要功能的部分用户并不需要，这就会造成功能过剩。反之，又会造成功能不足。对以往项目中这些过剩和不足的功能进行剖析总结并形成沉淀，并对以后的项目提出指导和借鉴意义。同时，使得公司内部形成人人都去考虑价值配置的观念、意识和流程是我们本次价值工程的目的。在这样的指导思想下，我们初步形成了下面的实施方案：针对公司以往项目的情况，组织营销、设计、成本的相关人员到小区实地调研，提出价值工程讨论点；充分展开营销、设计、成本的讨论，提出后期项目营销、设计需重视和加大（或减少）投入的方向，及成本分配的调整；形成研究报告，对案例予

5、以沉淀。3 价值工程案例分析（梅陇镇项目）深圳公司近几年开发了很多新的楼盘，这些楼盘中有很多值得我们继承和发扬的东西，当然也有很多有待改进的地方。随着公司的不断发展和壮大，我们将蕴育出越来越多的新新楼盘，也就有更多的亮点和价值点值得我们在新的项目中发扬，同时那些不足的地方就需要我们及时的改进、完善，因此，对这些成功的经验或失败教训进行及时地总结和积累就变得十分必要了。经过本次价值工程研究第一阶段在梅陇镇项目的调研以及后期的讨论工作，我们发现了很多值得沉淀的东西，各部门同事也从不同的角度纷纷提出了相当有代表性的看法和见解，汇总如下。3.1 建筑部分3.1.1 外立面细胞分解双层表皮的立面系统成为

6、梅陇镇最大的设计亮点，彩色的隔栅更成为楼盘外观与性格的标志，使深圳市民眼睛亮了再亮，不喜爱都不行。这个独特大胆的设计是深圳住宅楼盘迄今为止的唯一，引起了大范围的热烈谈论，也直接导致了开盘的疯狂热卖。此隔栅在阳台的部分也起到了栏杆的作用，且完全符合间距110的国家规范，达到了功能与效果的良好统一。双层表皮是指在正常的玻璃窗、阳台外，加装一层铝合金膈栅,既是一个新颖的立面设计，又可以起到遮阳、隔热的效果，同时还能避免一些视线干扰。隔栅用铝合金材料制成，每根尺寸为50mm×80mm，正面为50mm宽，为银白色阳极氧化；侧面为80mm宽，为静电粉沫着彩色。每7根膈栅组成一组百叶，根据内在原则

7、无机的分布在整个拉平的立面上。隔栅侧面着色的做法更使得建筑在各个方向和角度，都会有不同的效果感受，步随景异。从梅龙路上远望整个项目楼群，一个壮观绚丽的景象会映入眼帘，一个仿佛悬浮在空中的由大量色彩缤纷的隔栅百页组成的“瀑布幕帘”，像电影“黑客帝国”中消解的电子信息一样，只不过这里绿色调被红、橙、黄、绿、蓝、紫所代替了。这些不断变化的隔栅百页带来十分丰富的视觉景象并丰富了周围的城市景观，确立了项目的标志性。商铺铝通隔栅价值如何争议较大。建筑上为了实现商铺与塔楼立面上下形象的统一和品质感，是需要做一些的，但是考虑到商铺的昭示性受到影响，可以再疏一些，现状确实过密。采用外墙涂料初期效果不错，但是能保

8、持长久的（3年以上）楼盘，在深圳市还尚无前例，且现场临建办公楼外墙涂料已有脱皮现象。如果在项目三、四期施工过程中，一期出现质量问题，则会对项目和公司的形象产生一定影响。成本分析梅陇镇项目一期外立面铝隔栅工程总价约为680万元，单位住宅建面指标约为53元/m2；考虑到做了外墙铝隔栅之后外墙面积大部分被隔栅挡住，因此，外墙可做涂料而不必贴外墙砖。梅陇镇项目一期外墙涂料（20mm水泥砂浆抹灰+腻子+底漆一遍面漆两遍）单位住宅建面指标约为48元/m2；由于外立面铝隔栅的使用，代替了部分阳台栏杆的作用，阳台栏杆的工程量可较项目正常设计情况减少，经测算，节省阳台栏杆造价约150万元，单位住宅建面指标约节省

