小区物业管理的发展及措施

1、精选优质文档-倾情为你奉上小区物业管理的发展及措施小区物业管理的发展及措施论文格式论文范文毕业论文物业行业为90年代在我国发展的新兴行业，是朝阳产业。作为物业行业的代表，小区物业目前正面临着巨大的生死挑战。最低工资及保险标准逐年上涨，而住宅小区物业费用上涨十分困难，这使很多物业企业面临生死考验。下面就住宅小区物业管理服务存在的困难及发展路径进行剖析。一、行业门槛低，收费标准低，容易受国家政策影响加强物业服务的专业化程度，向服务集成商转型。目前随着国家新的劳动法、劳动合同法的实施，国家对职工薪酬有了明确的规定，导致物业公司成本逐年递增。对于执行北京市物业服务收费管理办法的物业公司来说，收费标准偏

2、低、经营模式单一、赢利能力较低、人员成本快速增长，必然大大降低利润，增加了公司经营运作的困难。随着社会专业分工的细化，物业管理行业作为服务行业，应走专业化服务的道路，鉴于此，物业公司可以与一些专业服务商务化程度较高的公司合作，将自己的某些业务交与专业服务商，从而为业主提供更好的专业服务。这样，物业管理行业将实现管理层和作业层的分离，使作业层，包括电梯、保洁、绿化、保安等逐步实现专业化。一方面降低了成本，另一方面，促进了机电、绿化、清洁公司的市场化发展。物业管理公司成为服务集成商，即专业服务的搜集者和整合者，物业管理企业不再直接向业主提供有形服务，而是通过管理能力整合专业公司，为业主提供优质、专

3、业化的服务。改造监控系统，整合区域监控人员。物业企业是劳动密集型企业，随着国家各项政策的出台，用工成本逐年增加。鉴于此，通过加大高科技技术的使用，将用工成本降低。对住宅小区现有的监控系统进行技术改造，加大民用住宅区域技防的力度，精简保安和中控人员，这样既能提高在岗人员的福利水平，又可激发员工爱岗敬业的精神，提高小区物业服务质量，增加公司利润。二、调价困难;只有撤出后重新招聘才能确立新的价格提高自身服务，赢得甲方认可。加大物业服务生产力度，赢得甲方各单位支持，在小区维修中心不增加员工的基础上，尽量扩大老小区维修服务楼宇和项目，这样既能提高维修人员工资，又可增加小区利润收入。查找自身问题，完善企业

4、制度建设。在讨论物业费的机制时，常有论者特别提及 质价相符 这一市场原则。 质 等同于 服务标准 , 价 则是业主对这种 表现 应当支付的对价。这种概念下，会产生出业主认为物业服务质量与合同约定不符。物业应从提高 质 做起：首先，有一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍;其次，组织管理人员对住宅物业服务三级标准进行培训、学习。员工严格按照公司考核标准、岗位职责要求进行考核;最后，规范工作流程，完善企业制度。三、设备老化，维修费用加大，维修基金提取较困难加强对维护维修合同的管理。设备维护维修合同，维护费包干，维修费按实计算，合同明确划定维护界线，维护作业不能按维修计费，这就要求参与洽谈合同

5、的人与设备管理的人员必须进行沟通，对于设备在使用时所出现的问题尽量以维护的方式将其处理掉，这样不仅节省了维修费，而且还能防患于未然，及早消除设备的安全隐患。坚持日、周、月保养制度。做到提前制订维修保养计划，期间每日进行设备巡视，并安排专人全职、全责地对设施进行日、周、月的巡视，并配合厂家或维修方进行定期的检修养护工作，如有问题及时与厂家或维修方沟通，并将情况上报公司。加强维修人员的责任心。随着设备使用年限的延长，设备日益老化是一个谁也无法改变的事实，对老化备件的更换随时都可能进行。因此，在维修中就需要维修人员掌握备件的使用情况，大致估算出备件的损坏时间，准备好备件，在备件损坏前进行及时更换，这

6、样既减少设备的维修时间，又避免了备件的浪费。这就要求维修工有较强的主人翁责任感和较强的责任心，为达到这个目的，相应的管理人员应加强监督与跟踪考察，深入了解配件更换原因，及时向公司领导或有关部门反馈信息，以便对做得好的维修工给予精神上或物质上的奖励，使维修工感到本公司对质量与信誉的重视，使其感觉到如果不这样做就对不起用户，甚至将丢掉市场。对缺乏责任心、一意孤行的个人和行为绝不姑息、严肃处理。四、收费困难积极引进和培养人才，抓好队伍建设。公司的成败，关键是人才的选择。论文格式有一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍，是物业公司生存发展的根本条件，也是物业公司参与竞争，志在必取的信心所在。要多

