第9章土地增值税

1、第第 9 章章土地增值税法土地增值税法 1.了解开征土地增值税的概念以及作用了解开征土地增值税的概念以及作用2.掌握土地增值税的税制要素以及应纳税额的计算掌握土地增值税的税制要素以及应纳税额的计算3.掌握土地增值税的税收优惠和征收管理办法掌握土地增值税的税收优惠和征收管理办法4.掌握土地增值税的清算掌握土地增值税的清算5.了解全面营改增后的土地增值税的新政策及改革方向了解全面营改增后的土地增值税的新政策及改革方向学习目标学习目标9.1.1 土地增值税的概念土地增值税的概念9.1 土地增值税概述土地增值税概述土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物

2、及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。产的行为。 9.1.2 我国土地增值税的特点我国土地增值税的特点9.1 土地增值税概述土地增值税概述1.以转让房地产的增值额为计税依据2.征税范围比较广3.实行超率累进税率4.实行按次征收9.1 土地增值税概述土地增值税概述9

3、.1.3土地增值税的土地增值税的作用作用1.1.增强国家对房地产开发和房地产交易增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控市场的调控2. .有利于抑制土地炒作行为有利于抑制土地炒作行为9.2土地增值税纳税人、征税范围和税率土地增值税纳税人、征税范围和税率9.2.1土地增值税纳税义务土地增值税纳税义务人人土地增值税纳税人为转让土地增值税纳税人为转让国有土地使用权国有土地使用权及地上建筑物和其他附着及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人，包括各类企业（内外资企业）、事业物产权并取得收入的单位和个人，包括各类企业（内外资企业）、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织，个人也包括个体经营者

4、。单位、国家机关和社会团体及其他组织，个人也包括个体经营者。9.2土地增值税纳税人、征税范围和税率土地增值税纳税人、征税范围和税率9.2.2土地增值税土地增值税征税征税范围范围土地增值税的征税范围包括：有偿转让土地增值税的征税范围包括：有偿转让国有土地使用权国有土地使用权及及地上建筑地上建筑物物和和其他附着物其他附着物产权所取得的增值额产权所取得的增值额。9.2土地增值税纳税人、征税范围和税率土地增值税纳税人、征税范围和税率9.2.2土地增值税土地增值税征税征税范围范围1 1征税范围的一般规定征税范围的一般规定土地增值税是对转让国有土地使用权及其他地上建筑物和附着物的土地增值税是对转让国有土地

5、使用权及其他地上建筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。国有土地使用权国有土地使用权出让出让：是是指国家以土地所有者的身份将土地使用权指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，属于土地买卖的一级市场。土地使用权出让方是国家，出让金的行为，属于土地买卖的一级市场。土地使用权出让方是国家，国家凭借土地所有权向土地使用者收取土地的租金。出让的目的是实行国家凭借土地所有权向土地使用者收取土地的租金。出

6、让的目的是实行国有土地有偿使用制度，合理开发、利用、经营土地，因此国有土地有偿使用制度，合理开发、利用、经营土地，因此，土土地使用地使用权权的出让不属于土地增值税的征税范围。的出让不属于土地增值税的征税范围。9.2土地增值税纳税人、征税范围和税率土地增值税纳税人、征税范围和税率9.2.2土地增值税征税土地增值税征税范围范围1 1征税范围的一般征税范围的一般规定规定国有国有土地使用权的土地使用权的转让转让：指指土地使用者通过出让等形式取得土地使土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与，它属于用权后，将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与，它

7、属于土地买卖的二级市场。土地使用权转让，其地上的建筑物、其他附着物土地买卖的二级市场。土地使用权转让，其地上的建筑物、其他附着物的所有权随之转让。土地使用权的转让，属于土地增值税的征税范围的所有权随之转让。土地使用权的转让，属于土地增值税的征税范围。土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，是否发生转让行为主要以房地产权属（指土地使用权和房产产权）的，是否发生转让行为主要以房地产权属（指土地使用权和房产产权）的变更为标准。凡土地使用权、房产产权未转让的（如房地产的出租），变更为标准。凡土地使用权、房产产权未转让的（如房

