西安小户型公寓市场研究（课堂PPT）

1、1 1西安小户型公寓市场研究西安小户型公寓市场研究2 2小户型公寓分布以各版块核心区域，主干道为主小户型公寓分布以各版块核心区域，主干道为主区域分布区域分布城南区：城南区：长安路沿线为主;高新区：高新区：以唐延路、高新路沿路为主;城北区：城北区：以未央路沿路两边为主;城内区：城内区：见缝插针，分布较为分散;二环：二环：分布较为分散，以各区域繁华交汇处为主。城城北北高高新新城城南南城内城内7000元元/9000元元/7500元元/7500元元/3 3小户型产品成交均价小户型产品成交均价高约其他面积高约其他面积800元元/小户型公寓成交稳定，成交量占全市小户型公寓成交稳定，成交量占全市10%左右左

2、右小户量价分析小户量价分析2010年各面积段成交均价年各面积段成交均价8002010年小户型成交量占比年小户型成交量占比4 4小户型公寓城北成交量最大，城内成交价最高小户型公寓城北成交量最大，城内成交价最高区域量价分析势区域量价分析势2010年各区域小户型成交量比年各区域小户型成交量比p 城北成交量最大城北成交量最大p 高新项目最多高新项目最多p 城南量价表现最稳城南量价表现最稳p 城内占比最高，价格最高城内占比最高，价格最高2010年区域小户型成交均价年区域小户型成交均价单位：元/单位：5 5主要集中在以办公、商业、科研、文教等为主区域主要集中在以办公、商业、科研、文教等为主区域以刚需、首置

3、、投资客户为主以刚需、首置、投资客户为主区域分析区域分析城南区：城南区：区域以办公，商业，文教等为主；区域内刚毕业参加工作的大学生、教师、工薪白领等刚需、投资客户为主；高新区：高新区：西安市经济最活跃区域、区域集聚办公，产业，科研等为主，以工薪白领、刚毕业参加工作的大学生、投资客户为主城北区：城北区：经济技术开发区、工业、产业新区；客户以工薪白领等刚需、投资客户为主城内区：城内区：主要以商业为主；土地供应量少，区域价值高，多以投资客户为主二环：二环：主要集中在各区域的繁华交汇处，以工薪白领、投资客户为主6 6刚需以收入一般的年轻客户为主刚需以收入一般的年轻客户为主投资以收入水平较高，炒房为目的

4、客户为主投资以收入水平较高，炒房为目的客户为主客户群分析客户群分析小户型市场的客户特征：小户型市场的客户特征：1、年龄客户比较年轻，其中以自用为主的客户较年轻，主要年龄在28-30岁范围，以投资为主的客户在35-40岁之间居多；客户文化水平高，80以上客户为大专以上水平。租住的客户以即将或者刚毕业的大学生为主，年龄约在24-28之间居多。2、收入自住客户一般工作稳定，储蓄不多，家庭月收入水平在30005000元之间；投资客户一般有较好的经济基础，家庭月收入在10000以上。3、家庭家庭结构比较简单，多数为婚房，部分为单身家庭。4、现状目前居住状态以租房为主，急于摆脱目前的租房生活，住房的使用以

5、过渡性为主，投资性客户分两类：1、租房收入填补新房月供2、以炒房为目的。5、阶层以普通工薪白领首次置业为主，占到一半左右的比例；纯投资客户约15-20左右，其他如个体、自由职业者等占到2成左右的比例。7 7项目总体体量小，容积率高，户型以小面积一房、二房为主项目总体体量小，容积率高，户型以小面积一房、二房为主产品分析产品分析项目名称项目名称地址地址占地面积占地面积总建面积总建面积容积率容积率面积区间面积区间销售均价销售均价装修标准装修标准( (元元/ /) )中贸广场长安路与友谊西路交汇处西北角800006000007.5一房55-56567套二房60-70174套8800-9800元/平米1

