买卖合同管辖法院与买卖合同精品再审案例汇编

1、买卖合同管辖法院与买卖合同精品再审案例汇编买卖合同管辖法院签订买卖合同时如何有效约定管辖法院？张国华企业对外签订买卖合同，经常涉及“约定管辖"。十一届全国人大常委会第二十八次会议通过的关于修改民事诉讼法的决定，对“约定管辖”进一步作出明确规定。我们应注重理解和运用，适当约定较为便利、合适的法院打官司，以节省诉讼成本，达到诉讼目的。“约定管辖"须 符合法定规则。笔者在多年的法制服务活动中，发现有些企业想方设法、费尽口舌争取到管辖条款，却因约定欠妥而得不到法院认可，到头来空忙一场，还因管辖异议，被人为拖延诉讼，贻误时机，实在可惜。请看以下案例：案例一：某不锈钢制品公司与山东的某

2、贸易公司签订供销合同一份，约定不锈钢制品公司向贸易公司供应不锈钢紧固件。为保障货款回笼，不锈钢制品公司提议写出约定：“如发生纠纷，由不违约方所在地的人民法院解决。"合同签订、送出30多万元货后，贸易公司退退不付 款。为此，不锈钢制品公司向本市法院起诉。但诉状送 达被告时，贸易公司却提出管辖权异议。法院经审查认为，在审理前无法判定谁才是合同约定的“不违约方"。裁定将案件移送到被告即山东贸易公司所在地法院处理。案例二：赵 某经朋友介绍认识 了在上海办公司的沈某，两人一见如故。当赵某拿出以往格式合同打算 给对方签字 时，沈某仔细看过提出补充条款：“如发生争议，应协商解决；协商不成

3、，则 交由乙 方（指沈某公司）所在地法院裁定 "。赵某为了公平，要求把条款改为“交由甲方（指甲方工厂）或乙方所在地法院管辖 "，终于达成协议。签约后，赵某按时送货到对方公司，可左等右要就是追不到货款，则一纸诉状送给本市人民法院。立案庭法官看后告诉他，由于约定的管辖条款无效，须到对方所在地法院起诉。案例三：原告某金属材料有限公司与南通某贸易有限公司签订钢材买卖合同，双方约定：如发生争议协商不成，则向*市中级人民法院提起诉讼。因该案标的额不超过95万元，属基层 法院管辖范围，承办法官查明事实后，将该案依法移送。那么，究竟应如何有效地约定管辖法院呢？归纳起来，应 把握“五个只能和

4、不能"及“两个不得"。一是只能约 定一审法院，不能约定二审法院。根据我国法律规定，一审法院确定后，二审法院则按照级别管辖的规定当然确定。一审判决、裁定后当事人上诉的，只能上诉至一审法院的上级法院，而不得向其他法院上诉。二是只能约定有联系的法院，不能约定无联系的法院。根据我国新民事诉讼法第34条规定，合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以选择的管辖法院，包括被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，超出该范围任意选择的，不具有法律效力。三是只能约定一个法院，不能约定多个法院。所选择的管辖法院必须确定、唯一。按最高人民法院

5、关于适用民事诉讼法若干问题的意见第24条规定，双方当 事人选择两个以上人民法院管辖的，选择管辖的协议无效。案例二中的管辖法院条款之所以无效，是因为赵某约定的法院既有原告所在地又有被告所在地，不符合明确、唯一的要求。再例如在合同中约定由“甲方住所地法院和乙方住所地法院管辖"，也 应认定是约定了两个以上法院管辖，该约定无效。四是只能明确约定，不能模糊约定。当事人选择管辖法院必须是明确的。如有的公司约定“在甲方所在地按照合同法处理 "。其本意是在甲方所在地法院诉讼，但是“按照合同法处理"的方式有多种。对方提出管辖异议后，法院认定异议有效，则裁定移送管辖。其实，该公司完全

6、可以约定发生争议“向甲方所在地人民法院起诉。"五是只能以书面约定为准，不能以口头约定为凭。约定管辖法院是要式行为，我国民事诉讼法规定，协议管辖必须以书面形式，可以是合同中的协议管辖条款，也可以是在诉讼前达成的选择管辖的协议。如果合同中未约定管辖法院，仅口头达成协议，即使对方予以认可，在没有签订书面约定管辖协议的情况下，该口头约定仍不能采用。“两个不得"，即约定管辖不得违反民事诉讼法对级别管辖和专属管辖的规定。法院对于级别管辖是有硬性规定的。某案件按性质或者标的额应当由基层人民法院管辖的，如果选择由中级或者高级人民法院管辖，这种约定就无效。案例三就属这种情况。我们应按其诉讼标

