某商业项目价格制定实例具备实战价值

1、一、价格定位一层是项目优势产品，具备很大市场需求潜力，但供给不足，是项目利润的重要来源，结合市场和项目特点优势定价高于市场价格。满足项目利润指标和产品对外的价值认可。负一层已经有80后街、恒达购物时尚街等地下商业模式，投资者对地下商业价值有了一定的认知，在推广方面大力宣传引导势必引起投资者的极大兴趣，因此将地下作为市场的突破点，价格略高于二层，一方面是商业价值本身特性，另一方面是通过负一层的价格作用推进二层销售。二层定价略低于负一层。如负一层商业被市场认可，通过价格优势和项目建筑规划优势推动二层的销售。随着商业价值的逐减，三层、四层价位可定于二层的一半，四层略低。商铺定价采用在均价基础上的单铺

2、定价方法，根据每套商铺的商业价值不同制定售价，方便于在销售环节中的价格调整。在开盘后利用价格涨幅刺激市场，同时采取形式多样的优惠政策，平衡购买者心态。二、价格走势策略总策略：在内部认购初期，与现市场持平的价位入市，以刺激市场，吸引客户追捧，迅速炒热。销售前期主要是开盘期和强销初期，平开高走，小幅快跑；销售后期保持稳定，重要销售节点小幅上涨。 1F原则上价格一步到位，开盘初期可适时推出小部分商铺对市场进行预热和价格试探，其它商铺待时机和节点成熟再行推出，并按推出时机进行行业市场价格领跑。B1和F2 这两层在价位上与其它区域商铺价格竞争激烈，因此价格上要平开平走，在重要节点或宣传推广需要才小幅稳步

3、上扬。F3、F4价格要趋于稳定，避免上涨过快，利用招商的优势及与其它楼层价差把客户往楼上吸引。在价格上宜平价大面积打包销售或者带租约销售，价格应低开平走。三、上市资源安排均好销控原则：铺位的推出应该遵循“均好”原则，即高、中、低层组合式推出，避免后期出现推出单位的难销滞销现象；本项目北边相对形象不佳，商业氛围不浓，会对消费者产生不良的心理暗示作用；首层A区总房款较高，易给客户留下项目整体售价偏高的印象。因此，在项目整体推售上分两个节奏，首层北面待步行街铺装大半时再入市，联合首层A区滞后上市，在此前不对北面商铺做强势推荐。综合项目楼层、通达便利性、可视性、公共区域价值、内外人流兼容性、消费习惯等

4、因素，初步确定项目可能35层销售较慢，但可以用价格及商业氛围进行向上引导，根据销售进度和销售速度进行调整，实行阶段性价格销控。商铺共计352套（1层4层）。第一阶段：内部认购及开盘期推出：-F1(A、C计65间),F1（D计13间），F2（C、D计58间）136间商铺（3518.29平米）首批以F1和F2为主导，营造开门红的氛围，因为客户对地下商业模式已经有了一定的认知，重点推介F1，同时利用-F1和F2的价差，把客户往楼上引导。首层推出的D区13间商铺，一方面起到楼层比价效应，另一方面也可对首层商铺的价格进行市场试探。第二阶段：强销期推出：F1（B、D计27间），F1(B计12间)，F2（A

5、计28间）计2701平米,四（3697.93平米）、五层（1862.56平米）。这阶段销售稳定，推广有力，借开盘的势头，仍以主打的F1和F2层为主导，价格小幅攀升。由于二层以下可选择的铺位有限，将商业价值稍低些的四、五层铺位全部公开，利用三层以上的价格优势及铺位相对的位置优势把投资客向上引导。第三阶段：二次强销期推出：F1（A、C计54间）计1183.25平米，三层，四、五层。这时候推出最好的首层A区及北面的C区，利用A区的铺王优势把市场炒热，同时C区步行街铺装亦将完成，可同时推出，炒作街铺的的概念，获取较高的市场溢价。同时考虑到在商业惯例上三层销售往往比四层还困难，因此三层也放到第三阶段即市

