房地产估价报告范文

1、.wd房地产估价报告房地产估价报告项目名称：项目名称：长沙市宁乡县玉潭镇新康路兆基君城25栋 707 室房地产评估.委委 托托 方方：估估 价价 方方：xxxxxxxx估估 价价 人人 员员：xxxxxx估价作业日期估价作业日期：二 0 一七年 5 月 10 日估价报告编号估价报告编号：X 房估字XX第 XX 号目目 录录1 1. .致委托方函致委托方函 3 32. 2.估价师声明估价师声明 4 43. 3.估估价价的的假假设设和和限限制制条条件件5 54. 4.房地产估价结果报告房地产估价结果报告 7 7一、委托方 7二、估价方 7三、估价对象概况 7四、估价目的 8五、估价时点 8六、价值

2、定义 8七、估价依据 8八、估价原那么 9九、估价方法 9十、估价结果 10十一、估价人员 10十二、估价作业日期11十三、估价报告应用有效期115 5 房地产估价技术报告房地产估价技术报告 1212一、个别因素分析 12.wd二、区域因素分析 12三、市场背景分析 12地理位置和行政区划 12经济和社会开展状况 13房地产市场分析 14四、最高最正确使用分析14五、估价方法选用 14六、估价测算过程 15七、估价结果确定 196 6 附附件件2020致致 委委 托托 方方 函函：受您的委托，我公司于2021 年 5 月 10 日对于长沙市宁乡县玉潭镇新康路兆基君城 25 栋 707 室，建筑

3、面积为 86.1 m2，?房屋所有权证 ?证号为湘 2021宁乡县不动产权第 0004764 号的房地产进展价格评估，为确定房屋出售时该房屋的市场价值提供参考依据。根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原那么，经估价人员实地收集资料、分析计算，并与估价时点长沙市宁乡县类似房地产的市场价格水平相比拟后，确定委估房地产于估价时点2021 年 5 月 10 日的价格及单价为：房地产价格及单价小写大写.wd总价3100240 元叁佰壹拾万零贰佰肆拾元单价5424 元/m2伍仟肆佰贰拾肆元每平方米法定代表人： XXXXX 二 0 一七年 5 月 1

4、0 日估估 价价 师师 声声 明明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准?房地产估价标准 ?进展分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进展了实地查勘。估价员刘凯对本估价报告中的估价对象进展了实地查勘。六、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。七、本估价报告得出的估价结果，仅供委托方拟抵押估价对象提供价

5、格参考，不得用于验资证明、拆迁补偿、房地产交易等其他用途。未经估价机构和估价人员的同意，估价报告不得向委托方及上级机关以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，评估机构和估价人员不承当相应责任。八、本公司和签字估价师保存对本评估报告的最终修改和解释权。九、本报告应用有效期为报告出具之日起一年，如果使用本估价报告的时间超过了报告应用的有效期，我们对此结果造成的损失不承当责任。在已说明的评估假设和限制条件之外，引用本评估结果而引起的法律后果，.wd不属于本公司和签字估价师的责任范围。注册房地产估价师： 注册证号： XXXXXX 二 0 一七年 5 月 10 日估估价价的的假假设

6、设和和限限制制条条件件一一、本本项项估估价价的的假假设设条条件件1、本报告基于公开市场假设，即：1市场为公开的市场，卖方愿意出售并有合理的时间让买卖双方协商议价；2议价期间房地产市场根本保持稳定；3买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价格。2、本报告以委托方提供的房屋权属证书等资料真实合法有效，估价对象无司法机关、行政机关查封等制止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，出让土地使用权符合法定的转让条件等为假设前提，即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让为假设前提。3.本报告在评估过程中， 假设委估房地产 为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。4.假设委

7、估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。二二、本本项项估估价价的的限限制制条条件件1.本次评估的产权依据和估价对象的建筑面积均由委托方提供。委托方对所提供的资料真实性、合法性负责。如提供资料不真实而造成评估值失实，评估机构和评估人员不承当相应的责任。2.本评估报告结果是为委托方提供的专业化估价意见，这个意见本身无强制执行的效力，估价师只对结果本身符合标准要求负责，而不对资产转让定价的决策负责。3 本次评估结论为估价时点的抵押价值。估价时点后，随着时间的推移及.wd房地产市场情况发生变化，本结论须做相应调整；且在估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对

