淮安房地产开发业务主要会计核算与税收处理

1、房地产开发业务主要会计核算与税收处理（在二00九年度淮安市地方税务局举办的房地产企业财税知识培训班上的发言稿）田 鳌第一节 房地产开发业已逐渐成为财政收入的主要源泉之一 房地产开发是根据国民经济计划、土地利用计划和城市建设总体规划，对一个开发区域内基础设施、民用住宅、工业通用厂房、商业网点、办公楼等实行统一规划设计、统一征地拆迁、统一组织兴建，以取得房地产开发的经济效益、社会效益和环境效益的最佳结合，为城市的未来发展提供有效的物质技术基础。 我国房地产综合开发，大体经历了从小统建大统建开发企业综合开发这样一个发展过程。1949-1978年，约30年时间，都由国家把投资分配给企业单位或由企业单位

2、自行筹建，各企业单位自行征地、自行设计、自行组织施工分散自建，这种自建方式不仅浪费了大量的人力、物力和财力，而且由于缺乏科学统一的城市规划，使城市建设布局不合理，配套设施不齐全、社会综合效益不高。从1963年全国第二次城市工作会议以后,我国许多城市开始了房屋建设的”小统建”试点,即”统一建设,统一管理”.范围一般仅限于部门系统内部.从1978年第三次城市工作会议以后,“小统建”“大统筹”，实行由一个部门牵头，（即统建办公室），统筹协调各方面的力量实行“六统一”即：规划、投资、设计、施工、分配、管理以房屋社会化大生产的方式代替了传统的分散自建的方式，在一定程度上加快了房屋建设的速度，适应了城市建

3、设统一规划和建设的客观要求，但是由于统建本身具有临时性和非经营性，客观上限制了统建的范围和内容，实质上还是产品经济的产物，它不能从根本上解决旧的诸如房屋投资分配管理体制带来和产生的一系列新问题，如投资的回收问题、房屋商品化的问题等。1980年国务院批复第二次城市规划工作会议纪要中，明确提出了要实行城市建设综合开发和土地有偿使用。各地区在贯彻这个会议纪要过程中，结合本地区的城市发展和房屋建设的实际，注意把城市综合开发、土地有偿使用和房屋建设有机的结合起来，开始组建城市建设综合开发企业，即现在的房地产开发企业。1984年5月第六届全国人大二次会议通过的政府工作报告中明确指出：“要着手组建多种形式的

4、综合开发公司”。1984年9月，国务院在关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定中，进一步明确要求，城市建设综合开发公司实行独立经营、自负盈亏，对城市土地、房屋实行综合开发，使开发公司尽快成为经济实体。这样，我国的城市建设综合开发企业从试点到发展，迅速形成了经营房地产开发的新兴行业。实践证明，把房屋建设和城市建设相结合，建立一支相对稳定、独立经营、独立核算、自负盈亏、自我发展、自我约束以房地产开发经营为主要业务内容的房地产开发企业是社会主义市场经济条件下，解决城市建设、房屋建设的有效途径，是城市建设、房屋建设日益现代化的客观需要，其优越性在于：第一、 有利于按照城市总体规划统一建设，

5、解决长期以来存在的规划与建设脱节的问题。由于综合开发是有计划地进行统一建设，按规划成街、成片的改造旧城、建设新小区，统一审查设计方案，重视群体建筑的美化，使规划由被动的控制变主动的实施建设，城市的总体规划得以顺利的实现，城市建设的社会效益和环境效益得以提高。克服了分散建设、条块分割、各自计划、东建一栋楼，西盖一座房，使计划与规划脱节，布局缺乏整体性，建筑群体与环境、景观不协调等弊端。第二、 有利于房屋和公用设施同步配套建设，开发一片，受益一片。整个住宅区是在城市规划统一部署下进行的，可以有计划的把基础设施、配套工程和住宅工程同步建设，交付使用时，做到水通、电通、商店营业、学校开学、托幼开班、文

6、化娱乐场所开放、公共汽车通行、行政管理部门开始服务，达到开发一片，受益一片。若分散建设，因往往布局缺乏整体性，主体工程与配套工程脱节，市政公用工程、附属工程以及配套工程无人负责建设，结果不少房屋盖好后，水不通、路不畅、灯不亮，长期不能交付使用，特别是地下设施，你填我挖，造成很大浪费。第三、 有利于合理利用土地，提高土地利用系数。分散建设会造成多征地、征好地、圈大院等浪费土地的现象，而且可以通过精心规划，合理布局，统筹安排公用设施等措施，提高土地利用系数。第四、 有利于缩短建设周期，降低工程造价，提高投资效益。第五、 有利于促进房地产的商品化经营。采用经济管理办法，以商品的形式进行开发销售，能有

