房地产类抵押物动态估值工作指导意见(暂行)(A版) (2)

1、商业房地产类抵押物动态估值工作指导意见（暂行）第一章 总 则第一条 为指导房地产类抵押物动态估值工作开展（以下简称“动态估值”），规范工作流程，建立预警机制，及时防化风险，确保公司实现长期稳定健康可持续发展的目标，制定本指导意见。第二条 本指导意见适用于总部及分公司(含营业部，以下统称分公司)所有已投项目涉及的房地产类抵押物在超出估价报告价值时点基准日一年之后的动态估值管理。第二章 相关部门职责第三条 业务部门负责在抵押物后期管理中对抵押物进行有效回访，对抵押物的形态、体量变动情况、企业状况变化及外部市场状况进行动态关注和现场查勘；负责根据动态估值的工作分类填报动态估值确认单以及抵押物基本情况

2、调查表、测算表等相关材料；负责与相关企业沟通协调，为动态估值工作提供前提条件。第四条 总部风险管理部在已投项目后期风险管理，或在经营管理资产公允价值中，认为需进行抵押物动态估值时，填报动态估值确认单发起动态估值工作，由分公司风险管理部以及总部事业部风险管理岗接收该需求并告知业务部门，由业务部门填报抵押物基本情况调查表及测算表等相关材料。第五条 分公司风险管理部以及总部事业部风险管理岗在已投项目后期风险管理中，认为需进行抵押物动态估值时，填报动态估值确认单发起动态估值工作并告知业务部门，由业务部门填报抵押物基本情况调查表及测算表等相关材料。第六条 总部业务评估部负责对由总部组织评估的项目及总部风

3、险管理部认为需进行抵押物动态估值项目的动态估值测算及结果确认。第七条 分公司评估业务主管部门负责对由分公司组织评估的项目及分公司风险管理主管部门认为需进行抵押物动态估值项目的动态估值测算及结果确认；负责将总部备案审查项目的动态估值结果告知总部业务评估部。第三章 动态估值的工作分类第八条 定期进行已投项目涉及房地产类抵押物估价报告到达有效期，经业务部门回访及现场勘查明确需进行动态估值的，应进行动态估值。此后至项目结束期间每半年确认一次是否需要动态估值。第九条 非定期进行1、项目投放期内，抵押物自身发生较大变动的或业务部门根据回访及现场勘查情况判断需进行动态估值的。2、项目投放期内，风险管理部门根

4、据项目风险管理情况判断需进行动态估值的。第四章 动态估值的工作程序第十条 进行动态估值的确认1、定期进行动态估值的，在估价报告到达有效期日前一个月，动态估值系统向业务部门发出动态估值提醒，业务部门应在15日内填报动态估值确认单，确认是否进行动态估值，此后至项目结束期间每半年完成一次该流程。2、非定期进行动态估值的，根据项目情况业务部门随时填报动态估值确认单，确认进行动态估值。第十一条 动态估值的办理1、总部组织的评估项目及总部风险管理部提出动态估值的评估项目，业务部门在动态估值系统中按要求填报抵押物相关表单及材料，总部业务评估部进行估值测算并确定其价值，如遇疑难项目，总部业务评估部凭借自身力量

5、无法完成测算时，可聘请外部机构进行测算，原评估机构可优先考虑。2、分公司组织的评估项目，业务部门填报抵押物相关表单及材料，分公司评估业务主管部门工作人员具备估价能力的，由其自行进行估值测算并确定其价值，如遇疑难问题可由总部业务评估部指导完成；确不具备估价能力的，可优先选用原中介机构进行续评，原机构无法续评的，应按照审计、评估中介机构管理办法等公司文件的要求选聘其他备案机构。第十二条 业务部门填报的抵押物相关表单及材料主要包括但不限于如下内容。1、抵押物基本情况调查表，主要包括抵押物类型、范围及相关资产明细表、权属、他项权利状况、使用情况、特别事项，以及周边同类型物业的市场交易价格走势及金额等；

6、2、其他涉及估值的新增法律权属证明等。第十三条 如业务部门无法提供相关材料的，要附有关情况说明。第十四条 评估业务主管部门接到动态估值确认单后的1个工作日内确定项目负责人，项目负责人与业务部门项目人员沟通后由项目人员提交抵押物基本情况调查表，项目负责人接到抵押物基本情况调查表后2个工作日内对抵押物信息的完整性进行审核，以确定是否满足进行估值测算的条件。信息不齐备的，评估业务主管部门可要求业务部门补充材料或是说明情况。第十五条 评估业务主管部门确定抵押物信息齐备后，原则上在5个工作日内完成抵押物价值测算及确认。测算方法根据抵押物具体类型及市场状况参照房地产估价规范、土地估价规程、测算表进行。第十

