楼盘规划预案报告

1、百合佳园策划方案报告一市场分析投资环境分析1）本区域经济、人口现状及人均购买力分析：本案所处之横店前进大街（商业老中心街），乃该区域的经济主 干道，日人流量大，沿街旺铺聚拢，商业氛围浓烈，且医院、学校、集 市、银行等配套设施依街而建， 已具备成熟的居住环境， 既是当地拆迁 户（二万人）的首选之一，也也是开发商的不二地选！本区域人口 7.8 万，以工商业进展为主，更有许多个体经营者， 因此，就人口素养而言， 人群的总体思想并不保守， 情愿同意新思想的 引导，并存在具备一定购买力的群体， 约占区域人口总数的 10（%合 1600 户）。2）当地进展规划对区域房地产行业的推动横店街是黄陂南部经济进展

2、带的重心， 与武汉盘龙城经济开发区 是一个整体， 享受省级开发区的各项招商优惠政策， 工业用地出让价格 在 5 6万元左右，房地产开发用地出让价格在 15 万元左右。土地出 让手续一旦办妥，横店街道承诺，负责出让的土地范围上全部的拆迁、补偿、安置工作，负责辖区内的治安工作（横店街派出所 2002 年度被 1 / 112 / 11评为省级人民中意派出所） 。只要开发商需要，横店街道办事处全程协 助办理一切手续。本案重点关注的是编组站一带拆迁户人口的流向问题， 假如能将他们留在本区域内对本区域房地产的飞速进展将给予一个专门大的加 速度！3）本案对周边地区的辐射本案所在区域横店， 乃武汉北郊， 黄陂

3、南部的经济中心， 地域 奇特， 进展空间巨大， 不管是从投资的角度依旧自住的需求， 必将吸引 大批的客户前来询问，潜在客户的寻求相对容易。4）不利条件分析1周遍物业档次相对落后，对楼盘自身身价的提升有一定的限制2依照当地风土人情，当地人的买房理念，情调需求不明显，短期内 关心他们树立观念，并转变他们的老方法是巨大的困难。3滠口等周围地区的楼盘进展较早且相对成熟，有相当的竞争压力。宏观分析1）新政策对武汉房地产市场整体阻碍不多，更多的要紧表现为对心理 预期的阻碍，换而言之，目前的市场形势下，市场的日益规范，使资金 实力雄厚、抗风险能力强的开发企业面临更多的进展机会与空间！3 / 112）至今为止

4、，在宏观调控下，武汉的房地产市场依旧呈现上升趋势， 主城与城郊的价差拉大，汉口北扩，对本区域而言，一可借机分流，二 可借势带动自身品质的进步。3）产品品质进一步提升，产品供应结构面临调整，主城区的竞争更加 激烈。本区域也当借以看到自身以后可能面对的局面。4）本区域物业上升空间巨大！总体而言， 武汉市房地产市场依将处于上升时期。 但不管是市场结 构依旧产品结构都将有较大调整， 不管市场状况如何， 资源将是决定市 场进展的命脉， 只有获得充足的资源才有参与下一轮竞争的资本。 在外 地资本强势进入武汉、 国内宏观调控形势不明朗的情况下， 开发企业更 多的是需要打造品牌、猎取资源，以期抓住机遇、谋取长

5、期进展！ 二同区同类物业分析：1）横店新区：该区开发较早，规模较大，房价较底， 800 元，店面 2000 元左右， 短期内有一定的升值空间， 是本案的强力竞争对手， 目前还在进一步开 发当中，本案要想在与该盘的竞争中取得优势， 不宜被该盘的价位牵着 走，要快速确定自身的不可替代性，以其作为突破口。2）滠口地区：该区物业成熟，距市区更近，交通便利，商业发达，周边有买房意 向的4 / 11群众的向往度， 是本案临时无法比拟的。 该区的大部分楼盘销售由 我公司负责，势态一直专门好，均价为1300 元/m2,每月平均销售 30套3）黄陂地段的房地产进展态势近年一直处于良好， 有成片的规模楼盘， 价位

