房地产开发经营与管理真题1999

1、房地产开发经营与管理真题 1999年一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合 题 意。)1、以下哪种因素不是导致商品住宅供 应变化的主要因素 ( )A 开发本钱的变化B.收入的变化C.价格的变化D.开发商对未来的预期2、某租客5年支付的物 业租金的现值为 40万元，年租金增长的百分率为5%，如果 贴现率与之相同，那么该租客第一年末支付的租金 为( )万元。A8.0 B8.4 C9.0 D10.03、根据( )的不同，可将房地 产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市 场。A .房地产交易方式B.房地产交易顺序C.购置房地产目的D.房地产类型4、某笔贷款的名义利率为 12%，假设年

2、实际利率为12.68%，那么该笔贷款每年计 息 ( )次。A. 2 B. 4 C. 6 D. 12 5、房地产开发工程的建设过程是指( )的持续时间。A .房地产开发全过程 B.获得土地后到全部工程竣工C.从工程开工到全部工程竣工 D.从工程开工到工程租售完毕6、对于价格弹性的以下描述中，( )是正确的。A .需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的变化越不敏感B. 在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都一样C. 供给弹性系数PES=R求数量变化的百分比/价格变化的百分比D. 短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性7、自有资金现金流量表是从投 资者的角度出 发，以投资者的出资额作为计算根底

3、， 把( )作为现金流出，用以计算工程自有资金的财务评价指标，考查工程自有资金的 盈利能力。A .借款本金归还和利息支出 B.开发建设投资C.投资方向调节税D.工程投资总额 8、对承包商而言，在( )的情况下，采用固定总价合同是比 较适宜的A .开工前对工程内容尚不十分清楚B.没有施工图就开工C.设计图纸和技术说明书相当详细 D 有施工图但对工程的某些条件尚不清楚9、为确保承包商很好地履 约，开发 商通常从每次工程 进度款中扣留一局部金 额，作 为承包商的缺陷 责任期的 ( )。A 最终付款B 预付款C.保存金 D.工程款10、假设某工程年净经营收益为 60万元，年经营本钱为 20万元，该工程

4、投资的资本 价值为 750万元，那么该工程的年投 资收益率为( )。A. 10.7% B. 8.0% C. 5.3% D. 2.7%11、房地产开发商进行工程融资的目的是提高 ( )。A .全投资收益率 B.抵御金融风险的能力C.自有资金收益率D 资信等级12、银行对某房地产工程进行长期融资时，在工程已建成出租、已预租完毕和尚未预 租三种情况下，要求的折 现率之合理顺序为( )。A. 10%/8%/12% B. 12%/10%/8%C. 8%/2%/10% D. 8%/10%/12%13、某刚建成的写字楼售价 为8000元/m2,月租金水平为60元/m2,假设租客以一次 性支付租金的方式承租5

5、年，那么业主要求租客一次支付的 优惠租金为()元/m2。A. 3600 B. 800C. 2900 D. 270014、按( )的不同,可将物业划分为自用物业和出租物 业。A .所有权性质B.存在形式C.占有形式 D.使用性质15、物业代理公司通 过详细 的市场调查 、分析和预测,可以协助开发商或业主进行( )。A 工程融资B.工程招标C. 市®定位 D .物业管理16、对于功能复杂的大型综合性房地产开发工程,开发商租售物业时通常会选择( )。A.买方代理 B 卖方代理C.联合代理 D .双重代理17、施工图中的总平面图是( )的一局部A.建筑施工图 B.专业施工图C.结构施工图 D

6、.给排水施工图18、将空调系统分为全空气系 统、全水系统、空气一水系统和冷剂系统，是按( )分 类的。A .安装组合情况 B.冷凝器冷却方式C.设备设置情况 D.所用介质19、某墙身详图 中所标明的尺寸 为 660，说明其所对应的实际尺寸是( )。A. 660mm B. 1320mm C. 5500mm D. 13200mm20、某4层商场建筑内大 厅的净空高度从首 层地面直达屋 顶，如大厅于首层的建筑 面积为260m2,那么该大厅的建筑面积为()m2。A. 780 B. 520 C. 1040 D. 260二、多项选择题 (共每题的备选答案中,有两个或两个以上符合 题意的答案。 )1、关于房