9、12元/m2。项目一期整个外立面合计（包括铝隔栅和涂料，并考虑阳台栏杆减少的因素）单位建面指标约为88元/m2。香蜜山外立面（70普通外墙砖、30金属釉面外墙砖及部分涂料）单位建面指标约为7080元/m2。因此，可以判断梅陇镇一期铝隔栅和涂料的外立面单位住宅建面指标与香蜜山外墙砖及涂料的外立面单位住宅建面指标相比约增加10元/m2，并未增加过多的成本。印证实战在开盘前展示初期阶段，因产品本身隔栅效果未完全显示，模型所体现的隔栅效果并不理想，对销售造成了一定的负面影响；但外立面脚手架拆除后，隔栅所体现的外立面效果较好地提升了产品品质，使得市场的认同度大大提升，且使得整个产品因其五颜六色的效果展示

10、成为周围片区的标志性产品。但从户内来看，铝隔栅的细节需要完善，在前期设计阶段也要考虑得更加全面：如隔栅之间的缝隙过大，客户养一些宠物存在安全隐患；铝隔栅的耐用性能有多久及颜色是否会退色等担忧，会给客户对产品的信心带来一些不利的影响；其次，商铺门前的隔栅使商铺的昭示性受到了影响，建议不能因为外立面的好看而影响到了产品的实用性；如果因为外面使用了铝隔栅，外墙即采用涂料设计，需要综合考虑涂料的保持期。对铝隔栅的产品设计较好地体现了“双层外立面系统”的概念，为产品增加了卖点，突出了产品的差异性，便于进行对整个项目的推广和包装。外墙涂料易脱皮的现象，会令业主对产品的信心造成一定影响。近人尺度宜采用砖、水

11、泥或其他材料。总体来看，铝隔栅应用的正面反应远大于负面影响，使得项目的品质感得到了很好的体现，梅陇镇一期的销售业绩也较好地反映了客户对项目整体的认同。3.1.2 商铺细胞分解梅陇镇一期7米层高的商铺，突破了政策极限，极大的提高了商铺的价值，并且这些商铺根据地形而设计，减少了挖方成本。凹院式商业规划扩大了商业面，产生了能积聚人气的小广场空间，由此而产生的公共通道（核增面积）遮风避雨还遮阳，效果很好。成本分析7米层高的商铺与正常商铺相比，不仅层高增加了，而且考虑到以后能隔成两层使用，内部增设了一层梁，仅该标高处楼板未做，故7米层高的商铺较正常商铺结构成本增加, 单位商铺销面指标约增加800元/m2

12、；商铺公共通道为核增面积，共约3750m2，因核增面积不计入可销售面积，但需要耗用建安成本，因此单位销面的建安成本也必然较普通商铺增加，约增加700元/m2；正常商铺单位销面造价约为20002500元/m2，经测算，梅陇镇一期商铺单位销面造价约为3800元/m2，共计增加造价约1500元/m2。印证实战“7米层高”作为商铺的主要卖点，增加了商铺的市场价值，目前实现均价26253元/m2，比周边市场均价2万高出了6000元/m2以上，大大超越了建安成本的增加。尽管商铺因未作转换层而导致个别商铺内部梁柱结构复杂，影响了实用性，但结果依然一抢而空。7米的层高缓解了内部结构方面的不利因素。目前部分商铺

13、开间内存在着落地的剪力墙，大大降低了商铺的使用率。如设计当时考虑加设结构转换层，工程造价将增加，但在商铺的使用率方面将会有很大的提高，商铺市场价值的提升将远高于加设转换层的工程造价费用。因此，在今后的项目里需要更为深入的进行投入和产出的价值分析。3.1.3 户型细胞分解入户花园、2层露台、大进深面宽的凸窗、空中花园，这些赠送面积虽然都是额外成本，但是价值提升作用明显且为必须。可以参考一个赠送面积最多的例子， 3栋4座的A户型建筑面积115.6平米，套内面积98.5平米，而赠送面积达到了35.8平米。成本分析就整个梅陇镇一期总体来说，额外赠送的面积约为销售面积的1014，引起造价增加约16022

