荆州市房地产市场调查报告

1、荆州市房产市场研究调查报告1目录 第一部分（37）- 荆州房产市场概况1、 潜在房屋消费群体2、 区域发展日趋明显3、 今后购房需求特征分析4、 消费者购房因素分析第二部分（717）- 荆州重点楼盘情况概述1、 荆江家缘2、 中央华府3、 白云绿水4、 香格里拉海韵5、 华城豪庭6、 荆州花园7、 恒生国际 第三部分（1718）- 市场分析1、 优势分析2、 劣势分析3、 产品定位 第四部分（1819）- 目标客户定位荆州市房地产市场概况随着全国房地产市场的不断壮大，荆州的房地产市场也在逐渐走向成熟。根据目前就荆州市区的调研情况看，已建成和正在建造的楼盘共有76个，房地产市场供应量持续增长，住

2、宅的需求量大大增加，市场成交量有效放大。截止到2007年，荆州上市商品房总量约7000万平方米，其中住宅供应占绝大部分。一、潜在房屋消费群体目前我们对荆州市房地产市场整体形成的走势做了分析：（一）购房者低龄化趋势上升，市场中坚平稳。从我们调查的各个楼盘的销售数据来看，35岁作为购房者的一个分水岭，而25岁以上需求逐渐显现出旺盛的迹象，因此势必将市场引导开发朝向年轻化、低龄化方向发展。从产品特征上看，更多的楼盘设计风格个性突出、鲜明，越来越多的考虑到青年人对于小户型的要求。从卖点上看，更多的小区打出青年社区的推广主题，例如“青年阳光社区”。 就目前荆州市统计局的数据来看，目前可支配收入较高的人群

3、还是处在3035岁之间，稳定的收入使得他们有更多的富余可以投入到房地产市场来。调查统计显示，有接近超过9成的楼盘都建造了双层的复式楼，超大的户型对于上有老下有小的市场中坚是非常受欢迎的。 随着年龄的增长，职位会越来越高，收入水平也逐渐上升。一般来讲，收入水平在退休前达到顶峰，整体的财富积累还在继续，但财富积累的速度逐渐减缓。在考察楼盘时，我们发现，随着楼盘档次和总价的逐渐上升，业主的年龄也呈现上升趋势。（二）人数以24人为主家庭生命周期通常可以分为六个时期，分别是单身期，新婚期，满巢一期，满巢二期，空巢期及丧偶独居期，购房者家庭所处的生命周期对于市场来说影响较大。从居住家庭人口以及结合年龄的数

4、据来看，目前荆州的购房者基本上都处于新婚期和满巢一期，居住以24人为主，从家庭结构人口上看，自住客及过渡型购房的群体，对中大户型面积的产品需求比较强烈。 随着婚育观念的转变，导致家庭结构日趋“小型化”，对房地产市场也会产生深刻的影响，比如晚婚、独身等，因此这部分群体对于经济型户型的需求相对比较大，例如“恒生国际”的小型公寓楼。（三）外来购买力是一个不可忽视的群体。 荆州市是湖北地市级城市，现管辖荆州、沙市2个区和江陵、公安、监利3县，代管松滋、石首、洪湖3市，下设103个乡镇，12个街道办事处。全城镇人口200万左右，市中心人口仅75万。随着近几年荆州市尤其是沙市区的城市发展，越来越多的县镇级

5、人口向沙市迁移，就目前的调查资料看，迁移人口达到近3成，80%暂居沙市，这是房地产发展不可忽视的一个力量。二、区域发展日趋明显 随着城市的不断发展，人口的不断增加，旧城的格局已经不能满足现在城市发展的脚步，因此，在房地产规划当中我们把现今荆州的发展区域作了如下归纳：1、 原有的北京路的城市重心地位将会分散。北京路一直是沙市乃至整个荆州地区的商业、娱乐中心，但是随着城市的发展，如今的北京路已经不堪重负，道路拥挤、周边建筑破旧、人员混杂难于管理等问题凸显。越来越多的商家把眼光投入到新的方向，各热点区域呈现四面开花的繁荣景象，势必舒缓北京路段的压力。2、 市北部区域江津路段成为新的热点。原先的江津路