7、的额选择相应的人民法院管辖。至于专属管辖，是指法律强制规定某类案件只能由特定法院管辖，其它法院无权管辖，也不允许当事人协议变更管辖。与其他法定管辖相比，专属管辖具有优先性、排他性与强制性。如因不动产、港口作业、继承遗产发生的纠纷，都 属于专属管辖的范围，还有涉外专属管辖案件，都 不得通过约定管辖而更改。当然，依法 约定管辖法院，避免约定无效，这仅是基本前 提。要使管辖约定既利于自己维护合法权 益，又能使对方接受，还有不少策略、技巧 有待探讨掌握。篇二：最高人民法院关于在确定经济纠纷案件管辖中如何确定购销合同履行地的 规 定。最高人民法院关于在确定经济纠纷案件管辖中如何确定购销合同履行地的规定1

8、 9 96 年 9 月 1 2 日法发 （ 1 9 9 6 ） 2 8号各省、自治区、直辖市高级人民法院， 解放军军事法院：为了便于当事人诉讼和人民法院审判，减少案件管辖权争议，根据 中华人民共 和国民事诉讼法第二十四条的规定，经本院审判委员会第八百三十七次会议讨论通过，对确定购销合同履行地问题作以下规定：一、当事人在合同中明确约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地。当 事人 在合同中未明确约定履行地点的，以约定的交货地点为合同履行地。合同中约定 的货物到 达地、到站地、验收地、安装调试地等，均不应视为合同履行地。二、当事人在合同中明确约定了履行地点或交货地点，但在实际履行中以书面方 式

9、或 双方当事人一致认可的其他方式变更约定的，以变更后的约定确定合同履行地。 当事人未 以上述方式变更原约定，或者变更原合同而未涉及履行地问题的，仍以原合同的约定确定履行地。三、当事人在合同中对履行地点、交货地点未作约定或约定不明确的，或者虽有 约 定但未实际交付货物，且当事人双方住所地均不在合同约定的履行地，以及口头购 销合同 纠纷案件，均不依履行地确定案件管辖。本规定自公布之日起执行，本院以前有关购销合同履行地的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。最高人民法院关 于适用法发 1 9 9 6 2 8 号司法解释问题的批复法释 （1998） 3 号（199 8 年 2 月 1 0 日最高人民

10、法院 审判委员会第 9 6 0 次会议通过，自 1 9 9 8 年 2 月 1 9 日起施行）山东省高级人民法 院：你院关于如何适用最高人民法院法发19 9 6 2 8号文件确定购销合同履行地问题的请示收悉。经研究，答复如下：最高人 民法院法发 1 9 9 6 2 8号关于在经 济纠纷案件管辖中如何确定购销合同履行 地的规定，是一项关于人民法院案件管辖问题 的程序性规定。不论购销合同是在该 规定生效前签订的还是生效后签订的，凡在该规定生 效后起诉到人民法院的购销合同 纠纷案件，均应适用该规定，而不再适用最高人民法院 关于适用中华人民共和国 民事诉讼法若干问题的意见第 1 9 条的规定。此复附：

11、 中华人民共和国民事诉讼 法：第二十四条因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管 辖。第二十五条合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行 地、 合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法对级别 管辖和专 属管辖的规定。关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见： 1 9 、购销合同 的双方当事人在合同中对交货地点有约定的，以约定的交货地点为合 同履行地；没有约定 的，依交货方式确定合同履行地；采用送货方式的，以货物送达 地为合同履行地；采用自 提方式的，以提货地为合同履行地；代办托运或按木材、煤 炭送货办法送货的，以货物发 运地为

12、合同履行地。购销合同的实际履行地点与合同中 约定的交货地点不一致的，以实际 履行地点为合同履行地。篇三：如何确定买卖合同纠纷案件的管辖权。本 案 如 何 确 定 买 卖 合 同 纠 纷 案 件 的 管 辖 权 作 者 ： 林 诒 高 发 布 时 间 ： 20*-06-2811:10:52 、案例20*年H月21 0,原、被告签订工矿产品购销合同一 份，合同第三条交货地点、方式中约定“由供方（即原告）送货至需方（即被告）仓库或指定地点 " 。原告完成供货义务后，双方于 20* 年 7月 3 日共同确认出具了一份对账单，载明被告尚欠原告货款 155 万余元，但对付款方式和付款地点未作约