7、效的解决无建房能力的单位和个人的住房问题，既为房屋商品化提供了房源，又为综合开发积聚了资金，为房地产的商品化经营铺平了道路。房地产开发它不同于一般工厂产品的生产和加工，也不同于商业对商品的流转和销售，房地产是一个特殊的生产产品，它具有以下一些特点：1、 房地产商品的地域性与单一性。房地产最突出的特点是与土地相联，以土地为依托，具有固定性、区域性。因此房地产的交易只是产权的交易，而不会出现房地产的流动交易。由于这一特点，使房地产又具有了单一性的特点，因为在同一块土地上只能建一栋房屋，且会在较长时间内存在。同样的设计图纸，由于建在了不同的地理位置上，房屋就具有了不同的价值。即使建在了同一位置上，由

8、于不同的楼层和朝向，房屋的价值也是不同的。2、 房地产商品的双重性与风险性。与一般的消费品比较，房地产不仅可用于消费，自家居住，同时也可以作为投资品，通过出租房屋或出售房屋，收取租金或赚取买卖的差价。因此它具有保值、增值的功能。但是投资与风险同在，房地产商品的单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量的开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境，不但自身受到影响，而且会导致银行的金融危机，甚至会引起经济的萧条。3、 房地产商品的不可替代性。按照西方经济学的理论，一种商品价格的变动会受到与其相关的商品价格变动的影响。相关商品分为互补商品和替代

9、商品两类。而房地产商品由于其与土地相连，不可流动，决定了它几乎不存在可替代的商品。4、 资金密集型与对金融资金的依赖性。房地产开发经营从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成，具有建设周期长，资金需求量大，投资回收期长，资金运行连续性强，最终商品价值大的特点。这就决定了房地产业的发展，无论是房地产的投资者还是购买者，都需要金融机构的强有力的支持。5、 房地产价格确定的多因素性。房地产价格主要是由房地产建造的成本和市场的供给与需求决定的。一般商品的需求会受到人口数量和人口结构、消费者收入水平以及社

10、会收入分配的均等化程度、消费者偏好或社会消费风尚等因素的影响。这些因素也影响房地产价格。但由于房地产业的特征所决定，房地产价格还会受出租房屋的租金、金融市场的利率、对未来房地产价格变化的预期、房屋周边的环境以及政府对房地产业的宏观调控政策等多种因素的影响。6、 房地产市场竞争的不完全性。一般意义的完全竞争市场需要具备以下条件：一是市场信息较充分；二是商品同质，可以互相替代；三是买卖双方自由进出，交易数量众多；四是完全开放。而房地产市场恰恰不具备上述四个条件。房地产开发行业的迅猛发展，目前不仅已成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是国家税收收入的一项重要来源。以二00七年市区所建的普通多层商品

11、住宅平均销售价为3150元/平方米为例（别墅、高层住宅、商铺除外），各种税收、规费、成本、利润所占比例如下：1、国家财政所得总共占46.5%，其中土地是大头，平均占比高达27.5%（已含契税）；根据近期国家有关数据统计，有些地方土地出让金收入和土地房地产税收收入已占地方财政收入少则30%、多则50%还多。规费另另总总约占7%（南京约占13%左右）；各种税金约占10.5%（包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地使用税、土地增值税、印花税、车船使用税、房产税、企业所得税、人防建设资金、防洪保安基金、地方教育基金、残疾人就业保障金等）;另外就是各项建设规费等。 2、房屋开发成本约

12、占46%，其中房屋土建及水电安装成本占27%，（南京市2006年建筑成本平均为1117.86元/平方米，占商品房平均售价7680元/平方米的15%左右）；基础设施及公共配套设施等占5%；其他开发费用占14%（包括管理费用约占2.5%、销售及广告、宣传费用约占6%、贷款利息支出约占5.5%）。3、 开发商的利润约占7.5%左右。这一水平也基本上符合当前国际国内特别是我市的实际水平。因为世界房地产市场的利润率也仅为5%-7%，加之，现在物价部门对经济适用房、中低价商品房、征地拆迁安置房（只允许开发商利润水平必须控制在3%以内）。普通住宅商品房实行“政府指导价”管理，把开发商的销售利润率严格控制在规