8、地产的出租），不征收土地增值税。不征收土地增值税。9.2土地增值税纳税人、征税范围和税率土地增值税纳税人、征税范围和税率9.2.2土地增值税征税土地增值税征税范围范围1 1征税范围的一般征税范围的一般规定规定（1 1）转让国有土地使用权）转让国有土地使用权。 国有国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。出售国有土土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。出售国有土地使用权是指土地使用者通过出让方式，向政府缴纳了土地出让金，有地使用权是指土地使用者通过出让方式，向政府缴纳了土地出让金，有偿受让土地使用权后，仅对土地进行通水、通电、通路和平整地面等土偿受让土地使用权后，仅对土地进行通水、

9、通电、通路和平整地面等土地开发，不进行房产开发，即所谓地开发，不进行房产开发，即所谓“将生地变熟地将生地变熟地”，然后直接将空地，然后直接将空地出售出去。出售出去。9.2土地增值税纳税人、征税范围和税率土地增值税纳税人、征税范围和税率9.2.2土地增值税征税土地增值税征税范围范围1 1征税范围征税范围的的一一般般规定规定（2 2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。种附属设施。附着物，是指附着于土地上的

10、不能移动或一经移动即遭损坏的物品附着物，是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。纳税人取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的，即房地。纳税人取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的，即房地产开发。虽然这种行为通常称做卖房，但按照国家有关房地产法律和法产开发。虽然这种行为通常称做卖房，但按照国家有关房地产法律和法规的规定，卖房的同时，土地使用权也随之发生转让。由于这种情况既规的规定，卖房的同时，土地使用权也随之发生转让。由于这种情况既发生了产权的转让又取得了收入，所以应纳入土地增值税的征税范围发生了产权的转让又取得了收入，所以应纳入土地增值税的征税范围。9.2土地增值税

11、纳税人、征税范围和税率土地增值税纳税人、征税范围和税率9.2.2土地增值税征税土地增值税征税范围范围1 1征税范围的征税范围的一一般般规定规定（3 3）存量房地产的买卖。）存量房地产的买卖。存量存量房地产是指已经建成并已投入使用的房地产，其房屋所有人将房地产是指已经建成并已投入使用的房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使用权一并转让给其他单位和个人。这种行为按照国家房屋产权和土地使用权一并转让给其他单位和个人。这种行为按照国家有关的房地产法律和法规，应当到有关部门办理房产产权和土地使用权有关的房地产法律和法规，应当到有关部门办理房产产权和土地使用权的转移变更手续；原土地使用权属于无偿划拨的，还

12、应到土地管理部门的转移变更手续；原土地使用权属于无偿划拨的，还应到土地管理部门补交土地出让金。补交土地出让金。9.2土地增值税纳税人、征税范围和税率土地增值税纳税人、征税范围和税率9.2.2土地增值税征税范围土地增值税征税范围2. .特殊征税范围特殊征税范围（1 1）以继承、赠与方式转让房地产）以继承、赠与方式转让房地产。 1 1）房地产继承，是指房产原产权所有人、依照法律规定取得土地使）房地产继承，是指房产原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人依法继承死者房产产权和土地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人依法继承死者房产产权和土地使用权的民事法律行为用权的

13、民事法律行为。 2 2）房地产赠与，是指房地产所有人、土地使用权所有人将自己所拥）房地产赠与，是指房地产所有人、土地使用权所有人将自己所拥有的房地产无偿交给他人的民事法律行为有的房地产无偿交给他人的民事法律行为。（2 2）房地产出租。）房地产出租。房地产出租，是指房产的产权所有人、依照法律规定房地产出租，是指房产的产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，取得土地使用权的土地使用人，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为由承租人向出租人支付租金的行为。 9.2土地增值税纳税人、征税范围和税率土地增值税纳税人、征税范围和税

