自考资产评估所有公式

1、第二章18市场法 中的具体评估方法（一）直接比较法评估对参照物评估对象参照物象价值成交价格A特征 A特征（二）类比调整法1市场售价类比法资产评参照 功能 时间交易情况估价值物售价 差异值 差异值 差异值资产评参照 功能差异时间差异估价值物售价 修正系数修正系数2功能价值法资产评参照物估价值 成交价格评估对象参照物生产能力生产能力3价格指数法资产评参照物物价变1估价值 成交价格动指数4成新率价格法资产评参照物估价值 成交价格评估对象参照物成新率成新率5市价折扣法资产评参照物价格1估价值 成交价格折扣率6成本市价法资产评 评估对象现估价值 行合理成本参照物参照物现成交价格行合理成本7市盈率乘数法资

2、产评评估对象参照物估价值收益额市盈率收益法中的具体评估方法（一）纯收益不变1.在收益永续，各因素不变的条件下算式:P=A/r2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式:A 1， n r (1 r)（二）纯收益在若干年后保持不变1.无限年期收益2.有限年期收益P n A_ ttt 1 1 r r 1 r（三）纯收益按等差级数变化1.在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下算式:A BP 2 r r2.在纯收益按等级数递增,收益年期有限的条件下算式:P A 1 -出r r 1 r r（四）纯收益按等比级数变化1 .在纯收益按等比级数递增,P r s2 .在纯收益按等比级数递增,收益年期无限

3、的条件下,收益年期有限的条件下,r s 1 r成本法资产评 资产的 资产实体资产功能资产经济 估价值重置成本 性贬值 性贬值 性贬值成本法中的具体评估方法1.价格指数法重置成本资产的账面原值价格指数2.功能价值法被评估资产被评估资产年产量参照物重置成本参照物年产量一重置成本3.规模经济效益指数法被评估资产的重置成本被评估资产的产量参照物资产的重置成本参照物资产的产量实体性贬值的测算方法1.观测法资产实体重置实体性1 性贬值成本成新率2.使用年限法资产的实重置成本预计残值 实际已体性贬值总使用年限使用年限总使用年限实际已使用年限尚可使用年限实际已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率截止评估

4、日资产累计实 际利用时间截止评估日资产累计法 定利用100%资产的功能性贬值测算方法被评估资产n被评估资产年折现功能性贬值额净超额运营年本系数资产经济性贬值的估算经济性贬值率资产预计可被1利用的生产能力资产原设计生产能力x100%经济性贬值额收1及血损失额税率P A,r,n第四章成本法在机器设备评估中的应用机器设备重置实体性功能性评估值 成本贬值 贬值经济性贬值重置成本的估算（一）细分加和法1 .外购单台不需安装的国内设备重置成本重置全新设备基准日的 成本公开市场成交价格2 .外购单台需安装的国内设备重置成本E全可殳可准拶运杂费、个成本公开市场成交价格调试费国内运杂费3 .外购单台不需安装进口

5、设备重置成本重置 FOB 途中 国外 基准日 进口 增值 银行及其成本 价格保险费运杂费外汇汇率关税 税 他手续费4 .外购单台需安装进口设备重置成本重置单台未安装进口安装人员成本设备重置成本调试费培训费八5 .外购成套需安装设备重置成本重置单台未安装进口单台未安装国产 工器具成本设备重置成本总和设备重置成本总和 重置成本安装 工程软件重设计贷款利息工程费监理费置成本 费(资金成本)6、通用非标准设备重置成本计算方法。P (Cm1 Km Cm2) (1 Kp) (1 Kt) (1 Kd n)价格指数法设备重设备账评估基准日定基物价指数置成本面原值设备购建时定基物价指数机器设备评估中贬值估算1、

