资产评估计算公式

1、v1.0可编辑可修改市场法收益法成本法1、活跃的公开市场；2、可比：功能、实体特1、预期收益；2、折现率或本金化率；3、1、被评估资产处于或被假定处于继续使用状态；征和质量、市场条件（供求关系、竞争状况、取得预期收益时间。2、具备历史资料；3、形成资产价值的耗费是必须的。交易条件）、时间1、市场售价类比法：P=P *修正系数一、纯收益不变：P=®置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值2、功能价值法：P=P * （评估X掾能力/参物能力）P=A/r P=A/r1-1/(1+r)n有限一、重置成本p的估算方法：3、价格指数法：P= P' * （1+物价变动指数）二、纯收益若干

2、年后保持不变1重置核算法：购买、自建4、成新率价格法：P= P * （评胡象成解/参物成P也 R/(1+r) t+A/r(1+r) t2价格指数法（复原）：p=账面原值*价格指数新率）P=E Rt/(1+r) t+A/r(1+r) t*1-1/(1+r)N-n3功能价值法：p=参物重置价*年产量比综5、市价折扣法：P= P' * （1-价格折扣率）三、纯收益按等差级数变化4规模经济效益指数法：p=参物重置价*产量比n合6、成本市价法：P评估对象合理成本* （P' /其合1、等差：递增 P=A/r+B/r 2二、实体性贬值的测算方法：理成本）P= (A/r+B/r 2) 1-1/

3、(1+r)n-B*n/r(1+r)n1、观测法：=p*（1-实体性成新率）7、市盈率乘数法：P= 平估对象收益额*参照数2递减 P=A/r-B/r2、使用年限法：=实际使用年限*年折旧市盈率P= (A/r-B/r 2) 1-1/(1+r)n +B*n/r(1+r)n三、功能性贬值测算方法：=T （净超运营成本*折现系数）2、等比：递增P=A/ （r-s ）四、经济性贬值的估算：=税后年收益损失额*年金现值系数。P= A/ (r-s ) 1-(1+s) n /(1+r) n递减 P=A/ (r+s)P= A/ (r+s) 1-(1-s) n /(1+r) n一、重置成本的估算：机1细分加和法；2

4、价格指数法；3规模经济效益指数法器1、 直接匹配法二、实体性贬值：观察法、比率法（工作量比率法、役龄比设2、 可比因素比较法折现率受收益（租金）/价格率法）、修复费用法贬值率=（可修复部分实体贬值+不可修备3、成本百分率比较法P=A/r1-1/(1+r) n部分实体贬值）/设备复原重置成本P123评三、功能性贬值：若重置成本为复原重置成本，应考虑超额估投资成本。四、1经济性贬值=（p-实体性贬值-功能性贬值）*1-（实际使用生产能力/额定生产能力）*- x在之间。P67、1312经济性贬值=设备税后年收益损失额* （P/A, r,n ）3受环境保护限制的经济性贬值、闲置时间和资金成本P=P*A

5、*B*C*D *容积率修正系数*土地使用1、P=A/r1-1/(1+r)n地价=取得费+开发费+税费+利息+开发利润+出让增值收益年限修正系数K（收益须是其处于最佳利用状态下的结果）建筑物价格=重置成本*成新率（交易情况、交易日期、区域因素、个别因素综合资本化率r=r i（ 土地）x+r 2 （建筑物）y剩余法（评估待开发土地价值）房修正系数)K=1-1/(1+r) m/2、单独评估土地的价格：地价=预期售楼价-建筑费-专费用-销售费用-利息-税费-利地1-1/(1+r)n土地价格=房地产价格-建筑物现值=土地纯润产基准地价修正系数法收益/ r 1=（房地产纯收益-建筑物纯收益）利息=（地价+

6、建筑费用+ 专业费用）*利息率评地价=基准地价*年期（期日、容积率、其他）/ r 1利润=（地价+建筑费用+ 专业费用）*利润率估修正系数建筑物纯收益=r 2* （建筑物重置价-折旧）路线价法：地价=路线价*累计深度百分率*宽度（四三二一法则：第一个 25英尺，第二个累计，第三个累计，第四个累计 1）在建工程评估方法：1、形象进度法=建完后房地产市单价*工程形象进度百分比* （1-折扣率）2、成本法=土地取得费+专业费用+建造费用+正常利税3、假设开发法=房地产预期售价-（后续工程成本+后续工程费用+ 正常利税）森P=G林分质量调整系数 K*物价指数调整P=E (At-Ct ) /(1+t)