13、定。原 告以接受货币一方所在地为履行地为由，向原告所在地法院起诉被告偿付货款。二、分歧对本案的履行地及其管辖法院存在不同看法：第一种意见认为：双方共同出具的对账单，对付款方式和付款地点未作约定。根据合同法第六十二条第三项的规定，履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行。根据本案对账单，原告是接受货币的一方，本案的履行地应在原告一 方，根据民事诉讼法第二十四条的规定，作为合同履行地的原告所 在地人民法院法院 对本案有管辖权。第二种意见认为：本案的对账单是基于双方签订了工矿产品购销合同而 成立 的买卖法律关系，应以该买卖合同的履行地确定管辖，根据最高人民法院关于 在确定经 济纠纷案件管

14、辖中如何确定购销合同履行地的规定，交货地点为该买卖合同的履行地，作为合同履行地的被告所在地人民法院法院对本案有管辖权。三、管辖权的确定依据买卖合同（即购销合同）纠纷管辖权的确定依据有民事 诉讼 法第二十四条“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地人民法院 管辖" 的规 定；关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见（以下简称民诉意见）第 1 9 条“以约定的交货地点为合同履行地；没有约定的，依交 货方式确定合同履 行地；实际履行地点与合同中约定的交货地点不一致的，以实际履 行地点为合同履行地 " ； 最高人民法院关于在确定经济纠纷案件管辖中如何确定购 销合同履行

15、地的规定（以下 简称规定）“以约定的履行地点或交货地点为合同 履行地。 " ；民法通则第八十八 条“（合同）履行地点不明确，给付货币的，在 接受给付一方的所在地履行，其他标的在 履行义务一方的所在地履行 " ；合同法 第六十二条“履行地点不明确，给付货币的，在 接受货币一方所在地履行；交付不动 产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务 一方所在地履行。 " 、第一百四 十一条“出卖人应当按照约定的地点交付标的物 " 、第一百 六十条“买受人应当按照 约定的地点支付价款 " 等等。实务中，对以确定管辖的被告住所地 争议不大，但是， 由于对买

16、卖合同履行地的不同理解，使得此类纠纷引发的管辖权争议问 题较多，前述 就是典型的案例。四、合同履行地的理解所谓“合同履行地 " ，通常认为是“合同规定履行义务的地点" ，也即义务清偿地点。可具体到个案中，由于买卖合同是“出卖人转移标的物 所有权于买 受人，买受人支付价款 " 的法律行为，这决定了买卖合同是双务有偿合 同，因此买卖合同的 双方既是权利人又是义务人，不管是出卖人还是买受人都必须履 行相应的义务。具体说 来，出卖人必须履行交付约定标的物的义务，而买受人则必须履行支付约定价金的义务。合同法对买受人的主要义务规定了三条（第159、 160、 161 条），要

17、求买受人在约定的时 间、地点，将约定价款的所有权转移给出卖人，对 出卖人的主要义务规定了四条（第 135、136、138、141 条） , 要求出卖人在约定的 期限、地点，将标的物或提单交付买受人 并转移所有权。既然存在买方主要义务履行 地（即交付价款地）和卖方主要义务履行地 （即交货地），那么，买卖合同的主要履 行地自然也应是两个（有些情况下可以合二为 一），还可能有一些与履行该合同有关 的地点，如：货物到达地、到站地、验收地、安装 调试地等，理论上讲这些有关地点 均是合同履行地。五、管辖的确定既然一个买卖合同因有两个履行行为而有可能有两个以上不同的 合同 履行地，那么，这如何确定管辖法院呢

18、？民事诉讼法第二十四条规定“因合 同纠纷提 起的诉讼，由被告住所地或合同履行地人民法院管辖 " ，该规定是确定所有 合同管辖的一般 性规定，理应适用于确定买卖合同的管辖，按该条的本意，与买卖合 同有关的履行地（包 括接受价款地等）法院本应都有管辖权，但民诉意见对买卖 合同的履行地作了专门规 定，第 1 9 条“以约定的交货地点为合同履行地；没有约定 的，依交货方式确定合同履行 地；实际履行地点与约定不一致，以实际履行地点为合 同履行地 " 。而规定对买卖合同 的履行地作了最狭义的规定，仅以约定的履行地 点或交货地点为买卖合同的履行地，其它 地点（应包括价款接受地点等）均不应

19、视为 合同履行地。既然有了对买卖合同履行地的专 门规定，那么，对买卖合同的履行地只 能作狭义的理解，就不应按民事诉讼法第二十 四条作广义的理解。还要值得注意 的是规定和民诉意见第 1 9 条有冲突，因规 定的颁布生效在后，故对买 卖合同的履行地及管辖权的确定自然应适用规定。对 规定笔者的理解：1、当事人在买卖合同中明确约定了履行地点或交货地点的，以约定的交货地点或履行地点为合同履行地，那么，上述地点的法院对本案有管辖权。2、如果当事人在合同中明确约定了履行地点或交货地点，但在实际履行中以书面方式或双方当事人一致认可的其他方式变更原约定的地点，以变更后的约定确定合 同履行 地。否则，仍以原合同的