6、段对于北京路交通起到一个缓冲的作用，但是近几年随着政府等办公地点的改迁，北部江津路段逐渐升温，成为新的政治中心，各大楼盘在江津路迅速蔓延开来，交通的便利，配套齐全，必将是购房者的首选。奥运火炬的传递更为该区域人气作更多的积累。3、 荆州旧城改造推动荆沙大道区域的发展。沿荆沙大道2千米房屋已现老态，该区域的购房者对于新房有着强烈的向往，周边成熟的配套设施，已为该区域的硬性需求的发展提供了有力空间。4、 “文化兴市”所带来的荆州老城区的扩张。文化兴市是最近政府提出的新的政策。荆州古城是具有悠久历史的中国文化遗产，也是我们荆州的骄傲。现今的古城不仅不能满足人们的居住要求，而且还会对古文物造成不可避免

7、的伤害。我们通过对荆州古城的调查得知，如今的荆州古城东、西、南、北各自划定了开发范围，一方面缓解古城压力，另一方面，满足荆州人民新的居住要求。三、今后购房需求特征分析（一）高层的未来，多层的现在高层项目目前在消费者心目中接受程度还较低，对高层的接受需要一个市场培育期。目前市民对楼盘产品的可选性还较多，守旧的思想和目光很容易转移到多层或其他建筑商品，导致高层消费群体薄弱，所以项目开发中只能设置少量导向性产品。高层住宅的出现主要在于节约城市土地，降低开发成本，在购房者愈发讲究性价比的今天，高层建筑的建筑成本居高不下，加上公摊面积过大，物业管理费过高等缺点，相对来说，多层的住宅容易被群众所接受。 （

8、二）均价2500元/平方米以下，总价25万以下成为市场需求主流 从目前各大楼盘均价和购买程度来看均价在2500元/平方米左右是现今荆州市场的需求主流，其中单价在23002500元/平方米所占比重最大，市场需求最为强烈。购房者的心中理想价位一直就没有明显的走低或者走高的偏离。由于单价的变动涉及到因素较多，特别是事关开发商的利润，所以在价格上市场的变化永远都是那么谨慎。相比之下，总价对于购房者来说就重要得多，可以说一个总价一个市场。就目前调研的中小型楼盘情况来看，25万30万之间所占比例最大。（三）房屋面积100130平方米成交量最高 据荆州市房管局统计备案数据如下：面积范围总建筑面积（平方米）总

9、套数（套）80以下（不含80）163510.37353380-100 （不含100）320153.593473100-130 （不含130）824054.367149130-160 （不含160）716263.375076160 以上540819.62611数据表明，荆州购房者对于100130平方米这个范围需求量最多，其次是面积偏大的130160平方米。由此不难看出购房者的一个购买倾向：倾向大户型主要是由于购房者自身家庭成员构成的因素。就目前荆州来看，购买者大多属于四口之家，两代人同居一套房的现象随处可见，不过随着年轻人婚育观念的转变，第一套自住需求与第二、三套投资需求的购买群体会逐渐集中到中

10、小户型上来。（四）户型以23居室为主流畅销型 从购房者的户型选择上看，整体还是以23居室为主，目前荆州市场对于2居室的选择偏少。这种选择与购房者的家庭构成是息息相关的，四口之家是现今荆州市场的大多群体，但随着思想上的转变，年轻人、社会白领等更多的群体，会偏向于小户型，今后23居室这样的户型畅销是毋庸质疑的，无论从国家政策、买受人自身两个角度来判断，户型既要经济又有实惠，90平米的三房必定会成为人们的首选。 四、消费者购房影响因素分析（一）交通、物业管理、户型逐渐成为消费者关注的重点 现在的购房者关心程度较高的三个因素依次是：房价、地段、交通。但交通便捷逐渐成为首要考虑因素，交通包含多方面的含义

