吴江-嘉鸿国际剩余商铺策划思路简报完稿-58PPT-2008年

1、吴江吴江嘉鸿国际剩余商铺策划思路简报嘉鸿国际剩余商铺策划思路简报项目分析项目分析项目优势项目优势1、本案近市中心、近主干道中山路，人流车流量大2、距苏州仅15分钟车程，可吸引边缘中高端客群3、开发商知名度较高，前期项目的成功开发，为本案奠定了良好的美誉度4、产品自身优势 a、作为社区商业总体量较大，便于整体经营规划 b、依靠本案大型社区，且业主即将入住，即将形成人气 c 、停车位充足，约有300米集中沿街停车规划带 d、约3000平米现代景观主题大广场 e 、纯沿街，近百个不同种类的可设置广告气氛点 f、一层5.4米层高，二至四层4.2米层高，发展空间大5、客源辐射面大 a、嘉鸿国际级附近的居

2、民 b、吸引市中心部分人群 c、吴江其他辖区 d、周边区域，如苏州，较吴江消费高项目劣势项目劣势1、目前刚处于房地产宏观调控阶段，买方市场观望情绪浓厚2、区域位置偏北，目前周边商业尚未形成一定的氛围3、a:沿中山北路对面商业经营杂、乱、低档且生意不好 b:沿工农路人流量极少，且对面是河流，无法形成对流效应4、以一层出售价格来看，投资回报率较低5、中山北路一层已售完，沿街整体形象无法做到统一安排6、整个商业滞留时间较长，容易引起客户猜测7、产品问题：四层（作为沿街商业过高）、15米进深、电梯小少慢分析得出的启示分析得出的启示发挥优势发挥优势 抓住机会抓住机会规避劣势规避劣势 避免威胁避免威胁应对

3、策略应对策略规避劣势规避劣势1、规避目前无合理的业态定位和经营分区2、规避无吸引客户的招商优惠政策和招商策略3、规避无确保市场兴旺、持续经营的市场经营策略发挥优势发挥优势1、突出市场的地理位置，以吴江市的“黄金新商圈的商业制高点”来提升市场的商业价值2、突出市场的交通优势，吴江城市轴心，15分钟捷达苏州3、整合周边资源优势，明确市场定位4、突出本案产品优势销售思路销售思路卖什么卖什么 ？剩余待售商铺：剩余待售商铺：一层：以沿工农路为主二层：除去工农路一号楼二层三层：全部四层：除甲方自用办公以外的卖什么（卖什么（what to sell）卖给谁卖给谁 ？卖给谁（卖给谁（sell to whom）

4、客源客源增值增值买买租租出租出租经营者经营者投资客投资客如何卖如何卖 ？如何卖（如何卖（how to sell）一层会有哪些客源？适合哪些业态？ 以散客为主，单价高，难以找到购买大面积的大客户 中型超市、便利店、面包房等二层相对单价低，但需求较少，适合哪些业态？ 足浴店、美容SPA、茶馆、咖啡馆、婚纱影楼、桌球厅等三四层适合哪些业态？ 较难吸引商家进驻，建议三四层分割成小产权办公房整合规划，重新定位整合规划，重新定位一分为二将一二层与三四层分开定位！1、一二层建议统一商业主题中高档商务休闲街中高档商务休闲街2、三四层适合小型办公、产权酒店、酒店式公寓。 但后二者对于产品改动较大，且具备住宅动能

5、， 需要解决：卫生间、煤气、排污、小空调位等。 因而建议选择小型办公成长型企业创智天地成长型企业创智天地商业最能吸引投资者目光的是什么？能赚钱！一二层中高档商务休闲主题商业一二层中高档商务休闲主题商业用商铺赚钱的三种方式：1、物业本身增值：物业本身增值：面向于长线投资客，他们有闲钱不想放到银行或其他投资领域，想持有一套物业，这类客户有远见，对区域发展有信心，不太计较目前的现状。 2、获取合适的租金：获取合适的租金：购买一套商铺用于出租，是一种固定的、长期的投资方式，对于很多投资客而言是一个不错的选择，这类客户注重目前的价格、租金、商业氛围等。3、用商铺做经营获取利润：用商铺做经营获取利润：看重