20、约定确定履行地。这里的其他方式应包括双方实际已交付和接收地点，即以实际交货地点作为履行地而确定管辖。3、当事人在合同中虽有约定的履行地点或交货地点，但未实际交付货物，且当事人双方住所地均不在合同约定的履行地，不依履行地确定案件管辖，即按被告住所 地确定管 辖当事人在合同中对履行地点、交货地点未作约定或约定不明确的，无论是否实际履行或交货，均不依履行地确定案件管辖，即按被告住所地确定管辖。5、口头购销合同纠纷案件，均不依履行地确定案件管辖。即按被告住所地确定 管 辖。六、存在问题值得注意是如果当事人在合同中虽有约定的履行地点或交货地点，但未实际交付货物，且当事人一方住所地在合同约定的履行地，规定

21、中没有明确 如何确定 案件管辖，笔者认为理应按被告住所地确定管辖。即只要未实际交付货物，按被告住所地确定管辖。对是否已实际履行，存在一个程序和实体审查的问题，原告 方往往认为自己已 经履行了义务，故在履行地法院起诉，而被告方可能以对方没有履 行而抗辩，要求被告住 所地法院管辖，司法实践中，法院往往以是否实际履行属于实 体审查范围，在程序阶段就 以原告的诉请确定管辖。发生上述问题的原因，可能在于 管辖权异议纯属程序问题，当事 人之间法律关系定性属实体问题，程序审查不应审查实 体问题。如此认识则过于机械，因 为，许多程序问题的确定，必须依赖实体问题的正 确认定，如特别地域管辖就是依不同性 质、种类

22、的实体关系来划分的，实体关系的性 质、种类不同，是适用不同管辖规定的连接 标志。所以，就被告依实体关系而提出的 管辖权异议，法院审查的关键就在于当事人之间 属何种性质、种类的实体关系，不能 简单以“据原告诉称双方应属于某种关系" 而确定管辖。七、该案的处理前述的案例双方虽然有对账单，载明被告尚欠原告货款155 万余元，但是，必须查明被告欠原告货款的原因，即被告是基于什么事实、原因欠了原告 155万余元，对发生争议的合同纠纷分清是什么性质的合同，这才是双方法律关系的真实所 在。如果被告曾向原告借款，而仍有 155 万余元未还，说明双方之间存在 借贷关系，因而没有问题。但是本案原告所在地

23、因原告是属接受的给付货币一方而被认定为合同履行地就 双方是基于买卖合同关系而产生纠纷，对账单只是对以前的 发生的事实加以追认和明 确下来，仅是一个“从合同 " 而已，应按该“主合同 " 即买 卖合同约定的交货地点作为合同 履行地确定管辖。该案合同约定“由供方送货至需方 仓库或指定地点 " ，因此，需方仓库或 指定地点为该买卖合同的履行地，作为合同履 行地的被告所在地人民法院法院对本案有管 辖权。八、结束语买卖合同精品再审案例房屋买卖纠纷的典型案例共 10则20*-11-14胡光明律师民事审判参考本文主要 从 最高人民法院公报 （20*年）及民事审判指导与参考 （2

24、0*年第1辑）中专题收 录关于房屋买卖纠纷的典型案例共 10贝V,其中含有最高院指导案例一则。须 提示，案例4 与案例10主要是关于房屋买卖中本约合同与预约合同的界定；案例 5与案例9主要是关于 房屋买卖合同有效，但所有权转移存有障碍的情形；建议结合起来阅读。1、 湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案（20* ）民抗字 第24 号最高人民法院公报20*年第1期）【裁判摘要】1、人民法院审理检察机关抗诉的再审案件一般应以原审审理范围为限。当事人的诉讼请求不同于支持其提出请求的理由和依据，如当事人提出请求的理由和依据不同于检察机关抗诉所提出的理由和依据，并不意味其申请抗诉的请求未获得

25、检察机关抗诉支持；当事人的再审请求未超出原审审理范围的，人民法院再审中应予审理。2、 在房地产幵发企业委托代理机构销售房屋的情况下，房地产幵发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖，属于其选择和监督委托代理人的经营风险，不得转嫁于购房者，房地产幵发企业以此为由主张最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条规定的惩罚性赔偿应予免除的请求，人民法院不予支持。【相关法条】最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利