11、，首先是区域的交通配套情况，其次是个人的通勤能力，对交通成本的承受能力。物业管理水平往往代表一个项目的服务档次，人们的需求现在不光着眼在高档次的外观，有个好的物业管理同样很重要。（二）社区配套需求 随着荆州市房地产的繁荣时代的到来，作为一个完整的居住小区应该提供一个什么样的社区配套服务才能满足业主的需求呢？据我们调查的结果来看，像综合超市、菜市场以及银行这样的日常购买服务以及金融服务产品被选择率最高，这也是小区在周边配置的优势，其次象餐馆以及一些运动休闲型服务就是次基础的配套项目。（三）对装修的看法精装修房虽然在荆州地区还并不是很常见，但也出现在华城等楼盘中。可见荆州地区的购房者对于精装修还是

12、可以接受的。装修其实是房地产产品的一种附加值，它常常与一个项目的品质高低有一定的联系，附送装修也可以是作为一种促销方式。当然，也很有一大部分的客户不接受精装修的现房，原因就是：1、装饰的风格，空间的设计与主人自身的喜好具有差异。2、成本上的考虑，消费者会考虑到装修的费用最终还是转嫁到消费者的房屋价格上，与自身的经济预算相矛盾。五、消费者购房信息渠道从我们之前统计过的数据来看，户外广告和报纸是购房者获取信息最好的渠道：1、在人流较为密集地方设立户外广告，对于客户的影响度更深。2、报纸具有信息易获得性，报纸是随处都能买到，看到，覆盖面也更为广泛。总结起来广告应该具备：易获得性、低成本性、可长期保存

13、性、权威真实性和全面性。荆州重点楼盘情况概述调研项目（之一） 一、项目基本介绍1. 项目名称：荆江家缘2. 项目位置：金龙路31号（原雪菲力糖果饮料厂）3. 项目发展商 开发商：荆州市鑫成房地产开发有限公司 承建商：荆州市金隆建设工程公司4. 项目总体建筑面积：45620.87平方米；其中商业面积4003平方米，住宅面积35916平方米。5. 项目开发产品：住宅（多层）、商铺（一拖二）。6. 总体开发数量：400余户，其中住宅340余套，商铺40余间。7. 户型情况：住宅面积区间由90-160平方米。其户型客厅开间一般在3.9米-4.3米，最大4.8米，属于较为普遍的房型设计；层高1-6层均为

14、2.83米。买六层送七层。8. 住宅价格：均价约2200元/平方米，最高价（四楼）不超过2300元/平方米。9. 付款方式：一次性、按揭、公积金均可。另：一次性付款可在总房价的基础上，优惠2%。（销售卖点）10. 开盘时间：2007.11月份 交付时间：2008.10月底前11.外立面：涂料。 建筑结构：砖混 二、配套设施 1.项目配套：小区中央有个约200平米的会所，会所后面有片集中绿化带。小区有配套地上停车位60个，架空层车位80个，地下车位41个，小区采用人车分流。2.周边配套：交通：分别有2、30路直达公交，4、5、14、17、101、102、103路等公交线路经过。 购物（休闲/市场

15、）：有好邻居超市、文湖公园、东门景区、万里江滩、凯乐大剧场；大庆路市场、蓝星（家私、陶瓷、装饰）商贸城等。 医疗：四医院。 人文教育：江华小学、大庆路小学、十二中。 金融机构：建设、工商、中国、商业银行等。三、小区安防系统 电子巡更系统，闭路电视监控系统，黑白可视对讲系统。四、目前项目工程进度 小区住宅楼已全部封顶，部分楼体外立面已完成。小区即将开始会所的建设，以及小区绿化、道路等工作。五、销售情况 距离2007.11月份开盘至今，已有四个月的销售时期，目前销售率达88%。六、宣传形式 现以施工现场外围喷绘为主要形式。七、主打广告语 实现梦想的家，追寻今生的缘！八、主题理念 拥有都市的便利，繁

