欧洲的商务花园

1、欧洲的商务花园其实追根溯源，商务花园的规划思想最早始于1902年英国社会活动家霍华德明日的花园城市中关于花园城市的论证。自此以后，欧洲学者在相关理论的研究方面一直领先。由于自然条件和旧城保护和更新的迫切性，欧洲城市也非常早地把花园城市的规划思想应用到办公性物业的开发上来。多年以来，商务花园在欧洲的发展在世界上取得了领先的地位。    商务花园在欧洲可以说非常普遍：旧城区、城市边缘、小城镇，到处都分布这这种颇为常见的办公物业。在许多欧洲城市，商务花园是主要的甚至是唯一形式的办公物业。我们下面将会提到，在荷兰阿姆斯特丹的城市边缘，分布着一个巨大的商务花园群落

2、；就整体规模而言，远远超过了市中心的办公物业。在爱尔兰的首都都柏林，市中心几乎没有明显的CBD，其西部却坐落着占地91公顷的PARK WEST商务花园，为30000人提供就业。为什么提到美国的办公物业，我们想到的总是曼哈顿高楼林立的中央商务区；而到了欧洲，低密度的商务花园反而成为了主流？归根结底，这种现象的原因要从欧洲城市发展的过程来认识：一、从城市的发展过程认识欧洲的商务花园、对低密度办公物业的偏好：比起美国的城市来说，欧洲的城市历史更为悠久，欧洲人非常重视对旧城区的保护。同样面对新经济的时候，美国人在曼哈顿建造着110层的世界贸易中心，欧洲人却小心翼翼地对市中心进行着严格的限高许多的欧洲国

3、家对高楼大厦如此地不屑一顾；他们不允许高大的办公楼破坏帝国时代留下来的低层的教堂、市政厅、学校和广场。时至今日，伦敦人仍在批评着在新的商务办公区CANARY WHARF建造的欧洲最高的建筑金丝雀大厦。欧洲人低密度的偏好，以及对城市发展价值观方面与美国人的不同理解，是欧洲的商务花园表现出了迥然不同的特点的最重要原因。、居住人口的分散化：欧洲城市大都比较早地完成了城市化，例如英国、比利时和荷兰，在19世纪就完成了城市化。由于对城市中心的限高，无法通过增加容积率的办法降低城市中心的居住成本，从20世纪50年代开始，许多欧洲国家的人口开始从城市中心移居到城市边缘，从大都市迁移到小城市；同美国的郊区化不

4、同，欧洲没有出现明显的城市衰落现象，而是通过经济杠杆避免了人口在市中心的过度集中；如果我们以城市中心为原点，城市半径为坐标观察欧洲城市人口的分布时，可以发现这种人口密度的坡度较小。以城市经济学的观点来看，办公物业总是追逐着劳动人口的分布的；这样，商务花园在欧洲的大都市边缘和小城镇里就有了最基本的人力资源上的支持。从后文中我们给出的例子中看出，商务花园的分布和人力资源有相当大的联系。城市边缘人力资源的丰富也是欧洲商务花园分布广泛的原因之一。    、大都市边缘和小城镇的发展：在保持市中心活力的同时，也加快了城市边缘和小城镇的经济发展。今天我们到欧洲去，可以

5、很容易地发现许多小城镇的独特魅力。由于城市人口分散化的结果，大都市的边缘和小城镇不但保持了优美的环境，还引起了各种现代化的基础设施、发达的交通路网、各种为了满足居民生活要求的公共设施，为商务花园的落户提供了硬件上的支持。这样，商务花园就有条件出现在许多大都市边缘和小城镇。总之，欧洲的商务花园的出现，并非象美国那样为解决城市发展中的矛盾而生，而更多地是迎合欧洲人对环境的热爱。欧洲的商务花园，虽然尚未出现象美国硅谷那样有影响力单体，但显然有更为宽松的发展环境：她们的分布更加广泛，外观变化更为多样，入住的公司也有着更多形态，和欧洲的旧城保护和城市更新结合的更好。欧洲的商务花园，证明了对环境的热爱一样

6、可以成为商务花园发展的主要动力。二、有特点的欧洲商务花园欧洲的商务花园虽然在数量和分布范围上都较大，却绝非千篇一律、缺乏创造力。欧洲的商务花园普遍而不普通；我们在欧洲经常可以见到独具匠心的“精品”商务花园。这些商务花园不但是建筑艺术的代表，还是具有独特定位、和城市发展良好融合的作品。而这些作品的诞生，也往往并非开发商“灵光乍现”的结果，而是精心构造、细致雕琢的结果。欧洲人对商务花园的开发的认真态度，确实值得我们学习。下面我们管中窥豹，一起看看一些有特点的欧洲商务花园。、大学城的商务花园剑桥商务花园    在英国首都伦敦北部55英里处，坐落着以大学闻名于世

7、、安静的小城剑桥。剑桥商务花园位于小城东北部，是小城内唯一的商务办公物业组团。剑桥商务花园于20世纪80年代始建，最初共有5座主楼，建筑面积约有10,000平米；后期从1999年开始继续开发，至今已完成12座主楼的建设，建筑面积共计31,600平米。建筑形式多为三层的单体楼，是非常传统、简洁的商务花园。单体的建筑体量从10,996到50,000平米不等。剑桥商务花园交通状况非常理想，紧邻A14双向路；附近有M11、A13和A1三条高速公路去往国内的各个方向；通过M11高速公路，30分钟就能达到STANSTED机场去往欧洲各国；剑桥和伦敦之间还有方便的城际火车，不到1个小时就可以到达伦敦。办公面