13、定的幅度内，因此，房地产企业要想获取过高利润率的可能性极其有限。有关统计资料表明房地产开发不论是在国民经济发展期中，还是在经济衰退前，国民经济增速12%，房地产直接和间接贡献是3%以上，现在经济复苏，首先表现在房地产上，各地政府正在采取一些强有力的措施刺激房地产业复苏，因为持续十几年间房地产是各地政府的重要财政收入来源之一。国家在去年下半年起实行适时积极的财政政策和适度宽松的货币政策，金融机构存款准备金率有所下降，存贷款基准利率连续5次下调，中央及地方政府出台了一系列利于房地产市场健康发展的政策。有数据表明，近三个月，上海、北京、深圳等地房价普遍上涨了10%20%，有些楼盘的价格甚至回到了历史

14、最高时期（主要因首付调低、利率调低两大因素影响）。国家统计局数据显示，今年第一季度，全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%，其中，商品住宅销售面积增长8.7%；商品房销售额5059亿元，同比增长23.1%，其中，商品住宅销售额增长24.7%。今年一季度国内楼市出现了“小阳春”的喜人景象，这也说明政策效应已开始显现。另外根据统计，今年5月份房地产开发完成投资10165亿元，增长6.8%，增幅比1-4月份提高1.9个百分点。这表明在房地产市场复苏的背景下，房地产投资正在走出低谷。随着房地产业复苏必将带动整个国民经济的迅猛发展。第二节 房地产开发企业会计科目的设置及运用为了规范房地产

15、开发企业的会计核算，提高会计信息质量，便于贯彻执行企业会计准则，财政部于1993年1月7日颁发了（93）财会字第02号关于印发房地产开发企业会计制度的通知，财政部又于2000年12月29日颁发了财会200025号关于印发企业会计制度的通知，根据上述两个通知精神，目前房地产开发企业会计科目一般可以按下列科目进行设置。第一 资产类： 一、流动资产（一）货币资金1、现金 核算企业的库存现金2、银行存款 核算企业存入银行的各种存款3、其他货币资金核算右侧各类存款存入和转出业务。（1）外埠存款 是指企业到外地临时或零星采购时，汇往采购地银行开办采购专户的款项。（2）银行汇票存款 指企业为取得银行汇票，按

16、照规定存入银行的款项（3）银行本票存款 指企业为取得银行本票按照规定存入银行的款项。银行本票是申请人将款项交存银行，由银行签发的承诺自己在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据，分定额和不定额两种。（4）信用卡存款 指企业为取得信用卡而存入银行信用卡专户的款项。信用卡是可以存入现金的，但标准信用卡存款没有利息，且存进的钱再取出来需要缴纳手续费。（5）存出投资款 指企业已存入证券公司但尚未进行短期投资的现金。（二）存货1、库存材料又称劳动对象2、委托加工材料3、库存设备4、低值易耗品5、开发产品（劳动产品）（1）分期收款开发产品（2）出租开发产品（3）周转房6、开发成本（1）土地征用

17、费及拆迁补偿费（2）前期工程费（3）建筑安装工程费（4）基础设施建设费（5）公共配套设施费（6）开发间接费（三）短期投资核算企业购入能随时变现并且持有时间不超过一年（含1年）的投资。包括各种股票、债券、基金等。（四）应收票据1、商业承兑汇票是由在承兑银行开立存款账户的存款人出票，向开户银行申请并经银行同意承兑的，保证在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据。商业承兑汇票以银行以外的付款人承兑，有一定的支付风险，银行承兑汇票无支付风险，且可向银行贴现提前获取资金。2、银行承兑（五）结算资金1、应收账款2、预付账款3、其他应收款4、应收补贴（六）待摊费用核算企业已经支出但应由本期和以后

18、各期成本分别负担的分摊期在一年以内的各项费用。（七）待处理流动资产净损失核算企业在清查财产过程中查明的各种流动财产物资的盘盈、盘亏和毁损，其盘盈、盘亏和毁损额经批转后在“管理费用”科目中核算。（八）一年内到期的长期债券投资指企业购入的在一年内（不含一年）不能变现或不准备随时变现的债券和其他债权投资。（九）其他流动资产二、固定资产（一）经营用固定资产1、开发经营用房屋、建筑物2、机械设备3、运输设备4、试验设备及仪器仪表5、办公管理设备用具6、其它（二）非经营用固定资产1、职工宿舍包括其使用的房屋、设备和其他固定资产2、食堂3、浴室4、理发室5、托儿所6、医务室7、其它（三）累计折旧累计折旧是固