16、华 却无都市的喧嚣！九、项目的总体概括小区所处地理位置优佳，生活配套齐全，出入交通便捷。楼盘本身定位与价格相对工薪阶层和一般人群消费较为适合，户型设计也属于经济、适用型。整体来说这个项目适合居住，小区内整体环境较为舒适。但是楼盘整体外观档次没有得到体现。 调研项目（之二） 一、项目基本介绍1、项目名称：中央华府2、项目位置：江津路与红门路交汇处（原自行车厂）3、项目发展商 开发商：湖北宏泰房地产开发有限公司 承建商：福建省土木建设实业有限公司 建筑规划：上海三益 结构设计：福建西海岸 景观设计：美国LC景观设计机构 营销代理：立达晟地产（武汉）服务机构4、项目总体面积：用地面积138200平方

17、米，建筑面积28万平方米；其中临街商铺近3万平方米。5、项目开发产品：多层、小高层、高层、商铺，酒店式公寓。6、总体开发数量：一期住宅共计256套。7、户型情况：一期住宅面积区间由90-140平方米。其户型客厅开间一般在4.2米-4.5米，最大6米，空间设计合理，进户的入户花园，更显得主人家的生活品质；花园门朝餐厅，与卧室门不相通，这样主人生活的私秘性得到一定保护；客厅与生活阳台相连，这样从空间角度来说与餐厅、厨房形成南北相通，在这里空气的流通，阳光的照射都可得到满足。房型的设计也是采用了现今流行的动静分区，干湿分离手法，所有卧房都是采用景观飘窗，视野开阔。8、住宅价格：目前一期均价约2600

18、元/平方米，二期价格预计到今年5、6月份开盘时才能确定。9、付款方式：一次性、按揭、公积金均可。10、开盘时间：2007.12月份11、外立面：面砖。 建筑结构：框架二、配套设施 1.项目配套：小区预计二期有会所、幼儿园以及小区入口两边近3万平方米的商业，三期有篮球场。小区有配套地上停车位，地下车场（具体位置在二期小高层下面），小区采用人车分流。（设计卖点）2.周边配套：交通：分别有4路、8路直达公交。 购物（休闲/市场）：分别有大润发超市、中山公园、烈士公园、航空路市场、中商百货等等。 医疗：市一医。 人文教育：沙市实验小学、市五中、长江大学医学院。 金融机构：建设、工商、中国、商业银行等等

19、。三、小区安防系统 四重智能安全防范系统：红外线周界防范系统，闭路电视实时监控系统，可视对讲系统，电子巡更系统。四、目前项目工程进度 小区主入口及周边景观已完成，一期住宅楼主体已竣工。 五、销售情况 目前一期已经基本结束，仅剩约三至四套面积约130平米的大户型（均剩的是六层）。二期正在接受客户预约，预计今年5、6月份开盘。六、宣传形式 中百商场外墙面大型喷绘，至现场马路两边旗杆上吊旗，公交车体广告，项目楼书，会刊、网络等形式。七、主打广告语 城市中央，尊贵北美。八、设计风格 北美风情九、项目的总体概括 该楼盘所处地理位置相对较偏，但由于它本身的超大社区，弥补了自身地点上的缺点，加之销售成本和建

20、筑成本的提高，对于该楼盘的品质有了一个肯定的答案，销售额就是一个很好的例证；旧城改造的开展，对于该楼盘更是不可多得的机遇，经后周边配套的不断完善，加大了该楼盘的影响力。楼盘的形象以及公司的品牌已经在人们心中建立起来。调研项目（之三） 一、项目基本介绍1、项目名称：白云绿水2、项目位置：荆州市荆沙路7号3、项目发展商 开发商：荆州市华明房地产开发有限公司 营销策划：武汉品创房地产代理有限公司4、项目总体面积：用地面积26052.23 平方米 ，建筑面积27000平方米。5、项目开发产品：住宅、商铺。6、总体开发数量：140余套住宅（二期），共计210套。7、户型情况：目前所剩的房屋面积90-12