26、息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；20*年第（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。"2、徐州大舜房地产幵发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案（最高人民法院公报12 期）【裁判摘要】房地产幵发企业以规避国家对房地产行业调控为目的，借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金的，如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示，则该情形符合中华人民共和国合同法第五十二条第（三）项的规定，应当认定合同无效。【相关法条】合同法第五十二条：有下列情形之一的，合同

27、无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。3、宋宇与北京盛和发房地产幵发有限公司、广东粤财投资控股有限公司、北京城乡建设集团有限责任公司商品房预售合同纠纷案 （20*）民提字第331号，最 高人民法 院公报20*年第3期）【裁判摘要】买受人与幵发商均主张双方之间存在真实有效的商品房买卖关系，并依据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗

28、买受人”的规定，对抗承包人建设工程价款请求权，但在签订购房合同、支付购房款等重要事实上存在众多疑点，双方多次陈述不一、前后矛盾，据以认定双方之间存在真实的商品房买卖关系的依据明显不足。在此情况下，买受人请求幵发商按照商品房买卖合同约定，办理房屋过户登记的，应予驳回张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案（最高人民法院公报 20*年第H期）【裁判摘要】预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是

29、看见此类协议是否具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包 括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件 及日期，同时出卖人已经 按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商 品房买卖合同本约的条件；反 之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明 确约定在具备商品房预售条件时还 需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预 约合同。【相关法条】商品房销售管理办法第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名

30、和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付 使用条 件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、 绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公 共配套建筑的产 权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事 宜；（十一）解决争议 的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。5、 丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案（最高人民法院公报20*年第n期）【裁判摘要】房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一

31、致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力，实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护；根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。因此，这类合同如不具备合同法第 52 条的无效情形，应当认定有 效。出卖人负有将房屋恢复至 原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。6、 上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合

32、同纠纷案（ 20* ）沪二中民二 （民）终字第 1508号，最高院指导案例 1 号）裁判要点】房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋 通过多 个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源 信息的，买 方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与 之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。【相关法条】合同法第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立 合 同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。7、杨勇诉东台市东盛房地产开发有限

33、公司商品房销售合同纠纷案（最高人民法院公报 20* 年第 11期）【裁判摘要】 1、人民法院依法独立行使审判权，在审理案件中以事实为根据，以法律为准绳。人民法院据以定案的事实根据，是指经依法审理查明的客观事实。建 设行政主 管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签 署的质量合格 文件，在关于房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据，对人民法院认 定事实不具有当然 的确定力和拘束力，如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实，并且该 客观事实确系建筑施工 所致，则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷。2、除有特别约定外，房屋出卖人应当保证房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同的约定，

34、房屋买受人因房屋存在质量缺陷为由向出卖人主张修复等民事责任 的，人民法 院应当予以支持。8、黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案（最高人民法院公报20* 年第 2 期）【裁判摘要】对所购房屋显而易见的瑕疵，业主主张已经在开发商收执的业主 入 住验收单上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的业主入住验收 单，却 以业主已经入住为由，主张业主对房屋现状认可。根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定，可以推定业主关于已提出异议的主张成立。根据合同法 第一百零七条规 定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承 担违约责任。交付房 屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或

35、者是否符合建 筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。【相关法条】合同法第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合 同 义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。9、出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合法律规定或者共有人约定的条 件， 买受人请求强制履行房屋买卖合同的纠纷处理（执笔人：最高人民法院民一庭 仲伟琦法 官，民事审判指导与参考 20* 年第 1 辑）【案件要旨】出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合物权法第 97 条规 定的 条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房 屋买卖合 同，其他共

36、有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变 更登记手续 的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。法院可以向购 房者明确释明其 可以变更诉讼请求，购房者可以请求解除合同并要求出卖人承担违约 责任。【相关法条】物权法第九十七条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的 不 动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外10、申请再审人成都讯捷通讯连锁有限 公司与四川蜀都实业有限责任公司、一审第三人四川友利投资控股股份有限公司房屋 买卖合同纠纷案 （20* ）民提字第 90号，民事审判指导与参考 20* 年第 1

37、 辑）【裁判摘要】本院认为，在蜀都实业公司与讯捷公司之间成立了房屋买卖法律关 系。理由如下：首先，仅就案涉购房协议书而言，其性质应为预约。预约是指将 来订 立一定契约的契约。预约的形态多种多样，有的预约条款非常简略，仅表达了当 事人之间 有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定；有的预约条款则非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。而若 仅从内容上看，后 者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往 往也可以通过合同解释 的方式加以补全。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面， 并不足以界分预约和本约。 判断当事人之间订立的合同系本约还是预约