19、定资产的备抵科目（四）在建工程核算企业进行各项固定资产购建工程所发生的实际支出。包括新建固定资产工程，改、扩建固定资产工程以及购入需要安装设备的安装工程等。（五）待处理财产损溢核算企业在清查固定资产过程中查明的各类固定资产的盘盈、盘亏和毁损，其盘盈、盘亏和毁损额经批转后在“营业外收入（或支出）”中核算。三、无形资产核算企业的专利权、非专利技术、商誉、租赁权、著作权、土地使用权、商标权等各种无形资产的价值。四、递延资产核算企业发生的不能全部计入当年损益，应当在以后年度内分期摊销的各项费用，包括开办费和租入固定资产的改良支出以及摊销期限在一年以上的固定资产修理支出和其他待摊费用。五、递延税款借项因

20、会计利润与应税所得存在时间性差异，当会计利润计算的所得税费用按应税所得计算的应交所得税时，其差额记入递延税款的借方（即借项），反之记入递延税款的贷方（即贷项）。六、长期投资指不满足短期投资条件的投资，即不准备在一年或长于一年的经营周期之内转变为现金的投资。包括股票投资、债劵投资、其他股权投资等第二 负债类：一、流动负债（一）短期借款 核算企业借入的期限在一年以下的各种借款。（二）应付票据 核算企业对外发生债务时开出、承兑的商业汇票。企业应设置“应付票据备查簿”。1、银行承兑汇票2、商业承兑汇票（三）应付账款（四）预收账款其他应付款 （包括购房定金、订金、认购金等）（五）应付工资（或应付职工薪酬

21、）（六）应付福利费 该科目仅指07年末企业尚未使用完的余额，从2008年1月1日起已不实行计提的方法，在不超过工资薪金总额14%的范围内据实列支。直接记入管理费用福利费科目。（七）未交税金（八）未付利润（九）其他未交款（十）预提费用 除房地产企业另有规定外,其他企业年末一般不留余额（十一）一年内到期的长期负债（十二）其他流动负债二、长期负债（一）长期借款 一年期以上的各种借款（二）应付债券 核算企业为筹集长期资金而实际发行的债券及应付的利息。（三）长期应付款 核算企业除长期借款和应付债券以外的其他各种长期应付款，如融资租赁方式下企业应付未付的融资租入固定资产的租赁费等（四）其他长期负债第三 所

22、有者权益一、实收资本核算企业实际收到的投资人投入的资本（一）国家资本金（二）法人资本金（三）个人资本金（四）外商资本金二、资本公积包括接受捐赠、资本溢价、法定资产重估增值、资本汇率折算差额等。三、盈余公积核算企业按照规定从税后利润中提取的盈余公积及公益金，分为法定盈余公积和公益金。法定盈余公积在其累计提取额未达到注册资本50%时，均按税后利润10%提取，公益金按5%10%提取。四、未分配利润第四 损益类：一、收益（一）经营收入1、土地转让收入2、商品销售收入（开发产品：住宅、商铺、车库等）3、配套设施销售收入4、代建工程结算收入5、出租产品租金收入（二）其他业务收入1、商品房售后服务收入2、材

23、料销售收入3、无形资产转让收入4、固定资产出租收入5、其它业务收入（三）营业外收入1、固定资产盘盈及固定资产处理净收益2、无法支付的各项应付款3、罚款收入4、其它与经营业务无关的收入（四）投资收益二、支出（一）经营成本（二）销售费用 为销售而发生的各项费用，包括产品销售之前的改装修复费，产品看护费、水电费、采暖费，产品销售过程中发生的广告、宣传费、展览费以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的员工工资、福利费、办公费、业务费等经常费用。如委托代销的，付给代销机构的佣金也在此费用中列支。（三）经营税金及附加 应缴纳的土地增值税含在其中。（四）管理费用 核算企业行政管理部门（总部）为组织和管理房地

24、产开发经营活动而发生的管理费用和房产税、车船使用税、印花税、土地使用税以及流动资产、坏帐损失等。（五）财务费用 在开发期间用于开发建设而发生的贷款利息支出不在此费用中核算，应在“开发成本开发间接费利息支出”中列支。（六）营业外支出 包括：固定资产盈亏、处置固定资产净损失、非常损失（所有财产损失都必须向税务机关报批）、罚款支出、捐赠支出等与经营无关的支出。（七）其他业务支出第三节 房地产开发企业主要会计核算及涉税事项房地产开发业务既不同于工业生产又不同于商业销售，它具有开发周期长、资金投入多、涉外部门多、涉及税种多等特点。在组织会计核算时首先必须考虑上述特点的要求，因此，对财务人员的要求就更高，