21、0平米。其户型（94平方米）设计次卧窗户太狭窄，影响到房间的光线，再有前室的设计也给卫生间的采光带来了反作用。8、住宅价格：2350元/平方米。9、付款方式：一次性、按揭、公积金均可。另：如果在开盘前期预定者，可获得一张在总房价基础上一次性优惠5000元整的金卡，此卡仅限100张。（销售卖点）10、开盘时间：2003年11、外立面：面砖。 建筑结构：砖混二、配套设施1、项目配套： 预计入口处将来会有超市。2、周边配套：交通：分别有1路、101路、103路、104路、30路等直达公交。 购物（休闲/市场）：中百仓储购物广场 医疗：市四医。 人文教育：机械工业学校、湖北国土资源职业学院。 金融机构

22、：建设、工商、中国银行等等。三、小区安防系统 红外线报警设施，楼宇对讲系统，电控门锁防盗门，入口通道电视监控，一卡通，另外小区24小时保安巡更。四、目前项目工程进度 主体已经全部结束，现开始小区管道铺设和内部道路建设。五、销售情况 目前销售还剩10套左右。六、宣传形式（无） 单页。七、主打广告语 奔放生活，古桥停泊。 360阳光社区，零近繁华。八、设计风格 传统+流行元素 （传统的坡屋顶和哥特式尖顶）九、项目的总体概括 属于荆州地区开发时间较早的楼盘之一，虽然销售额势头不段攀升，但该盘本身并不具备很大的优势，无论是房屋户型结构，还是小区配套建设，在整个荆州区来比较并没有多大的特点，随着旁边香格

23、里拉海韵的逐渐新起，定会承受巨大的销售压力。调研项目（之四） 一、项目基本介绍1、项目名称：香格里拉海韵2、项目位置：沙市区北湖路 3、项目发展商 开发商：荆州市金宾士房地产开发有限公司 广告策划代理：凌峻中国4、项目总体建筑面积：68867平方米。5、项目开发产品：纯高层、小高层住宅。6、总体开发数量：7幢。7、户型情况：房屋面积82-220平米。目前销售的2#、3#楼主要户型面积从85.11平方米-120平方米左右，没有入户花园，但90几平米的户型拥有双阳台，并且两个卧室朝南，阳光充足。（户型设计卖点）8、住宅价格：2800元/平方米。9、付款方式：一次性、按揭、公积金均可。10、开盘时间

24、：2007年年底11、外立面：面砖。 建筑结构：框架。二、配套设施 1、项目配套： 2、周边配套：交通：分别有1路、101路等直达公交。 购物（休闲/市场）：中百仓储购物广场 医疗：市四医院。 人文教育：荆州外国语学校。 金融机构：建设、工商、中国银行等等。三、小区安防系统 红外线周界防范系统，闭路电视实时监控系统，可视对讲系统，电子巡更系统。四、目前项目工程进度 目前2#楼已建至12层，总体16层；3#楼预计6月份即可竣工，地下停车场也已经在建设中。五、销售情况 目前最热销的是92.85平方米的户型，此户型仅剩2-3套，85.11平方米的户型剩余略多。六、宣传形式 户外大型喷绘七、主打广告语