8、估价对象产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。4本次评估未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇到自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。5.实地查勘时，对房屋仅进展一般性观察，并未进展构造性测试，不可能确定其内部缺损 。6.本报告中的建筑面积按 ?房屋所有权证存根 ?所载数据计。7.本评估报告结果仅为本次评估目的提供价值参考，不得用于其他目的。未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一局部内容不得使用其他与本次工程无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。8.房地产估价报告备查编号： X 房地估 X 字XX第 X 号。房地产估价结果报告房地产估价结果报告一一、委委托托方方单

9、位名称： 法定代表人： 单位住址： 联系 ：二二、估估价价方方机构名称 ：xxxxxxxxx单位住址 ：xxxxxxxxxx法定代表人： 估价资格： 联系 ：xxxxxxxxx三三、估估价价对对象象 概概况况1.建筑物状况.wd长沙市宁乡县玉潭镇新康路 兆基君城 位于长沙市宁乡县玉潭镇新康路，于二零一五年建成，总体构造高18 层，为钢筋混凝土构造一等。委估建筑物位于第七层，有公用电梯和楼梯通七楼。建筑物情况为毛坯状态。2.委估对象利用现状委估房地产现为毛坯空置状态。3.周围环境估价对象位于长沙市宁乡县玉潭镇，处于新康路西段，北面正对宁乡县文体中心、二环路，南有宁乡县人民医院，东与春城北路相接，

10、西与宁乡县第十三中学相邻。东行500 米为花明北路人人乐商圈， 环境好，地段好，绿化面积高，交通方便。区域内具备各种休闲娱乐场所，作为住宅用途区位价值有很大潜力。 权益状况估价对象位于长沙市宁乡县玉潭镇新康路兆基君城 七楼，房屋 ?房屋所有权证 ?湘2021宁乡县不动产权第 0004764 号，权属李湘华所有。由于资料方面的原因，他项权利是否受限无法核实。 四、估价目的四、估价目的为确定房地产抵押提供价格参考依据。五五、估估价价时时点点二 0 一七年 5 月 10 日六、价值定义六、价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、武汉市房地产市场自由开放、完全竞争状态下

11、的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土构造，用途为住宅，土地性质为国有建立用地。 本次评估结果为包括土地使用权价值在内的房地产在现状条件下持续使用的公开市场价值。.wd七、估价依据七、估价依据1、?中华人民共和国城市房地产管理法?；2、?中华人民共和国土地管理法?；3、?房地产估价标准?GB/T50291-1999 ；4、?中华人民共和国土地管理法实施条例?；5、?中华人民共和国城市房屋权属登记管理方法?；6、委托方提供的待估房地产?房屋所有权证?；7、湖南省人民政

12、府、武汉市市人民政府公布的有关政策、规定、实施方法、通知等法规文件；8、估价委托书；9、估价人员实地勘察获取的资料及市场调查收集的资料。八八、估估价价原原那那么么1、独立、客观、公正原那么。2、合法原那么：以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为估价前提。3、最高最正确使用原那么：以估价对象在合法使用前提下，各种可能使用方式中，能获得最大收益的使用方式估价。4、替代原那么：估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。5、估价时点原那么：估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格。九九、估估价价方方法法根据?房地产估价标准?，通常的房地产估价方法有比拟法、收益法、假设开发法、本钱法等

13、几种。1、有条件选用比拟法进展估价的，应以市场比拟法作为主要估价方法。首先遵循比拟法可比实例的选取原那么，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑构造一样或类似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进展分析，建立估价对象与可比实例的价格可比根底，并分别进展交易.wd情况修正、交易日期修正、房地产状况修正，求取估价对象房地产的比准价格。2、收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法，由于估价对象具有客观收益，因此可用适当的报酬率，将其未来各年的净收益折算到估价时点上，计算出估价对象房地产收益价格。3、假

14、设开发法是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去续建的未来开发本钱、税费和利润等来求取估价对象的方法。4、本钱法是以房地产价格各个构成局部的累加为根底，来求取房地产价值的方法，其本质是以房地产的重新开发建立本钱为导向求取估价对象的价值。根据?房地产估价标准?并结合估价对象实际情况，评估人员认为在估价对象同一供求圈内近期内房地产交易较为活泼，因此选用市场比拟法进展评估；估价对象同一供求圈内有出租案例，可考虑采用收益法进展评估。最后结合客观市场情况，综合考虑以上估价方法的计算结果，运用数理统计分析的有关方法，确定估价对象的估价结果。十十、估估价价结结果果估价人员根据估价目的，遵循估价原那么，按