6、区域的人气，商业的整体规划，适合自己的行业，通过诚信经营获得利益，这类客户注重目前的租金、商业氛围等。解决方法解决方法1、对本区域发展看好的有远见的商家直接定价格卖。2、对于想赚取租金的客户计算一个合理的回报率返租。3、对于符合我们想要的业态类型，提供一年免租期。业态市场调查业态市场调查 业态租金详见业态租金详见业态租金比较表业态租金比较表商业办公业态租金比较表（一）商业办公业态租金比较表（一）序号路段产品形态业态名称楼层租金单价（元/天）面积租金（元/年）1永康路（交通路至鲈乡南路段）商业街百货、餐饮、休闲娱乐友谊商城1楼3.46.840510万2楼2.73.1303534万3楼1.21.5

7、401.82.2万好旺广场1楼13.74020万(沿街)5.56.940810万（内街）2楼3.74.53045万3楼22.4302.22.6万亿佰广场1楼4.1406万（沿街）22.7301.52万（内街）2楼1.11.5301.21.6万3楼1.11.2301.21.3万序号路段产品形态业态名称楼层租金单价（元/天）面积租金（元/年）2中山北路（工农路至江兴路段）沿街店铺无整体规划家具店1楼连2楼0.72005万台球室3楼0.3170018万（工农路至永康路段）理发店1楼2.710010万（流虹路至永康路段）精品店1楼4.512020万（流虹路至垂虹路段）超市1楼3.310012万3油车路

8、（中山南路至鲈乡北路段）沿街店铺服饰精品街服饰店2楼12409万太平鸟专卖1楼2.714014万洗衣店1楼4304.5万OJ专卖1楼410415万商业办公业态租金比较表（二）商业办公业态租金比较表（二）序号路段产品形态业态名称楼层租金单价（元/天）面积租金（元/年）4工农路（交通路至中山北路段）沿街店铺无整体规划理发店1楼1.4402万服饰店1楼1.230040015万空调专卖1楼1.1542.2万5流虹路（公园路至交通路段）裙房商业无整体规划金色领地1楼4609万4楼0.840012万公司办公6楼0.71403.5万通鼎1楼1.5563万公司办公26楼11.1704002.815万6江兴路（

9、公园路至西塘河路段）沿街店铺无整体规划干洗店1楼1.2442万烟酒专卖1楼2.511010万商业办公业态租金比较表（三）商业办公业态租金比较表（三）序号案名地址产品形态业态面积售价（元/）1香江上河湾交通北路油车路口社区商铺休闲娱乐一条街200(1楼加2楼连卖）70002都士广场百润发超市旁裙房商业无整体规划165(1楼）160003伟业新都汇新汽车站以西商业街区大型商业广场300（1楼2楼3楼连卖）90004新天地广场中山北路靠近江兴西路裙房商业市政配套项目（北门菜场）90-240（沿中山北路）2200070-160（内铺）1700030（二楼菜场铺位）100005邻里中心中山南路奥林清华东

10、区以北商业街区小区配套商业100-300（1楼2楼连卖）150006仲英1号仲英大道江兴西路口商业街 3楼4楼办公1楼2楼商连卖130-600（1楼2楼连卖）1500060-70（3楼）500060-70（4楼）4500在售商业个案分析汇总表在售商业个案分析汇总表一层以单间形式出租或出售，以符合散客为主的市场需求。二层工农路段以大面积与一套小面积一层打包出租或出售；也可以根据业态量身打造。对于二层建议实行招商，主攻合适经营的业态来洽谈。目前需要解决的产品问题：二层重新分割并与一层搭配。建议建议二层业态建议二层业态建议中山北路适合业态为： 1、婚纱影楼 2、健身房 3、茶馆 4、书店 5、棋牌室

11、 6、咖啡馆工农路适合业态为： 1、酒吧 2、SPA美容 3、足浴保健 二二层层格格局局分分布布图图中山北路工农路外围外围均为均为一层一层均为均为二层二层131211二层商业分割示意图（二层商业分割示意图（1、2号楼）号楼）工农路二层一层示意图中山北路二层商业分割示意图（二层商业分割示意图（3、6号楼）号楼）中山北路二层商业分割示意图（二层商业分割示意图（1012号楼）号楼）工农路一层一层二层二层1211一、二层商业分割示意图（一、二层商业分割示意图（13号楼）号楼）工农路一层一层二层二层13三四层办公三四层办公产品并非写字楼，不适合大型、中型企业，适合小型企业。关键词：小户型、个性化、年轻态

