酒店融资商业计划书

1、项目可行性研究报告书项目可行性计划书【项目名称】*商城【项目发展】*酒店有限公司 【联系地址】广东省中山【项目研究】项目研究小组酒店现有状况： 扩建后的金煌商城1、整体规划图2、酒店规划图3、酒店大堂4、酒店标准客房5、酒店大型豪华中餐厅6、大型露天游泳池目 录第一章 基础数据情况 5第一部分：城市概况.5第二部分：城市经济综述 6第三部分：消费综述.7第四部分：城市商业综述 8第五部分：城市立体交通 . 10第六部分：房地产市场调查情况综述.11第二章 项目规划.20第三章 项目整体开发策略及开发模式.23第四章 项目开发建议.25第五章 项目效益分析.27第六章 风险分析与应对.

2、31项目可行性研究报告书   一、基础数据情况  第一部分：城市概况三乡镇位于中山市南部、毗邻珠海，105国道贯穿全镇，辖12个村委会，2个社区居委会。镇内常住人口3.7万，流动人口22万多，港澳台海外同胞6万多。经过20多年的不懈努力，三乡已成为工业、房地产业、旅游业、商品服务业迅猛发展的广东省中心镇。第二部分：城市经济综述 据初步统计，2006年地方生产总值达47亿元；工农业总产值103.1亿元，其中工业产值102亿元，农业产值1.1亿元；税收8.89亿元；固定资产投资19.5亿元；实际利用外资7970万美元；出口总值8.6亿美元；农贸市场

3、成交额1.8亿元；金融机构存款余额60亿元，其中私人存款44.41亿元；农村人均年收入9137元；城镇居民人均年收入10368元。01000002000003000004000005000006000007000008000009000002002200320042005200620072008上0800000012000000210000002800000035000000周边三乡中山市政府2008年上半年权威发布2008年1-6月份全镇实现工业总产值为63.63亿元，比增0.64%，其中规模以上工业企业实现产值57.97亿元，下滑0.63%。工业用电340681万度，同比增长0.22%；合

4、同利用外资11484.61万美元，比增174.12%；实际利用外资2221.04万美元，比增5.56%；出口总值50691万美元，比增15%；新办企业15家，与去年持平。 经济情况总结：A、三乡经济仍然持续快速发展，二、三产业仍将创造一定就业机会；B、三乡投资环境有所改善，投资有所增加，经济持续发展可以预期；C、经济的持续发展繁荣为房地产市场创造了大量机会。第三部分：消费综述中山市经济信息文件2008年上半年研究数据三乡镇经济发展的另一个重要特征是第三产业发展迅猛。目前，三产占GDP比重42.6%。并且每年以8%以上的幅度逐年提升，成为三乡新的经济增长点。第三产业比重的快速增长，说明三乡的城市

5、化进程在提速。三乡经济持续快速发展，推动三乡人民收入水平稳步增加。随着中国及广东产业结构调整，市场进一步拉动消费内需和周边（港澳台）四地的旅游产业、技术性产业的发展，全面带动第二、三产业快速增长，创造大量就业机会，吸引大量高级管理、技术人员及第三产业从业人员到来。收入、就业增加提高了三乡消费市场的购买力、消费力，进一步增大市场消费容量。根据三乡镇总体规划（2002-2010），规划到2010年城镇总人口达到28万，常住人口10万人。预计未来5年GDP增长率为13.8%左右第四部分：城市商业综述如今的三乡，酒楼餐厅林立，其中星级酒店包括：中山温泉宾馆（四星级）乡泉别墅（三星级）雅居乐大酒店（四星

6、级）金煌大酒店（三星级）招商会所（三星级）另外两间五星级酒店已全面动工兴建；现全镇餐饮业360家，中西美食汇粹，丽桃源酒楼、庭记酒楼、绿榕居酒楼引领中餐饮食潮流，威尼斯西餐厅、加路仕葡国餐厅独具异国风味；柏丽商业广场、壹加壹连锁商场、新佳乐超市、信和超市、超惠百货、繁荣时装城、金田百货以及三乡市场、雍陌市场、平东市场等8个农贸市场更是遍布城乡，形成购物休闲的商业网；新兴崛起的三乡镇古旧家具产业逐渐走向成熟，巨龙、华财、三联古典家私城相继开业，形成了三乡镇特有的古文化艺术产业群。2006年全镇三次产业在GDP中的比重为1：59：40，第三产业比例每年以2%以上的幅度逐年提升。第五部分：城市立体交

