自考资产评估全部公式

1、第二章资产评估的基本方法一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本一实体性贬值一功能性贬值一经济性贬值被评估资产评估值=重置成本x成新率二、重置成本的估算：1 .重置核算法：（1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额x成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%（2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/按工日或工时（3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x间接成本占直接成本百分率2 .物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或：资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数）3 .功能价值法：4 .规模经

2、济效益指数法：被评估资产的重置成本 =|,领评估资产的产量 手x表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数参照物资产的重置成本一参照物资产的产量统计分析法：K=R/Rk-资产重置成本与历史成本的调整系数R'-某类抽样资产的重置成本R-某类抽样资产的历史成本三、实体性贬值及其估算：1 .观察法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置成本x （1实体性成新率）2 .公式计算法：总使用年限=实际使用年限十尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限x资产利用率四、功能性贬值及其估算资产的功能性贬值测算方法：被评估资产 =f "评估资产年/斤现功能性贬值额号口争超额运营年本 系数I（超额投资

3、成本可视为功能性贬值 |）功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本五、经济性贬彳I及其估算：经济性f贬值率一 一资产预计可被/资产原设计 /生产能力经7性=资产年收贬值额益损失额税率1,六、成新率及其估算1 .使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限十预计尚可使用年限）X 100%2 .修复费用法：成新率=1修复费用/重置成本X 100%七、收益法：1.资产未来收益期有限情况：评估值 P=£ R-十 A n-收益年期；r-折现率;-1 r '1 r 1Ri-未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，R中还包括期末资产剩余净额。2.资产未来收益无限期情况：（1）未

4、来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率未来收益不完全相等，生产经营活动相对稳定，各期收益相差不大时:预测该项资产未来若干年（一般为 5年）的收益额，并折现求和；通过折现值之和求取年等值收益额；将求得 的年等值收益额进行资本化，确定该项资产评估值。前n年收益额折现求和：i3。+rn 1=A 、nw(1 r)A1n，,一，、n R由（式-1 ）可得年等值收益额： A=T R一 （1 r）i1 一r11；R . (1 r)n-1 二 i(1 r)ir(1 r)n上1式中-1IL (1 r)n，r, n)对年等值收益额进行资本化，可得资产评估值:P=arr:资本化率（2）未来收益

5、不等额情形:资产评估值（预期收益现值）=2（前若干年各年收益额X各年折现系数）+以后各年的年金化收益/资本化率X前若干年最后一年的折现系数第三章机器设备评估一、机器设备评估的成本法：机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（一）机器设备重置成本的估算1. 物价指数法：设备重置成本或：设备历父评估基准日定基物价指 数 史成本父设备购建时定基物价指数（定基物价指数）设备重置成本t2=设备历史成本父口环比物价指数（环比物价指数）t±12.规模经济效益指数法被评估资产的重置成本参照物资产的重置成本j强评估资产的产量, X：指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法 ,遵照物

6、资产的产量I当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当X?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系X?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系；当（二）机器设备的实体性贬值机器估算:实体性贬值=重置成本x实体性贬值率 =重置成本x （ 1-成新率）1 .使用成新率：成新率=设备尚可使用年限/ （设备已使用年限+设备尚可使用年限）X 100%或成新率=（设备总使用年限-设备已使用年限）/设备总使用年限X 100%2 .机器设备已使用年限：实际已使用年限=名义已使用年限X设备利用率成新率=设备尚可使用年限/ （设备实际已使用年限+ 设备尚可使用年限）X 100%成新率=设备尚可使

7、用年限/ （加权投资年限+设备尚可使用年限）X 100%其中：加权投资年限=2 （加权更新成本）+2 （更新成本）E加权更新成本Ri：投资额； i= 评估日投资日;Ri(1 - r)ir :年价值上升率（物价环比上涨率）i=评估日投资日r 1(式-1)贬值率=已使用量/总使用量x 100%贬值率=已使用量/ （已使用量+尚可使用量）x 100%（三）机器设备的经济性贬值机器估算1. 因生产能力降低造成的经济性贬值:经济性贬值=1-（实际使用生产能力/额定生产能力）X X 100% X :规模经济效益指数2. 由于外界因素造成的收益减少:第四章 房地产评估经济性资产年收 贬值额=益损失额父I票脑