25、要求财会人员不但具有熟练的财会核算技能和组织协调能力，还要具有丰富的税收知识。根据房地产开发业务的特点及其开发业务的进程，财务核算工作大体可分为六个阶段，即：一、成立公司（即开办筹建）阶段； 二、征地拆迁阶段； 三、开发施工阶段； 四、期间管理阶段； 五、组织销售阶段； 六、收益分配阶段。 下面按照房地产开发业务的进程，按阶段地将主要会计核算及涉税的账务处理分述如下。一、成立公司（即开办筹建阶段） 1.收到投资者投资：借：银行存款（如是现金也需先存入银行，便于验资） 固定资产（指投入的房屋、设备、仪器仪表等，但必须要对资产进行评估） 贷：实收资本（二级科目注明投资者名称） （注：投资除上述外还

26、有其他形式，如：原辅材料、产成品、土地使用权、商誉等）2.增资扩股： 借：银行存款、固定资产、原材料、无形资产等科目 贷：资本公积（本科目按形成资本公积的类别进行明细核算） 3.向金融部门申请贷款： 借：银行存款 贷：短期借款（一年内）、长期借款（一年外）4.购置家具、器具、电脑、办公用品（指单位价值较高，使用年限一年以上的）、车辆等属于固定资产范畴的各类资产： 借：固定资产 贷：银行存款、应付账款（如果先预付货款也可贷预付账款科目）5.支付开办费： 借：长期待摊费用（开办费） 贷：现金（或银行存款）注： 根据2007年7月17日市国税局向省局请示精神，筹建期的确定：从企业领取工商营业执照起，

27、到建委颁发房屋开发建筑许可证止。苏国税函200985号通知第四条规定：对2008年1月1日以后发生的开办费金额在50万元以下的可一次性扣除，50万元（含）以上的在不短于三年的期限内均匀扣除。对2008年1月1日以前未摊销完的开办费，未摊销金额在50万元以下的，可一次性扣除；50万元（含）以上的按三年减去已摊销年限后的剩余年限均匀扣除。另外，国税函200998号通知规定，开办费也可以一次性扣除。6.发放员工工资并代扣个人所得税： 借：应付工资（或应付职工薪酬） 贷：银行存款、现金、应交税金 注：中华人民共和国企业所得税法实施条例国务院令512号第三十八条规定：企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣

28、除。所谓工资薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。企业对工资薪金支出没有限额，但必须按规定缴纳个人所得税。 对合理的判断，主要从雇员实际提供的服务与报酬总额在数量上是否配比合理进行，凡是符合企业生产经营活动常规而发生的工资薪金支出都可以在税前据实扣除。 要注意的是： 所谓“企业发生的”，是指：必须是实际发生的工资支出。对于企业因资金紧张欠员工工资，采取预提方式尚未支付的所谓应付工资薪金支出，不能在其未支付的这个纳税年度内扣除，只有等到实际发生后才

29、准予税前扣除。 工资薪金的发放对象：在本企业任职或者受雇的员工，应包括临时工。但企业应按劳动法、劳动合同法等有关规定用人。 工资薪金发放的表现形式：现金及非现金形式。7.工资分配时： 借：长期待摊费用（开办费人员工资） 贷：应付工资8.主要涉税事项：主要是申报缴纳印花税和个人工资所得税按实收资本、资本公积帐户的资金总额*0.05%以及按帐册、证照件数*5元/1件计算申报并交纳印花税借：长期待摊费用 贷：银行存款（或现金）9.缴纳个税： 借：应交税金 贷：银行存款（或现金）二、征地拆迁 （一）通过竞拍取得土地使用权（假设是熟地）： 1.支付竞拍保证金： 借：其他应收款竞拍保证金 贷：银行存款 2

30、.竞拍成功取得土地使用权，支付出让金（原保证金抵出让金） 借：开发成本土地征用费 贷：银行存款（出让金总额原已付的竞拍保证金） 其他应收款竞拍保证金 （二）通过竞拍取得土地使用权（假设为生地） 1.参加竞拍及支付土地使用权出让金业务的会计处理同上 2.支付拆迁补偿款以及支付委托拆迁单位的拆迁费 借：开发成本土地拆迁补偿费 贷：银行存款 3.与被拆迁户签订拆迁安置协议 根据苏地税函2000309号对镇江市地税局批复：根据中华人民共和国营业税暂行条例以及国家税务局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复（国税函发1995549号）精神，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的