6、为 16002200 元/m2.不乏武汉的投资者购买。多数房型为针对中、 低端的人群，为当地人欢迎，价位在 12001400 元/m2。三目标市场 客户源1 ）当地政府的高、中、基层治理人员（据讲有来自武昌的公务员）2） 汉口二七片区及六渡桥的拆迁居民。 （低房价的吸引）3） 青山武钢、石化一冶一线一般工人。 （低房价的吸引）4） 武汉铁路勘察局四局的治理人员。5） 看好横店以后进展潜力的投资人士。6） 横店的本地居民（投资）或拆迁户（自住） 。客户买房心态分析：1 ）关于当地的拆迁户而言要紧是满足自住需求，有政府还建，及相应 补助，其在经济上的平均承受上限应当是在12w。2）有部分客户自身居

7、住在其他区域，购买住宅是为了照顾老人。此类 客户一般都看中本区域房价廉价这一优势， 心理价位上下浮动的空间较 小，对地段、房型、建筑材料等方面有一定的要求，购买趋于理性化。5 / 113）少量客户看好横店以后进展潜力，对本区域的房产购进以作投资， 通常是凭感受的机会主义， 手头上有一定的资金， 看中日后该区域规模 带动进展的趋势，寻求回报。四项目分析： 项目整体形象的定位由于项目周边景观环境并非特不优越， 无法找到亮点， 楼盘所处的 环境格调定位也不能太独树一帜而显得格格不入， 故只能从所处商业老 街这一地理位置优势作为入口集多种便利条件于一身， 充分展现人 文关怀理念！1）小区配套电瓶车 （

8、对外赢利），方便居民在本地活动， 体现人文关怀。2）小区与附近超市联手，对本区居民实行积分优惠，体现人文关怀。3）小区绿化空间大，空气清新，有居民活动的开阔地，体现人文关怀。4）对拆迁居民，实行团购优惠，鼓舞老街坊住在一起，体现人文关怀。 卖点分析：1）短期内可能实现的升值空间给予投资者更多的回报！2）最大限度的让本区居民体会到生活起居、 金融购物等多方面的便利， 生活从此与众不同。3）精巧的户型，同样的价值不一样的享受！4）交通便利，目前 1128 公交直达市内。项目户型定位：6 / 11每栋的顶层能够考虑复式，其余定位 80100m2 为好。项目价格定位：考虑到新区楼盘开发比本案早， 且已

9、初现规模， 定位上可能与本案 有相似， 为在短期内得到当地或关注当地楼盘的消费者的认可度， 不宜 开价过高，给自身一个提升的时刻（短期）建议与新区价位持平为宜， 以当地市场同意度较高的 800 元/m2 的单价推向市场。通过我公司对商住市场的认识与研究经验，建议本案分两步抬价：1 ）项目推广得到一定的认可时（以来访日流量为衡量标准），适当抬价，树立形象。（定价比新区略高）2）项目销售势头良好，且积存了一定的人气时，考虑适当抬价（以当 时市场情况为准，不一定非要抬价） 。通过两次调整，尽量稳住价位，现在大概价位为1200 元/m2。项目一期的均价应定为 9001100 元/ m2.商铺的均价为

10、16002000 元/m2.五营销策略营销总策略：充分挖掘地处商业老街的地理位置的优势， 情感营销， 在民众心中 建立项目人文关怀理念，确定自身片区首领地位。7 / 11对应分策略策略一： 抓住市场时机，快速入市。ACTI0N1 在时刻上加快工程进度，使项目尽早入市。ACTI0N2 在空间上争取能更多的吸引其他区域的客户。ACTI0N3 在产品上尽快展示项目外立面及样版房。ACTI0N4 建立客户对项目的信心和忠诚度。ACTI0N5 可行的话，尽快推出电瓶车方案，在当地引起哄动效应，加深 定位形象的树立。策略二：品质信息公开化ACTI0N1 营销中心设立材料展示区。ACTI0N2 进展商总经理接待日一一定期开展进展商接待日活动，现场为置业者答疑。ACTI0N3 将项目包装设计的理念尽可能深的传达给消费者。策略三：情感营销 本案既然要树立人文关怀理念， 此营销策略的目的确实是留住顾客，使 顾客感受到开发商是为大伙儿营造了一个轻松和谐的氛围。ACTI0N1 举办各类互动或表演活动， 一方面为楼盘造势，另一方面拉近 本公司销售团队与客户之间的距离。8 / 11ACTI0N2 鼓舞客户介绍新客户来看房，并与以相应的回报。ACTI0N3 鼓舞客户团购，并使客户感到真正的实惠