7、渠道、多形式引进一些具备相关专业知识与经验的高层管理人员和专业技术人才，重视、合理并善于使用人才，保证社会先进管理专业人才在企业中能够得到运用。不光注重引才、注重用才，更应注重育才。加大内部培训力度培养人才，通过培训、绩效考核、定期评比等手段，提高物业员工的自身素质，加强企业员工对物业管理企业先进管理技术的学习，加强员工的业务培训和技术培训，打造一支技术精通、爱岗敬业、诚信服务的优秀团队，以不断提高物业管理的业务水平和服务水平，彻底改变行业面貌，提升业主的满意率，从而提高物业管理公司的市场竞争力。加大宣传力度，使业主更加了解物业管理范畴。在各楼宇制作相应的物业服务范围告示牌，公示服务热线电话，

8、让广大业主了解物业服务范围，更加了解物业的工作和服务性质，避免误会产生。公示热线电话，成立专业的服务接待中心，更加专业、周到地为业主排忧解难、答疑解惑。论文格式论文范文毕业论文摘要：所谓机器人，通常被称为自动控制机器人，自动控制机器包括所有模拟人类行为或思想与模拟其它物种的机械。比如：机器猫，机器狗等。对机器人狭义的定义和分类有很多争议，甚至一些计算机程序，也被称为机器人。针对机器人技术与应用来具体介绍了什么是机器人;多机器人通信;多机器人学习和多机人的协调以及机器人的发展方向等等。关键词：机器人 技术与应用 多机器人 通信在现代工业中，机器人可自动执行任务的人工机器装置，可以协助或取代人类工

9、作。理想的高仿真机器人是高级整合控制论、计算机与人工智能、机械电子、材料科学和仿生学的产物，这也是科学界的研究和发展的方向。1 多机器人通信多机器人系经中各机器人之间互相被理解其意图，环境状态，目标和动作等一切信息，然后再进行有效地协商并相互配合完成任务，一般来说，多机器人通信应分为隐式通信和显示通信两类。多器机人系统利用自带的传感器和外部环境来获得需要的信息来实现相互之间的合作为隐式通信，机器人之间不需要通过常规的方法来进行数据传输和信息互换来实现特定意义的信息传递。如果在多机器人系统使用隐式通信，因为机器人之间互相不存在信息和数据的转换和显示，所以，多机器人系统将会无法使用先进的合作策略，

10、这样不能具备顺利的完成复杂的任务的能力。多机器人通信系统的使用，通过使用一个特定的通信媒体，通过一些常见的规则和方法来传输一些特定意义的信息，从面能快速、有效地完成各机器人之间数据的传输和交换。这些先进的协调策略是一些隐式通信无法完成的。隐式通信和显示通信是多机器人系统的不同特性的通信方式，如果结合两者的优点，机器人系统可以灵活地处理未知环境，完成一些复杂的任务。用于显示通信对少量的上层机器人之间的合作，采用隐式通信实现大量的机器人之间底存协调，当隐式通信无法解决的死锁或冲突时，然后再利用显示信的协调工作加以处理。2 多机器人学习通过学习后的多机器人系统具有很强的灵活性和适应性等特点。对于单一

11、的机器人，通过学习可以提高并扩展个人机器人的技术能力;对于多机器人系统作为一个整体来说，学习可提改善单个机器人之间的一致性和协调性，有助于提高系统的整体性能。机器人这间的通信，可以互相分享知识，加快学习过程，提高学习效率。多机器人系统进行学习作为一个群体时，根据不同的目的存在如下几种类型的学习：学习一个机器人的特定能力，例如，某机器人通过学习后能构做到最好地完成某项任务。对群体组合特性的学习，如果有几个机器人装配在一个团队中工作起来会更好对任务类型的学习，例如，如何确定合理的子任务势行顺序，如何合理分配任务。对环境特征学习，可以帮助多机器人系统对资源和任务进行合理的分配。多机器人学习通常分三个