14、0元/m2；印证实战从销售的角度来看，在政策允许的情况下为客户考虑更多的赠送面积可以提升产品的市场价值，提升项目卖点。从市场上看，也是客户较为关注的点。3.1.4 架空层通往地下室处楼板开洞细胞分解一期架空层通往地下室处楼板的开洞，最初的想法是增加架空层的趣味性，丰富空间层次，而且能够使地下车库自然通风、采光，减少一些相应的设备费用，设在较大的开洞处的楼梯也可以让业主停车后回家更方便。不过由于消防等原因，最后使这个设计完全变味。根据消防局的要求，在每个洞口都增设了特级防火卷帘，在一些4.5m标高处还额外增加了一层防火板，花费很大。而且由于特级防火卷帘安装宽度较大，卷帘盒高宽度也不小，给实际的施

15、工增加很多麻烦，效果也不美观，局部还可能会影响验收。架空层的开洞,报建极麻烦，花费也大，施工问题多多，完成后不美观，最终效果有待考察。所以，此项设计可以说是个教训。成本分析架空层增设特级防火卷帘面积为1793.35M2，总造价约为72万元；4.5标高处增加了一层钢筋砼防火板，共计增加造价约3万元；楼板开洞处增加楼梯，约增加造价10万元；楼板开洞处增加楼梯栏杆及扶手，约增加造价20万元；综上所述，架空层通往地下室处楼板开洞，共计增加造价约105万元。印证实战总体思路好，但前期考虑不全面不充分，导致与实际预期有偏差。架空层开洞从业主的便利性角度是好的，但带来了消防和安全的弊端，增加了后期的管理成本

16、。以后再设计此项功能需要考虑得更加全面一些。3.2 景观部分3.2.1 折型水幕墙细胞分解临街水景位于项目一期入口台阶之间，形成一个24m×4.2m的折型水幕墙，正面用金雅香槟金铝板和金雅闪光氟碳喷涂铝合金板镶嵌成倒立锥型组合，碧蓝的水从上部不锈钢水池边缘缓缓流淌，外加柔和的地灯；无论是在阳光下还是在夜灯中都能从不同角度看到不同的景色，给人的第一印象是灵动和蕴味无穷。成本分析折型水幕墙主要由不锈钢板、喷涂铝板及水景设备组成，其中折型的铝板造价约45万元，设备部分7万元，给排水部分5万元，电气部分1.5万元。总计造价约为58.5万元。印证实战费用投入思路符合市场需求，但结果未达到设计预

17、期效果。另外，需要考虑到水景在未充水情况的景观美感和舒适度，因为大部分时间都是无水状态，为了节约日后的运营成本和小区主入口的昭示性，主入口的水景要以无水时的景观展示为主。3.2.2 消防车道挡墙压顶细胞分解一期商业街（6、7栋）间消防车道挡墙的压顶，选用了规格为300×300×100的芝麻深灰花岗岩高档石材，侧壁表面使用普通水刷石。成本分析300×300×100芝麻深灰花岗岩材料单价为227元/m2,若选用300×300×50的芝麻深灰花岗岩，材料单价为112元/m2，该消防车道挡墙压顶石材压顶使用量约为80m2，总造价约2万元，选用

18、较厚的石材增加造价约1万元。两种规格石材的单价相差较大，而该处石材的使用量较小，体现不出单价的影响，若使用量较大的情况，建议进行更深层次的价值分析。印证实战厚度在10公分以上的高档石材要慎重选用，要用就一定要用在展示的关键点上。消防车道不仅只作为消防车道，还是展示区域的重点部位，需要贴石材。万科的第5园，压顶选用的是10公分左右厚的花岗岩，侧面用的是涂料，这样协调成本也不高。3.2.3 架空层吊顶细胞分解7号楼架空层局部使用石膏板吊顶，以便遮挡建筑管线、美化屋顶，但建筑架空层上空局部无顶板,部分地方会严重漏水到吊顶上,导致石膏板短时间内被损坏。考虑到即使建筑架空层上空均有顶板,室外的风和雨也会

19、影响石膏板的效果,预计不到两年同样会损坏。成本分析石膏板吊顶（普通木龙骨）约为80元/m2，若改为铝合金龙骨加铝板网面层吊顶约为150元/m2，若改为防腐木隔栅吊顶约为250元/m2。印证实战架空层里建议不要使用室内形式的石膏板吊顶，在需要遮挡、美化的部位使用防腐木条或金属构件做吊顶材料，其他部位建议用涂料。3.2.4 商业街弧形造型座凳细胞分解6号楼下方商业街外庭院处的弧形造型座凳，表面使用汉白玉及中国黑石材切割拼接而成。因为此造型座凳为各式的弧形造型，石材切割及拼接的难度较大，导致接缝较为零乱不齐，极大的影响了造型座凳的效果。成本分析该异型平面的坐凳面贴石材，材料损耗量很大，且计量较难，实