12、、成长型、有活力、有激情产品的缺陷及更改：1、户型不适合小空调，建议配中央空调，最好是变频VRV，每层一个中央空调。2、卫生间少，建议每层设三四个卫生间。3、户型面积分割，建议50-80m2/套。4、走道、卫生间、楼梯间等公共部位装修好。三、三、四四层层格格局局分分布布图图工农路13中山北路三三四四层层格格局局分分割割示示意意图图中山北路工农路13出售形式出售形式1、分割为每间50M280M2出售2、如有大客户可按图示颜色块状分割出售1、2号楼三层分割示意图（四层同下）号楼三层分割示意图（四层同下）工农路每间50M280M2中山北路3、6号楼三层分割示意图（四层同下）号楼三层分割示意图（四层同

13、下）中山北路每间50M280M213号楼三层分隔图（四层同下）号楼三层分隔图（四层同下）工农路每间50M280M213通过什么渠道卖通过什么渠道卖 ？分开推广分开推广商业和办公各取案名对外宣传推广同步公开同步公开商业的招商需要较长过程，办公的预热也需要一段时间，因此，建议同时推出，齐头并进通过什么渠道卖（通过什么渠道卖（sell in which channel）推广案名建议推广案名建议商业案名建议一商业案名建议一嘉鸿嘉鸿财富广场财富广场 （品牌精神产品） 英文名：Jiahong Fortune Plaza注：81数理暗示：最吉之数最吉之数，还本归元，能得繁荣，发达成功。 【吉】【吉】LOGO

14、定位语：吴江CBD财富新地标商业案名建议二商业案名建议二嘉鸿嘉鸿玫瑰坊玫瑰坊 （品牌精神） 英文名：Jiahong Rose Business注： 63数理暗示：万物化育，繁荣之象，专心一意，必能成功。 【吉】【吉】LOGO定位语：CBD商务休闲风情街办公案名建议一办公案名建议一嘉鸿嘉鸿商务公馆商务公馆 （品牌精神产品） 英文名：Jiahong Business Mansion注：73数理暗示：安乐自来，自然吉祥，力行不懈，必能成功。 【吉】【吉】 LOGO定位语：定位语：吴江CBD MiNi办公办公案名建议二办公案名建议二嘉鸿嘉鸿才智公馆才智公馆 （品牌精神产品） 英文名：Jiahong I

15、ntelligence Mansion 注：67数理暗示：独营事业，事事如意，功成名就，富贵自来。 【吉】【吉】LOGO定位语：定位语：智本天地精英荟萃办公案名建议三办公案名建议三嘉鸿嘉鸿汇创天地汇创天地 （品牌精神产品） 英文名：Jiahong Meeting a world注：67数理暗示：独营事业，事事如意，功成名就，富贵自来。 【吉】【吉】LOGO定位语：定位语：吴江金脉驾驭未来广告投放计划广告投放计划户外看板户外看板：四块，商业、办公各两块。画面每月更换一次。 1、沿中山北路3.6号楼商铺外立面； 2、流虹路中山北路口； 3、云梨桥交通路口； 4、鲈乡路笠泽路口。引导旗引导旗：1、江

16、兴路桥段； 2、中山北路（江兴路至笠泽路段)办公制作楼书办公制作楼书商业制作招商手册商业制作招商手册报纸报纸：吴江日报（一年周期，每周上一篇整版，强销期一个月每周加一篇乡镇夹报）短信短信：手机月消费能力号码段（强销期内每周发20万条）网络网络：长三角地产网专题（每个酝酿期上一次）邮政投递邮政投递：商铺招商针对商家投递招商宣传资料（开盘前一个月投递二次）售楼处重新包装：嘉鸿新都汇即将售完，更改门头及内部形象 墙、展板。玻璃贴画玻璃贴画：营造商业气氛 SP活动活动异地招商异地招商：苏州、温州销售计划销售计划B地块三、四层办公销售商业招商销售酝酿期强销期持续期酝酿期强销期持续期招商酝酿期强销期持续期时间节点3/14/184/194/305/15/305/18/319/19/3010/110/3108/3/1508/9/3108/10/109/1/2009/2/109/2/28推案量4800平米87009100销售量占总销70%占总销30%占总销60%占总销40%占总销60%占总销40%推广的战术推广的战术第一阶