6、场相对稳定，下沉式广场和二层可遴选铺位少，招商有快速进展的时机推入市场。四、销售周期整个项目的正式销售期从项目拿到预售许可证后，以项目开盘日计算，销售期限设定为10个月，即：2008年05月2009年3月。阶段  阶段细分        时   间        概略节点 销售目标 价格节点市场预热 接受咨询期      2008.2.17       拆迁前及拆迁过程中 接受登记 优惠3内部认购期   

7、2008.2.18 2008.4.25      取得预售许可证前 促成第一批房源的70%认筹 同上市场热销期开盘期        2008.4.262008.5.5        主体二层 解筹80 取消认购优惠强销期      2008.5. 62008.7.6        主体三层 销售第二阶段推出下三层 上涨3，总套数的50% ，四五层的20， 第一批所剩房源的20调整期   

8、     2008.7.202008.8.30       主体四层     销售第一阶段推出的下三层 房款超百万的客户赠旅游的20% ，四五层的20，第一批房源20二次强销期     2008.9.12008.12.1        招商60   销售第三阶段首层的80%，三层的 除上三层外上涨5，30 ，第二批房源的20 上三层上涨3持销期        2008.12.22009.2.30&

9、#160;      主体封顶   消化掉总房源的80 普遍上涨3%尾盘销售期 尾盘期 2009.3.1        立面及内装修持续到商家入驻 价格不上涨，且以物管费及旅游刺激市场五、价格制定商铺名称商铺面积商铺租金商铺租金(月/)广场周边金贝贝142900207.1428571金克拉5018000360卖水果的364300119.4444444本命年384300113.1578947贝因美125000416.6666667晶晶3810000263.1578947米奇386000157.8947368娅格387

10、500197.3684211彩棉389000236.8421053哥帝7016800240广场-东门头李记珠丰72900414.2857143黎人坊136000461.5384615金艺眼镜10020000200蕾帝夏103000300莱克斯顿20040000200阿依莲4010000250A2-565.4414500221.5770171A2-665.4413800210.8801956A2-765.4413800210.8801956A2-857.0412200213.884993A2-957.0413200231.4165498A2-1157.041220021

11、3.884993A2-1257.0411500201.6129032B37142857B3-25611200200B3-35610800192.8571429B2-1752.9225000472.4111867B2-1852.9225000472.4111867B2-1952.9225000472.4111867B2-856.714300252.2045855B2-256.7914200250.0440218B1-4115.0838000330.2050747东门头-南门头劲霸25050000200日泰309000300安踏8025000312.5利郎16048000

12、300蜘蛛王8525000294.1176471兽王5015000300花之妖11022000200三星11026000236.3636364奥2222222金伯4285714七匹狼27560000218.1818182金利来22948692212.628821才119403七匹狼27553000192.7272727碧优豪11521199184.3391304南门头-珠山东桥头移动通讯60480080虫虫1201100091.66666667真女人323800118.75路段广场-东门头东

13、门头-南门头南门头-桥头广场周边面积65.2147.570.737.2租金258.3231.192.5225.3各项权重W1=20.3%W2=46%W3=22.1%W4=11.6%项目权重本案广场-东门头东门头-南门头南门头-桥头广场周边平均租价（元/m2）PZ=XP1=258.3P2=231.1P3=92.5P4=225.3地段161615151315商业氛围121212121012人流量131211121012店铺规模111111111010商品知名度1091010810店面形象11111011910经营管理988878交通10989910商铺开间比例888888合 计100Q=96Q1=