15、照估价程序，采用市场法和收益法，通过对影响房地产价格因素的分析和测算，结合估价经历与对影响房地产市场价格因素进展分析，确定在估价对象在市场上有足够的买方和卖方时，并且进入市场无阻碍的条件下，在估价时点 2021 年 5 月 10 日包含土地使用权价值在内的委估房地产市场价格为人民币。详细评估结果见?房地产抵押评估结果一览表?。房地产价格及单价小写大写总价3100240 元叁佰壹拾万零贰佰肆拾元单价5424 元/m2伍仟肆佰贰拾肆元每平方米.wd十十一一、估估价价人人员员注册房地产估价师： xxxx注册证号： xxxxxxxxx二 O 一七年五月十日十十二二、估估价价作作业业日日期期二 O 一七

16、年 5 月 10 日十十三三、 估估价价报报告告应应用用的的有有效效期期本估价报告有效期为壹年，即从2021 年 5 月 10 日至 2021 年 5 月 9日 xxxxxxxxx法定代表人： 二 O 一七年 5 月 10 日.wd 房地产估价技术报告房地产估价技术报告一一、个个别别因因素素分分析析1.建筑物状况兆基君城位于长沙市宁乡县玉潭镇新康路，于二零一五年建成，总体构造高 18 层，为钢筋混凝土构造。委估建筑物位于第七层，有公用电梯和楼梯通七楼。建筑物毛坯状态 。2.委估对象利用现状委估房地产现为毛坯空置。二二、区区域域因因素素分分析析估价对象位于长沙市宁乡县玉潭镇，处于新康路西段，北面

17、正对宁乡县文体中心、二环路，南有宁乡县人民医院，东与春城北路相接，西与宁乡县第十三中学相邻。东行 500 米为花明北路人人乐商圈， 环境好，地段好， 绿化面积高，交通方便。区域内具备各种休闲娱乐场所，作为住宅用途区位价值有很大潜力。三三、市市场场背背景景分分析析地理位置和行政区划地理位置和行政区划宁乡地处湘东偏北的洞庭湖南缘地区，地理上界于东经11153-11246，北纬 2755-2829，东邻望城，南接湘潭、湘乡，西与涟源、安化交界，北与益阳、桃江毗连。东西最大跨度88 公里，南北纵长 69 公里。宁乡县现辖菁华铺、喻家坳、沙田、沩山4 个乡，大屯营、道林、花明楼、东湖塘、夏铎铺、坝塘、资

18、福、灰汤、流沙河、青山桥、龙田、巷子口、黄材、老粮仓、煤炭坝、双凫铺、横市、大成桥、回龙铺、双江口、金洲21 个镇，玉潭、城郊、白马桥、历经铺 4 个街道，总面积 2906 千米，总人口 144 万人。县人民政府驻地不变 金州大道 5 段 。另管理 1 个国家级经济开发区 湖南宁乡经济开发区 、一个省级经济开发区 宁乡高新技术开发区 。.wd经济和社会开展状况经济和社会开展状况2021 年宁乡县实现地区生产总值 GDP835.05 亿元，比上年增长14.1%。其中第一产业实现增加值90.73 亿元，增长 4.4%；第二产业实现增加值 578.02 亿元，增长 16.6%；第三产业实现增加值16

19、6.3 亿元，增长 10.3%。按常住人口计算，人均GDP 达 69797 元。县域经济根本竞争力前移5 位，位居全国百强第 56 位，中部第 3 位。宁乡县三次产业构造由上年的11.6:68.5:19.9 调整为 10.9:69.2:19.9。工业增加值占 GDP 的比重为 62.7%，比上年提高 1 个百分点。第一、二、三次产业对经济增长的奉献率为 3.3%、82.1%、14.6%，分别拉动 GDP 增长0.5、11.6、2.0 个百分点。2021 年实现地区生产总值 GDP1002.17 亿元，比上年增长 12.1%。其中第一产业实现增加值109.72 亿元，增长 4.9%；第二产业实现

20、增加值675.55亿元，增长 12.7%；第三产业实现增加值216.90 亿元，增长 13.0%。按常住人口计算，人均 GDP 达 81680 元。估价对象所在 光谷片区作为武汉经济开展极的定位信息高科技基地，在开展产、学、研的同时，全方位一体化地协调开展。规划目标为 满足人的生活、工作、文化、教育、娱乐、购物、休闲等综合性城市功能需求。开发商实力强、品牌大，万科城市花园、剑桥春天 、巴黎豪庭、蓝域国际等楼盘开发气势如虹。房地产市场分析房地产市场分析光谷区域内 高校和 大专院校、科研机构众多，人 流量极大 ，特别是学生、家长等等消费群体是旅馆稳定的消费源。四四、最最高高最最正正确确使使用用分分