38、的根本标准应 当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最 终明确在双方之间形成某种法律关系 的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本 约的意思，那么，即使预约的内容与本约 已经十分接近，即便通过合同解释，从预约 中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当 事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性其次本院认为，对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅凭一 份孤立的协议就简单地加以认定，而是应当综合审查相 关协议的内容以及当事人嗣后 为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探 寻当事人的真实意思，并 据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。本案中，

39、双 方当事人在签订购 房协议书时，作为买受人的迅捷公司已经实际交付了定金并约定在 一定条件下自动 转为购房款，作为出卖人的蜀都实业公司也接受了讯捷公司的交付。在签 订购房协 议书的三个多月后，蜀都实业公司将合同项下的房屋交付给了讯捷公司，讯 捷公司 接受了该交付。而根据购房协议书的预约性质，蜀都实业公司交付房屋的行为不 应视为对该合同的履行，在当事人之间不存在租赁等其他有偿使用房屋的法律关系的情形下，蜀都实业公司的该行为应认定为系基于与讯捷公司之间的房屋买卖关系而为的交付。据此，由于蜀都实业公司在该房屋买卖法律关系中的主要义务就是交付案涉房屋，根据合同法第三十六条、第三十七条的规定，可以认定当

40、事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。【相关法条】合同法第三十六条：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第三十七条：采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。篇二： 18 个履行合同案例。1、债权人撤销权行使的条件及委托合同的认定梁清泉与襄樊豪迪房地产开发有限公司、雷鸣委托合同及撤销权纠纷案【最高人民法院案号： （20* ）民二终字第 97 号-20*1228 】【裁判摘要】委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合 同， 受

41、托人应当按照委托人的指示处理委托事务。受托人违反合同约定的内容，超越 权限给委 托人造成损失的，应当赔偿损失。民事法律行为的委托代理，可以用书面形 式，也可以用 口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。无论是否为一人 公司，均不影响其 具有独立的法人人格。公司与股东是不同的民事主体，公司财产独 立于股东的自有财产， 即使公司接受了股东的财产，也不构成公司对股东的债务承担 共同责任的理由。因债务人 放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害 的，债权人可以请求人民法院撤销 债务人的行为。撤销权自债权人知道或者应当知道 撤销事由之日起一年内行使。自债务人 的行为发生之日起五年内没有行

42、使撤销权的， 该撤销权消灭。2、 代理费用应依据双方当事人认可的实际发生的费用计算杨凌金澳畜牧业有限 公司 与陕西国际信托投资股份有限公司、陕西国信资产管理有限公司、杨凌金坤生物工程股份有限公司外贸代理合同纠纷上诉案【最高人民法院案号： （20* ）民二终字第 47号-20*1219 】【裁判摘要】本案合同虽为外贸代理合同，但其内容又不同于规范的外贸代理关 系。因此，原审法院依据双方当事人的特殊履约情况，把本案购买奶牛的费用分为境 外和 境内的支出两部分，并依据双方当事人认可的实际发生的项目费用予以计算，是客观的公平的。本案为活体物买卖，买卖的数量不能以合同上约定的数字来认定，而 是依据进口奶

43、 牛到达连云港口岸后，中国检疫、检验当局的检疫、检验结果为准。奶牛在隔离场超期的根本原因是未办妥奶牛的免税通关手续。对这批奶牛进行免税报关 是双方为了从中牟利的 共同行为，因此对超期隔离费用的产生应有双方共同承担。案 外人博尔滕公司的权益应由 其自行主张，金澳公司代为主张博尔滕公司的权利没有法 律依据。3、价格变动对合同履行的影响及以物抵债的法律效力沈阳万宝物资有限公司与辽宁容川房地产发展有限公司买卖合同纠纷再审案【最高人民法院案号 ：（ 20* ）民提字第 98号-20*1211 】裁判摘要】买卖合同签订后，卖方在履约过程汇总不断提高所供商品的价格， 行为是否正当、合理，不仅要考察当事人之间

44、的实际履约行为以判断其真实意思， 更要结 合该特定历时期相关商品的市场行情这一背景事实来加以判断。买卖合同履行 中，双方以 实物抵债的方式折抵部分债务但并未另行签订代物清偿协议，该类情况 下，认定代物清偿 协议存在与否，应综合考察当事人的诉辩理由、相关的履行行为以 及经济生活中债权人结 合搜代物清偿的一般做法等因素。案件审理过程中，因当事人 的原因导致双方的债权债务 数额不断发生变化，应依管辖恒定的基本法理，以提起诉 讼之日作为固定双方当事人债权 债务数额的基准日。对其后发生的变化，可由当事人 在执行程序中主张抵销，也可由当事 人另案诉讼建设工程设计合同在工程可行性研究 阶段因各种原因发生设计