25、 人人心中都有一片海。八、设计理念 华中首席滨海风尚社区九、项目的总体概括该楼盘主题鲜明，通过小区内景观八大风情的设置，可以说对他们的小区是一个很好的宣传优势；配套设施齐全，小区安全防护系统严密；独特的外挂式电梯，更是全市仅有的景观；楼与楼之间的拥有充分的间距空隙。未来的发展趋势不容忽视。调研项目（之五） 一、项目基本介绍1、项目名称：华城豪庭2、项目位置：荆州市沙市区沙隆达广场东侧 3、项目发展商 开发商：荆州市神华房地产开发有限公司4、项目情况：总体28层，共计109户（二期）。5、项目开发产品：高层住宅、商业。6、总体开发数量：109户。7、户型情况：目前仅剩三套，面积从190平方米-2

26、20平方米之间。客厅开间为6米-7米，超大客厅，舒适，宽敞。主卧室全景观飘窗，全情体验居于沙隆达广场之上，俯视荆州，眼望长江从脚下流过之唯一视角。因整栋楼体是两梯四户，不同于一般高层的一梯三户，故而公摊相对较大27%。（建筑劣势）8、住宅价格：均价3300元/平方米。凡在3月上旬认购房屋者，在总价基础上可得到一次性10000元的折让。（卖点）9、付款方式：一次性、按揭均可。10、开盘时间：2005年11、外立面：面砖。 建筑结构：框架二、配套设施 1、项目配套： 地下停车场，地上停车位。沿街商铺。2、周边配套：交通：分别有1路、101等等公交路线。购物（休闲/市场）：时代广场、沙隆达广场医疗：

27、二医院。人文教育：三中、一中、大赛巷小学等。金融机构：建设、工商、中国银行等等。三、小区安防系统 闭路电视实时监控系统，可视对讲系统，电子巡更系统。四、目前项目工程进度 现房。五、销售情况 已销售95%。仅剩三套面积超大户型。六、宣传形式 商场户外广告七、主打广告语 高度，成就，荣耀。八、建筑主题 打造“荆州首席28层地标性全景豪宅”九、项目的总体概括 产品是一个房地产项目最基本的竞争力，一个项目是否畅销最终还要看产品品质。一个产品综合品质的表现，除了地段，还是地段。华城拥有得天独厚的地理位置，它处在沙市商业、娱乐中心，且后天形成的广场，周边配套设施毋庸置疑。加之交通便利等有利因素，构成了华城

28、强有力的优势。调研项目（之六） 一、项目基本介绍1、项目名称：荆州花园2、项目位置：金凤广场对面 3、项目发展商 开发商：湖北川惠房地产开发有限公司4、项目总体面积：268亩。5、项目开发产品：多层、小高层。6、总体开发数量：三期3幢多层，4幢小高层。7、户型情况：97.61平方米-143.04平方米。小户型大部分分布在小高层上，多层主要是大户型。8、住宅价格：均价26002700元/平方米。9、付款方式：一次性、按揭、公积金均可。10、开盘时间：2005年11、外立面：涂料。 建筑结构：混合、框架二、配套设施 1、项目配套： 地下停车场，架空层车库，地上停车位。沿街商铺。2、周边配套：交通：

29、有24路公交路线。购物（休闲/市场）：中商平价、工贸家电。医疗：无。人文教育：长江大学。金融机构：农业发展银行等等。三、小区安防系统 实行封闭式管理，设有闭路电视监视系统，重点小区及单元出入口设置门禁，重点区域及通道设置智能化监控。四、目前项目工程进度 三期正在建设中，个别主体已封顶。五、销售情况 目前销售只达22%。六、宣传形式 电视广告、DM宣传单页七、主打广告语 品质生活公园世家。八、建筑风格 欧式精品小高层，版式经典多层九、项目的总体概括荆州花园系荆州开发较早的楼盘之一，虽有天然的金凤广场作为它自身的最大优势，但由于荆州花园的自身定位并不高，虽说有荆州古城的烘托，可难找到自己发展的方向