20、际用的600×600×20汉白玉石材材料单价为405.00元/m2，该单价综合考虑了材料的加工费及损耗，面积按异型平面轮廓面积计算。若改用人造石材料，接缝基本上看不出，但在室外的话易变黄，综合单价约为600700元/m2。若改用防腐木条，约200元/m2。印证实战汉白玉石材切割和拼接的工序较困难，在异性台面的使用上效果较差。改为用木制坐凳的话，会增加温馨、环保的感觉，且较石材的舒适感更强，建议以后这样的情况使用木制坐凳。3.2.5 广场主入口岗亭细胞分解广场主入口岗亭的设计，外墙采用了较贵的干挂玄武岩，效果非常好，价值高。虽然可能并不起眼，不过若是材质低劣，在如此重要的地方

21、，必然就很起眼成本分析主入口岗亭面的干挂玄武岩材料单价为170元/M2，若选用普通石材或烧结砖，材料单价约为100元/M2。该岗亭的石材用量共约100M2，用干挂玄武岩石材仅较普通石材增加造价约7000元。印证实战设计整体效果需要提升，既然多花了这部分钱，就要让业主感觉到产品的档次。3.3 给水系统3.3.1 泵房设一个泵房，消防和生活管需适当增大，节省了一个泵房和水池（面积），但管材价格增加了。对于梅陇镇花园（50万M2）设一个泵房和两个泵房进行比较，一个泵房比二个泵房节约34万元（不包括二组水泵运行增加的费用）。但对于广州荔湖城项目，方案目前设计了二个泵房，若设一个泵房，由于容积率低，管材

22、增加成本较多，一个泵房比二个泵房成本高。因此，随着公司业务的展开，2050万M2建筑面积的楼盘越来越多，采用几个泵房经济，需要根据容积率、住宅户数（人数），建筑高度等进行经济技术指标分析。3.3.2 雨水收集系统可做雨水收集系统作为绿化和冲洗路面用水。设计雨水收集系统，梅陇镇四期投资约25万元，按目前市场水价，10年之后可以收回投资。根据绿色建筑技术的要求，今后政府在节水方面可能会对设计雨水收集系统有强制要求及补偿，因此建议以后项目均根据实际情况进行价值分析，决定是否设置雨水收集系统。3.3.3 管道直饮水系统管道直饮水系统需专业人员管理，若开户使用数量少，将给物业增加较多的管理成本。目前情况

23、来看客户对此并无需求，对项目的价值提升方面意义也较小，投资不经济。因此，根据目前的状况，建议不采用。3.4 排水系统3.4.1 双立管梅陇镇项目一、二期污水系统采用双立管，其中污水管采用螺旋管。螺旋管与光壁管相比，螺旋管（110）单价比光壁管高1.24元/米，若采用光壁管，项目一、二期共可节省造价约6万元，按照销售面积计算，可节约0.23元/M2。螺旋管与光壁管相比，价格相差较少。且考虑到螺旋管与光壁管相比，具有通水能力强及噪音小的优点，为了减少排水噪声，提升项目的价值，建议以后的项目尽可能采用螺旋管。3.5 会所装修工程金地梅陇镇的会所建筑面积部分约为1800平米，共3层，其中基本功能包括酒

24、吧区、传讯囊（特色网吧）、攀岩区、健身房、体操室、击剑室、阅览区、棋牌室、乒乓球室、卡拉OK房、创意厨房等。会所的空间设计具有强烈的冲击的视觉效果，挑空、错层、会所功能陈列等手法混合运用，让这个空间真正成为人景互动的场所。特别是传讯囊、击剑室、攀岩、卡拉OK房、创意厨房等创新功能，可以为客户带来前所未有的激情体验，对于售楼和提升项目甚至公司的知名度有积极意义。其余如健身房、体操室、棋牌室、乒乓球室、阅览室属于会所的一些传统性功能项目，业主的参与性较大，经营状况较好。一楼的酒吧洽谈区，地面铺设了黑色羊毛地毯，摆设了约30套沙发，为客户提供了一个交流和休息场所，营造出一个和谐的洽谈环境，对售楼有很