7、通中心城区五 桂 山板 芙 神 湾 澳门城桂公路三 乡 镇坦 洲广珠东线沿海高速广珠轻轨珠海广珠西线项目105国道 东靠珠海，南接坦洲 距中山城区、澳门仅30公里内，皆在25分钟车程范围内 规划交通线 广珠西线 广珠轻轨，在三乡设站点 沿海高速 港珠澳大桥，与香港的距离拉近（2009年12月正式动工）三乡到达坦洲、珠海非常便捷，初步形成立体交通三角区，将会成为珠海客户的又一个选择区域n 规划交通线的开通也会拓展港澳客户的比例第六部分：房地产市场调研数据  2008 三乡楼盘开发总体概况绿茵庭东城新盛世花园宝之园雅居乐花园雅豪苑翠雨居金棕榈花园丽景城市花园凯悦名门旧城区新城区宝龙花园嘉

8、园二期富和名都中恒地产：海晖园（爱丁堡）恒创地产金红云地产:巴里晓筑明辉地产:金天地花园泮卢别墅皇冠花园规划中楼盘在售楼盘已售完楼盘雅居乐新城雅居乐花园明辉地产:水一居项目所在地蓝山别墅平东俱乐部东竣豪庭景观1品三乡地产开发的发展方向研究 三乡地产开发呈现： 向东、向南发展的趋势 本项目位于城市新城区，属于三乡规划两大住宅区之一 本项目处于三乡住宅开发的主力方向，项目所在区域的成熟度会随着居住人口及政府投入的增加越来越高。绿茵庭新盛世花园宝之园雅居乐花园雅豪苑丽景城市花园宝龙花园旧城区新城区凯悦名门嘉园二期本项目平东俱乐部翠雨居金棕榈花园东城海晖园富和名都爱丁堡巴里晓筑三乡地产发展特征分析旧城

9、区板块三乡住宅发源地，楼盘大多已经售完。旧城区城市形象较为陈旧，但城市发展比较成熟，政府不断实施旧城改造工程，后期开发产品会逐渐升级换代新城区板块 以雅居乐花园为主，与城区融为一体，是近期城市发展的重点，城市形象和配套都比较好，雅居乐售价一直高居首位，花巷、雅居乐新城等均价达到3800-4500元/m2平东板块金谷大道沿线楼盘售价在3000-3800 元/m2之间， 2005年政府斥资扩大中心区建成区，南部组团优势明显，住宅规划一直延伸到谷都大道南新盛世花园宝之园雅居乐花园雅豪苑丽景城市花园凯悦名门在售楼盘已售完楼盘项目 翠雨居金棕榈花园平东地产板块老城板块旧城区雅居乐地产板块新城区东城绿茵庭

10、宝龙花园嘉园二期平东俱乐部海晖园富和名都爱丁堡巴里晓筑1、2008年上半年房地产市场调研结果：时 间累计规划开发新建面积销售量金额200535.72万m2统计值：9.64亿元2006近40万m2评估值：12.5亿元2007计划近47万m2预计值：超13亿元2008计划近38万m2预计值：11亿元2002-2004连续三年房地产销售额超过6亿元， 2005年增幅更高达9.64亿，达到48%的增幅， 2006年同期评估将超过2005年的23%增幅， 2007年下至2008年受国家政策影响价格和销售量均在不断下滑。2、2008年房地产供求特点：n 供需相对失衡，未来三乡的房地产市场转为小型投资为主，