21、析析估价对象位于长沙市宁乡县玉潭镇新康路兆基君城 ，大厦本身登记为商务用途，旁边为关山口公交车 车站，环境好，地段好， 繁华程度高，交通方便，人流量大，区位价值有很大潜力。根据最高最正确使用原那么和合法原那么.wd的分析，保持现状是最正确用途。五五、估估价价方方法法选选用用估价人员在实地勘察的根底上，对委托方提供的各种资料进展了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和武汉市房地产市场的实际情况，决定采用市场法和收益法来测算委估房地产的价格。市场法： 首先遵循比拟法可比实例的选取原那么，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档

22、次、建筑构造一样或类似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进展分析，建立估价对象与可比实例的价格可比根底，并分别进展交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正，求取估价对象房地产的比准价格。收益法：就是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。六六、估估价价测测算算过过程程1、选择估价方法。该房地产是出租的旅馆，为收益性房地产，用收益法估价，选用收益法中的报酬资本化法。2、搜集资料。通过调查，搜集的有关资料和情况如下：1收入按房间和相应的价格计。可供入住的房间：单人间： 100 元161600 元

23、双人间： 120 元101200 元三人间： 135 元5675 元 2入住率为 60%3酒店营业本钱：根据市场调查，一般酒店房间耗用、折旧和相关人员的工资占毛收入 40%4维修费：按房屋重置价的1.5%2%5管理费：对出租房屋进展的必要管理所需费用，一般按年收入的2%5%。 6保险费：按房屋重置价或房屋现值以保险费率，我国的保险费在0.15%0.2%。.wd7税金：依据待估地所在城镇房屋出租时应缴纳的有关税费文件、规定确定，一般有房产税 按年收入的 12%计 、营业税 按年收入的 3% 、城市维护建立税 7%、教育费附加 3%等。 8设该房屋收益年限为有限年，不 计算房屋折旧费3.测算年有效

24、毛收入：年有效毛收入 =1600+1200+67560%3012=750600 元4、测算年运营费用维修费：按建筑物重置价的1.5计算， 武汉市房屋重置价格标准 规定钢筋混凝土构造一等 房屋重置价格 为 1150 元/ m2：年维修费 1150571.581.59859.8 元管理费：取年收入的 3，那么：管理费 750600322518 元保险费按房屋重置价乘以保险费率2，那么：保险费 1150571.5821314.6 元税费：房屋出租应纳税金 房产税按年收入的 12%计 、营业税 按年收入的 3% ，其余税费按年收入 的 3%计算那么：75060012%+3%+3%=135108 元上述

25、、总费用年运营费用 合计为 168800.4 元5.计算年净收益年净收益 75060075060040%-168800.4281559.6 元6.确定报酬率 用累加法 工程数值无风险报酬率4.0%投资风险补偿3.0%管理负担补偿0.1%缺乏流动性补偿1.5%易于获得融资的好处-0.5%所得税抵扣的好处-0.5%.wd报酬率7.6%6.计算房地产的价格委估对象建筑物土地使用年限为50 年，至今已使用 9 年，剩余使用年限为 41 年，所以估价对象收益年限为41 年。因此收益价格=281559.6/7.6%11/17.641=3520886 元房地产单价 =3520885.8571.58=6160

26、 元/m2估估价价结结果果如如下下：房房地地产产价价格格及及单单价价小小写写大大写写总格3520886 元叁佰伍拾贰万零捌佰仈拾陆元单价6160 元/m2陆仟壹佰陆拾元每平方米 xxxxxxxxxxxxxxxxxx二 0 一七年 5 月 10 日 市场比拟法测算估价对象价格具体思路：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有较强相关线、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进展分析比拟和修正，评估出估价对象的市场价格。采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似委估房地产 档次市场价格进展比拟，根据估价人

27、员对 武汉市房地产市场的了解，分别选取如下可比实例：1.确定比拟因素比拟案例委估房产联峰大厦第 15层关山高新大厦第8 层国光大厦第 12 层地理位置洪山鲁磨路武汉洪山区珞瑜路洪山区关南后山小区交易价格(元/m2)598848995667交易情况正常正常正常正常交易时间2021.122021.62021.10.wd区域因素一般较好一般较好个别因素一般较好一般较好2、确定比拟因素系数见下表比拟案例委估房产联峰大厦第 15层关山高新大厦第8 层国光大厦第 12 层交易价格(元/m2)598848995667交易情况100100100100交易期日100100100100区域因素1001051001