25、大的帮助，不过洽谈区在入伙正式投入使用之后，其功能性体现不强，经营状况优势不大，而商务中心部分作为现场销控中心，其面积略小。会所的一些创新功能区域，如击剑室，对于现场销售来说确实成为一个亮点，能够凸现整个会所乃至整个梅陇镇项目的特点“新颖奇特、年轻时尚”，但是估计今后业主的参与程度不高，而且空间设计成为狭长形，也不好用做其它功能空间。一楼和二楼的传讯囊（特色网吧）是为了结合“梅陇镇”的意义特点而产生的一个特色设计，其中通透的地面，柔合的绿色灯光，一个个似太空飞行器般的圆形“传讯囊”（约1万元/个）确实给顾客带来一种强烈视觉冲击效果，令人仿佛置身于太空之中，但其实用性不是太好，以后的经营状况可能

26、不太好。三楼的卡拉Ok房和创意厨房与其它的创新功能区域一样，作为宣传亮点和特色设计，充满着新颖和时尚，但是作为会所使用功能，其对于业主的实际意义尚未可知。会所一楼入口处墙上的电子显示地图，表面为透明有机玻璃，包括一些闪灯及灯带，内置深圳市地图，总造价约为8万元。电子地图让客户直观了解到梅陇镇所处位置和周边交通情况，而绿色指示灯部分则介绍了会所本身的情况和各部分功能区域位置，让客户有了一个全面的认识，是一种人性化的体现，不过建议设置一道栏杆把客户和电子显示地图隔开，避免客户直接触碰到有机玻璃面板上的电子元件。总之，会所应该以实用性强，业主参与程度高，经营性好的功能项目为主，配合楼盘特点需要的特色

27、功能空间设计不宜太多，设计效果和特色可以通过装修材料、表现形式等设计手法去体现。会所单位造价约为4200元/m2，与香蜜山会所3700元/m2的单位造价相比略有增加。总体投入较为满意，但也应增加少数的后期投入，实现会所内部分区域的实际功能，如卡拉OK房可以投入投影音响设备等，否则功能没有实现会影响会所的展示，带来一定的负面影响。另外，会所空调应该考虑节能环保的功能。3.6 会所外大型电子显示屏梅陇镇会所，是一栋旗帜鲜明的独立建筑，全透明玻璃体魔幻般的空间，犹如一幅立体地图。会所入口的大型电子屏，总造价约为190万元，其硕大的屏幕足以吸引路过者的眼球，在售楼宣传期间，不时滚动播出着梅陇镇的广告片

28、，为梅陇镇的销售提供了巨大的帮助。3.7 电子显示“门柱廊”会所入口的电子显示“门柱廊”效果很好，共六条“”形门柱，里边约10公分宽的LED显示屏有字幕不停滚动，穿过其间，感觉到身处一种环绕的动态之中，使得心情不由跟随滚动的字幕跳跃活泼起来；而六条门柱廊外边均包拉丝不锈钢，层层叠放，步步为进，放置在会所入口处，彰显尊贵大气，与会所交相辉映，深受参观者和准业主们的好评。门柱廊造价共约15万元，其中外包不锈钢，其中里边上不停滚动着红色字幕的LED显示屏造价约为8.5万元，架子、龙骨及不锈钢外包造价约为6.5万元。3.8 电气工程3.8.1 主入口水景旁自动扶梯主入口处设置的自动扶梯，提升高度约3米，造价约为26万元。由于扶梯在室外露天使用,自动扶梯的寿命一般只有7-8年。且使用的维护费用较高，由于梅陇镇主入口处的高度又不算很高, 客户需求不是非常强，该处设置扶梯就显得没那么必要了。建议以后慎用室外自动扶梯。 3.8.2 室外景观水下灯及埋地灯室外景观的水下灯及埋地灯造价共约40万元，大部分水下灯和埋地灯损坏率很高, 在入伙后维修成本非常高，且入伙后使用较少。水下灯造价高而且不太实用，需要少做甚至可以不做。建议在展示区部分为增强营销的效果，可以适当考虑使用此类灯具，非展示区部分应尽量减少或不用此类灯具。3.9 材料部分3.9.1 外墙门窗玻璃细胞分解梅陇镇花园一期外墙