11、对公寓式住宅投资和总价低、首付少、易出租的小商铺投资潜力比较大。n 随着三乡整体经济实力的增长和有效需求的不断释放，市场供需总量逐年增加，市场规模不断增大3、成交价格平稳，成交量有较大幅度回落成交价格平稳，成交量有较大幅度回落 2005-2008年，由于东城、雅居乐等系列中高档项目楼盘推出市场，市场均价有较大幅度提升，现在三乡均价评估达3780元/m220012002200320041200140016001800200022002400260028003000年份本地市场主要楼盘均价走势2005320034003600380040002006200720084、三乡房地产市场竞争态势的分析产

12、品竞争楼盘规模逐渐增大，小规模楼盘竞争力减弱2000-2004年楼盘建筑面积(除雅局乐花园）基本小于10万m2，2005年在售的东城花园、新盛世花园都达到了30万m2产品素质提高东城、富和·凯悦名门等项目产品素质相当高，具较好竞争力，2007年在规划项目中的产品素质又有进一步完善，以富和地产的“富和名都”，恒创地产的“爱丁堡”，中恒地产的“海辉园”为代表。物业类型多样化出现，大量小高层，小量高层推出市场东城、凯悦名门等都有部分小高层推出市场，并销售不错富和名都、爱丁堡、海晖园在2007年均有高层冲击市场。5、三乡房地产市场竞争态势的分析户型特征户型多样化07年主要以二房、三房为主，其

13、他户型较少，08年出现主打小户型的公寓和超大户型为发展方向，楼盘四房以上的大户型占了一定的比例。n 户型面积多样化07年三房供应面积主要集中在90-130平方米，08年供应面积主要集中在35-80平方米和135平方米以上的大户型。2008主力户型面积比例表一、二房三房四房以上30-80m280-90 m290-100 m2100-135 m2140-180 m2180-230 m217%8.2%20%25%15%14.8%6、三乡房地产市场竞争态势的分析价格特征n 价格主要在3000-12000元左右，不同产品价格档次相差较大，价格差别主要取决于地段和产品素质；规模和园林的竞争力开始显现n 多

14、层和小高层之间差价约800元/m2左右。物业类别物业价格（元/m2）多层3000小高层3800酒店式公寓（豪华装修）5000别墅120007、商业市场部分：1）商业消费特征u 整体而言高端消费外流 二级城市的高端消费外流到香港、广州等核心城市 u 城区满足普通消费，档次以中档为主 高端消费外流后，城区和经济较发达的小榄、三乡等镇区定位于满足普通性中档消费u 镇区满足基本消费，档次较市区偏低 镇区以满足市民最基本的生活消费为主，比市区的档次便低 2）商业发展特征u 超市覆盖面广，档次分明 超市在中山的发展良好，遍布于中山的城镇各地超市档次数量（家）分布吉之岛高1城区好又多中1城区华润万家/万佳中

15、约25城区及各镇区大福源中2城区、小榄壹加壹中（当地企业）约30城区及各镇区传统百货发展缓慢 传统的中山百货、中恳百货、益华百货等日渐式微3）商业地产特征宏观u 街铺概念深入民心，逢街必铺 几百年的商贸文化熏陶下，中山人的经商意识很浓，对 街铺这种传统模式极为认可u 新型的地产模式，集中商场等崛起 大信新都汇、假日广场、都会新天地（三乡）等综合性购物中心崛起，对中山原有的商业格局及商圈有所影响 4）三乡商圈的发展方向研究三乡商业特点： 项目位于城市新城区，属于三乡商业最中心地段，三乡区域地标性地块项目处于三乡商业发展的交叉的中心点上，项目所在区域的成熟度非常好。雅居乐花园新城区三乡市场壹加壹超

16、市壹加壹超市麦当劳、肯德基雅居乐酒店酒吧街金煌商城以金煌为中心，文昌路为中轴，向东发展的趋势旧城区阳光百货壹加壹超市5）中山城镇部分商铺租售价格列表区域名称地址性质楼层售价元/M2租价元/M2/月年投资回报率备注市区富逸装修城专业市场 1F21070804.56% 2F6300285.33% 大信新都汇综合购物广场外围商业街26000803.69% 孙文步行街商业街1F-3F300001626.48%整栋出租出售，三层均价逢源商业街商业街1F20000804.80%4.80%东苑路地铺1F8000375.55%5.55%博爱东地铺1F16000705.25%5.2