6、,200高新水晶城一期高新华润万家高新店南邻266672400006.69一房40-55427套二房70-95424套待定1,500糖果HOUSE高新沣惠南路水晶岛西侧12666700005.5一房41-48203套二房65-7087套三房99-10529套6300元/平方米盛世一品凤城二路赛高国际对5一房39108套二房58104套、70108套、8352套7000元/平方米长安壹栋长安路草场坡新文巷6126708856.8一房30-4064套40-5096套50-60192套、二房80-9032套7800元/平方米MAX未来未央大道与凤城五路十字东北角767056

7、0006.46一房44-52205套39-47205套二房94-101162套跃层94-978套7700元/平方米2,000象牙宫寓长安路陕师大对3一房40-55678套二房78-82494套7000元/平方米长安公馆城南区环城南路西段14号4703310005一房37-72337套16000元/平方米1,800凤城一号西安市经开区凤城一路与文景路十字东北角7333420005.43一房31-62二房77、三房925700元/平方米捷瑞新时代捷瑞新时代位于高新丈八北路108号10005746876一房38-5465套776套、二房75-8654套6000元/平方米大明

8、宫寓未央大道与龙首南路十字东南角40005607014一房80-82442套二房112-115156套6500元/平方米民乐园万达广场城内新城区解放路111号1149703000002.43一房34-88976套二房46-114177套8800元/平方米600海星未来城太白南路电子科技大学对面373002000004.62一房41-44576套649724套、69104套828994套二房6392156套10610724套830010000元/平米1,5008 8小户型公寓集中于商务、商业、产业且交通便利区域小户型公寓集中于商务、商业、产业且交通便利区域区域共性及现状区域共性及现状项目体量小，

9、容积率高。项目体量小，容积率高。项目所在位置均以区域主干道为主，交通方便。项目所在位置均以区域主干道为主，交通方便。户均面积以户均面积以3070平方米为主，建筑形式一般为高层一平方米为主，建筑形式一般为高层一梯梯58户户项目所在位置均以商务、商贸，产业为主。项目所在位置均以商务、商贸，产业为主。公寓型项目对交通，周边配套的依赖性较强。公寓型项目对交通，周边配套的依赖性较强。小户型公寓项目面积小，总价低，精巧实用，潜在客户小户型公寓项目面积小，总价低，精巧实用，潜在客户群广泛，以刚需首置性客户群广泛，以刚需首置性客户小户型物业租售市场旺盛，投资回报较高小户型物业租售市场旺盛，投资回报较高9 9精

10、装修公寓，方便，舒适，且可以提高溢价精装修公寓，方便，舒适，且可以提高溢价精装修市场分析精装修市场分析精装修可分三个档次：精装修可分三个档次：低挡、中档、高档低挡、中档、高档u低挡低挡：800元元/平方米以下的装修，装平方米以下的装修，装修相对很简单，所用材料材质也很普通；修相对很简单，所用材料材质也很普通；u中档中档：800-1500元元/平方米之间，选平方米之间，选用的材料多是一些品牌产品，装修也较为用的材料多是一些品牌产品，装修也较为全面和精细；全面和精细；u高档高档：1500元元/平方米以上，除了具有平方米以上，除了具有高质量的装修外，往往还配以品牌的家具高质量的装修外，往往还配以品牌

11、的家具、家电等；、家电等；精装小户型精装小户型优势优势：1、省时省力，拎包入住、省时省力，拎包入住2、酒店式的物业管理、酒店式的物业管理3、低成本、高质量、低成本、高质量4、寻求提高售价的产品理由、寻求提高售价的产品理由5、增加产品附加值、增加产品附加值6、避免装修的污染、避免装修的污染1010精装修房售价较高、装修标准多数为高档装修精装修房售价较高、装修标准多数为高档装修精装修市场分析精装修市场分析项目名称区域售价(元/平方米)容积率总建筑面积(平方米)装修标准(元/平方米)中贸广场 城南区8300-100007.746000001200-1300皇城壹號 城内区10000-140007.2