7、六条 对于变动较大，同时存在无法准确确认事项时，评估业务主管部门可酌情在进行抵押物现场查勘及周边市场调研后确认其估值；如仍存在特殊问题时，可聘请中介机构给予必要的协助。第五章 动态估值结果的审批第十七条 总部业务评估部及聘请中介机构完成的动态估值测算结果，经业务组负责人及部门分管领导复核，由部门总经理审批。第十八条 分公司业务评估主管部门组织完成的动态估值项目，自评或聘请中介机构完成的动态估值测算结果经分公司组织评估审查委员会审查，由分公司总经理审批；涉及备案审查类项目，测算结果告知总部业务评估部。第六章 动态估值结果的反馈第十九条 业务部门向总部业务评估部提出动态估值需求的项目，估值结果由总

8、部业务评估部反馈至分公司、总部事业部，同时抄送总部风险管理部。第二十条 总部风险管理部向总部业务评估部提出动态估值需求的项目，估值结果由总部业务评估部反馈至总部风险管理部及相关业务部门。第二十一条 分公司自行完成动态估值的项目，估值结果由分公司反馈至风险管理部门及业务部门。第二十二条 业务部门确定无需进行动态估值的，将未进行动态估值的理由和抵押物情况同时反馈至风险管理部门及评估业务主管部门。第七章 其他第二十三条 本指导意见自印发之日起生效，有效期二年。第二十四条 动态估值中，涉及聘请中介机构协助完成的，评估业务主管部门应按照公司审计、评估中介机构管理办法、委托中介评估（审计）服务付费管理办法

9、等文件要求根据项目实际情况选聘机构并与其协商费用及付款相关事项，签订协议并完成付款手续。第二十五条 房地产类抵押物动态估值工作流程图（见后页）7房地产类抵押物动态估值流程图-原项目由总部组织评估的类别审批风险管理部门业务部门总部业务评估部中介机构流程简要注释分管领导复核，由总经理审批业务部门分管领导及总经理审批YNA非定期进行类YB 定期进行类项目投放期内根据风险管理需要，可随时通知业务部门进行动态估值、N风险管理要求业务部门进行的动态估值，结果反馈至风险管理部门并抄送业务部门无需进行本次动态估值的情况说明反馈至风险管理部门项目投放期内根据需要或接到风险管理部门通知需进行动态估值时，提交动态估

10、值确认单估价报告超过价值时点基准日一年后，系统定期向项目投后管理人提示确认是否进行动态估值投后管理人确认是否进行 动态估值Y提交动态估值确认单N补充相关材料或情况说明至齐备业务部门提出的动态估值，估值结果同时反馈至业务部门及风险管理部门接收动态估值确认单，确定项目负责人审核表单填报材料是否齐备Y可自行完成测算的，自行测算估价结果估价报告审查及结果汇总涉及聘请中介机构的，签订协议及付费，按中介机构选聘子流程进行疑难情况聘请中介机构协助评估交换意见出具估价报告1、动态估值分定期进行和非定期两类；2、非定期类的可由风险管理部门要求业务部门或业务部门根据项目情况随时在动态估值系统中提交动态估值确认单进

11、行动态估值；3、定期类的，业务部门根据项目具体情况确认是否进行动态估值，确认进行的，在动态估值系统中提交动态估值确认单；4、经业务部门分管领导及总经理审批后的动态估值确认单流转至总部业务评估部，评估部根据项目情况确定项目负责人；5、项目负责人审核业务部门人员填报材料，材料完整齐全后进行估值测算；6、项目负责人可自行测算完成的，测算并汇总估价结果；遇特殊情况的，可聘请中介机构协助评估，项目负责人负责审查中介机构出具的估价报告并汇总估价结果；7、估价结果经部门分管领导复核，由部门总经理审批后向业务部门及风险管理部门发出动态估值结果通知单。第二十六条 支持性文件1、资产评估工作规程（00-15001

12、-20）2、合同管理规程（00-16002-20）3、审计、评估中介机构管理办法（00-15007-30）4、委托中介评估（审计）服务付费管理办法（00-15008-30）第二十七条 相关记录1、动态估值确认单2、基本情况调查表3、测算表4、房地产估价委托协议（编号：00-15001-86）5、土地估价委托协议（编号：00-15001-87）第二十八条 附件1、房地产估价规范（编号：00-15006-81）2、城镇土地估价规程（编号：00-15006-82）动态估值确认单n 动态估值确认单（总部组织评估的项目）项目概况项目名称关联项目系统中的立项流程项目类型选择项目后根据项目信息自动填充项目金