17、5%港口星港湾住宅底商1F570018.53.89%3.89%三乡巨龙古玩城专业市场 一期54001206.63%6.63%二期6000907.77%7.77%都会新天地商业街一期外街78001208.94%5.94%二期外街93001107.94%5.94%文昌路商圈街铺*20000200-2209.83%6）商业地产特征微观u 商铺投资回报率不断攀高 抽样调查商铺年投资综合回报率在12.69%15.77%之间，大部分为12.15%u 镇区专业市场发展蓬勃，但开发不如自发 各镇区因龙头产业突出而自发形成众多繁荣的专业市场，消费者对开发性的专业市场认可度在上升。7）商业地产发展趋势预测尽管街铺

18、这种模式在中山早已根深蒂固，但其缺陷却是有目共睹。集中式购物广场在国外的发展可看出其为商业地产发展的大势所趋，同时其在中山本地的发展成绩也十分不俗，相信这种集中式商场在中山还会继续增加，继续抢占原街铺的市场份额。第二章 项目概述一、项目名称金煌商业城二、项目背景（1）项目名称：中山市金煌大酒店有限公司；（2）地理位置：三乡镇文昌路；（3）物业类型：三星级酒店（三乡唯一的综合性酒店）；（4）现有用地面积：约23亩；（5）现有建筑面积：12000平方米；（6）经营项目数：有标准客房75间，二楼餐厅，餐位800个，有卡拉OK包房40间，足浴按摩位180个，一楼西餐厅有餐位60个；（7）金煌商城的整体

19、建设（扩建）将按超五星级标准建设装修；（8）计划动工时间：2010年初；三、企业概况: 中山市金煌大酒店有限公司位于中山市三乡镇文昌东路42号，公司于2001年3月转制成立，占地近23亩，经营面积逾万平方米，注册资金2560万元，经营范围包括：桑拿、足浴；餐饮、娱乐、住宿；美容、美发、溜冰等，酒店是按照国际四星级标准装修设计，是三乡镇唯一一家集休闲娱乐、旅游歇息、商务公干为一体的国家三星级旅游酒店，其地处105国道旁，邻亚洲最大的宝元鞋城、雅居乐上市公司、中山温泉、泉林山庄等景点，交通更是四通八达，南往澳门30分钟，距离香港一小时航程，北距中山石歧仅一箭之遥，优越的地理位置凸现酒店黄金价值。金

20、煌大酒店设备完善，服务项目齐全，拥有客房、中餐、西餐、大堂吧、夜总会、健康中心等，酒店八年的耕耘也培养出了一批锐意进取，经验成熟的管理复合型人才，完善的管理体制昭示着酒店辉煌的未来。四、发展单位概况发展商中山市金煌大酒店有限公司法人代表骆权企业股东骆权项目负责人骆权、杨鸿项目总策划杨鸿项目法律顾问杨光企业地址中山市三乡镇文昌路（汽车站对面）二、项目概况1、 项目构想: 1）购建酒店周围的三处物业用于跟现有存量土地进行项目扩建。（见：第一部分项目购建方案）；2）把现在的酒店、酒店存量土地和三处收购物业进行扩建工程，使金煌商业城成为三乡文昌路上最具标志性的集酒店、公寓、商务写字楼、大型综合商业城为

21、一体的超五星级建筑群之一。2、 建设内容和规模 金煌商城规划用地15446.76 m2,其确定的主要建设内容有:1）金煌商业城规划建设一组在三乡文昌路上最具标志性的集酒店、公寓、商务写字楼、大型综合一站式购物商业城（商业零售、文化娱乐、健身、饮食）为一体的超五星级建筑群之一。2）主要部分：金煌大酒店、金煌高级公寓、金煌商业城、金煌商务中心（写字楼）。三、主要建设条件现有条件：已有正在经营中的三星级酒店，营业面积12000m2，员工400人，其中管理人员50人，饮食、娱乐、商务一体化的综合商务酒店。现酒店经营项目：旅业、大型中餐、中型西餐、卡拉OK娱乐项目、保健中心项目、中型会议接待、商务旅游等