30、，周边配套也不够完善。调研项目（之七） 一、项目基本介绍1、项目名称：恒生国际2、项目位置：荆州市北京中路工贸家电东侧 3、项目发展商 开发商：荆州市恒生房地产开发有限责任公司 建筑设计:南京市建筑设计研究院有限责任公司 景观设计:中国台湾凡雅景观设计4、项目总体建筑面积：72047.75平方米。5、项目开发产品：住宅临街商业soho办公空中别墅。6、总体开发数量：640套。7、户型情况：目前仅剩186.06平方米的户型，六层面积约110平方米，七层约70平方米。公寓面积43-50平方米。8、住宅价格：均价2200元/平方米，最高价格3100元/平方米。9、付款方式：一次性、按揭、公积金均可。

31、10、开盘时间：2007年年初11、外立面：面砖。 建筑结构：混合、框架二、配套设施 1、项目配套： 地下停车场，地上停车位。临街打造的男人街。2、周边配套：交通：有1、2、101、102路等公交路线。购物（休闲/市场）：洪城商港、工贸家电。医疗：一医院。人文教育：红星路小学、六中等。金融机构：农业银行等。三、小区安防系统 实行封闭式管理，设有闭路电视监视系统， 可视对讲系统，电子巡更系统。四、目前项目工程进度 目前正在进行小高层及公寓楼的建设。五、销售情况 目前已销售90%。六、宣传形式 电视广告、网络七、主打广告语 恒生国际来了，BLOCK来了！ 八、设计理念: 结合北京中路的地段优势和国

32、际先进的设计,在荆州创造性的提出了Block街区的概念。Block是5个英文单词的缩写，B-Business(商业)， L-liefallow(休闲)，O-Open(开放)，C-crowd(人群)，K-kind（亲和）。Block是高档区域商业和居住的集中融合。九、项目的总体概括 区位优势明显，周边配套设施齐全，为该盘的销售打下良好的基础。沿街商铺的统一招商（男人街），又为此的宣传公式投下举足轻重的砝码。小区内部格局设置合理，小高层、多层、公寓错落有致，居住、休闲、娱乐、商务等现代生活融为一体，充分体现出该楼盘的品质。市场分析本项目SWOT分析一、 优势分析1、 区位优势本案地处沙市人口相对密

33、集的一棉纺织厂等单位生活区，周边潜在客户众多。该区域内硬性需求尤为强烈。2、 周边配套设施完备原有的大型生活区域所形成的配套，为本案提供了一个天然配套优势，而且周边交通便捷。3、 环境与“荆江家缘”相邻，形成一片居住群。从商业角度来考虑，周边配套完善，市场氛围形成，加上本案未来自身配套的完善，商铺的销售前景压力较轻。二、 劣势分析1、 周边楼盘。周边辐射1千米之内有45个楼盘，使得供应市场主力被分散。2、 银行贷款利率上调以及国家对于第二套住房首付提高的政策将对本案的销售产生一定的影响，但很小。3、 本案周边旧楼房对项目整体外观形象产生一定的影响。三、 产品定位对于本项目来说，最大的优势在于区

34、位及周边的配套，但由于市场供应量较大，市场竞争十分激烈，在目前荆州市房地产差异化较大的情况下，做超前规划，走产品差异化策略可以脱颖而出，所以产品品质将是市场竞争中的决定性因素。本项目的定位在考虑同一区域内，同等价格水平情况下，作为规划品质较高的楼盘，可定位中高档楼盘。产品设计建议：1、 小区的入口宜采用花园式广场，不过应考虑到周边旧楼对本案整体效果的影响。小区内布局设置可根据其自身主题，使小区的每个角落与主题相关联。2、 楼间距应尽量达到1820米，以满足购房者视觉感观，包括采光、通风的效果。3、 结合市场调研情况来看，普遍高层建筑楼盘都建有地下停车库，但采用人车分流。地下车库的设置地点都在小区中心花园或高层地下。建议本案也可采用人车分流，但考虑到成本及整体地块面积，建议不需要做地下停车，规划的两个路口可分别作为人行入口及车辆入口。4