12、阶段：1)在学习前数据的采集阶段。2)在学习过程中，每个机器人都依靠本地数据来学习，通过通信等部分的学习成果和别的机器人共享阶段。3)学习完成后，机器人之间共享和结合学习得到的知识和数据所形成最后学习结果阶段。因为任务和环境的复杂性所引起的变化，多机器人系统需要适应内部或外部的变而通过学习。在这一动态的过程中，多机器人系统，需要决定在适当的时候是否开始学习和停止学习并选择合适的学习和算法。这些多机器人系统学习和算法等一些相关知识的研究对多机器人系统来说，具有重要意义和实践意义。3 多机器人的协调在多机器人系统的协调与配合上，目前没有统一的结论。在一般情况下，多机器人系统在不同层次上的协作和协调

13、，以不同的需求进行控制和交互。在W.A.Raush的研究中，提出了多机器人系统隐含不同层次的协作关系，是指在自我模型中考虑其它机器人规划的影响;异步协同合作关系，指在同一环境条件下的多个面器人之间相互干扰，完成他们的合作目标;同步协作关系，是指多个机器人为完成一个共同的目标而互相协作。在应用中，实际上各层次的协调控制不一定独自存在系统中，多机器人系特统往往是因为任务的需要而包含许多不同层次的协作和协调控制。许多协调算法和规则可以应用于不同层次上系统的控制和相互作用。由不同级别的协调算法，多机器人系统的协同协调机制能有效提高系统的容错能力和系统的有效率。机器人技术是跨领域和现代科学技术的综合体现

14、，机器人的发展代表着国家的综合实力和水平，现在很多工业先进的国家已将机器人技术列入本国高技术的发展计划，其发展呈现出两个显著特征：一个是在横向上，机器人的应用越来越多，正在从传统的制造业到人类生活和工作的各个领域，它的种类逐步增加;另一方面，在纵向上，随着不但扩大的需求范围，机器人结构的发展与变化，高端系统显示显著的仿生和智能化的特点，功能不断扩大，性能逐步改进和完善，各类机器人正逐步向更高智能化方向发展，与人类社会更加紧密地融合在一起。参考文献陈恳.面器人技术与应用.清华大学出版社，2006.谭民，王硕.机器人技术研究进展.自动化学报，201X.刘永安，余天荣.工业机器人的应用研究.机电工程

15、技术，201X.3 迭代控制与优化 迭代学习控制属于高级智能化控制的方法。其通过反复迭代修正以改善控制目标。迭代控制有很强的特点性，可以用一些简单的方式去处理一些非线性、线性系统，并且能够有效的减少计算量，对中能计算过程有良好的控制效果。 智能计算过程的优化控制备受关注，对于智能计算间歇过程的优化，需要控制的变量通常不会很多，其中，温度、流量必须实施控制。在一个时间段，控制计算中的的一个变量，保持其他变量的恒定。此外，优化策略大多采取串极方式，对定制进行跟踪。串极外环为其内环设置定制轨线，外环被触发后，对设定值轨线进行修正，是其趋于最优状态。 4结语 智能计算属于人工智能研究的重要部分之一，目

16、前，智能计算在很多领域已经得到了蓬勃的发展。虽然当前智能计算的研究水平还很难让智能机器具备人类智能，但是智能计算未来必然有更好的发展。人工智能不仅只是模仿一些生物功能，而是将其充分结合起来，使人工智能拥有更广的发展方向，并且，随着人工智能的不断发展，智能优化控制又将成为重点研究的内容，智能控制和控制方法将会不断增多，使智能计算优化控制实现方式不断丰富，对智能计算今后的发展有着非常重要的意义。 参考文献 吴洪，卢汉青，马颂德.基于内容图像检索中相关反馈技术的回顾.计算机学报，201X，28（12）：69-1979. 关键词：我国,物业,企业战略论文 关键词：物业管理维修基金自营模式规模经营 论文

17、摘要：物业管理在我国已经逐渐步八正轨，目前施行于各个城市的管理模式都是从香港或国外引进，与 中国 实际有所差距。从人员素质、基金运作，DSU系列论文之三：非违反申诉的确立论文关键词：系列,论文,三：随着关税和其他非关税壁垒日益减弱，技术性贸易措施的影响变得更加普遍。技术性贸易措施是指一个国家以国家安全、保障人类健康、保护生态环境、防止欺诈行为以及保护 关键词：死刑,措施,问题从法律的角度解析“开放小区”摘 要 国务院日前提出的关于开放小区、推广街区制的意见在社会上引起广泛讨论，对其态度褒贬不一。认为，开放小区在法律上依据明确，但也存在与物权法等现行法律的冲突，试图从法律的角度解读“开放 关键词