6、比率法(1)工作量比率法。实体性已完成工作量已完成工作量贬值率可完成工作总量已完成一尚可完工作量成工作量(2)役龄比率法。实体性有效役龄贬值率 有效役龄 尚可用年限加权投复原或更 投资 复原或更资年限新重置成本 年限新重置成本修复费用法实体性可修复部分实体贬值不可修复部分实体贬值贬值率设备复原重置成本超额投资成本形成的功能性贬值的测算。设备超额设备复原设备更新 投资成本重置成本重置成本经济性贬值率实际使用生产能力额定生产能力100%第五章房地产评估的收益法房地产价格纯收益资本化率收益为有限年期的房地产价格计算公式为:a /1P 1nr (1 r)n综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关

7、系，可用公 式表不如下:r1Lr2Br评估房地合在一起的房地产价格房地产价格=房地产纯收益/综合资本化率房地产纯收益=房地产总收益一房地产总费用管理费维修费保险费税金空房损失费 总费用房地产评估的市场法的基本计算公式是:实际评估工作中，其计算公式为:P P' A B C D P' 100 - 100 100100土地评估中成本法操作步骤土地 土地 土地土地增税费利息利润 已价格取得费开发费值收益新建房地产评估中成本法操作步骤新建房土地取开发管理投资销售正常地产价格得费用成本费用利息税费利润现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为：地价=建筑费利息税费利润 楼价费用 费用利息=（

8、地价+建筑费用+专业费用）X利息率利润=（地价+建筑费用+专业费用）X利润率基准地价修正系数法估价的公式被估宗待估宗地所处年期修 期日修容积率= 一一 一 一 一一地地价 地段的基准地价正系数 正系数 修正系数其他因素 修正系数路线价估价法的计算公式：宗地总价=路线价X深度百分率X临街宽度第六章森林资源资产评估主要方法（一）市场法P K Kb G Q式中：P林木资产评估值；Q被估林木资产的蓄积量；K 林分质量调整系数；Kb物价指数调整系数；G参照物单位蓄积的交易价格（二）剩余法P=W-C-F+S式中：P林木资产评估值；W销售总收入；C木材经营成本（包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有

9、关税费）;F木材经营合理利润；S林木资源的再生价值（三）收益法At Ct矿产资源资产主要评估方法（一）贴现现金流量法nPWatWbtt 1（二）可比销售法PPx第七章无形资产评估中收益法的应用形式无形资产评估值n区生 （7 1）t1 （1 r）t无形资产评估值Y n旦与 （7 2）t 1 （1 r）上述两个公式不同处在于公式(7 2)多一项最低收费额，然而在后 项计算无形资产的分成率时，是按扣除最低收费额后测算的，本 质上与公式(7 1)是一致的。无形资产重置成 转让成本无形资产转让最低收费额本净值分摊率 的机会成本转让成本购买方运用无形资产的设计能力100%分摊率一运用无形资产的总计能力一%

10、无形资产转让无形资产转让无形资产再开的机会成本的净减收益 发净增费用分为收入增长型和费用节约型。(1)生产的产品能够以高出同类产品的价格销售；(2)生产的产品采用与同类产品相同价格的情况下，销售数量 大幅度增加，市场占有率扩大，从而获得超额收益。第一种原因形成的超额收益可以用下式计算：R (P2 P1)Q(1 T)第二种原因形成的超额收益可以用下列公式计算：R (Q2 Qi)(P C)(1 T)费用节约型无形资产，是指无形资产的应用，使得生产产品中的 成本费用降低，从而形成超额收益。可以用下列公式计算为投资 者带来的超额收益。R (C2 Ci)Q(1 T)分成率法无形资产销售收入 销售收入收益

11、额 利润 利润分成率因为：收益额=销售收入X销售收入分成率=销售利润X销售利润分成率所以：销售收入分成率=销售利润分成率X销售利润率销售利润分成率=销售收入分成率+销售利润率边际分析法。利润分成率=追加利润现值+工利润总额现值约当投资分成法。无形资产利润分成率购买方约无形资产当投资量 约当投资量100%无形资产约当投资量无形资产重置成本1适用成本利润率购买方约购买方投入的总当投资量资产的重置成本1适用成本利润率无形资产评估中成本法的应用无形资产无形资产评估值重置成本成新率商誉评估的方法（一）割差法商誉的企业整体企业的各单项资产评估值评估值资产评估值之和（含可确指无形资产）（715）（二）超额收