8、A-）（P/A为年金现值系数一.土地使用权（一）市场法：待估土地评估值=比较案例土地价格X （正常交易情况 /比较案例交易情况）X （待估土地区域因素值/比较案例区域因素值）X （待估土地个别因素值/比较案例个别因素值）X （待估土地评估基准日价格指数 /比较案例日物价指数）1 . 土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式：K=1-1/（1+r）m + 1-1/（1+r）nK-年限修正系数；n-比较案例剩余使用权剩余年限；m-待估土地使用权剩余年限；r- 折现率2 .若容积率修正：容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数 /比较案例容积率与地价相关系数 （二）收益法1. 在收益永续，各因素

9、不变的条件下算式：P=A/r2. 在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：P =21 _ 1 一r IL （1 r）nP : 土地使用权评估值；A : 土地收益；r :还原利率； n : 土地收益年限；当n-+8时，P=A/r.即为土地所有权价值 （三）成本法1 .估算土地取得费：为取得土地使用权向原土地使用者支付的费用。2 .估算土地开发费：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开放配套费3 .估算税费：耕地占用税、土地管理费、土地增值税4 .估算利息：（1） 土地取得费利息，计息期为整个开发期；（2） 土地开发费利息，即吸气按开发期限一半计算。利息=（土地取得费X 土地开发期X相应利

10、息率）十（土地开发费X 土地开发期X相应利息率X50%5 .估算利润：通常以土地取得费和土地开发费为基数，通过合理的利润率计算。6 .估算土地增值收益：X增值收益率土地增值收益=（土地取得费十土地开发费十税费十利息十利润） 其中：收益率一般在 20% 25炕间。按补交出让金的 40%#算 7.估算土地价格（1）无限年期土地使用权价格：（2）法定最高出让年期地价：1. A可得（式-1 ）P =F> x 1 _ （式-1 ）由 P =一,I（1+匚r(1+r n式中：P-有限年期土地使用权价格；Pi-无限年期土地使用权价格；n- 土地使用年限；r- 还原利率;（四）假设开发法地价=楼价-建筑

11、费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用1 .专业费：指测量、设计等专业技术费用，按建筑费的一定比例计算。 专业费=建筑费x i （i为一定的百分率）2 .利息：指全部预付资本的资金成本，全部预付资本包括：地价、建筑费、专业费。 利息=（地价+建筑费+专业费）x r（r为利息率）3 .利润：指全部预付资本的机会成本，全部预付资本包括：地价、建筑费、专业费。利润=（地价+建筑费+专业费）x P'（P'正常利润率）4 .税费：通过地价与税率 t的乘积计算。税费=（M介x t （t为税费）.建筑物评估方法（一）成本法：建筑物评估值 =建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

12、1 .建筑物重置成本的估算方法价格指数调整法：待估建筑物待估建筑物综合价重置成本一账面原值父格指数综合价评估时点价格指数父100% （定基价格指数）格指数一建筑物购建时价格指数式中：a为各年环比价格指数+建筑物尚可使用年限）X 100%黑I =（11均卜凶00%（环比价格指数）2 .建筑物实体性贬值率及成新率的估算：（1）使用年限法：建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限+ （建筑物实际已使用年限建筑物成新率=建筑物尚可使用年限+ （建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）X 100%（2）打分法：成新率=结构部分合计得分X G+装修部分合计得分X S+设备部分合计得分X BG一结构部分的