18、：同中有异,异中出新附送：专心-专注-专业小区物业管理调研报告小区物业管理调研报告小区物业管理调研报告做好住宅小区物业管理工作，是新形势下一项重大社会管理工程，是关系千家万户的重大民生工程，是一项事关xxxx城市形象的重大环境工程。为推进我县城区住宅小区物业管理工作健康、规范发展，近期，xxxx县人大经工委与县住建、房管部门相关工作人员，深入我县城区紫苑、帝景家园、都市水乡、公园1号、金色东华、格兰苑、南桥郡、利民小区等10个住宅小区和磨子东街社区，通过实地察看、听取情况介绍、走访群众等形式，对我县城区住宅小区物业管理现状及存在的问题等情况进行了调查，具体情况如下：一、我县城区住宅小区物业管理

19、的现状（一）城区住宅小区的基本情况。据县房管部门统计，目前我县已建成住宅小区28个，即将投入使用和正在施工的小区大小还有10多个，住房近10000套，这部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小区的入住人口将超过6万人，占到县城区常住人口50%以上。从调查来看，我县已建住宅小区主要呈现出以下几个特点：1、住宅性质多样。主要有以下六类：一是早期由政府建设的福利房，土地属划拔，政府承建，分配居住，绝大多数已实行房改，如政府大院住宿区等。二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地多是划拔，房屋定价出售或分配。如财政小区、国税小区、地税小区、明珠公寓等。三是开发商开发

20、的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家园、都市水乡等。四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区，即现在所称的小产权房，一般规模也比较小，多自建自管。五是目前落实保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各类保障性住房。六是目前仍由房管局负责管理的公房，主要集中在周子古镇。2、规模差别较大。在调查的10个小区和1个社区中，大的有紫苑、都市水乡、帝景家园、公园1号等小区，住房均在1000套以上，中等的金色东华、南桥郡等小区，住房均在500套左右，小的如格兰苑等小区住房在100套以内，有的仅十几套住房。3、建设标准不一。主体建筑方面，201X年“5.12”

21、汶川大地震以前建成的小区大多是预制板房，201X年以后所建小区大多为砖混结构、半框架结构、框架结构、剪力墙结构等。配套设施建设方面，在紫苑进入xxxx以前，我县除财政、国税、地税等单位自建小区条件相对较好，其他大多数小区只有主体住宅、没有任何公用建筑，大多数配套设施建设不齐，无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等情况比较普遍。就目前而言，我县县城区所建成的小区，也只有紫苑等少数几个小区能上档次，其他大多数小区普遍存在容积率过大、绿地偏少、停车位严重不足等突出问题，还有极个别小区进出道路不畅、消防通道拥堵，存在严重的安全隐患。（二）小区物业管理工作的现状1、物业企业发展情况。从紫苑房产进入xxxx

22、我县才真正有住宅小区物管的概念，目前也处于发展的初级阶段。现有物管企业16家，其中二级资质1家，三级资质15家，从业人员近1000人。专业化管理的小区21个，面积达86万平方米。2、业主大会及业主委员会成立情况。目前，我县住宅小区成立业主委员会的有紫苑等8家，但真正有办公场地并发挥了一定作用的只有紫苑1家，其余大多数都没有召开业主大会，没有真正由业主代表选举产生业主委员会，故大多数小区业主委员会形同虚设，还没有步入正轨。3、小区的物业管理工作情况。从走访、座谈的情况看，仅紫苑等极少数几个小区服务较为规范，业主较为满意；金色东华小区投入近500万元安装了较为完备的消防设施、监控设施、应急发电设施

23、，业主反响较好。大多数物业服务只负责打扫卫生和看大门，没有明确的服务标准，服务质量相对较差，服务制度落实不到位，好一点的小区也仅有保安服务和维修服务。有的小区因为乱搭乱建、卫生状况差等原因，业主和物管严重对立，出现拒交物管费甚至要求物管企业离场的尴尬局面。 二、存在的主要问题我县小区物业管理经过十多年的发展，初步建立起了市场化、经营型的物业管理体制，对提升城市品位、优化群众生活环境发挥了重要的作用。但是，由于城市小区的物业管理工作是随着我国城市化进程加快和市场经济的发展而产生的新型服务产业，因发展时间不长，当前我县物业管理工作中还存在诸多问题，主要表现在以下几个方面：（一）执行规划不到位。调查