12、157182000MAX未来 城北区7300-78007.3560002000长安公馆 城南区15000-160006.38300001800尚品国际 高新区6800-75005.5114990800-1500诚礼 城内区8500-90007.1418000800华旗国际广场 城南区9000-1000011.7377460900-1200民乐园万达广场 城内区8000-100002.94101351600珠江时代广场 城南区15000-160006.39200002000海星未来城 城西区8700-103004.622000001500-2000西旅国际中心 城南区7800-900011.18

13、0028800-1000和平大道 城内区6800-84002.62170001000-1500西安目前在售小户型公寓大约有西安目前在售小户型公寓大约有50个左右，精装修项目大约有个左右，精装修项目大约有20个左右；个左右；1111市场小户型公寓以市场小户型公寓以30-50为主流，为主流，30-40出租回报率最高出租回报率最高精装修市场分析精装修市场分析户型户型价格价格租金租金回报率回报率30以下21-24万/套1000左右5.3%30-4021-32万/套1000-1500左右5.7%40-5028-40万/套1200-1800左右5.3%50-6035-48万/套1300-2000左右4.8

14、%60-7042-56万/套1500-2500以上4.9%回报率：投资回报率回报率：投资回报率=月租金月租金*12/总房款，结果数值越大，表明投资回报约高总房款，结果数值越大，表明投资回报约高1212各区域代表性小户型公寓项目各区域代表性小户型公寓项目经典案例经典案例MAX未来城未来城糖果糖果house海星未来城海星未来城民乐园万达广场民乐园万达广场莱安逸境莱安逸境1313MAX未来未来总面积：约11.5亩；总建筑面积：56000平方米；容积率：7.3；绿化率：35%；车位配比1：0.5；住宅总户数：580户建筑形态：项目以精装修公寓、办公、商业为一体的智控社区楼层状况：2栋30层及5层商业组

15、成地址：未央大道与凤城五路交汇处销售均价：7300-7800元/平米（2000元精装修）地铁物业、周边配套齐全，紧邻世纪金花、沃尔玛、西安中学等、交通便利，南邻地铁二号线；升值潜力，宜居、投资。智能化社区：智能化社区：节能净水、隔热降噪、富氧新风、智能安防智能化社区智能化社区1414四大科技系统定义高端社区四大科技系统定义高端社区MAX未来未来1515MAX未来未来户型特点：户型特点：落地飘窗设计、独特的转角式客厅以以39-52平一房为绝对主力户型平一房为绝对主力户型户型面积区间套数配比一房39-5241071%二房94-10116228%三房94-9781%1616莱安逸境莱安逸境总面积：1

16、50000平方米；总建筑面积：40000平方米；容积率3.6；绿化率：39%；车位配比1：0.4；住宅总户数：1800户建筑风格：现代楼层状况：6栋33层地址：高新区唐延路一号销售均价：9500元/平米（2000元精装修）精装酒店式公寓、恒温有氧泳池、健身会所、内庭台地水景园林景观、下沉广场、500米线性主题商业街、架空层泛会所，钢琴键式的外立面设计；配套化社区配套化社区交通核、公园核、豪宅核、都市核、事业核交通核、公园核、豪宅核、都市核、事业核1717项目自身风格化配套功能项目自身风格化配套功能架空层泛会所架空层泛会所下沉式广场下沉式广场500米线性主题商业街米线性主题商业街住宅区自动扶梯出

17、入系统住宅区自动扶梯出入系统钢琴键式里面设计钢琴键式里面设计莱安逸境莱安逸境1818莱安逸境莱安逸境户型特点：户型特点：景观阳台，落地飘窗、空中花园、双层高露台、270度转角飘窗、面积赠送户型面积区间套数配比一房31-5067840%二房60-7060-12127644848%三房73-31119512%精装一房，精装一房，60-70小两房公寓占多数小两房公寓占多数1919糖果糖果house总面积：12666平方米；总建筑面积：70000平方米；容积率5.53；绿化率：35%；车位配比1：0.45；住宅总户数：1086户建筑风格：现代楼层状况：4栋30层，一二层商街地址：高新区沣惠南路销售均价

