国有企业土地资产经营管理思路

1、国有企业土地资产经营管理思路摘要：土地是民生之本，发展之基，财富之源。伴随着我国改革开放的发展，国有企业经过多次产业结构调整，大量土地资源闲置出来，同时，随着土地资源日渐稀缺，土地价值日益凸显，因此，积极盘活企业存量土地资产 ,加强土地资产管理，实现对土地资产的合理经营，避免土地资产大量闲置和浪费，成为国有企业提高其资产运营效益的有效途径。深入研究国有企业土地资产的运营管理，是新形势下企业深化改革，业务转型升级的必经之路。关键词：国企; 土地资产 ; 盘活 ; 经营管理一、 国有企业土地资产经营管理现状我国在新中国成立后，一直实行的是计划经济体制。在此体制下，土地的供应都是根据企业需求而定的。

2、这种需求会随着改革开放后市场经济的建立、企业的发展，相关政策的限制等各因素影响而变化，因此导致许多国有企业土地资产低效、无效利用 , 甚至处于闲置的状况，随着我国市场经济体制的进一步发展，此类问题更为凸显。长期以来，由于国有企业各方面体制的问题，其土地资产的价值没有真正得以体现。一方面，因土地使用权大都通过无偿划拨方式取得，不少国有企业一度忽视了土地资产存在的价值及其对企业的重要作用 , 企业单纯从扩大生产规模、降低企业成本、增大营销投入等方面下功夫, 实现企业利润最大化。随着市场经济的发展，土地资源日渐稀缺，许多国有企业逐渐意识到自己用巨资出让的土地，如果只是用于生产生活性基地的建设，在一定

3、程度上相当于土地资产低效利用。另一方面，由于我国土地公有制的性质，在很长一段时间内，各类土地流转受国家、地方政策限制较多，客观地造成了国有企业土地资产经营体制存在许多障碍，发展缓慢。二、如何有效进行国有企业土地资产经营管理工作（一）建立机制1建立土地资产经营责任机制。国有企业开展土地资产经营管理工作，首先要得 到企业领导层的高度重视，不要再将土地只作为一种生产要素，而要作为企业的一种重 要资产，一种资本进行经营。其次，要专设土地资产管理机构，长期研究土地政策、研 究土地资产经营策略，进行多方市场调研，对符合土地性质的开发项目进行长期跟踪、 分析和策划；第三，具体负责土地资产经营管理的人员要及时

4、掌握国家土地房产经营管 理的法律法规，对企业土地资产权属状况、土地性质、经营模式、经营效率进行分析， 做好相关数据的采集，为土地资产管开发决策打下坚实的基础。2建立土地资产经营决策机制。土地资产经营涉及企业重大事项，直接影响到企业的经济效益，必须要建立完善的土地资产经营管理决策机制，详细梳理资产开发、经 营、管理各环节的审批流程，完善资产管理相关部门联动管理机制，明确各方职责，对 土地资产管理的近期目标、市场前景，长远规划等各因素进行综合考量，选出最优经营 方案，为企业获取最大的当前利润、长远利益提供有力保障。3建立土地资产经营评估机制。企业要根据市场情况，定期对企业土地资产情况进行评估。这种

5、评估，不仅是对土地资产价值进行评估，更关键的是对土地资产经营管理成效进行评估，分析企业土地资产使用情况，是否达到价值最大化，是否仍然存在闲置、低效利用的状况，根据土地资产评估结果认真分析及时进行调整。评估工作，可由 企业相关部门自行进行评估，也可找一些比较成熟的评估机构进行评估，为企业经营土 地资产决策提供依据。4建立土地资产监督管理机制。国有企业土地资产大部分为国家所有，在进行土地资产处置过程中，必须主动接受政府国有资产管理部门的监督。同时，国有企业必须 建立一个监督机构。主要负责两个方面的工作，一是向政府报送土地资产处置方案，获 取政府批准，同时与地方土地资产管理部门及时沟通，做好权属登记

6、、经营策略等方面 的事项；二是在土地资产经营中，要搞好监督管理，防止其他企业或个人利用土地资产 经营处置，谋取不正当利益，防止国有企业土地资产的流失。（二）充分提高土地资产利用效率企业要想做好土地资产的经营管理，首先，必须充分了解本企业土地资产现状，详细考察分析土地附属建筑物的结构特点、空间布局、便捷程度及利用效率，在不影响整 体规划及周边环境的情况下，尽可能提高土地建筑容积率，实现土地资产在企业日常生 产运营上的合理配置，最大限度提高土地资产的利用效率，减少土地资产冗余及土地资 产的占用、运输、储藏成本。其次，要密切关注土地资产的使用年限，加强对建筑物的 维护保养，使建筑物处于一种良好的状态

7、中，增长其经济寿命。（三）正确认识土地资产权属状况国有企业土地资产的经营管理，必须要充分了解并正确认识其土地资产的权属状 况及性质，具体涉及到土地资产使用权和土地性质的改变。1土地使用权的改变企业土地资产的经营，不论是任何形式的转让、出租、投资，其中一个重要环节是将国家划拨土地使用权方式转变为出让土地使用权方式。 通过向国家支付土地使用权出让金，获取一定年限的土地使用权，可以进行土地的自主经营，也可依法进行土地使用权投资、转让、出租或抵押等。2土地性质的改变在土地资产投资经营过程中，往往会涉及到土地性质的改变。土地性质的改变首先必须缴纳相应的土地出让金。其次，土地使用者需要改变土地使用权出让合