14、率9.2.2土地增值税征税土地增值税征税范围范围2. .特殊征税特殊征税范围范围（3 3）房地产抵押。）房地产抵押。房地产抵押，是指房地产的产权所有人、依法取得土地房地产抵押，是指房地产的产权所有人、依法取得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三方向债权人提供不动产作为清偿债使用权的土地使用人作为债务人或第三方向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为务的担保而不转移权属的法律行为。（4 4）房地产交换，）房地产交换，是指一方以房地产与另一方的房地产进行交换的行为。是指一方以房地产与另一方的房地产进行交换的行为。（5 5）合作建房。）合作建房。（6 6）房地产的代建房）房地产的

15、代建房行为。行为。（7 7）房地产的重新评估）房地产的重新评估9.2土地增值税纳税人、征税范围和税率土地增值税纳税人、征税范围和税率9.2.2土地增值税征税范围土地增值税征税范围3.3.企业改制重组土地增值税政策企业改制重组土地增值税政策（1 1）按照中华人民共和国公司法的规定，非公司制企业整体改）按照中华人民共和国公司法的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整建为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司），对改建前的企业将国有土地体改建为股份有限公司（有限责任公司），对改建前的企业将国有土地、

16、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征收土地增值税。整体改、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征收土地增值税。整体改建是指不改变原企业的投资主体，并继承原企业权利、义务的行为。建是指不改变原企业的投资主体，并继承原企业权利、义务的行为。（2 2）按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个）按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征收土地增值税、变更到合并后的企业，暂不征收土地增值税。9.2土地增值税纳税人、征税范围

17、和税率土地增值税纳税人、征税范围和税率9.2.2土地增值税征税土地增值税征税范围范围3.3.企业改制重组土地增值税企业改制重组土地增值税政策政策（3 3）按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原）按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。到分立后的企业，暂不征收土地增值税。（4 4）单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将）单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转

18、移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税。（5 5）上述上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。9.2土地增值税纳税人、征税范围和税率土地增值税纳税人、征税范围和税率（6 6）企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，）企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业缴纳的有关费用，作为该企业“取

19、得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额”扣除。扣除。（7 7）企业按有关规定享受相关土地增值税优惠政策的，应及时向主管税）企业按有关规定享受相关土地增值税优惠政策的，应及时向主管税务机关提交相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。务机关提交相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。9.2土地增值税纳税人、征税范围和税率土地增值税纳税人、征税范围和税率9.2.3土地增值税土地增值税税率税率土地增值税实行土地增值税实行四级超率累进税率四级超率累进税率，如表，如表9-29-2所示。所示。级级数数增值额与扣除项目金额增值额与扣除项目金额的比率的比率税率税率（% %）速算扣除系数速算扣

20、除系数（% %）1 1不超过50%的部分3002 2超过50%100%的部分4053 3超过100%200%部分50154 4超过200%的部分6035表表9-2 土地增值税税率表土地增值税税率表9.3土地增值税的计税依据和应纳税额的计算土地增值税的计税依据和应纳税额的计算9.3.1应纳收入的应纳收入的确定确定根据土地增值税暂行条例及其实施细则的规定，纳税根据土地增值税暂行条例及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货

21、币收入、实物收入和其他收入。入、实物收入和其他收入。9.3土地增值税的计税依据和应纳税额的计算土地增值税的计税依据和应纳税额的计算9.3.2 扣除项目的扣除项目的确定确定税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目主要包括以税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目主要包括以下几种下几种：1.1.取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额 （1 1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。1）以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；2）以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；3

22、）以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。（2 2）纳税人在取得土地使用权时，按照国家统一规定缴纳的）纳税人在取得土地使用权时，按照国家统一规定缴纳的有关有关费用费用（纳税人纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费手续费）9.3土地增值税的计税依据和应纳税额的计算土地增值税的计税依据和应纳税额的计算9.3.2 扣除项目的确定扣除项目的确定2.2.房地产开发成本房地产开发成本 房地产开发成本是指纳税人在房地产开发项目中实际发生的成本，包括：（1 1）土

