浅谈中国个人住房贷款的证券

1、浅谈中国个人住房贷款的证券化09705班 0907534073 唐云花摘要：近几年来,我国房地产市场不断升温,个人购房热情空前高涨,住房贷款需求也飞速增长,自1998年启动住房抵押贷款以来,个人住房贷款规模年均增长率接近30%。截止到2005年年末,个人住房贷款余额己达到1.84万亿元,占GDP比重的10.2%。随着住房体制改革的不断向前发展，我国住房抵押贷款开始出现并快速发展起来的，由于我国经济发展现状，如个人信用制度不健全，抵押制度和抵押担保保险制度建设相对滞后等一系列问题，导致了商业银行的风险增大。2001年加入世贸组织后，提高我国商业银行的资本充足率和盈利能力变得非常紧迫，与此同时金融

2、的竞争加剧，金融产品种类贫乏，住房市场巨大的资金需求都要求我们积极探索符合我国的住房抵押贷款证券化模式，这是大势所趋。但是与住房抵押贷款证券化发达国家相比较，我国证券化的特殊动力机制以及住房抵押贷款一级市场的特点，又决定了在我国，住房抵押贷款证券化还算是个“早产儿”，需要适宜的发展条件和努力试探。“建元2005-1份额人住房抵押贷款支持证券”是国内首个住房抵押贷款证券化产品，这是以中国建设银行作为试点单位的，从此开创了国内住房抵押贷款证券的先河。接下来我国就在这条道路上不断的摸索着，使住房抵押贷款证券化不断的带动我国经济的发展和促使社会的稳定、进步。关键词：个人住房贷款，资产证券化，防范1、

3、我国个人住房贷款证券化的必要性 1.住房抵押贷款证券化有利于分散银行的流动性风险。商业银行发展贷款证券化可以优化其资产负债结构且能增强各商业银行资产的流动性，从而达到降低和分散抵押贷款风险的目的，扩大房地产交易市场。但是由于个人住房贷款余额在不断的上升导致商业银行的资金来源越来越趋于短期，银行很容易就出现流动性不足，并且陷入资金金周转不良的状况，从而导致银行出现流动性危险。 2.可以弥补房地产业资金缺口.我国房地产开发商大多数进行的都是短期投资，开发房地产物业的主要目的是用于出售而不是自己消费。因此，购买者的购买欲和支付能力就成为房地产开发商能否尽快偿还银行贷款缓解资金压力的关键因素。近年来，

4、国内市场上房地产价格与买主有限的购买力形成强烈的反差，房价收入比远远高于国际公认的水平，国际上房价是家庭年收入的3至5倍，而我国的房价是家庭年收入的7至12倍；这对于房地产商的资金运转能力提出了很高的要求。但发展住房抵押贷款证券化对我国房地产业却有着重大意义，不仅可以增加银行的住房信贷资金来源和筹资渠道，提高了银行自身的信贷能力，而且住房抵押贷款券化解决了住房贷款长期资金运用和存款资金短期来源的矛盾，形成了银行资产的良性循环。 3.促进住房抵押市场的规范化发展。在住房抵押贷款证券化过程中，通过设计标准化的住房抵押贷款购买准则，发行标准化的住房抵押贷款证券，有利于促进住房抵押资料的标准化进程，同

5、时也可以促进证券市场的发展。住房抵押贷款证券实行浮动利率，以未来现金流作为偿付基础，具有流动性强、收益高、风险低的特点，有较高的投资价值。发行以住房抵押贷款资产为担保的证券，满足了很大一部分投资者的投资需求，对完善我国金融体系有重要作用 4.有利于促进资本市场健康发展。有利于融资工具的多样化资产证券化靠信用增级吸引投资者与传统融资方式大不相同它会增加我国资本市场上融资工具的可选择性。发展证券化融资能促进资本市场的现代化和与国际资本市场接轨资产证券化要求有一个完备、规范的制度环境包括税务制度、财会制度、信用评级制度、金融担保制度等资产证券化还要求有一批高素质的金融专业人才所以推行证券化有利于促进

6、资本市场的现代化我国是一个资金短缺的国家努力提高抵押支持证券的信用级别在国外资本市场上吸引投资是发展证券化融资的主要目的之一而且在证券化过程中与国外的评级公司、担保公司都会开展合作所有这些都将把我国的资本市场与国际市场紧密地联系起来。二、我国个人住房贷款证券化所面临的问题1.房地产市场的产权关系尚未理顺制约我国住房抵押贷款证券化的发展。明晰的房产权是进行住房抵押贷款的基础，也是进行贷款证券化的基础。目前我国城镇居民住房的产权形式大多尚未理顺。近几年来，有些地方建设与出售给居民的准商品房，其中政府有土地、政策上的投入，因而享有部分产权。由于政府、开发商和居民三者所占的产权比重很难界定，这就造成了