7、地产投资的风险, ( )的说法是正确的。A .风险意味着 对于可能的情况无法估 计其可能性大小B. 风险为投资的实际收益与预期收益的偏差C实际收益低于预期收益时，投资面临风险损失D .风险可以用各种可能收益与均 值偏离的程度来描述2、进行物业投资时，物业资本价值估计不准确的原因包括 ( )等。A. 政策因素B .市场因素C. 通货膨胀D .持有期3、分析房地产价格与供求数量的关系 时，常做出的假设条件包括 ( )等。A .在一定的时间周期内B. 仅限于开发投资C. 除价格外的其他影响因素不发生变化D. 将供求曲线简化成直线4、以下因素的变动中，能提高工程技术经济效果的影响因素包括 ( )。A

8、.空置率下降 B.开发周期延长C.租金水平下降D.建造本钱上升5、房地产开发工程财务评价中所使用的 营业利润测算表，主要反映开 发工程计算期 内的利 润总额 和各年的 ( )。A.所得税 B.贷款利息C.工程投资D 税后禾I润6、按照合同所包括的工程范 围以及承包关系不同，合同形式可分 为( )。A 总包合同 B 分包合同C.本钱加酬金合同 D.独立承包合同7、工程工程管理的根本 职能是方案、组织、( )。A .决策B.控制C协调 D.反应8、建筑工程质量管理工作的内容包括 ( )等。A 对原材料进行检验B .对工程配套 设备进 行检验C. 工程进度管理与工期控制D. 制定并执行控制工程质量的

9、具体措施9、开发企业向银行申请开发建设贷款时，银行要 审核( )等内容。A工程评估报告 B.贷款数量和期限C.抵押或担保条件 D.企业资信等级10、当前普通商品住宅开发工程的资金来源主要有 ( )等几种途径。A.企业自有资金B.银行贷款C.预售收入 D .承包商垫资11、对收益性物 业来说，空置率提高将导致( )以及新租客要求更大的租金折扣等后 果。A .租金收入减少 B.附加支出增加C.运营本钱下降 D.物业资本价值下降12、除宏观因素和供求关系外，影响物 业收益的因素包括物 业区位、( )等。A .通货膨胀B .物业类型C.供给总量D .临街状况13、地籍图是表示土地 产权、地界和分区的平

10、面 图，其所记载的地籍要素包括 ( )等 内容。A .有关的房屋、道路和水系 B.地物和地理名称C.权属界限D. 土地编号14、房产图是房屋 产权产籍管理的重要基 础资料，分为( )。A .房产分幅图 B. 房产分丘图C. 房产分户图 D. 房产平面图15、建筑工程概算书的内容主要由封面、 编制说明、( )和其他工程概算表 组成。A 工程概算造价汇总表 B.单项工程综合概算表C 安装工程概算表D 建筑工程概算表三、判断题1、如果两笔资金等值，那么用复利公式把它 们变换到任何 时点，变换成任何支付形式 都还是等 值的。 ( )2、房地产 开发本钱、价格方面的信息，均属于房地 产 市场供 应方面的

11、信息。 ( )3、房地产价格主要受地价、建造本钱、利率、利润水平和税金等因素的影响。如短期 内建造本钱、利率、税金变动不大 时，降低房价主要途径是降低地价和利 润率。 ( )4、新开发居住区，市政根底设施和配套 设施投资不能全部 计入商品住宅的开 发成 本。( )5、某房地产开发工程的本钱利 润率为 30%，假设开发周期为 3年，那么该工程的年成 本利润率可能为 10%。 ( )6、在房地产开发工程可行性研究中，提高目 标收益率，那么工程的收益能力也相 应提 高。( )7、房地产开发工程的工程管理队伍，应该由投资管理人员、工程管理人员、营销策 划人员等共同 组成。 ( )8、房地产开发工程可行

12、性研究中的盈 亏平衡分析，主要是求取 工程的盈亏平衡点， 以考察 工程的平安程度。 ( )9、金融机构向房地产开发工程贷款时，其贷款利息不能用分 红的方式表达。 ( )10、市场推广费用投入越多，促销工作经济效益就越 显著。 ()11、提供好的物业管理是房地 产营销的有效手段，所以 选择物业管理公司，是开发商工作内容的一局部。 ()12、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等，均按建筑物自然层计算建筑面 积。 ( )13、平屋顶是指屋面坡度为2%5%的屋顶。()14、说明建筑物的朝向、平面形状、内部布置以及入口、走道和楼梯位置的 图纸是建筑施工图中的平面 图。 15、建筑物给水系统分生产、生活、消防