23、地征用及拆迁）土地征用及拆迁补偿费补偿费（2 2）前期工程）前期工程费费（3 3）建筑安装工程）建筑安装工程费费（4 4）基础设施）基础设施费费（5 5）公共配套设施公共配套设施费费（6 6）开发间接）开发间接费用费用9.3土地增值税的计税依据和应纳税额的计算土地增值税的计税依据和应纳税额的计算9.3.2 扣除项目的确定扣除项目的确定3.3.房地产开发费用房地产开发费用 房地产房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用和财务费用。 根据根据企业会计准则规定，这三项费用作为期间费用，直接计入当期企业会计准则规定，这三项

24、费用作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。故作为土地增值税扣除项目的房地损益，不按成本核算对象进行分摊。故作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而是按土地增值税暂行条例实施细则的标准进行扣除。是按土地增值税暂行条例实施细则的标准进行扣除。9.3土地增值税的计税依据和应纳税额的计算土地增值税的计税依据和应纳税额的计算土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则规定规定：（1 1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金）纳税人能够按转让房地产项

25、目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为： 利息利息+ +（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+ +房地产开发成本）房地产开发成本）5%5%以内以内（利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）（利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。（2 2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得（取得土地使

26、用权所支付的金额土地使用权所支付的金额+ +房地产开发成本）房地产开发成本）10%10%以内以内。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。9.3土地增值税的计税依据和应纳税额的计算土地增值税的计税依据和应纳税额的计算（3 3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述（地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述（1 1）、（）、（2

27、 2）项所述两种）项所述两种方法方法。（4 4）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除应调整至财务费用中计算扣除。此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了专门规定问题作了专门规定：一一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除不允许扣除；二二是对超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。是对超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

28、9.3土地增值税的计税依据和应纳税额的计算土地增值税的计税依据和应纳税额的计算9.3.2 扣除项目的确定扣除项目的确定4.4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金 与与转让房地产有关的转让房地产有关的税金税金：是是指在转让房地产时缴纳的城市维护建指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。除。 需要需要明确的是，房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务明确的是，房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度有关规定，其在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此制度有关

29、规定，其在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税（按产权转移数据所载金不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税（按产权转移数据所载金额的额的0.50.5贴花）允许在此扣除。贴花）允许在此扣除。9.3土地增值税的计税依据和应纳税额的计算土地增值税的计税依据和应纳税额的计算9.3.2 扣除项目的确定扣除项目的确定5.5.其他扣除项目其他扣除项目 对从事房地产开发的纳税人可按土地增值税暂行条例实施细则第七对从事房地产开发的纳税人可按土地增值税暂行条例实施细则第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%20%

30、扣除扣除。此此条优惠只适用于从事房地产开发的条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人纳税人。其他其他扣除项目的计算公式为扣除项目的计算公式为: :其他扣除项目其他扣除项目= =（取得土地使用权支付的金额取得土地使用权支付的金额+ +房地产开发成本）房地产开发成本）20%20%9.3土地增值税的计税依据和应纳税额的计算土地增值税的计税依据和应纳税额的计算9.3.2 扣除项目的确定扣除项目的确定6.6.旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格 纳税人纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定

31、缴纳的有关费用和转让环权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。不允许扣除。9.3土地增值税的计税依据和应纳税额的计算土地增值税的计税依据和应纳税额的计算9.3.2 扣除项目的确定扣除项目的确定旧房及建筑物的评估旧房及建筑物的评估价格价格：在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以

32、成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确定。重置成本价重置成本价：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。成新度成新度折扣折扣率率：按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。9.3土地增值税的计税依据和应纳税额的计算土地增值税的计税依据和应纳税额的计算9.3.2 扣除项目的确定扣除项目的确定纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认的，经当地税务部门确认，可，可按发票所载金额并从购买年度起至转让按发票所载金