28、03个别因素100105971043.比准价格确定比拟案例委估房产联峰大厦第 15层关山高新大厦第8 层国光大厦第 12 层交易价格(元/m2)598848995667交易情况100100/100100/100100/100交易期日100100/100100/100100/100区域因素100100/105100/100100/104个别因素100100/105100/98100/103比准价格543149995290根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，那么：5431499952903=5240 元/ m2估估价价结结果果确确定定估估价价结结果果如如下下：房房地地产产价价格格及及单单价

29、价小小写写大大写写总总格格2 29 99 95 50 07 79 9 元元贰贰佰佰玖玖拾拾玖玖万万伍伍仟仟零零柒柒拾拾玖玖元元单单价价5 52 24 40 0 元元/ /MM2 2伍伍仟仟二二佰佰肆肆拾拾元元每每平平方方米米 xxxxxxxxxxxxxxxxx.wd二 0 一七年 5 月 10 日七估价结果确定七估价结果确定综合比拟两种方法，结合估价师自己的专业知识和经历，市场法权重取 0.8，收益法权重取 0.2,那么最后的价格等于：29950790.8+35208860.2=3100240.4 元取整为 3100240 元房地产价格及单价小写大写总价3100240 元叁佰壹拾万零贰佰肆拾元

30、单价5424 元/m2伍仟肆佰贰拾肆元每平方米 xxxxxxxxx法定代表人： 二 0 一七年 5 月 10 日 附件附件.wd假设能觅得一方喜欢的山水，在空旷的风里，种上淡暖如许，清欢如许。我愿用无尘的诗句，沾染些许晨露，轻叩那些老去的时光，让曾经的你我，重走一遍依旧开满鲜花的小径。时光里的我们，不说话。只是凝望着彼此旧时的模样，任凭花落清溪，任凭日暮烟霞。陌上的时光，匆匆如流。指尖，一直贪恋着世间所有的暖香。而那些没有着落过往，早已随风而散。往事已旧，一切，终会在念与不念，忘与不忘之间，莞尔一笑，变得风轻云淡。岁月的风，就这样翩跹而过。还好，总有一些不离不弃的相伴，安暖着岁月的荣辱沧桑。然

31、后，在玲珑的小字里尘埃落定。珍惜着，不早也不晚的缘分。愿你永远在我文字的四季，可以与那些草木葳蕤的深情一样，青青又青青。纵使某天，错过了所有，只剩下一个人忧伤，也不要怪罪时光。时光里那些牵过的手，给错的爱，都是情不由衷。开场与完毕，一样美丽。我们应该，原谅时光，记住爱！那些过往里的施与舍，恩与惠，何必计较太多。我们在山水间喂养清风，在草木间描摹明月，云淡风轻一天又一天。任凭年华一去不返，依旧无怨无悔，不负岁月，不负时光。那些风花雪月的重逢与离别，终将陨落在时光深处，被过往的烟尘一一覆盖。当时光里，那些被岁月漂白的光阴，再回首时，风住尘香，缘已渺渺，我们也不必遗憾。苍茫处，风景依旧，繁华笙歌，人

32、事无恙。那些散落在流年深处的芬芳，也是依旧静美如初，相宜静好。不如，安静着，于寂寂红尘中，为自己开一扇般假设门，将一切浮云过往都放逐在红尘之外，只留一颗琉璃心，只守一池为我而开的莲荷，一粥一饭，一笔一墨，闲渡流年。未来的路，那么远。从未想过会遇见谁，也从未想过会错过谁。今朝，一壶浊酒，一扑流萤，几许明媚，几许嫣然，我依然是那个朴素的琉璃女子。不敷衍，不趋势，简单的行走，简单的生活，简单的爱与被爱。当时光里，那些被光阴漂白的过往，再回首时，风住尘香，缘已渺渺，我们也不必遗憾。苍茫处，风景依旧，繁华笙歌，人事无恙。那些散落在流年深处的芬芳，也是依旧静美如初，相宜静好。假设是，光阴辞去旧年，初心不改。我依然愿意，在心里种半亩花田，在文字里养一个春天。这样，无论你来不来，在不在