8、同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。土地附属建筑物如作他用，也必须通过规划、消防等多个部门审批并补交一定的土地出让金。由于目前工业土地的价格远远不及商业、住宅等经营性用地价格，在进行企业土地资产经营过程中，根据土地资产实际情况，周边市场环境，可将部分原来的工业属性变成商业、住宅等属性，从而最大程度提高土地价值。（四）慎重选择土地资产经营模式1提升划拨土地利用价值国有企业通过充分提升划拨土地的潜在价值，实现企业土地资产的保值增值。一方面，要提高土地资产容积率，可建设高层办公场所，可利用

9、企业原有老厂房、旧仓库改造为员工食堂、培训中心、健身中心或企业文化展厅等相关配套设施，最大程度提高土地资产利用强度，使其尽量发挥效益，为企业土地资产的增值发挥作用；另一方面，可通过相关政策对其划拨土地低价取得出让土地使用权，利于土地资产价值显化。2. 土地资产出租出租土地使用权，企业可以将自己拥有完整土地使用权一定年限租给其他企业和个人，从中获取租金，这种方式促使企业将自身闲置土地资产经过市场经营，获得价值效益，使得土地资产得到合理配置，通过出租土地使用权，一是不会失去土地，二是可以利用好闲置土地，三是对企业的经济效益有一定的改变。但在经营中，要注意以下几个方面的问题：一是要把握好出租年限，企

10、业出让取得的使用权，要在国家规定的出让年限内进行租赁；二是企业出租土地使用权时，要尽可能考虑企业土资产的整体规划，避免土地资产碎片化的产生； 三是企业出租土地竟可能选择一些具有一定资金实力或具有良好投资业绩的公司合作，确保土地资金价值的增值和保值。3. 土地资产抵押土地使用权抵押，是指经债权人和债务人约定，在不转移土地使用权所有者主体及占有状态的前提下，债务人将其土地使用权抵押给债权人，从债权人获取融资或其他资产权；同时，债务人担保在逾期不清偿债务时，债权人有权依法申请将该土地使用权变价并从所得价款中优先受偿的法律行为。土地使用权的抵押是一种不动产的抵押。抵押权的设置有一些明确的要求，一是土地

11、使用权必须是出让土地使用权；二是土地使用权抵押时，不发生土地使用权转移，土地使用者继续享有对土地的占有、收益的权利，但是处分权受到限制。但经过抵押权人同意，被抵押的土地使用也是可以转让的。对于债务人不可能履行债务的，须按法定程序，处分土地使用权，土地使用权才有可能发生转移。三是抵押土地使用权时，地上建筑物及其他附着物随之抵押。从另一个方面说，如果建筑物等附着物抵押时，地上建筑物及其土地使用权也随之抵押。四是土地抵押权的设置不能超越土地出让合同规定，比如年期、用途的规定。土地使用权的抵押，主要适用一些急需现金流的企业，特别急需进行技术改造等项目的企业，并且有一定量的土地资产。通过对企业出让土地使

12、用权进行评估，以此在银行抵押，实现资金收入。但也存在一些问题，如果企业以土地资产抵押后，取得的资金投入企业生产，企业亏损后，如果还不起银行贷款，这时，企业就面领着土地资产被银行处置的风险。4. 土地使用权投资企业将所取得的一定年期的土地使用权资金进行评估，明确资金价值后，以此作为资本按一定股份投入到新的企业中去，享受企业分红或成为新企业股权者的行为。一般来说，主要适用土地稍有富余并希望通过参股取得更多市场竞争力的国有企业。企业自身由于经营范围的限制，难以独立投资经营项目，可积极与政府、第三方投资公司合作联合投资经营项目。根据近年来国家对电子商务、仓储物流、文化产业及民生工程政策的大量出台，企业

13、可根据自身土地资产的现状、投资运营情况, 合理规划 , 适当参与相关产业的发展。 例如： 可利用土地使用权投资建立中高端零售业、 打造城市休闲综合体、开发商住一体化住宅区、建立智能物流园区、建立种植及生态体验园、建立养老服务站等项目。这种模式可扩大企业竞争力，开拓新市场，发展新业务，有利于企业在新形式下的业务转型，是一种较好的土地资产经营方式。5. 土地使用权转让转让土地使用权是企业将已取得的出让土地使用权转让给其他使用者，相当于企业资产的转让。转让土地资产方式的情况主要有三种：一是适用于企业闲置土地资产较多的情况。二是适用于企业改制。企业改制时，政府批准对企业员工进行安置时，需要转让土地资产

14、的情况。 随着城市化发展， 国家要求一些企业按统一规划进入工业集中区、企业园区等，很多地方都实行了推城入园政策，经过政府批准，企业可将地处城市地价较高的土地资产转让，所获收入大部分返还用于企业在工业集中区或企业园区开发建设。随着近年来土地价格的高涨，转让土地资产并从中取得高额的增值收益，已成为不7少存在资金困境且有闲置土地资产的企业迅速解决经济问题的捷径。以上土地资产经营方式都有其各自的优缺点，并且各种优缺点不是一成不变的，会因为企业类型、经营状况、发展前景的不同有所差异。在有些情况下，优点也可变为缺点，缺点也可能转换为优点。（五）科学准确评估土地资产经营效率在对企业土地资产经营过程中，通过对企业经营活动的分析，以获取土地资产经营的最大效益。主要分析以下几个方面：1. 效益指标情况。土地资产经营的效益情况，主要指企业土地资产进行经营管理而产生的效用。比如，每平方土地资产面积的经营收入情况，土地资产总费用占企业总资产比例，企业土地资产与其他资产经营效益分析，单位产品或单位服务中所体现的土地成本费用情况等。2. 土地政策债务情况。土地使用权在市场准确评估下，进行抵押贷款，这种土地资产效能就会产生土地资产债务。了解土地资产的贷款金额、还款期限、评估价格等，对于有效经营，具有重要作用。3. 土