13、评分修正系数；S 装修部分的评分修正部分；B 设备部分的评分修正系数3 .建筑物经济性贬值的估算：经济性贬值=建筑物年收益净损失额+正常资产收益率经济性贬P = £R + A口 （1 + r j （1 + r jR-第i年的建筑物年收益净损失额；r一折现率；（二）残余估价法a-建筑物及其基地所产生纯收益；L土地价格;B-建筑物的收益价格；d一建筑物的折旧率；或:n一预计建筑物收益损失持续是时间，通常已年为单位r 1- 土地的还原利率；r 2-建筑物的还原利率a 2建筑物的纯收益建筑物折旧率:第五章无形资产评估d=，.八- 剩余使用年限100%一、无形资产评估的程序与方法（一）无形资产

14、评估的收益法1 .无形资产评估中收益法的应用形式 收益法在应用上可表示为一下两种方式:无形资产评估值n=£i 1K R (1-T)(1 r)i无形资产评估值=最低收费额WEFK-无形资产分成率；R-分成基数，即销售收入或销售利润；T所得税率；i 收益期限；r-折现率2 .无形资产收益额的确定无形资产收益额4肖售收入X销售收入分成率X （1 -所得税率）（按销售收入分成）无形资产收益额=销售利润X销售利润分成率X （ 1 -所得税率）（按利润分成）因为：收益额=销售收入X销售收入分成率X （ 1-分成率）=销售利润X销售利润分成率X （ 1-所得税率） 因而：销售收入分成率=销售利润分

15、成率X销售利润率销售利润分成率=销售收入分成率+销售利润率评估无形资产转让利润分成率的方法：（1）边际分析法：利润分成率 =万追加利润现值+万利润总额现值X100%（2）约当投资分成法：（二）无形资产评估中成本法的应用：无形资产评估值=无形资产重置成本X成新率1 .自创无形资产重置成本的估算（1）财务核算法:（2）市价调整法:无形资产重置成本无形资产重置成本俄质资料现行）便耗现行费'、占际耗费量父价格时父用标准I类似无形资产成本市 二转让价格父价系数成本市 g其他无形资产开发成本 价系数='、.其他无形资产市价2 .外购无形资产重置成本的估算物价指数法:无形资产 无形资产 评估

16、时物价指数重置成本=账面成本 父购置时物价指数3 .无形资产成新率估算：、专利权评估方法（一）收益法：1 .直接测算专利技术超额收益（1）高出同类产品价格销售的超额收益：R-超额收益；巳一使用专利权技术产品的价格；Pi不使用专利权技术产品的价格；Q-产品销售量（此外假定销售量不变）；T一所得税率（2）销售数量大幅增加的超额收益：R超额收益；Q-使用专利权技术产品的销售量；Qi-不使用专利权技术产品的销售量；P 一产品的价格；C产品的单位成本；T-所得税率（3）节约成本费用的超额收益：R一超额收益；C2 -使用专利权技术产品的单位成本；Ci一未使用专利权技术产品的单位成本；Q-产品销售量（此外假

17、定销售量不变）；T一所得税率2 .采用利润分成率测算专利技术收益额专利技术,心乂内、.n K Ri1-T> 一 4（收益额）=£ T（实际操作中通常以销售收入分成率替代利润分成率）评估价值im 1 r iK-销售收入分成率；R-销售收入；T所得税率；i 收益期限；r-折现率（二）成本法：专利技术重置完小+少 、，一父成新率 评估价值全成本重置完全成本=X(1+a1 I1+a2). (1an )a：物价上涨指数三、商标权评估方法:nPCt 1Rt1 rP一商标评估值；n一收益年限；r一折现率；Ri第i年商标产品的超额收益四、商誉评估商誉的_企业整体企业的各单项资产评估值评估值一资