7、tP=K*1Ct（1+r） n-t （t指过去第t年）-幼龄林林系数Kb*蓄积量Q适合有经常性收益的林木资产剩余法：P=销售收入 W经营成本C-利润F+再生资源S-成资采可比销售法贴现现金流量法源矿p=p * rYF* e (规模、精矿P=工(Wat - W)/ (1+t) t资产矿权平均品位、价格、差异调整系数）W-年剩余利润额；W-社会平均收益额评产探（高精度勘查）地勘加和法约当投资一一贴现现金流量法重置成本法P=Pb*（1+风险f） *（1-技术贬值工）估P=Px+Ln=Px+M*T/(T+G)P=T 原探矿人 /(T x+Ty)* EW/ (1+t) t=EUbi *Pui*(1+ 四

8、项费用 e) (1+f)矿权*(1- O（低精度勘查）：地质要素评序法、联合风险勘查协议法、粗估法。市场法收益法成本法无专利权的评估方法：主要采用收益法P也KR/（1+r） t K -分成率；R为超额收益P=无形资产重置成本*成新率形P=Y+E KR/(1+r) t Y -最低收费额资Y= 重置成本净值*转让成本分摊率+转让机会成本（=转产评估商誉的评价方法：一、割差法：P= 企定整体资产评估值-各单项资产评估值和二、超额收益法：1、超额收益本金化价格法P=(企业预期收益额-行业平均收益率*单项资产评估值之和)/适用本金化率2、超额收益折现法P也 R/ (1+r) t让净减收益+再开发净增费用

9、)收益额的确定：一、直接估算法1、收入增长型：R=价差*Q* (1-T)R号肖量差 * ( P-C) * ( 1-T)2、费用节约型：R= (CO *Q* (1-T)二、差额法：R不口闰-资产总额*行业平均资金利润率三、分成率法：R=攵入(利润)*收入(利润)分成率利润分成率的估算1、边际分析法：=T追加利润现值/T利润总额现值2、约当投资分成法：=无形资产约当投资量/总约当投资量(约当投资量=重置成本* (1+适用成本利润率)四、要素贡献法：(资金30、技术40和管理30)一、自创无形资产重置成本的的估算1、核算法：p=直接、间接成本+资金成本+利润2、倍加系数法：p= (C+0 iVV /

10、 (1- 0 2) * (1+L)C为物化劳动消耗；V为活劳动消耗 P276二、外购无形资产重置成本的估算1、市价类比法2、物价指数法：=账面成本*物价指数三、成新率的估算1、专家鉴定法2、剩余经济寿命预测法长期投资评估长期债权上市交易的债券P= 责券数量*评估基准日债券的收盘价非上市交易的债券1、到期一次还本付息：P=F/(1+r) n2、分次计息，到期一次还本：P=E Rt/(1+r) t+A/(1+r) n长期股权上市交易股票的价值评估：1、评估基准日的收盘价2、以控股为目的采用收益法评估非上市交易股票的评估：(普通股)1、固定红利型股利政策下：P=R/r2、红利增长型：P=R/ (r-

11、g )流 动 资 产 评 估枫购进批次间隔时间长、价格变化较大近期购进的材料，市场价格变化不大时。在产品P女有数量*市场可接受的不含税的单价-预计销售过程中发生的费用某报废在制品=可回收废料的重量*单位重量现行的回收价格1、根据价格变动系数调整原成本(核算水平较高)一成本法P=原合理材料成本* (1+价格变动系数)+ 原合理工资、费用* (1+合理工资费用变动系数)2、按社会平均消耗定额和现行市价计算P=实有数量* (该工序单价材料工艺定额*单位材料现行市价+该工序单价工时定额*正常工资费用)3、按在产品的完工程度计算评估值：P/成品重置成本*在制品约当产量(=在制品数量*在制品完工率)产成品1、出售为目的：P现行市价2、投资为目的：P啜量*（不含税出厂单价-销售税金-销售费用-所得税）1、评估基准日与产成品完工时间接近：P= 产成品数量*产成品单位成本2、时间间隔较长：P女有数量* （合理材料工艺定额*材料现行市价+合理工时定额*正常工资费用）P=产成品实际成本*