22、现有经济收益情况: 根据酒店三年来的收益情况分析:年均营业额在3800万元以上,实现年均利润960万元以上,利润率为:25.26%,酒店发展年增长率为15%。地形地貌条件：现有部分物业，计划整体重新规划、建设、装修。用地条件：属商业用地，项目地处三乡镇的新城区最中心的地带，是文昌路上最有潜力的商业地段之一，是新城区房地产的启动点。周边商业异常繁荣，人流量最为集中，吃住行均集中在这一带。施工条件：项目建设的钢筋、水泥、沙、石等建筑材料当地有保障。法律条件：项目符合产业发展政策和区域社会、经济发展规划要求，证件完备、合法，。项目的支持和满足程度：项目已跟相关政府部分做了全面沟通，政府在该项目上将大

23、力支持。四、建设期限：建设期24个月。五、项目投入总资金：项目总投资壹拾壹点伍亿元。六、主要经济技术指标如下:主要经济指标表序号项目名称单位数量备注一、项目用地M215446.76二、建筑容积率9.0三、绿化率%31四、扩建总面积M2140074.081、酒店M237072.2030%2、商业M249429.6040%3、高级酒店式公寓M224714.8020%4、商务中心（写字楼）M212357.4810%5、车位个1200五、建设期月24六、项目总投资万元114,433.411、项目对外补偿费万元100002、项目建设开发万元59,433.413、外墙装饰、室内装饰万元45000七、劳动定

24、员（酒店人员）人1200八、投资利润率预估：53.15% 投资回收期年5经营期固定资产回报利润率19.13七、建立经营体系：建立三大经营体系：打造知名商业品牌企业联合经营体系；建立完善的人流、物流体系；创建统一管理政策。八、项目经营原则：引进知名商业为龙头，带动区域商业发展。九、项目经营合作方向：引进世界知名品牌超市或者知名街区性品牌。在正式洽谈中的知名商业品牌企业有：广州上下九、珠海来魅力等十、商业模式全力引进知名商业品牌企业联合经营体系，创建三乡一体化、一站式、大型购物街区城，以其为主体带动周边商业的全面启动。第三章、项目整体开发策略及开发模式一、项目设计规划要点：开发构想超五星级综合型商

25、业区（酒店、酒店式公寓、商业城、写字楼）规划建筑规划为群楼：高层（28）和小高层(12)。楼盘感觉商业、娱乐、酒店生活模式，现代而简约。外观要求建筑立面以金色为主，充分体现其现代感，简约时尚。 地下车库计划地下车库建造两层设计：近1200车位。景观规划巴里岛热带雨林风情园景。现状说明现有酒店经营中，属于扩建工程，人流量大，周边配套比较非常健全，交通便利。功能设想1）一至五层规划为集中式、街区式商业城。2）主体建筑尽量按现在的地理位置规划3）建筑规划为群楼，小高层和高层都规划为实用型户型4）地下车库的规划位置以降低建筑资金投入为设计考量。二、商业面积、户型比例设置具体建议建筑面积（）户 型定 位

26、比例8-15小商铺实用投资型25%16-25小商铺紧凑型/舒适型40%26-35中商铺品牌经营型20%36以上复式商铺主力经营型15%合计100%1、根据规划设计，商城总户数约1360户，平均建筑面积约28；其中五楼为大型商业文化多功能区域2、根据区域市场统计分析，这样的规划有总价低，首付低，易租赁的特点；3、区域市场的销售情况良好三、公寓面积、户型比例设置具体建议建筑面积（）户型定位 比例30-35单房情侣型20%40-45一房一厅舒适型50%48-52二房一厅生活型20%58-75复式型二房一厅都市小别墅10%合计100%1、根据规划设计，公寓总户数约618户，平均建筑面积约402、根据区

