房地产企业全成本控制浅析

1、 房地产企业全成本控制浅析 2012年的楼市在温暖中渐行渐远。2013年国家确定了“稳中求进”的经济总基调，继续实施“积极财政和稳健货币政策”。房地产行业将保持调控的连续性，严格实施差别化住房信贷，税收政策和限购措施。建成460万套，新开工600万套保障住房、农民土地补偿提高10倍等措施的出台，无疑对2013年的房地产企业在销售和成本上产生很大的影响。 “台风来了，猪也会飞”的暴利时代已经过去，房地产企业应该准备好过冬的准备，“现金为王、积极销售、审慎买地、节流、锻炼身体“成为房地产商的5大过冬策略。在国家调控背景下，房地产企业必须强筋健骨，走集约经营、精细化管理的路子。房地产企业如何有效的控

2、制成本，增加利润，笔者从以下几个方面予以解析 一、 树立全成本概念 房地产企业全成本是一个广义的成本概念，既包含传统意义上的开发成本，也包含期间费用，同时包含税金。即6+3+1的成本管理模式。“6”指的是：开发成本土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。“3”指的是：管理费用、销售费用、财务费用。“1”指的是：营业税金及附加房地产企业专项用于项目工程的贷款利息，符合资本化条件的可以资本化，计入开发成本。树立全成本概念，是房地产企业实施全员成本控制的前提，是建立项目成本责任制的关键，是降低房地产企业成本，实现企业利润最大化的有效途径。二、 按照

3、“6+3+1”的全成本模式，逐项分析成本可控点及可控成本的操作性1、房地产企业的开发成本按照对客户敏感性可以划分为三部分，一是结构性成本，二是功能性成本，三是敏感性成本如下图：结构性成本主要包含主体工程建设。构成成本的钢筋、混凝土、砖等材料，这部分成本属于严控成本，从对客户的敏感性来分析，敏感性最差。这就要求房地产企业在设计阶段的设计优化，结构优化显得尤为重要，房地产企业的设计部和设计院的结合中，确保设计标准及安全的前提下，尽量降低每方钢筋含量，每方混凝土含量等单方成本，把建安成本降到最低。功能性成本主要包含房屋功能性的成本。包含门窗、装饰、卫浴、厨房等装饰性成本。这部分成本根据产品性质-毛坯

4、房还是精装房的标准设定成本界限。从对客户的敏感性来分析，敏感性较高。这部分成本要做到成本的合理分布，哪重哪轻要做好规划。必须确保客户满意度，达到合同承诺的成本要求。敏感性成本包含景观设施，例如水系、景观小品、运动设施、绿化等基础设施费；包含外立面涂料、瓷砖；包含大堂或者电梯门口装饰；包含智能化等成本。这部分成本是提升复合溢价的最有效成本，是客户敏感性最强的成本，是应该继续加大投入的成本。这项成本适度增加，对销售楼盘会起到意想不到的效果。2、期间费用可控成本的分析期间费用在房地产企业的成本中占据不少的比例，但是这些期间费用有的可控，有的不可控，有的需要严控，有的需要合理，有的需要增加投入。 如下

5、图： 土地使用税及折旧属于固定成本，这部分成本属于不可控成本，房地产企业不管开发与否，这部分成本是存在的；工资福利等属于人工成本，这部分成本根据公司经营效果及当地工资水平，保障合理的水平，以确保职工收入获得和人才留用；销售佣金、职工奖励属于激励性成本，这部分成本可以适当投入，以便激励营销人员及管理人员的工作积极性；交际应酬费及办公费、物料消耗等费用，属于严控成本，这部分成本按照合理性要求，不得不发生，但是若不严格控制就会变为发疯的成本。是房地产企业必须严格控制的成本。 财务费用的控制因项目而异，房地产企业应该放大融资池杠杆效应，从杜邦分析法来看，财务杠杆及权益乘数大意味着资产负债率高和更多的杠

6、杆利益。杠杆的来源项目融资抵押还是信托贷款，公司要考虑融资成本的合理性。3、税金的筹划房地产企业涉及13种税收，税负在全行业排名领先。房地产企业合理而又合法地安排经营活动，使之缴纳可能最低的税收，此方法称之为税务筹划。税收筹划的原则：一是必须坚持依法筹划；二是坚持筹划在先；三是充分利用节税空间。三、 成本的控制要做到事前预测、事中控制、事后分析“凡事预则立，不预则废。”对房企而言，预测的对象其实就是利润值和现金流两大指标，其中现金流的预测是重点。预测利润值必须准确的预测成本构成，预测现金流同样需要准确预测成本的支出金额。事中控制，主要体现在对目标成本的控制上。可控手段目标成本月度控制分析，目标

7、收益月度分析。突出销售毛利率和销售净利率。对于关键指标，房地产企业需要进行动态监控，而非单纯事后的静态管控。对这些指标的可知与管控，关键在于过程中反复将目标值与实际值进行对照，并通过PDCA戴明环的管理方式，嵌入到指标的动态回顾中。房地产企业要建立每月动态目标成本分析会，分析项目成本的动态变化。 事后分析主要是管理会计的范畴，财务人员对每月、每季度、半年度、年终决算进行财务成果指标的分析。包含收入成本分析、利润分析、现金流分析三大类。财务分析指标包含资产管理效率（资产负债率、流动比率等）、经营管理效果（毛利率、销售净利率等）、资产管理效果（存货周转率、总资产周转率等）、现金流分析（经营活动现金流量比率等）、发展前景分析（资本保值增值率、利润增长率等）五大类20小类单项分析，分析公司同期与历史比较，预测未来经济指标。从杜邦分析体系中分析影响公司资产、收益、现金流的因素所在，找出症结，剖析、改善和提高，为公司领导提供最真实的，有可辨性，有指导性的财务数据，提高领导决策水平。暴利时代重“开源”，微利时代重“节流”，房地产企业全成本控制，需要领导重视，全员重视，全员参与