13、三种系统，排水系统分为生活污水、生产废 水、雨水三类 系统。 四、计算题要求列出算式、 计算过程，需按公式计算的，要写出公式，计算结果保存小数点后 两位。 1、某家庭欲购置一套面积为80m2的经济适用住房，单价为3500元/m2,首付款为 房价的 25% ，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。公积金和商 业贷款的利率 分别为 4.2%和6.6%，期限均为 15年，公积金贷款的最高限 额为 10万元。问该家 庭申请组合抵押 贷款后的最低月 还款额是多少 ?2、某开发商以 6000万元购置了一宗商住用地 50年的使用 权。该宗地的规划建设用 地面积为4500m2,容积率为，建筑密度为65%，建筑层数

14、共20层，从2层至+3层 建筑面积均相等。地下两层中， -1 层为车库，有供出售的 95个车位， -2层为人防和 技术设备用房不可出售；地上3层裙房为用于出租的商 业用房，地上418层为用 于出售的 标准层住宅。预计工程的开发周期为年其中准备期为 12个月，建设周期 为24个月，销售周期为6个月；平均建造本钱为3500元/m2,专业人员费用和管理 费用分别为建造本钱的 8%和5%；地价款在工程开发初期一次投入，建造本钱、 专 业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该工程建成后，住宅的市场售价为 8000元/m2,商业用房年净租金收入为2000元/m2,停车位售价为12万元/个；销售 费用和销

15、售税金分别为总销售收入的 2.5%和 6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同 档次商业用房的净租金收入乘数 即年净租金收入与物业资本价值之比为。试计算 该工程的开发商本钱利润率。3、某投资者以 1000万元一次性付款方式取得一写字楼物 业20年的经营收益权，第 一年投入装修 费用 200万元 按年末一次投入 计算并完成装修工程。第二年开始出 租，当年净租金收入 为 200万元，以后每年以 5%的比例递增。假设房地产市场上写 字楼物业投资的基准收益率 为 15%，试计算该工程的财务净现值 和财务内部收益 率，并判断该工程是否可行 各年净租金收入均 发生在年末 。假设经营期内年均通 货膨胀率为4

16、%，计算工程的实际收益率。答案:、单项选择题1、B2、 B3、 A4、 D5、 B6、 D7、 A8、 C9、 C10、 B11、 C12、 A13、 D14、C15、 C16、 C17、 A18、 D19、 A20、D二、多项选择题1、 BCD2、 ABC3、ACD4、 AC5、AD6、 ABD7、 BC8、 ABD9、 ABCD10、 ABC11、ABD12、BD13、 CD14、ABC15、ABD三、判断题1、A2、 B3、 B4、 A5、 A6、 B7、 A8、 A9、 B10、 B11、 A12、 A13、 A14、 A15、 A四、计算题1、第1 题：P=3500 8®&

17、gt;(1-25%)=21(万元)n=15 12=180(月)ii=4.2%"2=0.35%i2=6.6%T2=0.55%p1=10 万元 P2=11 万元求解 A：Ai=PiMi(1+ii)n/(1+ii)n-1=100000 235%21+0.35%)18°珂(1+ 0.35%)18°-1=749.75(元)A2=P2 X2><1+i2)n/(1+i2)n-1=110000 0.55% N1+0.55%)180珂(1+0.55%) 180-1=964.28(元)贝U A=Ai+A2=749.75+964.28=1714.03元)2、解：A 计算工程

18、总开发价值： 工程总建筑面积:4500 >7.5=33750(m2) 基底面 积： 4500265%=2925(m2) 住宅出售面 积 ： 33750-2925 >5=19125(m2) 商业用房建筑面 积： 2925>3=8775(m2) 工程开发价值(分项)a. 住宅:8000>9125>1-6%)=14382(万元)b. 车位：12>95>1-6%)=1071.6(万元)C.商业：2000 >775 >5.5=9652.5万元)出租局部无 销售现 金工程开发总价值=a+b+c=143182+1071.6+9652.5=25106.1万元)B. 计算开发本钱： 购地费： 6000万元 建造本钱： 3500>33750=11812.5(万元) 专业人员费用：11812.5 8%=945(万元) 管理费：11812.5 5%=590.