27、域市场户型的统计，一房一厅和两房一厅是主流户型，区域市场一房一厅的销售情况良好第四章、项目开发建议1、整体开发策略开发策略建议项目产品应以高性价比的产品冲击高端市场产品策略以产品的创新作为竞争力核心装饰标准：以五星级标准进行装饰设计。推广策略前期注重产品的宣传，通过高性价比的楼盘形象树立项目品牌考虑因素三乡住宅开发后续供应量大，应缩短项目开发周期，尽快回笼资金。2、项目开发入市时机建议预计2010年初项目正式开发，应于2010年6月进行内部登记，符合预售条件后正式公开发售3、价格建议低开高走，逐步提升每季市场价格上升幅度约 15%建议项目指导价：商铺均价：20000元/平方米， 公寓均价：55

28、00元/平方米 写字楼均价：6300元/平方米 保持价格弹性密切关注市场价格变动状况，并及时根据市场状况调整价格整体销售均价20000元/平方米150002500010000110001200013000140001500016000170001800019000200002100022000第一销售段第二销售段第三销售段20000项目商业价格走势项目公寓价格走势整体销售均价5500元/平方米500058004600470048004900500051005200530054005500560057005800第一销售段第二销售段第三销售段5500项目写字楼价格走势整体销售均价6300元/平方

29、米580067005500560057005800590060006100620063006400650066006700第一销售段第二销售段第三销售段6300第五章 项目效益分析：一、 销售进度预计（以下均以均价商铺：20000元/m2 ；公寓5500元/m2；写字楼：6300元/m2计算，每期上浮15%价格比。）2010年上2010年下2011年上2011年下公寓销售比例20%30%35%15%价格浮动-15%15%销售面积(m2)4942741486503708.8销售金额(万元)2,718.14,077.75,471.122,345.87写字楼销售比例15%30%40%15%价格浮动-

30、15%15%销售面积(m2)1853370749421855.48销售金额(万元)1167.392335.413508.471344.30商铺销售比例30%30%40%价格浮动-15%30%销售面积(m2)148281482819773.6销售金额(万元)29,65634,104.451,411.36车位共1200个地下车位1200×9=10,800分期小计33,541.4940,517.5160,390.393690.17合计（万元）148,939.56二、销售收入概算1、建设后的超五星级金煌大酒店经营销售收益：根据周边实际情况和超五星级酒店多年经营情况评估：年收益15000万元，

31、利润率25%。2、扩建项目开发收益概算：项目总用地面积：15446.76m2，容积率：9.0，总建筑面积：140074.08 m2，金煌大酒店面积：37072.20m2，商城面积：49429.60 m2，酒店式豪华公寓：24714.80 m2，写字楼面积：12357.48 m2，地下车位数（两层）：1200个，公建：1500 m2，绿化率31%。项 目建筑规划分配量总建筑面积()销售单价元/销售收入（万元）销售增值浮动平均值5%价区均价街区商城40%49429.6018,000-26,00020,000115,171.76酒店式公寓20%24714.805,300-5,8005,50014,6

32、12.79写 字 楼10%12357.486,000-71006,3008,355.57商务大酒店30%37072.20-车库1200（个）150009万元/个10,800合 计148,939.56注：1、以上销售收入概算须说明下列数据：A、商城的价格有提升空间；B、酒店式公寓有增加销售收入潜力，待定后确认；C、容积率有调整空间。2、以上总建筑面积包括公建（如配水、电房、管理处办公室、垃圾站等）。三、成本估算项目扩建整体投资：人民币壹拾壹万肆仟肆佰叁拾叁点肆壹万元（￥114433.41万元）。1、项目拆迁和补偿：共计需要10,000万元，用来对部分建筑的拆迁和补偿，项目的前期运作等。3、扩建项目的建筑基础成本1）本项目建筑总成本为59,433.41万元，平均单方可售建筑面积造价为2,300元/m22）项目各项成本投资额详见资金运用表3）成本费用概算：序号收 费 项 目单位数量标准 （元）金额万元备 注1项目扩容、报建等费用15446.76500772.342土建、水电、消防、绿化、道路140074.08230032,217.043地下车库（建筑补偿）15,00023003,450.004建筑/结构设计140074.0813182.105全程营销费（以销售收入计）项2%2978