7、房地产市场上的房屋产权处于不完整状态。这样，在违约情况下处理房屋以保护贷款人相关利益的基本问题就难以得到解决。这种产权不明晰的情况长期存在，会间接影响到住房抵押贷款一级市场的需求。2.发起人实施证券化的动机不强烈制约我国住房抵押贷款证券化的发展。虽然中国工商银行和中国建设银行均向中国人民银行和银监会提交过住房抵押贷款证券化的方案，其他商业银行都没有积极实施证券化的意向。通过风险和收益的分析会发现，我国银行实施住房抵押贷款证券化的动力不足。3.住房抵押贷款信贷资产的规模会制约我国住房抵押贷款证券化的发展。 作为银行向居民个人发放的贷款中最适合证券化的资产之一的住房抵押贷款。由于我国的个人住房贷款

8、大体上是近年开办的新业务，是在银行商业化运作的前提下按照市场规则设计的贷款，吸收了国外银行在产品设计、制度建设、风险管理等方面成熟的经验，具有进行证券化良好的基础。但另一方面，个人住房货款业务开办时间较短，住房抵押贷款规模太小。由于没有相当规模的住房抵押贷款的积累，难以形成有相似条件的抵押贷款组群，体现不出抵押贷款证券化的规模经济效益，由此约束着我国住房抵押贷款证券化的发展。4.住房抵押贷款操作上的无序化、非统一性会制约我国住房抵押贷款证券化的发展。形成住房抵押贷款组群的前提之一就是贷款条件等贷款要件的标准化，遗憾的是，据我国的现实状况，银行办理住房抵押贷款还处于试验阶段，未形成全国统一的贷款

9、标准和贷款格式，尽管中国人民银行下发了统一的个人住房贷款办法，但各个地方、各个商业银行之间在具体操作上还没有形成全国统一的标准化的住房抵押贷款体系，由此制约我国住房抵押贷款证券化的发展。 5.投资者的结构性缺陷会制约我国住房抵押贷款证券化的发展。 抵押贷款证券是一种结构非常驻复杂的证券，大多数个人投资者因难以进行深入的分析和预计而购买热情不高，所以主要依靠机构投资者参与投资。但是，我国机构投资者参与证券市场的领域和参与程度都受到法律的严格限制，如根据保险法的规定，保险资金不得投资于企业证券和资产支持证券，人寿保险金、养老基金等的投资方向和金额也有明确的法律制约。所以，必须培育机构投资者，扩大市

10、场需求。6.有关法律制度中存在的一些缺陷会制约我国住房抵押贷款证券化的发展。商业银行法没有规定商业银行是否可以通过发行抵押贷款支持证券（债券）的形式出售贷款、筹集资金。这就使我国商业银行进行资产证券化进程受到商业银行法律制度的约束。此外，我国有关住房抵押贷款证券化过程所涉及的住房抵押贷款证券化必然涉及银行与借款人之间借贷合同的债权转让问题、贷款真实出售问题、评估机构的过错处理问题、证券化交易的会计处理准则问题，以及相关的税收问题，目前无相关的法律法规规定或相关规定带来了麻烦。这样也就会大大地约束我国住房抵押贷款证券化的发展7.债券市场的规模小、流动性不足以及信息披露失真等现状会制约我国住房抵押

11、贷款证券化的发展。 住房抵押贷款证券主要是金融债券，目前，我国债券市场的规模较小，主要品种是国债，普通企业债券和金融债券的规模都不大，并且，目前我国债券市场缺乏流动性，能够在上海和深圳证交所上市的债券以大型中央企业债券为主，大多数债券不能上市公开交易，只能以私募的方式发行，另外，对金融机构提供真实、准确信息的保障和监管力度与先进国家仍然有相当的差距，这种债券市场的现状客观上制约着住房抵押贷款证券化的发展。8.证券化人才的缺乏会制约我国住房抵押贷款证券化的发展。住房抵押贷款证券化是一项综合性很强的融资业务，证券化的设计、运营及其所涉及的证券设计、销售、担保、评估、财务会计等各个环节，均需要大量高

12、素质的具有先进金融、财务、市场、法律知识和实践经验的专业性人才。但是，对于资产证券化进程过程来说，我国现有的这方面人才在数量和质量上都很缺乏，由此当然会制约我国住房抵押贷款证券化的发展。3、 关于我国个人住房贷款证券化的建议1.扩大及完善住房抵押贷款一级市场一个具有相当规模的一级市场是对推行住房抵押贷款证券化相当大的支持，反之就不能确保住房抵押贷款证券化的健康发展。要做到具有标准化的条款，调整抵押贷款一级市场上的贷款方式，建立高效运作的信息系统，还要建立和完善信用担保机构。2.建立证券化专门机构专业操作资产证券化的中介机构SPV在资产证券化运作中处于一个核心的地位。在我国，设立SPV受到诸多的限制，但没有SPV就难以实现资产证券化的“风险隔离”。信贷资产证券化试点管理办法明确了通过信托进行资产证券化的方式。不论是华融资产管理公司、工商银行，还是目前作为资产证券化试点的国开行和建行，都采用了信托的方式来实现“真实出售”和“破产隔离”。因此，在遵照信托法赋予信托财产的独立性和信托投资公司资金信托暂行管理办法对信托公司的固有资金和信托资金应分设不同的部门、由不同的高管人员负责等规定的基础上，我国信托业应严格执行信贷资产证券化试点管理办法，同时，要加强政府部门的监管力度和信托业自律约