33、额并从购买年度起至转让年度止每年加计年度止每年加计5%5%计算扣除。计算扣除项目时计算扣除。计算扣除项目时“每年每年”按购房发票所按购房发票所载日期至售房发票开具之日至，每满载日期至售房发票开具之日至，每满1212个月计个月计1 1年；超过年；超过1 1年，未满年，未满1212个月但超过个月但超过6 6个月的，可以视同为个月的，可以视同为1 1年年。9.3土地增值税的计税依据和应纳税额的计算土地增值税的计税依据和应纳税额的计算9.3.3 土地增值税应纳税额的土地增值税应纳税额的计算计算1.1.增值额的确定增值额的确定土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金土地增值税纳税人转让

34、房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额额后的余额，为增值额。准确核算增值额，需要有准确的房地产转让收入额和扣除项目金额。在实准确核算增值额，需要有准确的房地产转让收入额和扣除项目金额。在实际房地产交易活动中，有些纳税人由于不能准确提供房地产转让价格或扣除际房地产交易活动中，有些纳税人由于不能准确提供房地产转让价格或扣除项目金额，致使增值额不准确，直接影响应纳税额的计算和缴纳。项目金额，致使增值额不准确，直接影响应纳税额的计算和缴纳。9.3土地增值税的计税依据和应纳税额的计算土地增值税的计税依据和应纳税额的计算1.1.增值额的确定增值额的确定土地增值税暂行条例土地增值税暂行条

35、例第九条规定，纳税人有以下情形第九条规定，纳税人有以下情形之一的，按照房地产评估价格计算征收。房地产评估价格是之一的，按照房地产评估价格计算征收。房地产评估价格是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。地产进行综合评定的价格。9.3土地增值税的计税依据和应纳税额的计算土地增值税的计税依据和应纳税额的计算9.3.3 土地增值税应纳税额的计算土地增值税应纳税额的计算2 2应纳税额的计算应纳税额的计算土地增值税土地增值税的计算公式是的计算公式是：应纳土地增值税应纳土地增值税= =( (每级距的增值额适用税率每级距

36、的增值额适用税率）应纳土地增值税应纳土地增值税= = 增值增值额适用税率额适用税率- -扣除项目金额速算扣除数扣除项目金额速算扣除数9.3土地增值税的计税依据和应纳税额的计算土地增值税的计税依据和应纳税额的计算9.3.3 土地增值税应纳税额的计算土地增值税应纳税额的计算 计算计算时注意分步骤计算：时注意分步骤计算：第一步，确定应税收入；第一步，确定应税收入；第二步，确定扣除项目；第二步，确定扣除项目；第三步，计算土地增值额；第三步，计算土地增值额；第四步，计算增值额占扣除项目金额的百分比，确定适用税率和速算第四步，计算增值额占扣除项目金额的百分比，确定适用税率和速算扣除系数；扣除系数；第五步，

37、计算应纳土地增值税税额。第五步，计算应纳土地增值税税额。本章本章导入案例解析：导入案例解析：第一步，计算增值额第一步，计算增值额。扣除扣除项目金额：项目金额：土地支付金额土地支付金额=2800+5=2805(=2800+5=2805(万元万元) )房地产开发成本房地产开发成本=24730=24730（万元）（万元）房地产开发费用房地产开发费用= =（2805+247302805+24730）10%=2753.510%=2753.5（万元）（万元）税费：增值税税费：增值税=64000=6400017%=1088017%=10880（万元）（万元）城建税、教育费附加和地方教育附加城建税、教育费附加

38、和地方教育附加=10880=10880(7%+3%+2%)=1305.6(7%+3%+2%)=1305.6（万元）（万元）加计扣除项目加计扣除项目= =（2805+247302805+24730）20%=550720%=5507（万元）（万元）扣除项目合计扣除项目合计=2805+24730+2753.5+1305.6+10880+5507=47981.1=2805+24730+2753.5+1305.6+10880+5507=47981.1（万元）（万元） 案例案例分析分析第二第二步，计算增值率。步，计算增值率。增值额增值额=64000=6400047981.1=16018.947981.1=

