社区型商铺的营销策略

1、社区型商铺的营销策略社区型商铺的营销策略在商业地产中，社区型商业其规模、区域的划分相对有限，但其发展前景相当可观， 是未来商业地产发展的方向，是整个商业地产板块中及其重要的组成部分，是将居住与商业融合为一体的新领域和新市场。商业地产时代已经来临，其营销策划战略战术也将面临新的创新和挑战商业地产的营销策略、方式有很多种，但归结到大的面上就是三类:策略一 全部出售很多商业广场就采用全部出售办法，出售后由小业主自主经营。如北京的建外SOHOl业街，上海的金桥？罗马假日等。这种商业街的店铺出售后会带来 很多后遗症，如业态混乱，物业管理难，缺乏统一模式，不能组成有效的商业系统性、业态分类难以差异化组合，

2、整个商业项目缺乏品位。发展商一次性收回投资摆脱了风险，但以后投资者的风险增大了，该商业的价值就很难提升，还有可能成为死铺。如南京路，福州路旁的中福城一条街，内街商铺全部出售给温州人，两、三年过去了，一条商业街开门的商铺只有几家，几十家商铺都关着门，门上出租告示一张，都等待升值转让。这种商铺产权已全部出售，管理公司很难在经营权上加以制约。更有炒铺人把门一锁，二三年不来，管理公司拿他没辙。这样的“商铺”很容易变成“伤铺”。全部出售模式一般只适应沿马路的，或少量社区内街面商铺，而且是底铺、小面积。而内街式大型社区商铺不宜推广，如确需出售，应事先在合同条款中对经营权，经营业态，规模、期限加以制约，只有

3、如此才能较有效地保证整体商业街的完整性。策略二 全部出租这是一种现在比较推崇的营销方案，这样发展商可保证商业模式的统一性，统一经营、统一管理、统一招商，在经营过程中不断调整完善，达到发展商、商家、消费者三者三赢。如四川路、山阴路口的东晖休闲广场，三年经营下来，业态稳定成熟，人气越发旺盛，以前到“一茶一坐”吃饭随到随吃，现在必需排队十分钟。还有新天地，刚开始时每年租金164万元，现在是每年租金 600万元。其商业模式已成为上海的一个亮点、大都市标志性的旅游景点。这种模式被不断地拷贝，模仿。成为一种新的商业模式，如杭州新天地、重庆新天地、北京新天地、上海玫瑰坊等。这种商业操作需要发展商有较强的资金

4、实力，有良好的经营管理队伍，如襄阳路小商品贸易市场管理队伍，工商管理、税务、警所到现场联合办公，组成了一支有效的管理队伍。全部出租的缺点是发展商资金一时难以回收，但以后的增值前景非常可观。“养铺”是商业地产增值的必然途径，一万平方米左右的商业广场，“养铺”时间一般为二到三年。对企业来说，每年保证有正常的现金流，二三年后经营上比较成熟的商业，就有较稳定的回报和超值的价格。策略三 部分出售、部分出租或者出售包租这是一种介于以上两者之间的方案，这是一个二分法的问题。当发展商为保证企业有适当资金流，同时又不愿降低商业广场的品质，可将部分商铺出售套现，并与投资者签定包租返利方案，以保证整体业态的统一性，

5、这样商业广场在运作策略操作上可进可退，企业有较大的灵活性。企业在选择那些铺位宜出售，那些铺位应保留时，应将项目作仔细分析，一般操作法; 发展商将沿马路、商铺入口处，有升值潜力的黄金地段铺位保留下来，或将大商场保留下来，将小商铺出售。因为大商场出售不易，特别是在商场还没起色时就更难了，大商场定位好了，小商铺仅起到差异化商业配套作用。在出售商铺时，发展商就要选择好商家，应先咨询好对方经营何种业态，经营规模、装修标准，然后对该商家进行评定，决定是否卖给他。如果觉得该商家经营业态与我的小区相符，在签约时就要将经营业态、经营规模、装修标准协商确认，写进合同作为制约的条件。出售包租方案; 本方案现在应用很

6、多，主要是针对投资客、“炒铺”人。最简单操作是将三权分立; 有所有权没有经营权，有经营权没有所有权，有管理权没有所有权。发展商将投资者购买的商铺全部签约包租下来，包租时间一般 2 5 年，时间太短，投资人有风险，时间太长，发展商有风险。由发展商统一招商引店，统一经营管理，年终统一给投资者一个固定回报，回报率将根据不同的地区，不同的板块而定，同时也参考银行利率，现在低的回报率是5% 6%，高的回报率是10% 12%。过高的回报率也是一种风险。还有经营利润留成与投资者分成方案，包括发展商提供物业，经营者出资经营，双方根据经营利润分成获得收益。发展商选择策略二时，一定要选择一支有丰富商业经营管理经验

7、的队伍，最好是既要国外管理商业经验，又有深厚本土文化，熟悉当地政策法规的企业，有经验的队伍完全可以把商业广场培育成超值利润的品牌。如大连万达所投资的全国连锁商业广场，都采用部分出售策略，而且做成全国品牌规模效应。住宅户型设计交流副标题：作者：未知文章来源：本站转载点击数：232 更新时间：2005-12-28住宅户型设计交流报告前言随着生活水平的提高, 人们对居住环境越来越重视和关注，其中包括户型设计。户型设计包括很多因素，同时，从篇幅和实际出发，本报告只对住宅户型设计做个浅显分析。前言第一部分：住宅户型设计一般注意的几个问题1、户型需求2、户型适用3、平面形式4、内部间隔5、户型大小和构成6

8、、功能分区7、户型布局附：案例分析第二部分：把握新概念住宅户型设计的基本要点1 、高科技和环保时尚住宅的新亮点2 、国家相关政策和法规3、气候4、地形地貌5 、社会、经济、生活科技的发展6 、政府相关职能部门对开发商的要求7 、家庭规模和结构8 、家庭行为模式9 、生活习惯、风俗、社会以及文化背景10 、生理、心理的需求第三部分：住宅户型设计的新走势11 、户型面积趋向使用化12 、功能配置更趋完善13 、功能分区更为明显4、户型设计更为贴近人性14 、设计观念变革15 、从人口构成确定居住空间第一部分：住宅户型设计一般注意的几个问题1、户型需求户型需求是运动的，它随着市场的变化而变化。其中包括：。目前的户型需求多样化，市场上并无绝对的主尊户型。O户型的需求随时间、区域而变化。O户型需求的多样化源自市场消费层次的多样化：比如作为移民城市的深圳，人口来 自全国各地，多种地域文化形成撞击，不同地域、不同文化层次的消费构成了不同的需求层次，消费心理难以一一把握，销售难度往往集中于如何将不同需求导向某个需求目标。 而在黄石，购房群体只要是在本城区，文化层次较集中，消费习惯易于把握。购买群年轻化，购房者年龄大都在2545岁之间，年轻化使需求呈现复杂的个性化。潜在的够房者绝大部分为“非常人口有限的收入