12、益法1.超额收益本金化价格法企业预期行业平均该企业的单项资商誉的年收益额 收益率产评估值之和价值适用本金化率I W）2超额收益折现法n商誉的价值Rt (1 r) tt1第八章长期债权投资的评估(一)上市交易债券的评估债券评 债券 评估基准日债券估价值 数量 的市价(收盘价) (8 1)(二 )非上市交易债券的评估1 到期一次还本付息债券的价值评估：P F /(1 r)n2分次付息，到期一次还本债券的评估nPRt (1 r) t A(1 r) nt1(三)非上市交易股票的评估1普通股的价值评估( 1)固定红利型股利政策下股票价值评估。P=R/r式中：P股票评估值；R 股票未来收益额；r 折现率。

13、( 2)红利增长型股利政策下股票价值评估。P R/(r g)( r>g)(8 7)式中：P股票评估值；R 股票未来收益额；r折现率；g股利增长率。股利增长率g的计算方法，一是统计分析法，即根据过去股利的 实际数据，利用统计学的方法计算出的平均增长率，作为股利增长率； 二是趋势分析法，即根据被评估企业的股利分配政策， 以企业剩余收 益中用于再投资的比率与企业净资产利润率相乘确定股利增长率。（3）分段型股利政策下股票价值评估。2 .优先股的价值评估Rt(1 r) t A/r式中:P优先股的评估值;R一第t年的优先股的收益;r折现率;A优先股的年等额股息收益。第九章按低值易耗品使用情况分类在用

14、低值易全新低值易耗耗品评估值品的成本价值成新早成新总 低值易耗品实际已使用月数 成新+1 低值易耗品可使用月数一根据价格变动系数调整原成本某项或某类在产原合理 价格变原合理工（1）品的评估价值材料成本（动系数）资、费用合理工资.（1费用变动系数）(9 3)按社会平均消耗定额和现行市价计算评估值某在制品 在制品该工序单件 单位材料评估值 实有数量（材料工艺定额现行市价）该工序单件正常工 工时定额资费用成本法：评估基准日与产成品完工时间接近产成品评估值=产成品数量X产成品单位成本评估基准日与产成品完工时间间隔较长方法一：产成品 产成品 合理材料 材料单位 合理工 单位小时合理工评估值 实有数量（工

15、艺定额 现行价格 时定额 时工资，费用）方法二：产成品 产成品 材料成 材料综合 工资、费用 工资，用综评估值实际成本（本比例调整系数 成本比例合调整系数）（二）市场法评估 库存 不含税 销售 销售所得价值 数量（出厂单价 税金费用 税）1 .坏账比例法坏账评估前若干年发生的坏账数额比例 评估前若干年应收账款余额 %第十章收益法评估企业价值计算公式及其说明（一）企业持续经营假设前提下的收益法1 .年金法年金法的计算公式为：P=A/r式中：P企业评估价值；A 企业每年的年金收益； r 本金化率。用于企业价值评估的年金法，是将已处于均衡状态，其未来收益具有充分的稳定性和可预测性的企业收益进行年金化处理，然后再把已年金化的企业预期收益进行收益还原，估测企业的价值。因此，公式又可以写成： nn PRt 1 r t 1 r t rt1t12分段法（二）企业有限持续经营假设前提下的收益法nPRt 1 r t Pn 1 r nt1（二）风险报酬率及折现率的测算1风险累加法风险 行业风险经营风险财务风险其他风险报酬率报酬率报酬率报酬率报酬率2 系数法用公式表示为：RRm Rg式中：Rr 被评估企业所在行业的风险报酬率；Rm 社会平均收益率Rg 无风险报酬率； 被评估企业所在行业的系数。在评估某一个具体的企业价