8、积全部用于出租；根据体量有的只租给一家公司，有的则可以分割出租。租户中既有大公司在英国的总部，如美国的AUTONOMY公司和荷兰的PHILIPS公司，不但可以“独门独户”，还可以以自己的名字为办公楼冠名；又有一些小的研发机构和高科技公司，还有各种为高科技公司提供金融、法律、审计等中介服务的公司。剑桥商务花园在规模和影响力上与美国的硅谷虽然不可同日而语，但在租户构成上却颇有相似之处。、城市更新的代表OAKDALE商务花园OAKDALE商务花园是和城市更新良好结合的杰出代表。OAKDALE商务花园位处威尔士首都卡迪夫南部一个叫Caerphilly的郡的东部边缘，占地400英亩，原为废弃的大型煤矿。

9、北临BRECON BEACONS国家公园，有很好的景观资源。周围具有丰富的路网，具有可改造的良好基础。开发商花费6年的时间，耗资超过1千万英镑，对土地进行平整工作，使之成为南威尔士流域最大的一块平地。开发商大力塑造绿化景观的想法得到了广泛支持，威尔士政府、欧盟以及其他许多机构都给予了资金支持。时至今日，OAKDALE商务花园的空地上种植了数以千计的树木和灌木，出色的景观引来了大量公司入住。如今OAKDALE商务花园能够为当地提供5000个就业岗位，每年创造的产值达到1亿英镑。因为前期开发的成功，OAKDALE商务花园后期继续开发各种类型的物业，以满足现有办公企业的需求。、面对物流企业哥本哈根机

10、场商务花园在欧洲的许多国家，机场附近都有面对物流企业的商务花园。由于机场能够及其方便地来往于世界各地，这里的商务花园主要面向物流业（Logistics）、货运业(Forwarding)、货物处理（Cargo Handling）、仓储业（Warehousing）、集散业(Distributing)以及其他终端活动（Terminal activities）服务。正在建造的哥本哈根机场商务花园位于丹麦的首都哥本哈根的机场的东部，整个地区有完善的基础设施和发达的公共交通系统：人们可以乘火车、飞机、汽车方便地达到商务花园；从商务花园乘火车或开车到达哥本哈根市中心只需要10到15分钟。哥本哈根是丹麦最大的

11、城市；拥有300万以上的居民，平均教育程度非常高，为哥本哈根机场商务花园提供非常好的人力资源基础。哥本哈根机场商务花园现占地达到418,000平方米，规划中建筑面积总计约为220,000平方米。规划中的设计将最大程度地符合物流行业的现行要求，并考虑和整体区域的景观协调。开发商采用非常灵活的开发手法：大部分的办公物业由开发商建成对外出租，一方面开发商也接受企业的量身定做；甚至可以把地块出租给企业由企业自行建造。虽然尚未完工，却已经有很多的国际物流企业表示出了浓厚的兴趣。        、规模和个性AMSTEL商务花园

12、AMSTEL商务花园位于荷兰首都阿姆斯特丹郊区，距市中心约一小时车程。整个商务花园的规模在欧洲非常少见。AMSTEL商务花园物业搭配十分理想，以办公楼为主，辅以住宅、商业、学校、旅馆、公园。由于这里的土地相对廉价，不断有新的办公物业和配套物业落成，整个商务花园的范围也随之扩大。虽然很多已经建成的办公物业租赁情况并不乐观，却似乎不妨碍开发商继续开发的热情。一位正在开发的开发商表示：现在虽然租赁情况一般，但是等到市场好转的时候再建就来不及了，土地成本也会相应上升，所以还是要建。早期建成的一些办公楼，还基本保持着传统的商务花园的一些特征：23层、“方盒子”式的建筑、大面积的绿地、色彩比较单调；后期开

13、发的办公楼就开始彰现个性：开始出现多层甚至高层，有些达到了市中心的写字楼的高度；建筑形式变换不定，有的是弧形，有的底层采用大面积挑空，有的不同层之间富于凹凸变化；外表采用现代的玻璃幕墙；采用各种丰富甚至夸张的色彩装饰外墙；尤其在景观变化上，大量结合附近的湿地甚至河流做出水景。参观这样的商务花园，不得不佩服荷兰天才建筑师们，同时感叹：原来商务花园还可以这么建！、欧洲最大的商务花园目前，在原为英格兰制造业基地之一的中西部的小城沃灵顿（Warrington）正在建造欧洲最大的商务花园。该项目占地558英亩，规划建筑面积达到650,000平方米，物业形态以办公和工业用房为主，各种生活和工作配套，如休闲设施、酒店、会议中心等，将至少为当地创造12,000个工作机会。在动工之前，开发商特意用了1年的时间丰富周围的路网连接。该项目目前动工不久，而整个施工期将达到25年之久！欧洲的商务花园启示我们，商务花园并不完全是解决城市商务问题的出口之一；商务花园和传统写字楼只是并列的两种办公物业形式。其实商务花园的诞