31、房屋，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。根据这一文件精神，会计处理应为： 借：银行存款（或现金）指收取的新旧房价差以及超过拆一还一部分的房价 开发成本土地拆迁补偿费，指旧房应给予的拆除补偿 贷：预收账款*幢*室购房款（上述两项的合计金额） 注：根据国税发200931号关于房地产经营业务企业所得税处理办法第二十七条之规定，以出让方式取得土地使用权的企业，因超过出让合同约定的动工开发日期，按规定缴纳的土地闲置费，企业应记入开发成本; 另外按照财政部（财基字）1995938号的规定企业因2年未动工开发,国家无偿收回土地使

32、用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除，企业可记入当期管理费用。 拆迁补偿票据问题：企业所得税税前扣除办法（国税发200084号）规定，纳税人的申报要真实、合法。真实是指能提供证明有关支出确属已经实际发生的适当凭据；合法是指符合国家税收规定。也就是说，依具发票的经营行为，购买方只有在取得合法有效的发票后才能在税前扣除。但对于支付拆迁安置这一特定的行为，由于必须在城市规划的范围内进行，且要得到政府的批准，而补偿款的接收方多为自然人，为避免因拆迁补偿款资金不到位影响拆迁工作的进行，政府会制定相关的政策对申请拆迁人加以约束。如：拆迁补偿安置资金必须足额到位，并存入指定的银行账户，由房屋

33、拆迁行政主管部门并监督使用等等。因此，支付的拆迁补偿款，凭借公司和拆迁户之间签订的拆迁安置协议、收据、拆迁证明等凭据，就可以在税前扣除；如果是通过国家有关部门支付有关拆迁补偿款的，凭借政府有关部门的收款、付款凭据可以在税前扣除；如果是通过“招、拍、挂”的途径获得可以直接开发的土地，则拆迁安置补偿款已包含在取得土地使用权所支付的金额中了。 （三）申报、缴纳有关税金 1.印花税： 2006年11月27日财政部和国家税务总局颁发了关于印花税若干政策的通知（财税2006162号），该通知第三条规定：“对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。”因此，房地产开发企业在土地使用权出

34、让（或转让）合同签定的次月10日前必须申报、缴纳土地使用权出让（或转让）合同的印花税，会计处理：借：管理费用印花税 贷：银行存款（或现金） 另按照财税2006162号通知中第四条规定“对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税”。因此，对拆迁安置房所签订的合同也必须于合同签定的次月10日前申报、缴纳销售不动产合同的印花税，会计处理：借：管理费用印花税 贷：银行存款（或现金）2.营业税金及附加等相关税金 根据营业税实施条例、土地增值税实施条例以及国家税务总局新制定的房地产开发经营业务企业所得税处理办法，开发企业还必须对拆迁安置房所收取的房款于次月10日前申报缴纳下列各项税金：应纳营业税额：上月末

35、“预收账款”贷方累计发生额（拆迁补偿费+被拆迁人缴纳的新旧房补偿差价+超出拆一还一面积的购房款）*5%城市维护建设税：应纳营业税额*7%教育附加：应纳营业税额*3%地方教育附加：应纳营业税额*1%土地使用税：根据淮政发2006184号文件精神，从2007年1月1日起我市将按新标准征收土地使用税。新的税额标准为：市区（含楚州、淮阴区）一等土地每平方米6元，二等土地每平方米5元，三等土地每平方米4元，四等土地每平方米3元；四个县城一等土地每平方米3元，二等土地每平方米2.5元；建制镇、工矿区、农场、林场每平方米2元。另外，根据中华人民共和国国务令第483号国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税

36、暂行条例的决定中规定，外商投资企业和外国企业应缴纳城镇土地使用税。为此，外商投资企业和外国企业从2007年1月1日起也应按新标准缴纳城镇土地使用税。另外城镇土地使用税暂行条例第九条规定：新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。同时，财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006186号）第二条“关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题”明确，自2007年1月1日起，纳税人以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。对此

37、，你公司应根据以上税收政策确定具体的纳税义务发生时间。土地增值税预征：上月末“预收账款”贷方累计发生额*预征率（住宅房按0.5%、商铺按2%预征） 企业所得税预征：上月末“预收账款”贷方累计发生额*计税毛利率（按照国税发200931号第八条第项“开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%”）-营业税金及附加、土地增值税、期间费用*应税所得率。会计处理：借：应交税金、其他未交 贷：银行存款（或现金）三、开发施工阶段房地产企业开发成本按照国税发200931号文件第二十七条规定，开发产品的计税成本如下：(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括

38、土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。(二)前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。(三)建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。(四)基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费