24、发现，在住宅小区的开发建设过程中，由于主管部门监管不力，施工过程中不能实时监管，竣工后不能严格按照规划要求进行验收，导致规划设计被更改的现象十分普遍。一是业主购房时看到的规划和实际交房时的规划不一样，小区内房屋格局和小区环境与售房时的承诺发生了变化，开发企业不兑现承诺，不履行合同，使业主权益遭受损失；二是开发企业不严格按照规划要求施工，随意挤占公共用地，见缝插针，把规划的绿地、活动场所等配套设施用地挤了又挤，占了又占，甚至完全占用；三是规划设计要求的配套项目在建设过程中，有的被偷工减料，造成质量差，档次低，寿命短，有的缺项，有的被砍，带来较多遗留问题，不仅严重侵害了业主的利益，也为以后小区的物

25、业管理、安全留下了隐患。（二）管理制度不完善。目前，我县尚未出台与国务院物业管理条例及四川省物业管理条例相对应的物业管理条例实施细则，给物业管理工作带来很多不便，在具体操作中存在较大的局限性和制约性。主要表现在：一是物业管理用房的规划、设计、建设、验收、移交没有具体的要求和标准；二是专项维修资金难落实，公用部位维修难等问题。三是物业管理公司的招投标不够规范，谁开发、谁管理的格局还没有打破，业主根本没有选择物业服务的机会和权力。四是业主委员会的组建程序不规范，造成业主和物管企业之间的各种矛盾因缺乏监督和沟通渠道而无法解决。如一些正常履行缴费义务的业主因为得不到合理有效的服务而有意见，一些没有缴费

26、的业主则可以找出种种借口不尽义务。五是小区内经常发生的违章装修、违规搭建等行为，也缺乏可操作的具有约束力的管理措施。对这些具体问题的处理和解决缺少切实可行的政策、法规依据。（三）宣传教育力度不够。从调查情况看，社区、物管人员、业主委员会成员以及业主代表，普遍对物业管理法规不知或知之甚少。主要表现在：一是有些物业管理人员对物业管理职责权限不明确，对相关物业政策、法规领会不透，经营理念还没有从“管理型”向“服务型”转变，不按照物业服务合同的规定履行义务，对待业主“生、冷、硬”，服务意识差，简单地把物业管理理解成收费等，有的甚至只收费不服务，小区的卫生保洁、绿化养护、安全保卫不到位，造成卫生状况差，

27、秩序混乱，失窃案件时有发生；二是一些小区的业主不知道如何利用物业管理条例来维护自身的权利，遇到了问题无所适从，不是通过协商渠道和法律手段去解决，而是采用简单的拒绝交费等办法来激化矛盾。（四）物管服务水平较低。调查发现，一些物管企业低薪聘请一些文化低、没有接受过专门培训的人员上岗。即便是企业对员工进行培训，也还是停留在基本技能培训的初级阶段，还没走向由劳动部门参与的社会化职业技能等级培训与鉴定，致使物业服务工作不到位，不按规范操作。另外，从业人员流动性大、个人素质普遍较低，也影响了物业服务水平的提高。部分物业企业管理人员对住户反映的问题不能积极主动解决。有的小区住户反映小区公共区域长期无人打扫卫

28、生，服务工作远不能满足居民的实际需求。三、建议针对当前我县住宅小区物业管理中存在的突出问题，为进一步加强和改进我县城区住宅小区物业管理工作，提高物业管理水平，提出以下建议意见：（一）严格执行规划，建好一批精品住宅小区。小区的规模、档次直接决定物管的工作难易。要站在建设精品城市、提升xxxx形象的高度，科学规划并严格监管，重点抓好在建和待建住宅小区建设。要引进几家有实力的房地产开发企业，建设几个高档次的精品楼盘小区。建议相关职能部门要按照物业管理相关法规规定，根据我县的实际，制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施。住宅小区规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、车位数量

29、、绿地面积等内容。工程建设要严把工期和质量关，组织验收应将小区各类附属工程（含地下管道隐蔽工程）列入验收内容，杜绝未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。同时，要站在维护群众切身利益、促进社会和谐稳定的高度，合理规划并分步实施，稳妥推进已建小区特别是老旧小区配套设施改造和完善，逐步消除遗留问题，从根本上消除安全隐患和不稳定因素。（二）加强监督管理，建立一套完善的管理制度。一要严格落实前期物业招投标制度，督促开发商依法在销售房屋之前面向市场公开择优选聘物业管理服务企业，制定临时管理办法并将之明示房屋买受人；二要严格落实物业承接查验制度，房管部门和物管企业要全面参与小区竣工验收，严格审查各项物业管理配套设施完成情况，凡未完成配套设施建设的小区一律不能通过竣工验收，物管企业一律不得承接；三要严格落实物业企业备案制度，严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并报房管部门备案的制