楼盘项目企划建议

1、1 / 47第一章 项目概况开发单12地理位13周边配套设14规划设地块特22地理特、 、八章项目地块特征2 / 47.31市场差不多面分析 .732对莘庄地区住宅市场进展趋势的预估 .1133项目竞争环境分析与评价 .1334目标客户描述与分析 .1735项目定位分析与评价 .1836项目规划设计的分析与评价 .1937价格策略建议 .2038新珠苑项目概念设计 .21第三章关于项目定位与产品定3 / 47业.41推广策略的设计 .2242品牌设计策略 .2243推广主题设计 .23第 五 章 关 于 项 目 市 场 导议. . 八5.1市场导入（开盘）的条件 .245.2完成卖场、案场的形

2、象策略设计 245.3销售道具表现255.4开盘时刻建第四章关于项目市场推广作4 / 47议2622入策略建2 45 / 47第六章 广告企划2761广告企划2762广告企划的三个时期 2763广告主题 2864广告费用可能 28第一章项目概况11 开发单位新珠苑由上海市申宇房地产有限公司开发；12 地理位置新珠苑位于莘庄地铁站北广场以西，北临莘建东路，西临横 沥港，南面为开城新村，东面为一段废弃的道路（原朱莘路）。 基地位置即邻近莘庄镇中心，又接近地铁站，北面隔莘建东路， 为拟建的公园绿地，交通便利，环境优美，地理位置较好，整个 基地面积为5560m2。13 周边配套设施邻近莘庄镇中心，周边

3、设施较为齐全。政府、医院、银行、 车站、菜场、邮局、稚嫩园、小学、中学等一应俱全，工作生活 都极为便利；14 规划设计整个项目规划总建筑面积16299m2，由一栋15层小高层和一栋17层高层组成。其中部分一层为临街商场，面积为514.8 m25 / 477 / 471、2号楼均位于基地的北侧，邻近莘建东路，并与莘建东路 成28角，使住宅楼差不多成正南向，争取了比较好的朝向。同时也削弱了沿街的体量感受，并使都市景观更加生动。 小区出入口在莘建东路上，位于二栋住宅楼之间，进入小区 后分成二条支路， 分不通向二栋住宅楼的南面， 在两栋住宅楼南 面分不设有一个室外停车场与住宅楼的入口广场建成一体。 住

4、宅 楼南向的底层除留出住宅各单元的进厅处，也均设计室内停车 位。绿化要紧是小区西面横沥港留有15m宽以上的滨河绿化带。小区内所有单元均设计为一梯二户，全明设计。主卧厅均朝 南，房型以三室二厅二卫和二定二厅二卫为主， 厅的起居区和就 餐区分开，功能分区较为合理，每套住宅均设辅助阳台。三室二 厅二卫面积操纵在130m2左右，二室二厅二卫房型操纵在110 m2左右。面积操纵也较为符合目前流行的小三房、小二房的趋势。第二章项目地块特征分析21 地块特征新珠苑地块较小，但地块价值较高。一是景观价值。 该地块为新建区， 没有旧房危棚。 众众家园、 地铁广场、 沪闵路两边差不多上不错的视觉景观， 更重要的是

5、西 面有横沥港， 北面及东面有大片的市政绿化用地， 这一资源构成 新珠苑最重要的景观价值。8 / 47二是注意力价值。该地块紧临交通主干道沪闵路，离地铁莘 庄站也只是400余米，不定期有广贤路、莘建东路围绕四周，使 该地块成为区域内注意力集中之处， 这种注意力不但能带来广告 效应，还能在满足部分客户新富之后潜意识上的虚荣心。三是一定的升值价值。 闵行区近几年依靠环境和交通的塑造， 成为最热的房地产市场。 但一级市级的紧控和竞争时及时出盘的 主力使新珠苑在发售时不可能完全体现出其全有价值， 同时随着 轻轨的建设， 市政绿化用地的建设及四周相类似的住宅小区的建 设，使该地块的价值不断予以发觉和实现

6、， 使其有相当可观的价 值上升空间。房地产开发中固守的 “地段第一” 要领被许多开发奉为皋圭 但就目前上海市房地产市场而言，成功开发是“地段、价值（不是价格）、注意力（营销手段的综合及其效果）合力的结果”。 这三个因素的最佳结合，仅注重地段，往往是良好地段使诸 多开发项目成为平凡甚至是失败的作品。 新珠苑地段并非是一流 的或长期看好的居住区域。 但从近期进展来看， 是一处关注力 （注 意力）较高的居家地段。22 地理特征新珠苑位于莘庄地铁站以西400米处，此地块区域范围为近 来房地产市场热点之一。附近公建配套：学校、超市、政府、菜 市场、车站一应9 / 47俱全。离上述公建差不多在六分钟车程左右。其地理特征概括而言，要紧体现在以下几个方面：A相对较低的居住成本和较高