39、16018.9（万元）（万元）增值率增值率=16018.9=16018.947981.1=33.447981.1=33.4%第三步，依据增值率确定适用税率和速算扣除数。第三步，依据增值率确定适用税率和速算扣除数。增值额超过扣除项增值额超过扣除项目金额的目金额的50%50%，适用税率为，适用税率为3030%第四步，依据适用税率计算应纳税额第四步，依据适用税率计算应纳税额。应应纳土地增值税纳土地增值税=16018.9=16018.930%=4805.6730%=4805.67（万元）（万元） 案例分析案例分析9.4土地增值税税收优惠和征收管理土地增值税税收优惠和征收管理1 1. .建造普通标准住宅

40、的税收建造普通标准住宅的税收优惠优惠增值率增值率“普通标准住宅普通标准住宅”是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。普通标准住宅应同时满足：宅。普通标准住宅应同时满足：（1 1）住宅小区建筑容积率在住宅小区建筑容积率在1.01.0以上；以上；（2 2）单套建筑面积在单套建筑面积在120120平方米以下；平方米以下；（3 3）实际成交价格低于同级别实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格土地上住房平均交易价格1.21.2倍以下。各省、自治区、直辖市对普通住房倍以下。各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不得超过上述标准的的具体

41、标准可以适当上浮，但不得超过上述标准的20%20%。对于对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。准住宅不能适用这一免税规定。未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税超过20%的，应就其全部增值额按规定计税9.4土地增值税税收优惠和征收管理土地增值税税收优惠和征收管理9.4.1土地增值税的税收优惠土地增值税的税收优惠2.2.国家依法征用、收回房地产国家依法征用、收回房地产因国

42、家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及附着因国家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及附着物而使房地产权属发生转移的，免征土地增值税。此外，对物而使房地产权属发生转移的，免征土地增值税。此外，对于因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，有纳税人自行于因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，有纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。转让原房地产的，免征土地增值税。9.4土地增值税税收优惠和征收管理土地增值税税收优惠和征收管理9.4.1土地增值税的税收优惠土地增值税的税收优惠3 3. .房地产投资、联营房地产投资、联营对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡对于以土地（房地产）作价入股进行

43、投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业及其建造的商品房进行投资联营的，均不适用关于土地业及其建造的商品房进行投资联营的，均不适用关于土地增值税一些具体问题规定的通知第一条免征收土地增值税增值税一些具体问题规定的通知第一条免征收土地增值税的规定。的规定。9.4土地增值税税收优惠和征收管理土地增值税税收优惠和征收管理9.4.2特殊减免税特殊减免税规定规定改制重组过程中涉及的土地增值税政策如下：改制重组过程中涉及的土地增值税政策如下：（1 1）按照）按照公司法公司法的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公的规定，非公

44、司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司），对改建前的企业将国有土地、房屋权属转有限公司（有限责任公司），对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征收土地增值税。移、变更到改建后的企业，暂不征收土地增值税。上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。利、义务的行为。9.4土地增值税税收优惠和征收管理土地增值税税收优惠和征收管理9.4.2特殊减免税特殊减

45、免税规定规定改制重组过程中涉及的土地增值税政策如下：改制重组过程中涉及的土地增值税政策如下：（2 2）按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个）按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征收土地增值税。变更到合并后的企业，暂不征收土地增值税。（3 3）按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原）按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变

46、更到企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税分立后的企业，暂不征收土地增值税。（4 4）单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将）单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税。国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税。（5 5）上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。）上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。9.4土地增值税税收优惠和征收管理土地增值税税收优惠和征收管理9.4.2特殊减免税特殊减免税规定规

47、定改制重组过程中涉及的土地增值税政策如下：改制重组过程中涉及的土地增值税政策如下：（6 6）企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税）企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额”扣扣除。企业在重组改制过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，除。企业在重组改制过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入

48、股的，再转让该宗国有土地使用权并国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的取得土地使用权所支付的金额金额”扣除。扣除。9.4土地增值税税收优惠和征收管理土地增值税税收优惠和征收管理9.4.3 土地增值税土地增值税的纳税的纳税期限期限土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7 7天内，到房地天内，到房地产所在

49、地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。情况确定。9.4土地增值税税收优惠和征收管理土地增值税税收