14、93Q2=96Q3=84Q4=95PZ=(Q/QI)×PZ 注:PZ为租赁均价p1=(93/96)*258.3=250.2p2=(96/96)*231.1=231.1p3=(84/96)*92.5=80.9p4=(95/96)*225.3=223租价Pz=PIWI租价Pz=250.2*20.3%+231.1*46%+80.9*22.1%+223*11.6%=200.8 项目权重本案新跃广场开门子购物广场时代购物中心景德商城群英街地段15151513131415通达性1010108999商业氛围10101088910经营管理8777777项目规划7767666配套8767776停车位7

15、547664营销8776777开发商信誉7777777招商情况7665655楼盘规模6556556可视性7777777合 计100939088888989根据我项目与其他类似项目比较以及市场升值因素，建议修正系数为1.1，200.8×1.1=220.88取整数为221。以景德镇市商业项目基本回报均年限15返算销售均价221×12×15=39780，此为我项目首层建议均价。楼层价格差异关系及计算后的均价表楼层比值系数均价（元/）总建筑面积总价（万元）负一层0.623868459710972.12一层139780357114205.44二层0.519890388777

16、31.24三层0.25994538523830.81四层0.2795632852613.55五层0.15596718911128.36合计：2108340481.52 各个铺位价值差异分析表一层一层商铺均价39780一层分数平均值8.751类别权重A1A2A3A4A5A6A7A8A9通达性443.93.83.83.83.83.83.83.8周边业态10.80.80.80.80.80.80.80.90.9可视性2.52.52.52.52.52.52.52.52.52.5周边环境1.51.51.51.51.51.51.51.51.51.5开间进深比例10.80.80.80.80.80.80.80.

17、70.7总分值109.69.59.49.49.49.49.49.49.4沿街附加值(倍数)1.551.551.551.551.551.551.551.551.55商铺价格676446693966235662356623566235662356623566235类别A10A11A12A13A14A15A16A17A18A19通达性3.93.233333.133.13.1周边业态10.80.80.80.80.80.80.80.80.8可视性2.521.922222.22.12.2周边环境1.51.51.1111111.31.4开间进深比例10.80.80.80.80.80.80.811总分值9.9

18、8.37.67.67.67.67.77.88.38.5沿街附加值(倍数)1.55商铺价格69758377313454934549345493454935004354583773138641类别A20B1B2B3B4B5B6B7B8B9通达性3.93.2333.13.13.33.22.92.8周边业态10.80.80.80.80.80.80.80.80.8可视性2.51.822.12.12.12.21.81.81.8周边环境1.41.51.41.41.41.31.21.51.21.2开间进深比例1111111111总分值9.88.38.28.38.48.38.58.37.77.6沿街附加值(倍数

19、)1.45商铺价格645983773137277377313818637731386413773135004345498.750633类别B10B11B12C1C2C3C4C5C6C7通达性2.833.83.93.83.83.92.92.82.8周边业态0.80.80.80.80.80.80.80.90.80.8可视性1.92.12.32.42.42.42.422.11.9周边环境1.21.21.21.51.51.51.51.51.51.5开间进深比例11111110.90.90.9总分值7.78.19.19.69.59.58.68.28.17.9沿街附加值(倍数)1.31.31.31.31.

20、4商铺价格350043682253779567345614356143547333727736822359138.750633类别C8C9C10C11C12C13C14C15C16C17通达性2.82.82.82.82.82.92.82.82.92.9周边业态0.80.80.80.80.80.80.80.80.80.8可视性1.81.81.81.81.821.822.12周边环境1.51.51.51.51.51.41.21.21.21.2开间进深比例0.90.90.90.90.90.90.90.90.90.9总分值7.87.87.87.87.887.57.77.97.8沿街附加值(倍数)商铺价格35458354583545835459354593636834095350043591335458类别C18C19C20C21C22C23C24C25C26C27通达性3.83.73.63.53.53.53.53.53.53.5周边业态0.80.80.80.80.80.80.80.80.80.8可视性2.42.42.42.42.42.42.42.42.42.4周边环境1.51.51.51.51.51.51.51.51.51.5开间进深比例1111111111总分值9.59.49.39.29.29.29.29.29