13、额自动填充投后管理单位自动填充联系人负责此次流程的用户联系电话负责此次流程的用户抵押物动态估值情况动态估值类型定期进行第_次动态估值非定期进行业务部门发起风险管理部门发起第_次动态估值前次估值时点资产类型房产、在建工程、土地前次估值价值时点自动填充本次估值时点资产类型房产、在建工程、土地本次估值价值时点手动填充上传文档评估对象现状与初始评估时变动具体情况及区域房地产市场变化的相关情况文档上传处抵质押物相关法律权属证明（涉及变更或新取得的）文档上传处其他需要说明的事项文档上传处确认进行动态估值的情况本次不进行动态估值上报无需进行动态估值的说明文档上传处需要进行动态估值 影响抵押物价值的因素1、

14、房地产（或涉及抵押物用途类型）相关的制度政策发生变化。2、 评估对象所在区域的城市规划发生变化。3、 房地产价格、供求关系较前一次评估有较大变化。4、 抵押物实物状况较前一次评估有较大变化（原抵押物已销售、灭失、受损或重新改造等）。5、 在前一次抵押评估后，抵押物权益状况发生变化（如：对外出租、再次抵押、涉诉等）。6、 抵押物产权方未实现前一次评估承诺事项。7、 抵押物规划条件发生变化或未按相关规定进行开发建设。8、 其他影响因素 。上报抵押物基本情况调查表文档上传处其他相关材料沟通及补充材料分公司审批意见分公司评估业务主管部门意见分公司分管领导意见分公司总经理意见总部业务评估部动态估值结果审

15、批评估方式结果自评选聘中介机构选聘中介机构协助测算确认单动态估值结果动态估值结果通知单测算表或经审查的中介机构出具的评估报告文档上传处其他需要说明的事项文档上传处业务组负责人意见评估部门分管领导意见评估部门总经理意见n 动态估值确认单（分公司组织评估的项目）项目概况项目名称关联项目系统中的立项流程项目类型选择项目后根据项目信息自动填充项目金额自动填充投后管理单位自动填充联系人负责此次流程的用户联系电话负责此次流程的用户抵押物动态估值情况动态估值类型定期进行第_次动态估值非定期进行业务部门发起风险管理部门发起第_次动态估值前次估值时点资产类型房产、在建工程、土地前次估值价值时点自动填充本次估值时

16、点资产类型房产、在建工程、土地本次估值价值时点手动填充上传文档评估对象现状与初始评估时变动具体情况及区域房地产市场变化的相关情况文档上传处抵质押物相关法律权属证明（涉及变更或新取得的）文档上传处其他需要说明的事项文档上传处确认进行动态估值的情况本次不进行动态估值上报无需进行动态估值的说明文档上传处需要进行动态估值 影响抵押物价值的因素1、 房地产（或涉及抵押物用途类型）相关的制度政策发生变化。2、 评估对象所在区域的城市规划发生变化。3、 房地产价格、供求关系较前一次评估有较大变化。4、 抵押物实物状况较前一次评估有较大变化（原抵押物已销售、灭失、受损或重新改造等）。5、 在前一次抵押评估后，

17、抵押物权益状况发生变化（如：对外出租、再次抵押、涉诉等）。6、 抵押物产权方未实现前一次评估承诺事项。7、 抵押物规划条件发生变化或未按相关规定进行开发建设。8、 其他影响因素 。上报抵押物基本情况调查表文档上传处其他相关材料沟通及补充材料分公司审查审批意见分公司评估业务主管部门意见分公司分管领导意见分公司总经理意见分公司动态估值结果审批评估方式结果自评选聘中介机构选聘中介机构协助测算确认单动态估值结果动态估值结果通知单测算表或经审查的中介机构出具的评估报告文档上传处其他需要说明的事项文档上传处业务评估审查委员会意见分公司总经理意见n 选聘中介机构协助测算确认单项目名称直接关联需求表单中的项目名称及评估类型自动生成评估范围项目负责人上传中介机构名称原则上为项目原评估机构，特殊情况可重新组织招标，聘请其他中介机构，挂接业务评估部选聘中介机构流程费用金额单位：万元分管领导意见部门总经理意见n 动态估值通知单项目名称关联项目系统中的立项流程需要进行动态估值的原因 1、 房地产（或涉及抵押物用途类型）相关的制度政策发生变化。2、 评估对象所在区域的城市规划发生变化。3、 房地产价格、供求关系较前一次评估有较大变化。4、 抵押物实物状况较前一次评估有较大变化（原抵押物已销售