50、优惠和征收管理9.4.3 土地增值税土地增值税的纳税的纳税期限期限对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得收入，由于涉及成对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的可以预征土地增值本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，具体办税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。9.4土地增值税税收优惠和征收管理土地增值税税收优惠和征收管理9.4.4

51、土地增值税的纳税土地增值税的纳税地点地点 房地产房地产所在地主管所在地主管税务机关税务机关房地产房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税地分别申报纳税。9.4土地增值税税收优惠和征收管理土地增值税税收优惠和征收管理9.4.4 土地增值税的纳税土地增值税的纳税地点地点在在实际工作中，纳税地点的确定又可以分为以下两种情况：（实际工作中，纳税地点的确定又可以分为以下两种情况：（1 1）纳）纳税人是法人的。当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营地一致时税人是法人的。当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营地一致时，则在办理税务登记的园管

52、辖税务机关申报纳税即可；如果转让的房地，则在办理税务登记的园管辖税务机关申报纳税即可；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税所管辖的税务机关申报纳税。（2 2）纳税人是自然人的。当转让的房地产坐落地与其居住所在地一）纳税人是自然人的。当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在住所所在地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其致时，则在住所所在地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。居住所在地不一致时，在

53、办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。9.4土地增值税税收优惠和征收管理土地增值税税收优惠和征收管理9.4.5 房地产开发企业土地增值税房地产开发企业土地增值税清算清算1 1. .土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额。9.4土地增值税税收优惠和征收管理土地增值税税收优惠和征

54、收管理9.4.5 房地产开发企业土地增值税清算房地产开发企业土地增值税清算2.2.土地增值税的清算条件土地增值税的清算条件（1 1）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算（简称）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算（简称“必须清算必须清算”情形）：情形）：1 1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2 2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3 3）直接转让土地使用权的。）直接转让土地使用权的。9.4土地增值税税收优惠和征收管理土地增值税税收优惠和征收管理9.4.5 房地产开发企业土地增值税清算房

55、地产开发企业土地增值税清算2.2.土地增值税的清算条件土地增值税的清算条件（2 2）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（简称税清算（简称“可以要求清算可以要求清算”情形）：情形）：1 1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在目可售建筑面积的比例在85%85%以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过85%85%，但剩余的，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；可售建筑面积已经出租或自用的；2 2）取得销售

56、（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3 3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4 4）省税务机关规定的其他情况。）省税务机关规定的其他情况。9.4土地增值税税收优惠和征收管理土地增值税税收优惠和征收管理9.4.5 房地产开发企业土地增值税清算房地产开发企业土地增值税清算3.3.非直接销售和自用房地产的收入确定非直接销售和自用房地产的收入确定（1 1）纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东）纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债

57、务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售有权转移时应视同销售房地产其房地产其收入按下列方法和顺序确认：收入按下列方法和顺序确认：1 1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2 2）由主管税务机关参照当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定）由主管税务机关参照当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。9.4土地增值税税收优惠和征收管理土地增值税税收优惠和征收管理9.4.5 房地产开发企业土地增值税清算房地产开发企业土地增值税清

58、算4.4.土地增值税的扣除项目土地增值税的扣除项目房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关的税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法让房地产有关的税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。有效凭证的，不予扣除。9

59、.4土地增值税税收优惠和征收管理土地增值税税收优惠和征收管理9.4.5 房地产开发企业土地增值税清算房地产开发企业土地增值税清算4.4.土地增值税的扣除项目土地增值税的扣除项目（1 1）与转让房地产有关的税金）与转让房地产有关的税金1 1）“营改增营改增”后，计算土地增值税增值额的扣除项目中后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地与转让房地产有关的税金产有关的税金”不包括增值税；不包括增值税；2 2）“营改增营改增”后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称简称“城建税城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许）、

60、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。其他转让房地产行为的城建税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。、教育费附加扣除比照上述规定执行。9.4土地增值税税收优惠和征收管理土地增值税税收优惠和征收管理9.4.5 房地产开发企业土地增值税清算房地产开发企业土地增值税清算（2 2）开发）开发成本成本房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安房地产开发企业办理土地增