45、任务、内容、对 象的调整，并不意味着原有可行性研究工作 需要整体重新进行浙江交通勘察设计有限公 司、临安市国有资产投资控股有限公司与 临安市交通局建设工程设计合同纠纷上诉案【最高人民法院案号： （20* ）民二终字第 99号-20*1204 】【裁判摘要】原审判决认定交通设计公司与通达公司、顺达公司签订的建设工程 设 计合同依法有效，对此交通设计公司与国资公司均为提出上诉，交通局在答辩意见 中主张 该合同无效但未提起上诉。根据中华人民共和国民事诉讼法第一百五十一条的规定，对原审判决关于建设工程设计合同依法有效的认定应于维持。在工程可行 性研究阶段因各 种原因发生设计任务、内容、对象的调整是可以

46、预见且经常发生的， 但必要的调整并不意 味着原有的可行性研究工作需要整体重新进行。交通设计公司与 发包方在建设工程设计合 同中并未就因研究内容调整影响可行性研究工作时如何收费 的问题作出特别规定。故原审 法院依照合同约定和国家有关规定确定本案可行性研究 报告的费用并无不当。交通设计公 司在交付初步设计文件后未获得相应报仇或经济赔 偿，其利益损失是显而易见的。初步设 计费用系公路建设过程中产生的费用，属于公 路建设、经营过程中产生的经营性亏损，国 资公司应按照该约定承担上述债务。国资 公司赔偿交通设计公司相关损失后可根据资产转 让合同的相关约定向相关责任主体进 行追偿。交通局不是本案建设工程设计

47、合同中的当事 人，其作为行政机关在项目法人 没有确立的情况下，致函交通设计公司告知本案所涉的设 计合同无法继续履行，不构 成交通局承担民事责任的理由。交通局在本案中的具体行政行 为是否合法，不属民事 诉讼审理范围。5、约定不明确，合同义务的履行顺序清华紫光古汉生物制药股份有限公司与湖南全洲药业有限公司总经销合同纠纷上诉案【最高人民法院案号： （20* ）民二终字第 67 号-20*0509 】【裁判摘要】涉案协议对双方之间义务的履行顺序约定不明确的，依据合同法第 六 十六条的规定，双方负有同时履行义务。对于供货方以经销方不履行为铺地货物提 供担保 义务为由主张经销方构成根本违约，其终止供货并解

48、除经销协议符合协议约定的，人民法院不应支持。对于经销协议约定不明确的条款，双方应当协商解决，协商 不成时应当依据 公平原则并考虑事实状况合理履行。供货方在双方对约定不明确的条款应当如何履行发生争议、协商解决未果并且在经销方已经做了部分工作的情况下， 拒绝履行足额提供铺地货 物的义务，且提出解除经销协议的行为，违反了协议约定， 致使协议不能继续履行，经销 方订立协议的目的不能实现。对于经销方要求解除经销 协议，由供货方赔偿其损失的请 求，人民法院应当支持。6、合同主体变更对合同履行的影响以及违约金的认定甘肃皇台酿造（集团）有限责任公司与史文培、北京皇台商贸有限责任公司互易合同纠纷案【最高人民法院

49、案号： （20* ）民二终字第 139 号-20*0424 】【裁判摘要】在实践中，企业的名称、所有制形式的变更通常会带来相应的工商 登 记变更。由于主体上的承继关系，变更前企业的合同权利义务一并概括转移给变更后的企业。本案中“北京建昊实业公司 " 关于易货协议的相应权利义务一并移转至“北京建昊投资集团有限公司 " 。因此，合同一方甘肃皇台基于易货协议的签订方并非建昊投资从与深而拒绝向其履行货物交付义务的主张不能成立。合同法第一百一 十四条规定的违约金制度 已经确定违约金具有“补偿和惩罚 " 双重性质，该条第二款 明确规定“约定的违约金过分高 于造成损失的，当事人

50、可以请求人民法院或者仲裁机 构予以适当减少 " ，据此应当解释为只 有在“过分高于造成损失 " 的情形下方能适当 调整违约金，而一般高于的情形并无必要调 整。并且，是否“过分高于造成损失 " 需 由合同当事方举证主张。7、超过法定期限未行使撤销权的法律后果深圳市蒲公堂信息咨询服务有限公司 圳市南山区投资管理公司、深圳市科汇通投资控股有限公司撤销权纠纷上诉案【最高人民法院案号： （20* ）民二终字第 32 号-20*1225 】【裁判摘要】我国公司法并未明确规定股权转让合同是否以工商变更登记为生效 条 件。尽管新公司法第三十三条规定“登记事项发生变更的，应当办理变