39、。(五)公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。(六)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。开发施工阶段主要经济业务的会计核算及涉税事项如下： 1.发生开发费用： 借：开发成本 二、三级科目 贷：银行存款（直接支付的费用） 材料物资（从企业仓库领用的） 2.对施工单位按工程形象及合同规定预付工程款： 借：预付账款 贷：

40、银行存款 3.工程竣工后施工单位根据工程决算开票结付工程费用 借：开发成本 贷：预付账款（将原预借的工程款冲除） 银行存款（开票结付的总价扣除原预付的工程款及质量保证金后的差额） 注：根据营业税实施条例规定，纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税，但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。房地产开发企业不论对所有中标的建筑安装企业还是对搞基础配套设施的施工单位，还是对来搞园林绿化的种植单位，只要是提供劳务作业一定要求对方在当地地税部门开票，否则，不能结付工程款。下面我讲一下甲供材的账务处

41、理问题：2008年12月18日财政部颁发的2008第52号令中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十六条“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务不含装（饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”根据上述规定，甲供材的价值必须含在总工程造价之中，换句话讲，甲供材必须要开建安发票按建筑业税目申报缴纳营业税及附加。为适应此规定，对甲供材的会计处理方法如下： 首先甲、乙双方必须在工程总承包协议中列明甲供材的种类、品名、数量、金额等主要条款 甲方按照合同要求与建筑材料供应商签定甲供材合同并预付部分甲供材货款 借：预付账款*建筑材料供应

42、商 贷：银行存款（按供货合同预付） 建筑材料供应商按照合同要求将甲供材运达施工现场，由乙方组织验收并由乙方出具材料收据，此时甲方会计处理： 借：预付账款*建筑工程公司 贷：银行存款（甲供材总价原预付的货款） 预付账款*建筑材料供应商 施工单位按甲供材总价开来建安发票交付甲方时： 借：开发成本建筑安装工程费*幢楼 贷：预付账款*建筑工程公司 注：这里还有一个问题，就是开票的税金处理问题，我个人认为： 在签订建筑施工承包合同关于甲供材条款时就应将开票的税款问题事先要有一个明确的说法。 假设开票时的税款由甲方负责的话，那么房地产开发商就应考虑到：第一开票单位是建筑企业，纳税人是建筑企业，税票不好拿到

43、开发企业列支、第二税款要缴纳但建筑企业又不负担，开发企业列支又无凭证这两个因素，因此对开票的金额可以按下列公式计算：开票总金额=甲供材总价÷1-（建安企业营业税及附加+印花税税率+建安企业所得税附征率）假设甲供材总价100万元，建筑安装营业税金及附加为3.33%，印花税税率为0.03%，企业所得税附征率为2%（即：建筑企业应税所得率8%*企业所得税率25%），开票的总金额为：100万元÷1-（3.33%+0.03%+2%）=1056635.67元 其中：100万元是甲供材实际价款，56636.67元是税金，计算公式如下： 1056635.67元*5.36%=56635.67

44、元。关于建筑装饰劳务的征税问题         营业税实施展新细则第十六条规定：除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。       上述规定与原细则的第十八条看似相近，但是“建筑装饰劳务”的征税问题却发生了较大的变化。将建筑装饰劳务的营业额作了“例外”的处理，即业主提供的原材料和设备，可以不计入缴纳营业税的范围。       &#

45、160;关于“建筑装饰劳务”的征税问题的变化，开始于财政部、国家税务总局的关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知（财税2006114号）文件规定。该文件明确了纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。      在实际工作中，“财税2006114号”文件并没有得到很好的执行，甚至有个别省市地方税务局明确提出，该文件是答复上海的，我们不执行。因此，本人认为细则是重申关于建筑装饰劳务的征税问题，我们必须认真执行。   &

46、#160;  房地产开发企业应该充分利用新细则关于“建筑装饰劳务”征税的特殊规定，筹划这一部分营业税的缴纳，以降低工程成本支出。      首先，房地产开发公司在进行建筑工程招标时，可以将装饰工程单独进行。      其次，与施工单位签订装饰工程合同时，应该明确约定“甲供部分装饰材料及设备”，装饰公司仅仅是收取装饰工程劳务费（即人工费、管理费及辅助材料费等费用），并注明装饰工程劳务费总金额；同时合同中应明确，甲供装饰材料、设备价款不再与施工单位结算。 下面将建筑企业既销售自产货物又提供劳务的税务处理以及不

47、包括在建筑工程计税营业额的具体设备名单附列如下：一、纳税人以签订建筑工程施工总包或分包合同（包括建筑、安装、装饰、修缮等工程总包或分包合同，下同）方式开展经营活动时，销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务（包括建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业，下同），同时符合以下条件的，对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务收入（不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务收入）征收营业税：1、必须具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质；2、签订建筑工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款。 二、营业税条例实施细则第十六条：除本细则第七条规定