18、：6300元/平米（2000元精装修）特点：特点：楼体布局呈逆时针旋转15度，二层架空平台，社区院落叠加式分布，独特的外立面设计.不同角度呈现不同色彩。时尚化社区时尚化社区2020年轻化，时尚化的风格设计，彰显出社区年轻的活力年轻化，时尚化的风格设计，彰显出社区年轻的活力糖果糖果house四栋高层不同外立面颜色与开放式广场、阳光车库、中央会所、架空平台等构成交互式3度空间，年轻时尚化的外立面设计，彰显了社区年轻的活力2121糖果糖果house户型面积区间套数配比一房41-4820364%二房65-708727%三房99-105299%项目以一房为主，户型设计常规，无亮点项目以一房为主，户型设计

19、常规，无亮点围合式设计分布，户型设计无特点，有面积赠送2222海星未来城海星未来城总面积：37300平方米；总建筑面积：200000平方米；容积率4.62；绿化率：30%；车位配比1：0.2；住宅总户数：1500户楼层状况：4栋24-30层高层地址：太白南路电子科技大学对面销售均价：830010000元/平米（1500元精装修）智能化公寓：光化照明，智能化远程控制，室内环保净化处理多元化社区、品牌家居家电多元化社区、品牌家居家电精装化公寓：海尔品牌全套家电配套化公寓：2万平米景观广场、6万平米商业2323海星未来城海星未来城户型面积区间套数配比一房41-8979877%二房63-9218017

20、%三房98-149296%一房为绝对主力，室内活动墙独特设计一房为绝对主力，室内活动墙独特设计户型特点：卧室与客厅之间有活动墙设计，不同情况可随意分割，卫生间干湿分离，阔景阳台2424民乐园万达广场民乐园万达广场总面积：110000平方米；总建筑面积：280000平方米；容积率2.94；绿化率：16%；车位配比1：0.2；住宅总户数：1700户楼层状况：13栋711层住宅地址：解放路民乐园销售均价：800010000元/平米（600元精装修）项目位于城内繁华区，紧邻火车站，交通方便，周边配套齐全，自身配套休闲商业步行街，升值潜力，宜居，投资；配套化社区配套化社区2525民乐园万达广场民乐园万达

21、广场户型面积区间套数配比一房34-8897685%二房46-11417715%户型设计普通，亮点不多，空中花园设计户型设计普通，亮点不多，空中花园设计2626个案小结个案小结借鉴：借鉴：强势资源占有，突出资源优势强势资源占有，突出资源优势MAX未来未来 、莱安逸境、海星未来城、万达广场、莱安逸境、海星未来城、万达广场独特的风格独特的风格莱安逸境、糖果莱安逸境、糖果house高科技、赠送面积、配套等附加值高科技、赠送面积、配套等附加值MAX未来未来 、莱安逸境、海星未来城、糖果、莱安逸境、海星未来城、糖果house精细产品塑造精细产品塑造莱安逸境、糖果莱安逸境、糖果house、2727总价低、首

22、付低、首置受宠总价低、首付低、首置受宠受通胀影响，投资小户型市场乐观受通胀影响，投资小户型市场乐观发展趋势发展趋势投资首置刚需房价总价高首付高总价低、首付低租售市场旺盛、回报高9月、首付提高二套房贷收紧三套房停贷改善性及高端性住房改善性三次以上置业小户型公寓2828城城北北高高新新城城南南城城内内地铁将拉大城市骨架，同时将对小户型公寓带来广度分布及量地铁将拉大城市骨架，同时将对小户型公寓带来广度分布及量价的提升价的提升发展趋势发展趋势2929未来小户型公寓将会越来越精致、更加的受到市场的欢迎未来小户型公寓将会越来越精致、更加的受到市场的欢迎发展趋势发展趋势目前西安仍以毛坯房为主要的交房形式，但精装小户型产品越来目前西安仍以毛坯房为主要的交房形式，但精装小户型产品越来越多，也受到广大客户的青睐，后期必对传统产品进行冲击；越多，也受到广大客户的青睐，后期必对传统产品进行冲击；未来小户型市场展望：未来小户型市场展望：1、供应量将维持在较高的水平，但消化并不困难、供应量将维持在