51、更登记" ，新公司登记管理条例第三十五条规定“有限责任公司股东转让股权的，应 当自转让股权 之日起 30 日内申请变更登记 " ，但并不能从上述规定中得出工商登记 是股权转让的生效条 件。就股权转让行为的性质而言，股权转让实质上是在公司内部 产生的一种民事法律关 系，股权转让合同签订后，是否办理工商变更登记，属于合同 履行问题。就股权转让行为 的外部效果而言，股权的工商变更登记行为仅为行政管理 行为，该变更登记并非设权性登 记，而是宣示性登记，旨在使公司有关登记事项具有 公式效力。因此，是否进行工商变更 登记对股权转让合同的效力不应产生影响，工商 登记并非股权转让合同效力的

52、评价标准。 质言之，股权转让合同签订后，是否办理变 更登记，不应导致股权转让行为是否生效或有 效问题，仅应产生当事人是否违约以及 是否具备对抗第三人效力的问题。债权人撤销权是 一种兼具实体权利和程序权利双重 性质的民事权利。根据本院关于适用中华人民共和国 合同法若干问题的解释（一）第八条关于“合同法第七十五条规定的的五年为不变期间，不适用诉讼时效 中 止、中断或者延长的规定 " 之规定，可以认为，债权人撤销权的五年行使期间在性 质上类似 于除斥期间，因此债权人撤销权属于一种实体权利，债权人未在法律规定的 行权期间行 使，变发生消灭实体权利的效果。同时，债权人撤销权亦兼具程序权利的 特

53、点，即债权人 须通过诉讼方式请求法院撤销债务人侵害债权的行为，故而债权人撤 销权也是一种在法律 规定期间内通过诉讼请求人民法院保护其权利的程序上的请求 权，即债权人未在法律规定 的期间内形式撤销权，便丧失通过诉讼程序获得救济的胜 诉权乃至起诉权。因此，债权人 未在法定期间内行使撤销权，既可消灭实体程序，亦 可消灭程序权利。正是因为债权人撤 销权兼具实体权利和程序权利双重性质，导致人 民法院在审理债权人撤销权诉讼过程中， 必然涉及实体和程序两个方面的不可分离的 审查，也自然要综合使用实体法律和程序法 律。 8、供电方中断供电的通知义务西省 永济市电力铁合金有限公司与山西省永济兴达实业 有限公司供

54、用电合同欠款纠纷上诉 案【最高人民法院案号： （20* ）民二终字第 132 号-20*0709 】【裁判摘要】铁合金公司预期不交付电费，供电人兴达公司可以中止供电，但应 履 行催告义务。兴达公司在中止供电之前未能向铁合金公司明确催告期限，说明停电时间，在没有通知用电方的情况下即中止供电，不仅给铁合金公司造成实际损失，也 直接导致铁 合金公司停产。自 20* 年 3 月至今，在长达三年的时间里，铁合金公司因 无其他可用电 源，无法恢复生产，机器、设备等固定资产闲置，损失较大。综合本案 的实际情况以及双 方的过错责任，双方应对尚欠电费按比例分摊。9、撤销权法定期间的起算中国长城资产管理公司济南办

55、事处（法客帝国 Empirelawyers 按：原债权人为中国工商银行蒙阴县支行）与山东省蒙阴棉纺织有 限公 司、山东恒昌集团股份有限公司撤销财产转让合同纠纷上诉案【最高人民法院案号： （20* ）民二终字第 172 号-20*0726 】【裁判摘要】当事人起诉要求认定合同无效，人民法院判决驳回诉讼请求，同时 告 知其可以提起撤销权之诉。当事人提起撤销权之诉后，人民法院又以撤销权超过法 定期间 为由驳回其诉讼请求不当。这这种情况下，在撤销权法定期间的起算问题上应作出有利于积极主张权利的债权人的解释，其知道或者应当知道撤销事由之日应为人 民法院告知其可 以提起撤销权之诉的判决作出之日。中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提出证据 " 。最高人民 法院关于民事诉讼证据的 若干规定第二条第二款规定：“没有证据或者证据不足 以当事人的事实主张的，由负有 举证责任的当事人承担不利后果。 " 本案中债权人主 张债务人以不合理的低价向第三人转让 财产，对其债权造成损害，要求人民法院撤销 该转让行为。根据上述规定，债权人应承担 举证责任