48、外自产货物，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。 三、上述设备，仅指已在工程设计图纸上所列设备清单上标明，且在下列列举范围内的设备： （一）通用机械 各种金属切削机床、锻压机械、铸造机械、起重机、输送机、电梯、泵、压缩机、煤气发生炉。 （二）热力设备 1、锅炉、汽轮发电机； 2、热力系统的除氧器水箱和疏水箱，工业水系统的工业水箱，油冷却系统的油箱，酸碱系统的酸碱储存槽； 3、循环水系统的旋转滤网，启闭系统的启闭机。（三）通信设备 电缆、光缆，电话交换机，微波、载波通信设备，电报传真设备，中、短波通

49、信设备及中短波电视天馈线装置，移动通信设备，卫星地球站设备，光纤通信数字设备。 （四）电力、电气设备 电缆、电力变压器、互感器、调压器、感应移相器、电抗器、高压断路器、高压熔断器、电力电容器、蓄电池、磁力启动器、交直流报警器。 （五）通风设备 空气加热器、冷却器、风机、除尘器、空调机、风盘管、过滤器、风淋室。 （六）自控设备 计算机、工业电视、检测控制装置；机械量、分析、显示仪表、基地式仪表、单元组合仪表、变送器、传送器；压力、温度、流量、差压、物位仪表。 （七）管道设备 构成管道主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉和金属容器。 （八）炉窑设备

50、测温装置、计器仪表、消烟、回收、降尘装置；安置在炉窑中的成品炉管、电机、鼓风机和炉窑传动、提升装置。 对设备本体以外但属于设备成套供货范围并随同设备本体到货，且其价款与设备本体价款开具在同一张发票上的零件、配件、附件等也可做为设备的组成部分。 下面谈一下工程预提成本问题: （一）房地产开发企业根据通知第三十二条第一款可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。 房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合同总金额，是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的

51、出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。     （二）房地产开发企业根据通知第三十二条第二款预提的公共配套设施建造费用，如售房合同、协议、广告，或政府相关文件等明确建造期限而逾期未建造的，其以前年度已预提的该项费用在规定建造期满之日起计入当期应纳税所得额；如未有明确建造期限的，则在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。 以后实际发生公共配套设施建造费用时，再按照通知第二十八条第三款有关规定税前扣除。

52、60;   （三）房地产开发企业根据通知第三十二条第三款预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提并税前扣除。 除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明文期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入当期应纳税所得额，以后年度实际支付时准予在税前扣除。4.对应付账款的处理： 当劳务已提供，货已收到，发票已开，款未付时： 借：开发成本、材料物资 贷：应付账款 支付债务时： 借：应付账款 贷：银行存款 5.对间接费的处理：（指企

53、业专门设置现场管理机构到开发现场组织开发活动所发生的各项费用）A.发生各项费用： 借：开发间接费用 贷：货币资金、材料物资等科目B.发放人员工资： 发放时： 借：应付工资 贷：货币资金（下找部分） 应交税金（代扣的个税） 分配人员工资借：开发间接费用 贷：应付工资 C.分配开发间接费用时： 借：开发成本 贷：开发间接费用现在谈一谈开发间接费用分配方法：A.按各项目当月发生的直接成本进行分配例如：当月发生间接费用58400元，各开发产品当月发生的实际直接成本如下：商品住宅房2500万，商铺300万，可有偿转让的配套设施120万分配系数=当月发生的间接费用总额58400元÷各开发产品直接

54、成本总额（2500+300+120）*100%=58400/29200000*100%=0.2%商品房应分配额=2500万*0.2%=50000元商铺应分配额=300万*0.2%=6000元可有偿转让配套设施=120万*0.2%=2400元分录：借：开发成本商品房开发间接费用50000元 开发成本商铺开发间接费用 6000元开发成本设施开发间接费用 2400元贷：开发成本开发间接费用 58400元 B.按各项目开发的实际建筑面积进行分配（每月分配系数固定不变） 如：商品房开发总量45000，商铺9000，可有偿转让的配套设施1350 商品房分配系数=商品房开发总量45000/各项目开发总量（45000+9000+1350）*100%=45000/55350*100%=81.3% 商铺分配系数=9000/55350*100%=16.26% 可有偿转让的配套设施分配系数=1350/55350*100%=2.44% 6.工程贷款利息的处理： 借：开发成本开发间接费利息支出