18、产评估值之和（含可确指无形资产2.超额收益法（1）超额收益本金化价格法:商誉的价值企业预期行业平均该企业的单项资 _年收益疏收益率父产评估值之和适用本金化率或:被评估企业单项被评估企业行业平均商誉的资产评估价值之和预期收益率收益率值价值;适用资本化率式中：被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产X 100%(2)超额收益折现法：商誉的价值=£ Si/(1+r)ii 1S-第i年企业预期超额收益；r-折现率； 1/ (1+r) i-折现系数资产收益率= 资产收益率/ (1资产负债率)第六章流动资产评估一、低值易耗品的评估：在用低值易耗品的评估=全新成本价值x成新率(一)成

19、本法：(1)按价格变动系数调整原成本：某项或某类在制品、自制半成品评估值= 原合理材料成本x ( 1+介格变动系数)+原合理工资、费用X ( 1+合理工资、费用变动系数)(2)按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值：某在制品评估值=在制品是有数量X (该工序单件材料工艺定额X单位材料现行市价+该工序单件工时定额X正常工资、费用)(3)按在制品的完工程度计算评估值：在制品评估值=产成品重置成本X在制品约当量在制品评估值=产成品重置成本X在制品完工率、产成品及库存商品的评估1.成本法:(1)评估基准日与产成品完工时间接近:产成品评估值=产成品数量X单位产成品账面成本(2)评估基准日与产成品完工时间

20、间隔较长方法一：产成品产成品合理材料材料单位合理工单位小时合理工()评估值一实有数量(工艺定额现行价格时定额时工资，费用)方法二：产成品 产成品 一材料成材料综合上工资、费用工资，用综()评估值实际成本(本比例调整系数 成本比例 合调整系数)2 .市场法：评估库存 不含税 销售销售所得 ()价值 数量(出厂单价税金费用税)三、债权类及货币类流动资产评估:1.应收账款及预付账款的评估：应收账款评估值=应收账款账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失2坏账比例法:坏账评估前若干年发生的坏账数额父1 0% 比例一评估前若干年应收账款余额 10%3.应收票据的评估：应收票据的评估=本金x ( 1+利息率

21、x时间)应收票据的评估=票价到期价值-贴现息贴现息=票价到期价值X贴现率X贴现期第七章长期投资及其他资产评估(二)非上市交易债券的评估1 .到期一次还本付息债券的价值评估：P = F /(1 + r)nP-债券的评估值；F-债券到期时本金和利息之和；n-评估基准日到债券还本付息的期限；r一折现率(1)采用单利率计算时：F = Po (1+mr)P。一债券面值或计算本金值；m-债券的期限或计息期限；r-债券利息率(2)采用复利率计算时：F =Po(1+r)m2 .每年支付利息、到期还本的债券评估：P =£ EIt + Po(1 +r ) (1 +r Jn-债券年限；P-债券的评估值；P

22、o-债券的面值；曰-债券在第i年的预期收益(利息)；r适用是折现3 .优先股的评估:P-JP一优先股的评估值;4 .普通股的价值评估R-第i年的优先股收益;r一折现率；A-优先股的等额股息收益(1)固定红利型股利政策下股票价值评估:P=D1/r式中P:股票评估值；D1：下一年的红利额；r：折现率或资本化(2)红利增长型股利政策下股票价值评估:式中：P股票的评估值；第八章企业价值评估一、企业价值评估中的财务分析：P=D/ (r-g)(r>g)Di下一年股票的股利额;r折现率;g股利增长率。1 .企业偿债能力：流动比率 喻动资产/流动负债(流动资产对流动负债以 2: 1为宜)速动比率=1动资产/流动负债(速动比率以1: 1为宜)2 .企业运营能力：(1)存货周转次数=#销货成本/存货平均余额存货平均余额=(期初存货余额+期末存货余额)/ 23.(2)存货周转天数也称为存货周转期 应收账款周转率：存货周转天数=360/存货周转天数=360x存货平均余额/年销货成本4.(1)应收账款周转次数(2)应收账款周转天数 企业盈利能力(1)投资报酬率:(2)销售利润率:(3)每股利润(4)(5)=赊销净额/应收账款平均余额=360 /应收账款周转次数资产利